K onieczność podjęcia uchwały wspólników spółki z o.o. dla zbycia nieruchomości, będącej w majątku tej spółki, wynika expressis verbis z art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych (dalej: k.s.h.)Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.). (w braku odmiennego uregulowania tej kwestii przez wspólnikówZob. pkt II akapit III.). Stąd czynność prawną dokonaną w braku takiej uchwały należy poddać sankcji z art. 17 § 1 k.s.h.Art. 17 § 1 k.s.h. niewątpliwie znajduje zastosowanie do uchwał wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w przedmiocie zbycia nieruchomości – zob. A. Szumański, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz do art. 1–150 KSH. Tom I, red. S. Sołtysiński, Legalis 2012, komentarz do art. 17; D. Kupryjańczyk, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. Z. Jara, Legalis 2017, komentarz do art. 17. Zarazem trzeba zaznaczyć, że D. Kupryjańczyk zdaje się przychylać do poddanego krytycznej analizie w niniejszym artykule poglądu, że zgoda wspólników nie jest wymagana dla zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, nawet jeżeli jest to umowa przedwstępna zawierana ze skutkiem dalej idącym z art. 390 § 2 k.c. (nieważność czynności prawnej spółki, gdy ustawa wymaga uchwały wspólnikówOczywiście z zastrzeżeniem nieuzupełnienia braku w terminie dwumiesięcznym przewidzianym w art. 17 § 2 k.s.h. W trakcie biegu dwumiesięcznego terminu czynność obarczona jest sankcją bezskuteczności zawieszonej, zob. A. Kidyba, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Komentarz, Legalis 2014, komentarz do art. 228 k.s.h.). Mimo to w ostatnich latach pojawiła się niepokojąca linia orzecznicza, bezpodstawnie deprecjonująca walor normatywny przepisu art. 228 pkt 4 k.s.h., uznająca, że brak rzeczonej uchwały wspólników spółki z o.o. nie stanowi przeszkody do wydania wyroku w trybie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółki o zbyciu nieruchomości na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.)Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). w związku z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.)Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.).. Stąd niezbędne staje się rozważenie oraz podkreślenie roli i właściwego znaczenia art. 228 pkt 4 k.s.h., a także (nie)dopuszczalności zastępowania analizowanej uchwały orzeczeniem sądowym.

I. Linia orzecznicza

Zagadnieniem wymagającym analizy jest sytuacja, w której prawidłowo reprezentowana przez zarząd spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zawiera umowę przedwstępną zbycia nieruchomości z osobą trzecią przy dochowaniu formy aktu notarialnego, ale w braku uprzedniej uchwały wspólników wyrażającej zgodę na zbycie tejże nieruchomości, która to uchwała nie zostaje również podjęta w terminie późniejszym. Rozważenia wymaga problem prawny, czy w wyżej przedstawionej sytuacji osoba trzecia, będąca drugą stroną umowy przedwstępnej zawartej ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, może skutecznie domagać się zobowiązania spółki do zawarcia umowy, w której pozwana spółka dokona zbycia nieruchomościW zależności od okoliczności sprawy powód może domagać się np. ustanowienia i przeniesienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego., w drodze powództwa opartego na art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.

Linia orzecznicza, której fundament stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r.Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r., I ACa 516/12, Legalis nr 730908., uznaje, że wydane na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek spółki z ograniczoną odpowiedzialnością złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli spółki, a dla jego skuteczności nie jest konieczna uchwała wspólników, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkęTamże.. Postawiona teza i przywoływana w analizowanym orzeczeniu argumentacja zostały przyjęte przez orzecznictwoZob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r., I ACa 322/15, Legalis nr 1398317; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r., I ACa 324/15, Legalis nr 1398318; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 września 2015 r., I ACa 325/15, Legalis nr 1398319; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 października 2015 r., I ACa 607/15, Legalis nr 1435260; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 listopada 2015 r., I ACa 933/15, Legalis nr 1445776. . Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa nie jest istotny fakt niewyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przez wspólników, ani w dacie zawierania umowy zobowiązującej, ani w terminie późniejszym, oraz że uchwała wspólników stosownie do treści art. 228 pkt 4 k.s.h. jest konieczna do skutecznego rozporządzenia przez spółkę własnością nieruchomościPor. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.. Artykuł 228 k.s.h. może być wykładany ściśleTak na tle nabycia nieruchomości przez spółkę akcyjną w świetle art. 393 pkt 4 k.s.h. (będącego odpowiednikiem art. 228 pkt 4 k.s.h dla spółki akcyjnej) wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08, OSNC – Zbiór dodatkowy 2010, nr B, poz. 32, s. 12. Za ścisłą wykładnią art. 228 pkt 4 k.s.h. opowiedział się również Sąd Najwyższy w uchwale z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 10, s. 47, gdzie uznał, że dopuszczalne jest udzielenie przybicia własności nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością bez uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości. lub szeroko. Szeroka wykładnia oznacza konieczność spełnienia wymogu uchwały zgromadzenia wspólników nie tylko przy nabyciu nieruchomości, ale do podjęcia jakichkolwiek działań prowadzących do takiego nabycia, np. negocjacji lub zawarcia umowy przedwstępnejPor. wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08, OSNC – Zbiór dodatkowy 2010, nr B, poz. 32, s. 12.. Przy ścisłej wykładni uznać należy, że dopuszczalne jest zawarcie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości bez zgody wspólników, gdyż nie prowadzi to do rozporządzenia nieruchomością (zbycia nieruchomości)Por. tamże.. Ścisła wykładnia sprowadza pojęcie zbycia do skutku rozporządzającegoPor. tamże.. Analizowana linia orzecznicza wyprowadza z tego skutek w postaci konieczności uznania, że skoro przy ścisłej wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h. zgoda w postaci uchwały wspólników nie jest niezbędna dla zawarcia umowy przedwstępnej, to nie jest ona również konieczna w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy przenoszącej własnośćZob. zwłaszcza wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2012 r., I ACa 516/12, Legalis nr 730908; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.. Podsumowując – linia orzecznicza sprowadza się do stwierdzenia, że skoro wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli pozwanej spółki, to uchwała zgromadzenia wspólników nie jest wymagana.Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.

II. Rola uchwały wspólników spółki z o.o. wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości

Na zarządzie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spoczywa prowadzenie spraw spółki i jej reprezentacja (art. 201 § 1 k.s.h.). Jednakże w niektórych sferach działalności spółki wynikająca z art. 201 § 1 k.s.h. kompetencja zarządu do rozporządzania majątkiem spółki jest ograniczona i taki przypadek stanowi art. 228 pkt 4 k.s.h.Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 2 września 2011 r., I ACa 774/11, Legalis nr 422331. Sensem i celem ustanowienia przez ustawodawcę regulacji art. 228 pkt 4 k.s.h. jest ograniczenie możliwości dokonania czynności prawnej ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością bez zgody wspólników tejże spółki wyrażonej w formie uchwałyPor. M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, LEX 2015, s. 7.. Zbycie nieruchomości skutkuje oczywistą niemożnością korzystania z tejże nieruchomości przez spółkę, przy czym przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nie rozróżnia, czy nieruchomość służy spółce do prowadzenia działalności, czy też nieruchomość „jedynie” stanowi majątek spółki i nie jest przez spółkę w żaden sposób wykorzystywana (nie służy do prowadzenia działalnościNie musi koniecznie chodzić o działalność gospodarczą, jako że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu (niekoniecznie gospodarczym), ale prawnie dopuszczalnym, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 151 § 1 k.s.h.), nieistotne są również jej wartośćW. Popiołek, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. W. Pyzioł, LEX 2008, komentarz do art. 228 k.s.h., położenieM. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. Z. Jara, Legalis 2017, komentarz do art. 228 k.s.h. i wielkośćW. Popiołek, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h., stąd też zakres przedmiotowy przepisu art. 228 k.s.h. powinien być interpretowany maksymalnie szeroko, obejmuje on wszystkie nieruchomości, czyli grunty, budynki i lokaleTak M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 7., a precyzyjnie ujmując, zgodnie z definicją legalną z art. 46 § 1 k.c. – grunty, budynki trwale z gruntem związane oraz części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własnościM. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h..

Pierwszą kwestią, jaka powinna być zbadana przy analizie potrzeby podjęcia przez wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, jest treść umowy danej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jeżeli w umowie spółki wprowadzono postanowienie wyłączające wymóg uzyskania takiej uchwały wspólników, co umożliwia art. 228 pkt 4 k.s.h., to uchwała wspólników jest zbędna dla możliwości skutecznego domagania się przez kontrahenta spółki zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia nieruchomości. Drugą kwestią jest weryfikacja, czy została podjęta uchwała wspólników lub do umowy spółki inkorporowano postanowienie, które określałyby zasady postępowania w zakresie rozporządzania składnikami aktywów trwałych lub dokonywania niektórych czynności prawnych (art. 228¹ k.s.h), które to postanowienie umowy spółki lub uchwała wspólników dozwalałyby na zbywanie nieruchomości bez dodatkowej uchwały wspólników spółki w trybie art. 228 pkt 4 k.s.h.

W braku stosownego postanowienia w umowie spółki, wprowadzonego na mocy art. 228 pkt 4 lub art. 228¹ k.s.h. lub uchwały wspólników podjętej na podstawie art. 228¹ k.s.h., art. 228 pkt 4 k.s.h. bezwzględnie wiąże strony umowy zbycia nieruchomości. Tym samym uchwała wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości stanowi konieczny wymógZ racji znaczącego zakresu tematyki i niemożliwości jej wyczerpującego omówienia autor pozostawia poza analizą kwestię, czy uchwała wspólników stanowi warunek techniczno-prawny w rozumieniu art. 89 k.c., czy warunek prawny (conditio iuris), odsyłając do literatury w tym zakresie: P. Antoszek, Cywilnoprawny charakter uchwał wspólników spółek kapitałowych, Warszawa 2009, s. 303–326, gdzie P. Antoszek wyraża pogląd, że uchwała powinna być uznana za warunek prawny, jako że stanowi ustawową przesłankę skutecznego dokonania przez spółkę czynności prawnej.(konieczną przesłankęG. Wolak, Glosa do wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 września 2011 r., I ACa 774/11 (POSA/Gd. 2011, nr 3, poz. 6), „Nowy Przegląd Notarialny” 2012, nr 4, s. 107.) dla przeniesienia własności nieruchomości ze spółki na osobę trzecią (kontrahenta). Kwestia zgody decyduje więc o skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości na rzecz kontrahenta.

Skuteczność dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej może w niektórych przypadkach być zależna od spełnienia dodatkowych wymogów, w szczególności ze względu na przedmiot tego rodzaju umowy. Jeżeli przedmiotem umowy przyrzeczonej miałoby być przeniesienie własności nieruchomości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, taki wymóg ustanawia art. 228 pkt 4 k.s.h. Nie ulega wątpliwości, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje nabycia przez kontrahenta spółki prawa własności nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna stanowi wyłącznie zobowiązanie się stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonejWyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 czerwca 2016 r., II FSK 1233/14, LEX nr 2082812., w analizowanym przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości. O ile zawarcie umowy przedwstępnej dotyczącej zbycia nieruchomości spółki z o.o. jest możliwe bez uchwały wspólników, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., jako że nie skutkuje rozporządzeniem nieruchomością, o tyle w świetle treści art. 157 § 2 k.c. do przeniesienia własności potrzebne jest zawarcie dodatkowej umowy stron obejmującej ich bezwarunkową zgodę na przejście własności. Zarazem umowa przyrzeczona nie spełni przesłanki bezwarunkowości, jeżeli będzie obarczona brakiem uchwały wspólników spółki udzielającej zgodę na zbycie nieruchomości, tak jak umowa przedwstępna. Nie powinno budzić wątpliwości, że uchwała taka jest już wymagana w odniesieniu do zawarcia umowy przyrzeczonejWyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 28 grudnia 2007 r., I ACa 836/07, LEX nr 466438.. Skoro wymóg podjęcia uchwały przez wspólników dla dokonania czynności prawnej (tu: umowy zbycia nieruchomości) wynika z ustawy (tu: art. 228 pkt 4 k.s.h.), to w świetle treści art. 17 § 1 k.s.h. umowa zawarta bez wymaganej uchwały jest bezwzględnie nieważnaOczywiście uwzględniwszy upływ dwumiesięcznego terminu (art. 17 § 2 k.s.h.), przed którego bezskutecznym upływem czynność jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej..

Uchwała taka może być podjęta zarówno przez zgromadzenie wspólników (art. 227 § 1 k.s.h.), jak i w trybie pisemnym – bez odbycia zgromadzenia wspólników (art. 227 § 2 k.s.h.)Por. A. Kidyba, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, komentarz do art. 228 k.s.h., uchwała, w braku odmiennego postanowienia umowy spółki, zapada bezwzględną większością głosów na mocy art. 245 k.s.h.M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.

III. Czy wyrok na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., który zastępuje oświadczenie woli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, inkorporuje wymóg uzyskania uchwały wspólników (art. 228 pkt 4 k.s.h. w związku z art. 17 k.s.h.)?

Jak wskazuje przywoływane w pkt I orzecznictwo, w praktyce problem braku uchwały wspólników najczęściej dotyczy umów, w których stroną zbywającą nieruchomość jest deweloperZob. wyżej przywołane w pkt I orzecznictwo.. Niemniej dla niżej przedstawionych rozważań irrelewantne jest, czy zbywca to deweloper prowadzący działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy inny podmiot (niedeweloper) będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, gdyż przepis art. 228 k.s.h nie rozróżnia takich podmiotów. Stąd, zgodnie z paremią rzymską lege non distinguente nec nostrum est distinguere, również ani doktryna, ani orzecznictwo takich podmiotów rozróżniać nie powinny. Zatem rozważania te znajdą zastosowanie zarówno do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzących działalność deweloperską, jak i takiej działalności nieprowadzących.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (zbywcę) reprezentowaną przez zarząd zgodnie z przyjętym sposobem reprezentowania (prawidłowo reprezentowaną) oraz osobę trzeciąPrzy czym na potrzeby niniejszego artykułu należy się ograniczyć do stwierdzenia, że przymiot nabywcy przysługuje osobie prawa cywilnego, a więc może być osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. (nabywcę) brak jest przepisu szczególnego, który wyłączałby zastosowanie art. 228 pkt 4 k.s.h. Jest to przepis dyspozytywny, ale tylko rozumiany w ten sposób, że podmiotami uprawnionymi do wyłączenia jego zastosowania są jedynie wspólnicy, którzy mogą wyeliminować moc wiążącą tego przepisu w drodze odpowiedniego postanowienia w umowie spółki lub uchwale w trybie art. 228¹ k.s.h.Zarazem podkreślić należy, że nawet w przypadku wyłączenia przez umowę spółki wymogu powzięcia przez wspólników uchwały w sprawie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., uchwała ta będzie konieczna w przypadkach wypełniających hipotezę art. 229 k.s.h. oraz art. 230 k.s.h., chyba że umowa, o której mowa w art. 229 k.s.h., była przewidziana w umowie spółki lub umowa spółki zawiera postanowienia odmienne od art. 230 k.s.h. [zob. M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.]. Jeżeli jednak umowa spółki nie zawiera w tej kwestii odmiennych postanowień (lub w ogóle nie reguluje kwestii zbycia nieruchomości), a uchwała w trybie art. 228¹ nie została podjęta, to art. 228 pkt 4 k.s.h. jest wiążący.

Przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nie zawiera rozróżnienia co do trybu dokonywania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości. Istotny jest skutek rozporządzający, tj. przeniesienie własności nieruchomości. Stąd, ponownie przywołując rzymską paremię lege non distinguente nec nostrum est distinguere, podkreślić należy, że przepis art. 228 pkt 4 znajdzie zastosowanie do wszelkich trybów dokonywania czynności prawnych, prowadzących do zbycia nieruchomości. Co więcej, przepis art. 228 pkt 4 nie ogranicza swojego zastosowania jedynie do czynności prawnych. Obejmuje on swoim zastosowaniem wszelkie zdarzenia, na podstawie których może nastąpić zbycie nieruchomościPrzepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nawet nie posługuje się sformułowaniem „czynność prawna”, wskazując jedynie, że zbycie nieruchomości wymaga uchwały wspólników, stąd należy wykładać go szeroko, jeśli chodzi o zdarzenia, na mocy których dochodzi do zaistnienia skutku rozporządzającego.. Niezależnie więc, czy będzie to bezwarunkowa umowa zbycia nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego przez prawidłowo reprezentowaną spółkę z osobą trzecią, będącą nabywcą, czy też zbycie nieruchomości miałoby nastąpić na skutek orzeczenia sądowego w trybie zastępczego oświadczenia woli wydanego na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., wymóg uzyskania uchwały wspólników udzielającej zgody na zbycie nieruchomości musi zostać zachowanyPor. M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 7–8..

Odnosząc się do argumentu orzecznictwa, że uzależnienie skuteczności roszczenia danego powoda o zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości od wyrażenia przez wspólników zgody z art. 228 k.s.h., trzeba stwierdzić, że jest ono niedopuszczalne, gdyż z punktu widzenia nabywcy zawarcie umowy byłoby uzależnione wyłącznie od woli spółkiWyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616., należy uznać to za argument wybiórczy. Rozważyć należy, skąd kontrahent spółki powziął wiedzę, że dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości jest potrzebna umowa w formie aktu notarialnego oraz skąd miał świadomość istnienia hipotezy art. 9 ustawy o własności lokaliUstawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.).. Odpowiedź jest oczywista – z aktów prawnych o randze ustawowej, odpowiednio k.c. oraz ustawy o własności lokali. Tak samo z aktu o randze ustawowej (k.s.h.) powinien wiedzieć, że wymóg uzyskania uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, o którym mowa w art. 228 k.s.h., jest niezbędny dla zbycia nieruchomości przez tę spółkęZob. podobnie M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 7.. W konsekwencji powinien mieć świadomość skutków takiego braku z treści art. 17 § 1 k.s.h. Nawet jeżeli miałoby (bezzasadnie) budzić wątpliwości, czy zastosowanie znaleźć powinna paremia ignorantia iuris nocet, to trudno sobie wyobrazić sytuację, w której dany nabywca miałby wybiórczo zapoznawać się z aktami prawnymi, tzn. znałby treść k.c. i ustawy o własności lokali, ale nie znałby k.s.h., takie zachowanie, raz, że nieprawdopodobne, dwa – nie zasługuje na ochronę prawną nawet ze słusznościowego punktu widzenia. Tym samym jeżeli nabywca nie został przez zbywcę (spółkę) wprowadzony w błąd co do udzielenia przez wspólników zgody, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h., nie ma żadnego argumentu przemawiającego za słusznością jego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Nabywca, zawierając ze spółką umowę zbycia nieruchomości, w braku uchwały wspólników wyrażającej zgodę na zbycie tej nieruchomości musi liczyć się z tym, że w braku podjęcia takiej uchwały w terminie późniejszym nie będzie miał możliwości skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonejAksjologicznym uzasadnieniem takiej konkluzji jest zasada volenti non fit iniuria..

Skoro dla zbycia nieruchomości konieczna jest uchwała wspólników opisana w art. 228 § 4 k.s.h., a więc w ustawie, to konsekwencją zawarcia umowy zbycia nieruchomości w braku takiej uchwały jest sankcja nieważności z art. 17 § 1 k.s.h. Tym samym brak uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości oznacza niemożność zbycia nieruchomości przez spółkę, stąd po stronie spółki nie tyle nie występuje obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, ale wręcz spółka, a dokładnie działający za nią zarząd, powinien powstrzymać się od jakichkolwiek działań prowadzących do zbycia nieruchomości (wystąpienia skutku rozporządzającego).

Linia orzecznicza zdaje się nie dostrzegać, że Sąd Najwyższy, opowiadając się za ścisłą wykładnią art. 228 pkt 4 k.s.h. na tle udzielenia przybicia spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (bez uchwały wspólników wymaganej art. 228 pkt 4), argumentował to faktem, że udzielenie przybicia nie jest równoznaczne z nabyciem własności nieruchomości, stąd w momencie wydania przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia nie jest niezbędna uchwała wspólników, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h.Zob. uchwałę Sądu Najwyższego z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 10. Jednakże podkreślić należy, że wynika to właśnie z faktu braku wywołania przez udzielenie przybicia skutku rozporządzającego, a wydanie przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia (w przypadku sądu drugiej instancji poprzez utrzymanie w mocy postanowienia o udzieleniu przybicia) nie prowadzi, z mocy samego orzeczenia, do przeniesienia własności nieruchomości (zob. art. 995 k.p.c.) i stąd sąd nie musi uwzględniać treści art. 228 pkt 4 k.s.h.Por. tamże. Zatem, przenosząc te rozważania na grunt zbycia nieruchomości, o ile przy zawarciu umowy przedwstępnej brak zgody zgromadzenia wspólników (w trybie art. 228 pkt 4 k.s.h.) na zbycie nieruchomości może być uznany za irrelewantny, gdyż umowa przedwstępna nie prowadzi do skutku rozporządzającego, a więc zbycia nieruchomości, o tyle przy wyrokowaniu na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. sąd, zastępując oświadczenie woli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie może abstrahować od braku udzielenia zgody zgromadzenia wspólników na zbycie nieruchomości, gdyż wyrok uwzględniający powództwo odniesie skutek rozporządzający. Stąd przy wywoływaniu skutku rozporządzającego uchwała wspólników wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości jest niezbędna, a jej brak uniemożliwia zawarcie umowy rozporządzającej również na mocy orzeczenia sądu w trybie zastępczego oświadczenia woli. Tym samym nie można przyjąć, że dopuszczalność zawarcia przez spółkę z o.o. umowy zobowiązującej do zbycia nieruchomości bez uchwały wspólników w trybie art. 228 pkt 4 k.s.h. miałaby skutkować koniecznością uznania, że zgoda taka nie jest również konieczna w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, gdyż dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza dochodzenie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc umowy o skutku rozporządzającym, dla którego to skutku niezbędna jest uchwała wspólników, o której mowa w art. 228 pkt 4 k.s.h.

Brak jest podstawy prawnej do wydania przez sąd orzeczenia zastępującego uchwałę wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Żaden przepis wprost nie stanowi takiej podstawyPodczas gdy odmiennie niż w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, w odniesieniu do spółdzielni taka podstawa jest wprost przewidziana – zob. art. 108a § 4 i art. 108b § 4 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 21 ze zm.); podkreślenia wymaga, że nadal jest to sprawa wewnątrzspółdzielcza, a powództwa nie można wytoczyć na rzecz osób niezwiązanych ze spółdzielnią., a treść art. 64 k.c. wskazuje na niedopuszczalność jego zastosowania (zob. poniżej). Orzecznictwo podkreśla, że skuteczność roszczenia powoda w danym postępowaniu sądowym o zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, w analizowanym stanie faktycznym, uzależniona byłaby od uzyskania zgody wspólników, co powodowałoby, z punktu widzenia powoda – nabywcy, że zawarcie takiej umowy byłoby uzależnione wyłącznie od woli spółki oraz że wspólnicy wyrażający zgodę określoną w art. 228 k.s.h. w tym przypadku działają nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki (osoba trzecia), ale jako organ tej spółkiWyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, Legalis nr 993616.. O ile zgodzić się można, że wspólnicy, podejmując uchwałę wyrażającą zgodę na zbycie nieruchomości, działają jako organ spółki, o tyle nie należy pomijać treści art. 64 k.c., który stanowi, że: „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie”. Tym samym w przepisie mowa jest o „osobie”, a nie organie osoby (tu: spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Przepis art. 64 k.c. mówi również o „oświadczeniu woli osoby”, tymczasem na uchwałę o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości składać się będzie wiele oświadczeń woli wielu osób (tu: wspólników), a nie jednej osobyPor. wyrok Sądu Najwyższego z 7 maja 2010 r., III CSK 176/09, Legalis nr 248329.. Każdy ze wspólników składa poprzez oddanie głosu odrębne oświadczenie woli, niepodobna twierdzić, aby suma tych oświadczeń woli składała się na jedno oświadczenie woli osoby (prawnej) – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Organ osoby prawnej (tu: spółki z ograniczoną odpowiedzialnością),Zgodzić się więc można ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie przedstawionym w powoływanym już wyroku z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, że: „Nie można bowiem zapomnieć, że wspólnicy wyrażający zgodę, o jakiej mowa w art. 228 KSH w tym wypadku działają nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki (osoba trzecia), ale jako organ tej spółki”, natomiast wywieść należy z tego inne wnioski. niebędący samodzielnym podmiotem stosunków prawnych, nie może uchodzić za osobę składającą oświadczenie woli danej osobyI. Gębusia, Niezastępowalny charakter uchwał organów spółek, MPH 2013, nr 4, s. 41.. Ponadto podkreślić należy, że oświadczenia woli w imieniu osoby prawnej, jaką jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, składa, na mocy art. 201 § 1 k.s.h., zarząd, do którego kompetencji należy reprezentowanie spółki w stosunkach z innymi podmiotami (np. kontrahentami z tytułu umowy zbycia nieruchomości), a nie zgromadzenie wspólników. Orzeczenie sądowe wydane w trybie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. nie może również zastępować aktów korporacyjnychZob. A.W. Wiśniewski, Jeszcze o wyłączeniu akcjonariuszy od poboru akcji, PPH 1997, nr 10, s. 26, (za:) I. Gębusia, Niezastępowalny charakter uchwał organów spółek, s. 39.. Nie ma również przepisu, który nakładałby na wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością obowiązek podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomościW szczególności takiego obowiązku nie ustanawia art. 228 pkt 4 k.s.h. np. przy zaistnieniu określonych przesłanek, takich jak zawarcie umowy przedwstępnej przez spółkę, stąd też nie da się wywieść obowiązku podjęcia takiej uchwały przez wspólników. Wyrok sądu wydany na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. prowadzi do ingerencji w organizacyjne sprawy spółki, podczas gdy sąd nie może ingerować w sprawy wewnętrzne spółki, jako że jest to uprawnienie (a nie obowiązek) wspólników. To, że w danych okolicznościach faktycznych skorzystanie przez wspólników z przyznanej im ustawą kompetencji stanowi poza stosunkiem spółki element niezbędny do wykonania umowy przedwstępnej zawartej w przepisanej prawem formie, nie może prowadzić do zmiany kompetencji (uprawnienia) w obowiązekI. Gębusia, Niezastępowalny charakter uchwał organów spółek, s. 40.. Udział stanowi jedyną podstawę uczestnictwa w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością i określa status wspólnika spółkiZob. A. Rachwał, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (w:) System Prawa Handlowego, t. 2, Prawo spółek handlowych, red. S. Włodyka, Warszawa 2012, s. 742., stąd brak podstawy do ingerencji sądu w istnienie/treść aktów korporacyjnych, nawet wyroki oparte na art. 249 k.s.h. i art. 252 k.s.h. jedynie uchylają/stwierdzają nieważność uchwały, a sentencja wyroku nie ustanawia uchwały w brzmieniu nigdy niepodjętymI. Gębusia, Niezastępowalny charakter uchwał organów spółek, s. 41.. Co więcej, na mocy art. 250 k.s.h. i art. 252 § 1 k.s.h. legitymacja do wytoczenia powództwa przysługuje jedynie organom i członkom organów spółki, a nie osobom trzecimTamże, s. 41–42.. W świetle powyższej argumentacji uznać należy niezastępowalność uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, orzeczeniem sądowym w trybie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.

Ponadto art. 228 pkt 4 k.s.h. daje wspólnikom pełną autonomię w kwestii podejmowania uchwał dotyczących zbycia nieruchomości. Tym samym niezależnie od przyczyny, dla której zarząd spółki z o.o. zawarł w imieniu tejże spółki umowę przedwstępną z osobą trzeciąW danym stanie faktycznym może to wynikać np. z braku komunikacji między wspólnikami a zarządem, niemożności uzyskania w danym momencie uchwały wspólników, nielojalności zarządu etc. Odrębną kwestią, w skrajnych przypadkach, pozostaje ewentualna odpowiedzialność członków zarządu w postaci odpowiedzialności organizacyjnej w stosunku do spółki: nieudzielenie absolutorium członkowi zarządu na mocy art. 228 pkt 1 k.s.h., odwołanie członka zarządu na mocy art. 203 § 1 k.s.h.; odpowiedzialności odszkodowawczej w stosunku do spółki na mocy art. 293 k.s.h. [z racji ograniczonego zakresu niniejszego artykułu mogę jedynie powiedzieć, że część doktryny wskazuje, że nienależyte prowadzenie spraw spółki może stanowić samodzielną podstawę odpowiedzialności określonej w art. 293 k.s.h., tak R. Pabis, (w:) J. Bieniak, M. Bieniak, G. Nita-Jagielski, Kodeks spółek handlowych. Komentarz, Legalis 2015, komentarz do art. 293 k.s.h.] oraz odpowiedzialności karnej na mocy art. 296 Kodeksu karnego (ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1137 ze zm.). Kwestia sankcji, jaka dotyka czynność prawną dokonaną w imieniu spółki przez zarząd z naruszeniem art. 209 k.s.h., również wykracza poza ramy niniejszego artykułu, z literatury w tym przedmiocie zob. zwłaszcza M. Gutowski, Nieważność czynności prawnej, Warszawa 2008, s. 131; S. Sołtysiński, Ważność umowy zawartej przez członka zarządu spółki z o.o., Glosa do wyroku SN z 11.01.2002 r., PPH 2002, nr 10, s. 53–56., w żaden sposób nie wpływa to na kompetencję wspólników co do wiążącego wypowiedzenia się w kwestii zbycia nieruchomości. Skoro art. 228 k.s.h. stanowi katalogNieenumeratywny, ale jest to bez znaczenia dla analizowanych zagadnień. spraw przekazanych do kompetencji wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąM. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h., to jest to jednocześnie ograniczenie kompetencji zarządu. Podejmowanie uchwał w zakresie zbycia nieruchomości stanowi dyskrecjonalną (uznaniową) kompetencję wspólników. W przypadku zawarcia przez zarząd wielu przedwstępnych umów zbycia różnych nieruchomości, np. kilkudziesięciu wyodrębnionych lokali w jednej nieruchomości, wspólnicy, w ramach swojej kompetencji, mogą podjąć uchwały o udzieleniu zgody na zbycie niektórych lokali oraz uchwały o nieudzieleniu zgody na zbycie niektórych lokali. Zróżnicowanie uchwał może wynikać np. z wykonania przez wspólników prawa kontroli, o którym mowa w art. 212 k.s.h., lub przedstawienia przez radę nadzorczą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością opinii, z której będzie wynikać, że niektóre nieruchomości byłyby zbyte po cenie rynkowej, a inne po cenie bezpodstawnie uprzywilejowującej kontrahenta spółki. Niezależnie jednak od przyczyn, dla których wspólnicy udzieliliby w drodze uchwały zgody na zbycie niektórych nieruchomości, a co do innych nieruchomości podjęliby uchwały o nieudzieleniu zgodyOptymalne z punktu widzenia ewentualnego procesu sądowego pomiędzy spółką a niedoszłym nabywcą nieruchomości byłoby zawarcie w treści uchwały co najmniej zwięzłego uzasadnienia nieudzielenia zgody na zbycie nieruchomości, tak aby usunąć jakiekolwiek wątpliwości w zakresie bezzasadnie nierównego traktowania kontrahentów, zarazem jednak podkreślić trzeba, że żaden z przepisów prawa nie nakłada na wspólników obowiązku merytorycznego uzasadnienia uchwały o nieudzieleniu zgody na zbycie nieruchomości., kompetencja ta realizuje się w ramach dyskrecjonalnej władzy powierzonej wspólnikom przez ustawodawcę na mocy art. 228 k.s.h., stąd wykazywanie przez kontrahenta nieprawidłowości lub braku uzasadnionych przyczyn, dla których akurat w sprawie zbycia nieruchomości dotyczącej danego kontrahenta wspólnicy uchwalili nieudzielenie zgody na zbycie nieruchomości, jest obojętne dla skutku wywołanego tą uchwałą, tzn. braku możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej, skutkującej rozporządzeniem własnością nieruchomości.

Na marginesie wskazać można, że art. 228 pkt 4 k.s.h. nie reguluje jedynie uchwały udzielającej zgody na zbycie nieruchomości, ale stanowi, że: „Uchwały wspólników (…) wymaga (…) zbycie nieruchomości”, stąd nie powinno ulegać wątpliwości, że w zakresie kompetencji wspólników spoczywa zarówno podjęcie uchwały o udzieleniu zgody na zbycie nieruchomości, jak i uchwały o nieudzieleniu takiej zgody.

W sprawach wymienionych w art. 228 k.s.h. każdorazowo wymagane jest podjęcie przez wspólników stosownej uchwałyM. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.. Tym samym przyjąć należy, że nawet w przypadku rozpatrywania przez sąd powództwa osoby trzeciej o zobowiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do zbycia nieruchomości wspólnicy mogą podjąć uchwałę wyrażającą wprost wolę odmowy udzielenia zgody na zbycie nieruchomości. Zaistnienie takiego zdarzenia skutkować powinno wydaniem wyroku oddalającego powództwo, nie tyle ze względu na brak uchwały wspólników wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, ile z racji skorzystania przez wspólników z przysługującej im z woli ustawodawcy kompetencji do podjęcia uchwały odmawiającej udzielenia zgody na zbycie danej nieruchomości, będącej przedmiotem rozpatrywanej przez sąd sprawy. Jest to tym bardziej uzasadnione, że na mocy art. 316 k.p.c. sąd, orzekając, bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

Rozważenia wymagają również inne możliwe scenariusze, jakie mogą nastąpić po zawarciu umowy przedwstępnej.

Analogicznie dopuścić należy możliwość podjęcia uchwały wspólników o udzieleniu zgody na zbycie nieruchomości, pomimo upływu dwumiesięcznego terminuKrytyka terminu dwóch miesięcy jako zbyt krótkiego zob. A. Opalski, (w:) A. Opalski (red.), Kodeks spółek handlowych. Tom III A. Spółka akcyjna. Komentarz do art. 301–392, Legalis 2016, komentarz do art. 17 i przywoływana tam literatura., określonego w art. 17 § 2 k.s.h.Dotyczy to szerokiej wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h., czyli przyjęcia, że uchwała wspólników jest wymagana również do zawarcia umowy przedwstępnej. Przy przyjęciu wąskiej wykładni uchwała wspólników może być podjęta w dowolnym momencie po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy o skutku rozporządzającym, gdyż dwumiesięczny termin określony w art. 17 § 2 k.s.h. rozpoczyna swój bieg dopiero od momentu zawarcia umowy o skutku rozporządzającym., od dnia złożenia oświadczenia woli prowadzącego do zawarcia umowy przedwstępnej przez spółkę. Wynika to ze względów funkcjonalnych, taka uchwała wspólników podjęta po upływie ustawowego terminu nie godzi w interes spółki, który wszak stanowi wypadkową interesu jej wspólnikówInteres spółki stanowi wypadkowa interesów wspólników z uwzględnieniem wspólnego celu zastrzeżonego w umowie spółki (celu, dla jakiego spółka została powołana), ustawodawca normatywnie wyodrębnił interes spółki (tu: z ograniczoną odpowiedzialnością) jako autonomiczny wobec interesów poszczególnych wspólników w niej uczestniczących, co stanowi następstwo przyznania spółce (tu: z ograniczoną odpowiedzialnością) podmiotowości prawnej, tym samym nietrafna jest koncepcja interesu spółki jako kategorii całkowicie autonomicznej wywodzonej z autonomii osobowości prawnej, zob. wyrok Sądu Najwyższego z 5 listopada 2009 r., I CSK 158/09, Legalis nr 188463; A. Opalski, O pojęciu interesu spółki handlowej, PPH 2008, nr 11, s. 16 i n., którzy decydują się na podjęcie takiej uchwały, a więc jest zgodna z interesem spółki, a zarazem jest w interesie powoda – kontrahenta spółkiPor. A. Opalski, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 17.. Tym samym nie dochodzi do naruszenia interesów żadnej ze stron, a co więcej – możliwe staje się zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli powód w takiej sytuacji skutecznie nie cofnie powództwa (art. 203 § 1 k.p.c.), to sąd powinien wydać wyrok uwzględniający żądanie pozwu.

W przypadkach, gdy podjęcie uchwały wspólników o udzieleniu zgody na zbycie nieruchomości nastąpi przed wytoczeniem powództwa przez kontrahenta spółki, możliwe staje się również uniknięcie, niejednokrotnie długiego, procesu, dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej przez strony bez ingerencji sądu.

W braku podjęcia przez wspólników uchwały o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości i zarazem braku wytoczenia powództwa przez kontrahenta spółki o zawarcie umowy przyrzeczonej należy uznać za dopuszczalne wytoczenie przez spółkę powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego wynikającego z umowy przedwstępnej obarczonej wadą, uniemożliwiającą rozporządzenie nieruchomością, z powodu braku uchwały wspólników. Legitymowanym biernie będzie kontrahent spółki, a sąd powinien uwzględnić powództwo. Pozwanemu kontrahentowi przysługiwać mógłby jedynie zarzut podjęcia stosownej (pozytywnej) uchwały wspólników spółki, gdyby rzeczywiście do podjęcia takiej uchwały po wytoczeniu powództwa przez spółkę doszło, co w praktyce wydaje się jednak mało prawdopodobne – bezcelowe byłoby w takim przypadku wytaczanie przez spółkę, za którą działa zarząd, powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego, podczas gdy zarząd wcześniej zawarł umowę przedwstępną, której prawidłowość i skutki mają być przedmiotem orzekania przez sąd. Byłoby to nieprawdopodobne, nawet gdyby w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a wytoczeniem powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego doszło do całkowitej zmiany składu zarządu (wszystkich członków), gdyż w takiej sytuacji tym bardziej oznaczałoby to, że polityka poprzedniego zarządu dotycząca zawierania umów przedwstępnych nie była akceptowana przez wspólników (którzy dali temu wyraz, nie podejmując uchwały o udzieleniu zgody na zbycie nieruchomości), a więc tym bardziej nie ma powodu, dla którego wspólnicy mieliby z biegiem czasu wyrazić wolę zbycia nieruchomości.

Należy również dostrzec praktyczne konsekwencje przyjęcia poglądu orzecznictwa o zastępowalności oświadczenia woli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o zawarciu umowy przyrzeczonej orzeczeniem sądowym i w konsekwencji braku wymogu uchwały wspólników udzielającej zgody na zbycie nieruchomości. Przyjęcie poglądu, że uchwała taka nie jest konieczna, oznacza, że praktycznie każda umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego w imieniu spółki przez jej zarząd, bez uzyskania uchwały wspólników udzielającej zgody na zbycie nieruchomości, a nawet wbrew wprost podjętej przez wspólników uchwale o nieudzieleniu zgody na zbycie nieruchomości, skutkowałaby możliwością wydania przez sąd orzeczenia zastępującego umowę o skutku rozporządzającym (przenoszącą prawo własności nieruchomości). Oznaczałoby to, że uchwała wspólników określona w art. 228 pkt 4 k.s.h. byłaby całkowicie pozbawiona praktycznego znaczenia.

Gdyby jednak sąd uwzględnił powództwo o wydanie zastępczego oświadczenia woli spółki o zbyciu nieruchomości, należy przychylić się do poglądu, że doprowadziłby tym samym do wykreowania nieważnej czynności prawnej, gdyż ze względu na swoją funkcję umowa przedwstępna nie może mieć za przedmiot takiej umowy przyrzeczonej, która zgodnie z art. 58 k.c. byłaby nieważnaTak na tle przeniesienia prawa do użytkowania wieczystego wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 28 grudnia 2007 r., I ACa 836/07, LEX nr 466438..

Na marginesie dostrzec należy, że w przypadku, gdy kontrahent nie zawarł ze spółką zbywającą nieruchomość umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, to nawet jeżeli podjęta została uchwała wspólników wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości, jest ona kierowana do zarządu i to zarząd podejmuje decyzję o tym, czy z danym kontrahentem zawrzeć umowę ze skutkiem rozporządzającym; wynika to z braku wykreowania przez uchwałę wspólników stosunku zobowiązaniowego między spółką a kontrahentem, z którego kontrahent mógłby skutecznie wywieść swoje roszczenie zawarcia umowy przyrzeczonejZob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 2 września 2011 r., I ACa 774/11, Legalis nr 422331. Tak również M. Stanik, (w:) Kodeks spółek handlowych, komentarz do art. 228 k.s.h.. Uchwała taka pozwala jedynie dokonać zarządowi rozporządzeń zgodnych z jej treściąWyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 2 września 2011 r., I ACa 774/11, Legalis nr 422331. Por. również J. Strzępka, E. Zielińska, (w:) Kodeks spółek handlowych. Komentarz, red. J. Strzępka, Legalis 2015, komentarz do art. 228..

Podsumowując – w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej między spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (zbywca) a osobą trzecią (nabywca) w braku uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością udzielającej zgody na zbycie nieruchomości, będącej w majątku tej spółki, który to brak nie został uzupełniony, nabywca nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonejOdmiennie M. Borkowski, Glosa do wyroku s. apel. z dnia 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13, s. 6 in fine.. Kwestię wymagającą odrębnej analizy, wykraczającej poza ramy niniejszego artykułu, stanowi dopuszczalność żądania naprawienia szkody, którą nabywca poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.).

IV. Jak precyzyjna powinna być uchwała wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości w świetle art. 228 pkt 4 k.s.h.?

W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości interpretacyjnych uchwała wspólników wyrażająca zgodę na zbycie nieruchomości powinna:

1. zawierać odwołanie wprost do art. 228 pkt 4 k.s.h.,
2. wskazywać konkretną, precyzyjnie oznaczoną nieruchomość,
3. w przypadku niemożności spełnienia przesłanki określonej w pkt 2) np. z racji niewyodrębnienia, do momentu podjęcia uchwały wspólników, lokali w danej nieruchomości, które mają być przedmiotem zbycia, wskazywać, że w przyszłości nie będzie już potrzebna żadna uchwała wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do przeprowadzenia procesu zbycia wyodrębnionych w terminie późniejszym lokali.

Natomiast treść umowy zbycia nieruchomości powinna odwoływać się do załączonej do aktu notarialnego (w którym zawarta jest rzeczona umowa) uchwałyJeżeli uchwała wspólników spółki udzielająca zgody na zbycie nieruchomości nie stanowi załącznika do aktu notarialnego, w którym zawarta jest umowa zbycia nieruchomości, to w akcie notarialnym obejmującym umowę zbycia nieruchomości powinna znaleźć się co najmniej wzmianka o jej okazaniu przy zawarciu tejże umowy., ze wskazaniem, że uchwała stanowi wyrażenie zgody na zawarcie tejże umowy zbycia nieruchomości, np. umowy przedwstępnej czy też umowy deweloperskiejW tym miejscu należy ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, że umowa deweloperska i umowa przedwstępna różnią się od siebie (nie są pojęciami tożsamymi), zob. G. Wolak, Glosa do wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 września 2011 r., I ACa 774/11 (POSA/Gd. 2011, nr 3, poz. 6), s. 101–102; wyrok Sądu Najwyższego z 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12, Legalis nr 810258. oraz umowy przyrzeczonej (o skutku rozporządzającym). W przypadku gdy przy zawieraniu umowy przedwstępnej zabrakło uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, dla skutku rozporządzającego (zawarcia umowy przyrzeczonej) niezbędne jest podjęcie takiej uchwały przez wspólników spółki.

Uznać należy, że niewystarczająca byłaby uchwała in blanco, uprawniająca do zbycia dowolnej nieruchomości w majątku spółki bezterminowo. Jednakże gdyby taka sytuacja zaistniała w praktyce, w razie wytoczenia powództwa, w którym kontrahent spółki – nabywca z umowy przedwstępnej – domagałby się zobowiązania spółki do zawarcia umowy, w której pozwana spółka dokona zbycia nieruchomości, argumentując, że uchwała opisana w zdaniu poprzednim spełnia wymóg z art. 228 pkt 4 k.s.h., sąd powinien dokonać indywidualnej oceny na tle danej sprawyPor. A. Kidyba, Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, komentarz do art. 228 k.s.h.ze względu na potrzebę ochrony kontrahenta, który np. nie będąc prawnikiem, może nie dostrzegać niedostatecznej, z wzorcowego punktu widzenia, treści uchwały, a skoncentrować się na samym fakcie, że uchwała wyraża zgodę na zbycie nieruchomości.

Na marginesie wskazać można, że w braku nawet ogólnikowej uchwały wspólników, wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości, zbyt nieprecyzyjnej, aby uznać, iż spełnia dyspozycję art. 228 pkt 4 k.s.h., nie zaistnieje możliwość powoływania się na orzecznictwo Sądu NajwyższegoZamiast wielu zob. uchwałę Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z 18 września 2013 r., III CZP 13/13, OSNC 2014, nr 3, poz. 23. wskazujące na to, że uchwała organu właścicielskiego spółki kapitałowej sprzeczna z ustawą pozostaje w mocy, aż do stwierdzenia jej nieważności konstytutywnym wyrokiem sądu. Wynika to z faktu, że orzecznictwo to dotyczy sytuacji, w której jakakolwiek uchwała wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (odpowiednio walnego zgromadzenia spółki akcyjnej) została podjęta, a nie sytuacji, w której taka uchwała nie istnieje, brak jest więc możliwości oceniania zgodności z ustawą czynności, która nie zaistniała.

Aby uniknąć procesu sądowego wskutek wytoczenia powództwa przez kontrahenta spółki, wynikającego z braku spełnienia ustawowego obowiązku, należy postulować, aby w praktyce notarialnej, przy każdej umowie zobowiązującej do zbycia nieruchomości, której stroną zbywającą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, notariusze wymagali przedłożenia uchwały wspólników spółki o udzieleniu zgody na zbycie nieruchomości. W przypadku gdyby strony nalegały na zawarcie umowy zobowiązującej do zbycia nieruchomości pomimo braku stosownej uchwałyNa przykład z racji zaufania kontrahenta do spółki, że uchwała wspólników udzielająca zgody zostanie podjęta w terminie dwumiesięcznym przewidzianym w art. 17 § 2 k.s.h. (dotyczy to szerokiej wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h. – zob. przypis 61). Stąd też nie można uznać, że notariusz miałby obowiązek odmowy dokonania takiej czynności, skoro uchwała udzielająca zgody, w świetle treści art. 17 § 2 k.s.h., może być udzielona ex post w terminie dwumiesięcznym. Zob. uchwałę Sądu Najwyższego z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 10, s. 47., zasadne byłoby zwrócenie na to uwagi stronPor. art. 80 § 2 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1796 ze zm.) oraz wyrok Sądu Najwyższego z 7 listopada 1997 r., II CKN 420/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 76, s. 19. oraz zamieszczenie o tym adnotacji w protokole notarialnym.