Wprowadzenie

Postulaty gruntownej zmiany Kodeksu cywilnego towarzyszą polskiej debacie publicznej już od kilkunastu lat. Pomijając argument konieczności odcięcia się od instytucji o socjaldemokratycznej proweniencji, który ma marginalne znaczenie merytoryczne, warto skupić się na konieczności dostosowania polskiego systemu prawnego do dynamicznie zmieniających się reguł rynkowych i stosunków społeczno-gospodarczych. Spiritus movens zmian wprowadzanych przez polskiego ustawodawcę są w dużej mierze pozytywne wyniki długoletniego stosowania, przez podmioty niezależne, konstrukcji zaczerpniętych z zachodnich wzorców. Ich wykorzystywanie doprowadza z biegiem lat do wykrystalizowania się instytucji, które ustawodawca następnie inkorporuje do języka prawnego. Co jednak zrobić z obszarami prawa, w których nie może znaleźć zastosowania zasada swobody umów? Niezbędna jest zapobiegliwość ustawodawcy, który powinien przewidzieć przyszłe oczekiwania uczestników rynku i podejmować działania w celu usprawnienia i uporządkowania obrotu.

Jedną z takich dziedzin jest prawo rzeczowe, a ściślej – ograniczone prawa rzeczowe, objęte zasadą numerus clausus. Nie negując konieczności wyczerpującego określenia katalogu tych praw bezwzględnych, należy skupić się na możliwości jego poszerzenia, w szczególności o instytucję długu gruntowego.

Dług gruntowy funkcjonował już na terenach byłego zaboru pruskiego, co znalazło wyraz legislacyjny między innymi w dekrecie z dnia 10 grudnia 1946 r. o rejestracji i umarzaniu listów hipotecznych, listów długów gruntowych i rentowych, wydanych przed dniem 1 września 1939 r.Dekret z dnia 10 grudnia 1946 r. o rejestracji i umarzaniu listów hipotecznych, listów długów gruntowych i rentowych, wydanych przed dniem 1 września 1939 r. (Dz.U. z 1947 r. nr 5, poz. 19). Obecnie instytucja ta jest stosowana w Niemczech (por. § 1191–1203 BGB), gdzie w obrocie bankowym wyparła tradycyjną hipotekę. Nieakcesoryjne prawa zastawnicze na nieruchomości występują także w prawie słoweńskim (gruntowe prawo zastawu), węgierskim (samodzielne prawo zastawu), szwajcarskim (list dłużny)J. Pisuliński, Opinia na zlecenie Biura Studiów i Ekspertyz Kancelarii Sejmu w sprawie rządowego projektu ustawy o zmianie kodeksu cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk nr 3433) z uwzględnieniem zmian wynikających ze sprawozdania Podkomisji Nadzwyczajnej do rozpatrzenia w/w projektu z dnia 9 marca 2005 r., Warszawa 2005, s. 5 i n. i estońskim (hipoteka nieakcesoryjna)K. Zaradkiewicz, Tzw. zastaw nieakcesoryjny w polskim prawie cywilnym, „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 2000, nr 2, s. 295..

Ponowne wprowadzenie długu gruntowego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej rozważano między innymi w roku 2004, kiedy do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw. W ustawie o księgach wieczystych i hipotece (której tytuł planowano zmienić na „Ustawa o księgach wieczystych, hipotece i długu gruntowym”) po dziale II proponowano dodać dział II1 – „Dług gruntowy”, rozpoczynający się art. 112¹ o następującej treści: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby (uprawnionego) prawem, na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (dług gruntowy). Dług gruntowy wyraża się w oznaczonej sumie pieniężnej”Art. 2 pkt 10 rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw, druk Sejmu IV kadencji nr 3433 z dnia 8 listopada 2004 r., dalej jako „projekt ustawy”.. Ostatecznie wycofano się z tej koncepcji, uznając, że będzie zbyt ryzykowna w skutkach, ze względu na brak akcesyjności.

W niniejszym artykule omówiono jedynie niektóre aspekty długu gruntowego, nie stanowi on bowiem kompleksowego przedstawienia tej instytucji, a raczej wstęp do ponownej dyskusji nad możliwością jej wprowadzenia do polskiego systemu prawnego.

Niemiecki pierwowzór

Dług gruntowy jest w prawie niemieckim ograniczonym prawem rzeczowym, a jego definicja została zawarta w § 1191 BGB: „Nieruchomość gruntowa może zostać obciążona w ten sposób, że temu, na czyją rzecz następuje obciążenie, należy zapłacić z gruntu oznaczoną sumę pieniężną (dług gruntowy). Obciążenie to można rozszerzyć o odsetki od sumy długu gruntowego, jak i inne świadczenia uboczne”. Od czasu wejścia w życie kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch) w 1900 r. dług gruntowy stał się w Niemczech powszechnie stosowanym substytutem hipoteki, aż do prawie całkowitego wyparcia jej z obrotu w drugiej połowie XX w. (mimo że – jak wskazuje J. Pisuliński: „przepisy o hipotece w prawie niemieckim są znacznie lepiej przystosowane do potrzeb obrotu prawnego, niż przepisy prawa polskiego”J. Pisuliński, Opinia, s. 2.). Niemiecki kodeks cywilny zawiera jednak stosunkowo niewiele przepisów odnoszących się wprost do długu gruntowego, w znacznej mierze odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o hipotece (np. dotyczące powstania zabezpieczenia, z tym jednak wyjątkiem, że zamiast wskazania wierzytelności należy wymienić sumę pieniężną, której dochodzić może uprawniony z długu gruntowegoŁ. Przyborowski, Ograniczone prawa rzeczowe w prawie niemieckim, „Studia Prawa Prywatnego” 2008, nr 4, s. 55.). Do długu gruntowego odnoszą się bezpośrednio między innymi przepisy dotyczące: zabezpieczającego długu gruntowego (np. braku konieczności ujawnienia zarzutów osobistych wynikających z umowy zabezpieczającej w księdze wieczystej – § 1192 ust. 1a BGB), możliwości wydania listu długu gruntowego jako papieru wartościowego na okaziciela (§ 1195 BGB), właścicielskiego długu gruntowego (§ 1196 BGB), niemożności przeprowadzenia egzekucji z własnego gruntu (§ 1197 BGB), rentowego długu gruntowego (§ 1199 BGB) oraz zamiany długu gruntowego w dług rentowy i odwrotnie (§ 1203 BGB).

J. Wasilkowski zdefiniował dług gruntowy jako instytucję, na podstawie której „uprawniony może dochodzić oznaczonej sumy pieniężnej jedynie z nieruchomości, natomiast nie istnieje tu ani wierzytelność, ani dług w rozumieniu prawa obligacyjnego. Jeżeli cena nieruchomości nie wystarcza na zaspokojenie roszczenia, nikt nie jest obowiązany do pokrycia niedoboru”J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957, s. 259..

Taka definicja jest jednak właściwa jedynie dla wyizolowanego (oderwanego) długu gruntowego (isolierte Grundschuld), który rzadko występuje w praktyce. Powszechnie stosowaną formą jest bowiem zabezpieczający dług gruntowy (Sicherungsgrundschuld), a więc taki, któremu towarzyszy umowa obligacyjna (Sicherungsvertrag) o charakterze powierniczymJ. Pisuliński, O długu na nieruchomości, „Transformacje Prawa Prywatnego” 2001, z. 1, s. 14., określająca cel jego ustanowienia: wskazująca zabezpieczaną wierzytelność bądź wierzytelności, a także „okoliczności, w których uprawniony z długu gruntowego powinien przenieść go na właściciela po wygaśnięciu wierzytelności”Ł. Przyborowski, Ograniczone, s. 56.. Do 2008 r. konstrukcja zabezpieczającego długu gruntowego nie miała swojego wyrazu legislacyjnego, jednak na podstawie nowelizacji z 12 sierpnia 2008 r.Ustawa Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz) z 12 sierpnia 2008 r. (BGBl. I S. 1666)., mającej na celu ograniczenie ryzyka związanego z inwestycjami finansowymi, wprowadzono do BGB definicję legalną tego wariantu zabezpieczenia (§ 1192 ust. 1a BGB).

W obu odsłonach dług gruntowy jest prawem rzeczowym o charakterze nieakcesoryjnym (samoistnym), zatem ex lege nie zależy od istnienia jakiejkolwiek wierzytelności. Posługując się a contrario definicją praw akcesoryjnych Z. Radwańskiego, należałoby wskazać, że prawa nieakcesoryjne to takie, które nie zostały skonstruowane dla umocnienia innych praw podmiotowych (samoistnych). Z tego względu ich istnienie i treść nie zależą od innych praw podmiotowych, ponieważ nie są z nimi funkcjonalnie związaneZ. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, wyd. 7, Warszawa: C. H. Beck 2004, s. 225 i n.. Z powyższego wynikają dwie istotne konsekwencje. Po pierwsze, nieważność umowy zabezpieczającej, a nawet niepowstanie zabezpieczanej wierzytelności nie mają bezpośredniego znaczenia dla istnienia zabezpieczenia. Wiąże się to jednak także ściśle z obowiązującą w prawie niemieckim zasadą abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktzionsprinzip)Por. m.in. Ł. Przyborowski, Ograniczone, s. 42–45; U. Ernst, Zabezpieczenia na rzeczach ruchomych w Polsce i w Niemczech, wyd. 1, Warszawa: C. H. Beck 2011, s. 50–61.. Po drugie, w przeciwieństwie do hipoteki dług gruntowy może stanowić samodzielny przedmiot obrotu – wierzytelność nie dzieli jego losu prawnego. Jest to szczególnie widoczne w przypadku ustanowienia długu gruntowego z listem długu gruntowego (dokumentem wskazującym obciążenie nieruchomości długiem gruntowym, którego wydanie jest konieczne dla powstania zabezpieczenia).

Konstrukcja długu gruntowego jest w prawie niemieckim bardzo rozbudowana, a ponieważ ramy niniejszej pracy nie pozwalają na jego szczegółowy opis, w tym miejscu należy nadmienić jeszcze tylko, że BGB przewiduje możliwość ustanowienia właścicielskiego długu gruntowego, tzn. ustanowionego przez właściciela „dla siebie”. Właściciel może oczywiście zbyć tak ustanowione zabezpieczenie. Bardzo trafna wydaje się zatem definicja Ł. Supery, który określa dług gruntowy jako „samoistne prawo majątkowe pozwalające właścicielowi nieruchomości na wprowadzenie do obrotu wartości tkwiącej w nieruchomości bez zbywania prawa własności”Ł. Supera, Ochrona właściciela nieruchomości obciążonej zabezpieczającym długiem gruntowym, (w:) Wybrane zagadnienia prawa cywilnego, red. M. Warciński i K. Zaradkiewicz, Warszawa: C. H. Beck 2006, s. 266..

Porównanie z hipoteką

Hipoteka w obecnym kształcie prawnym nabierała swoistych cech przez wiele lat, zwłaszcza jeśli chodzi o jej podstawowe, bankowe oblicze. W dobie Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej w podręcznikach prawniczych dominował pogląd, że „dla socjalistycznego sposobu produkcji hipoteka jest instytucją zbyteczną”J. Wasilkowski, Prawo, s. 253.. Jeszcze w orzeczeniu z 16 marca 1994 r.Postanowienie Sądu Najwyższego z 16 marca 1994 r., II CRN 12/94, „Prawo Bankowe” 1994, nr 4, s. 68.Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że uproszczona procedura ustanawiania hipoteki na rzecz banku dla zabezpieczenia zwrotności kredytu bankowego, polegająca na dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, na podstawie dokumentów stwierdzających udzielenie kredytu, jego wysokość itd., stanowi obrazę przepisów prawa bankowego i prowadzi do uchylenia takiego wpisuR. Troicka-Sosińska, Zabezpieczenie należności pieniężnych, Warszawa 1997, s. 26.. Wkrótce potem słusznie jednak uznano, że „główną barierę dynamicznego rozwoju stanowi brak środków finansowych lub uzasadniona niechęć do inwestowania środków własnych”Ibidem, Wstęp., zatem wyjątkową rolę w procesie doganiania zachodniego świata należy przypisać bankom. W miejsce ustawy Prawo bankowe z dnia 31 stycznia 1989 r. uchwalono ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. o tym samym tytule i konsekwentnie dostosowywano do oferowanych przez banki innowacji.

Ustanowienie hipoteki bankowej zostało istotnie uproszczone m.in. na podstawie art. 95 ust. 4 pr. bank., zgodnie z którym do ustanowienia hipoteki na rzecz banku konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o jej ustanowieniu z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności (a nie formy aktu notarialnego). Powrócono także do koncepcji, że oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków, opatrzone pieczęcią banku, mają moc dokumentów urzędowych i mogą stanowić podstawę wpisu w księgach wieczystych

Wykształcił się ponadto instrument bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE). Bank miał na jego podstawie możliwość uzyskania tytułu egzekucyjnego do zaspokojenia się z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką bez przeprowadzania postępowania rozpoznawczego oraz bez kontroli sądu w tym zakresie. Sąd w postępowaniu klauzulowym badał bowiem jedynie przesłanki formalne tytułu egzekucyjnego, a nie merytoryczne podstawy jego wystawienia, w tym – wysokość i wymagalność roszczenia. Co więcej, kredytobiorca nie posiadał narzędzi umożliwiających ewentualne kwestionowanie BTE, aż do momentu otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego przez komornika. Wyrokiem z 14 kwietnia 2015 r.Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 kwietnia 2015 r., P 45/12, Dz.U. z 2015 r. poz. 559. Trybunał Konstytucyjny, mając na uwadze konieczność zniwelowania dysproporcji pomiędzy statusem banku i kredytobiorcy, stwierdził, że przepisy dopuszczające wystawienie bankowych tytułów egzekucyjnych na podstawie oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji są niezgodne z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej. W następstwie tego orzeczenia Sejm przyjął w dniu 25 września 2015 r. ustawę znoszącą instytucję bankowego tytułu egzekucyjnegoUstawa z dnia 25 września 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 1854)., której art. 11 § 1 stanowi, że postępowania w sprawie o nadanie klauzuli wykonalności BTE wszczęte i niezakończone przed dniem jej wejścia w życie podlegają umorzeniuUstawa weszła w życie 27 listopada 2015 r.. Orzecznictwo stoi jednak niekiedy na stanowisku, że przepis uznany za niekonstytucyjny, nawet w przypadku odroczenia utraty jego mocy wiążącej, nie powinien być stosowany przez sądy powszechnePor. np. wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2007 r., III PK 96/06, OSNAPiUS 2008, nr 5–6, poz. 61, s. 195; wyrok Sądu Najwyższego z 20 maja 2009 r., I CSK 379/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 172.. Można zatem uznać, że możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń na podstawie oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 96–98 ustawy Prawo bankowe została wyłączona już z dniem wydania wyroku przez Trybunał Konstytucyjny.

W konsekwencji każdy wierzyciel hipoteczny dochodzący zaspokojenia wobec wymagalności wierzytelności musi obecnie uzyskać najpierw wyrok sądowy o wykonalności wierzytelności. Od pozwu należy uiścić opłatę sądową w wysokości 5% wartości roszczenia, jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż  100 000 złPor. art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398).. Należy podkreślić, że czas trwania całej procedury (od wystosowania wezwania do zapłaty do zakończenia postępowania egzekucyjnego) trwa od kilkunastu miesięcy do nawet kilku lat (należy bowiem uwzględnić możliwość złożenia przez dłużnika apelacji, a nawet skargi kasacyjnej, jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza 50 000 złZob. art. 3982 Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz.U. nr 43, poz. 296)., co w przypadku hipoteki na zabezpieczenie kredytu jest w zasadzie regułą).

Wyjątkiem od takiego scenariusza może być złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o poddaniu się egzekucji z nieruchomości w formie aktu notarialnego. Takie oświadczenie, po nadaniu mu klauzuli wykonalności, stanowi tytuł wykonawczy egzekucji świadczeń określonych owym aktem notarialnym. Dotyczy zatem świadczenia określonego zarówno co do przedmiotu, jak i co do podstawy prawnej. W przypadku zobowiązania się do dalszych świadczeń tudzież dokonania zmiany pierwotnego stosunku prawnego ten zwiększony bądź zmieniony obowiązek nie będzie mógł być egzekwowany na podstawie pierwotnego aktu notarialnego. W praktyce oznaczać to będzie konieczność złożenia kolejnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz obowiązek poniesienia związanych z tym kosztówPor. wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 r., III CRN 368/74, OSNCP 1976, nr 4, poz. 86..

Powyższe tworzy szczególne zapotrzebowanie na wprowadzenie do polskiego systemu prawnego długu gruntowego. Dzięki jego ustanowieniu ani bank, ani żaden inny wierzyciel nie będzie zmuszony ograniczać się do egzekucji wierzytelności wymienionej w oświadczeniu dłużnika albo występować z powództwem do sądu w celu uzyskania tytułu egzekucyjnego i oczekiwać na wyrok. Wystarczy odpis z księgi wieczystej zawierający wypis długu gruntowego albo list długu gruntowego. Po nadaniu im klauzuli wykonalności dokumenty te będą stanowić tytuł egzekucyjny, będący podstawą do prowadzenia przez komornika egzekucji z nieruchomości, w wysokości ograniczonej jedynie przez sumę długu gruntowego.

Kolejną dysfunkcją hipoteki jest założenie, że w ramach raz ustanowionej nie można zabezpieczyć kolejnego kredytu po spłacie pierwszego, czy też kredytu w innym banku. Na zabezpieczenie kolejnego kredytu trzeba ustanowić nową hipotekę.

Pewne uelastycznienie wprowadza w tym zakresie możliwość dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym. Na podstawie art. 101¹ ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach wygasłej hipotekiUstawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. nr 19, poz. 147).. Właściciel nieruchomości może ustanowić na opróżnionym miejscu hipotecznym nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Najistotniejsza z punktu widzenia dłużnika hipotecznego jest jednak możliwość systematycznego wygasania części hipoteki.

Hipoteka wygasa częściowo, jeżeli: wierzyciel zrzeknie się części sumy hipoteki, wierzyciel hipoteczny i właściciel nieruchomości umownie obniżą sumę hipoteki, sąd wyda wyrok obniżający sumę hipoteki z powodu istnienia nadmierności zabezpieczenia albo hipoteka łączna zostanie podzielona w taki sposób, że suma hipoteczna dotycząca wszystkich nieruchomości ulega zmniejszeniuI. Heropolitańska, A. Tułodziecka, Zagadnienia z praktyki bankowej i sądowej na tle znowelizowanego prawa hipotecznego – wnioski po X Ogólnopolskiej Konferencji wieczystoksięgowej, „Monitor Prawa Bankowego” 2012, nr 9, s. 95.. We wszystkich powyższych przypadkach do obniżenia hipoteki i powstania opróżnionego miejsca hipotecznego, którym dłużnik może następnie rozporządzić, jest konstytutywny wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka natomiast w żadnym wypadku nie wygasa automatycznie, „partiami”, a więc w miarę spłaty zobowiązania. Utrzymuje się w pełnej wysokości, pomimo spłat, aż do zupełnego wygaśnięcia określonej wierzytelności, którą zabezpieczaI. Heropolitańska, Prawne zabezpieczenia zapłaty wierzytelności, Warszawa 2014, s. 689. i z którą jest nierozerwalnie związana. W odniesieniu do oferowanych przez banki produktów, zwłaszcza kredytów hipotecznych z okresem kredytowania nawet do 35 lat (kredytów długoterminowych), wydaje się to instytucja mało efektywna. Należy bowiem wziąć pod uwagę realia obrotu: banki nie są skłonne stopniowo zrzekać się kolejnych części hipoteki, a ponadto postępowanie takie jest czasochłonne i wyjątkowo kosztowne. Bank może zrzec się części hipoteki poprzez pisemne oświadczenie, stosownie do art. 95 ust. 1 pr. bank. (a nie w zasadniczo zastrzeżonej formie – pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem). Nie zmienia to jednak faktu, że zmiana treści hipoteki pociąga za sobą każdorazowo opłatę w wysokości 150 zł, a to podnosi koszt kredytu. Ponadto hipoteka nie jest przydatna do zabezpieczenia kredytów o zmieniającej się wysokości i celu bądź wynikających z różnych umów kredytowych. Także w przypadku nowacji wierzytelności z tytułu kredytu konieczne jest ustanowienie nowej hipotekiS. Rudnicki, Hipoteka, zastaw i przewłaszczenie na zabezpieczenie jako środki zabezpieczania kredytu długoterminowego według prawa polskiego de lege lata i ferenda, (w:) II Kongres Notariuszy Rzeczpospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, Poznań–Kluczbork 1999, s. 278..

Takich niedogodności nie będzie w przypadku ustanowienia długu gruntowego. Nie jest on bowiem formalnie związany z istnieniem wierzytelności. W konsekwencji możliwe będzie zabezpieczenie do określonych granic, zmieniających się wierzytelności, z różnych tytułów prawnych, bez konieczności ustanawiania nowego zabezpieczenia dla każdej z nich, a więc w „granicach” raz ustanowionego długu gruntowegoUzasadnienie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk nr 3433), s. 6.. Przykładowo: jeden dług gruntowy daje możliwość zaciągnięcia kolejnego kredytu w tym samym banku po częściowej spłacie pierwszego.

Oderwanie rzeczonego zabezpieczenia od jakiegokolwiek stosunku podstawowego przejawia się również w tym, że, w przeciwieństwie do hipoteki, dług gruntowy może stanowić samodzielny przedmiot obrotu. Co więcej, wierzyciel wierzytelności nie musi być tożsamy z wierzycielem długu gruntowego. Uelastycznienie w tym względzie jest szczególnie widoczne w przypadku ustanowienia długu gruntowego z listem długu gruntowego. W takim przypadku zbycie prawa następuje w tzw. obrocie pozaksięgowymJ. Pisuliński, O długu, s. 22., co oznacza, że nie wymaga każdorazowego wpisu do księgi wieczystej, a uprawnionym jest każdoczesny posiadacz dokumentu (ma to szczególne znaczenie na przykład przy sekurtyzacji wierzytelnościSekurtyzacja może polegać w szczególności na tym, że wierzyciel długu gruntowego dokona jego transferu na fundusz sekurtyzacyjny poprzez umowę cesji. De facto oznacza to „spieniężenie” długu gruntowego na papiery wartościowe przy jednoczesnym utrzymaniu pozycji wierzyciela wierzytelności (np. kredytu). Jest to szczególnie istotne dla banków podlegających zaostrzonym wymogom kapitałowym.).

Biorąc pod uwagę dotychczasowe obawy związane z brakiem akcesoryjności długu gruntowego, warto wskazać, że ryzyko w tym zakresie może być istotnie zminimalizowane poprzez konstrukcję umowy zabezpieczającej, podziału długu gruntowego oraz klasycznego powództwa przeciwegzekucyjnegoPowództwo przeciwegzekucyjne należy jednak uznać za ostateczną możliwość ochrony praw dłużnika rzeczowego. Nie wstrzymuje ono bowiem toczącej się egzekucji, a umożliwia jedynie złożenie wniosku o jej zawieszenie. .

Powiązanie długu gruntowego z wierzytelnością oczywiście nigdy nie będzie wynikało wprost z prawa rzeczowego, ale może być konsekwencją zawarcia odrębnej umowy o charakterze zabezpieczającymUzasadnienie rządowego projektu, s. 7.. W razie wykonania zobowiązania z takiej umowy właściciel mógłby żądać przeniesienia na siebie bądź wskazaną osobę trzecią uprawnienia z tytułu istniejącego długu gruntowego. W takim przypadku konfuzja nie powodowałaby wygaśnięcia prawa rzeczowego, jak to ma miejsce w przypadku hipoteki, a prawo mogłoby służyć dalszym rozporządzeniom i nie zabezpieczałoby już zaspokojonych roszczeń pierwotnego uprawnionego. Takie rozwiązanie zostało wypracowane przez niemiecką doktrynę i orzecznictwo oraz uwzględnione w projekcie nowelizacji Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw z 2005 r.Zob. art. 2 pkt 10 projektu ustawy.W ramach tej konstrukcji, zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogłyby ustalić między innymi, że wierzyciel będzie zobowiązany zapłacić karę umowną, jeśli niezwłocznie po spełnieniu świadczenia przez dłużnika osobistego nie przeniesie rzeczonego prawa na właściciela nieruchomości bądź nie podejmie kroków mających na celu wykreślenie go z księgi wieczystej (nie zrzeknie się go albo nie złoży oświadczenia o wykonaniu zobowiązania z umowy zabezpieczającejZob. ibidem.).

Odnosząc się natomiast do możliwości podziału długu gruntowego, nie sposób zgodzić się z poglądem Ł. Supery, że powinien on następować poprzez „powstanie nowego długu gruntowego o pierwszeństwie bezpośrednio następującym po długu gruntowym przysługującym pierwotnemu uprawnionemu"Ł. Supera, Ochrona, s. 292.. Taka konstrukcja ograniczałaby elastyczność i ekonomiczność długu gruntowego. „Podział” musiałby bowiem przybrać de facto postać połączenia dwóch skomplikowanych czynności prawnych: zrzeczenia się części zabezpieczenia przez pierwotnego uprawnionego oraz ustanowienia na podstawie zasad ogólnych nowego długu gruntowego. Udział dłużnika rzeczowego, dokonanie stosownych zmian w księdze wieczystej i poniesienie związanych z tym kosztów byłoby konieczne przy obu tych czynnościach. Dług gruntowy powinien być podzielny w sensie materialnym, a zatem ustawodawca winien wskazać na odpowiednie zastosowanie przepisów o przelewie (części) wierzytelności, a kwestię pierwszeństwa wydzielonego zabezpieczenia powinno się pozostawić swobodnej decyzji stronPoprzez analogiczne zastosowanie art. 250 § 1 zd. 1 k.c., zgodnie z którym pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione.. W takim przypadku stosowna umowa mogłaby być podstawą dokonania przez sąd wieczystoksięgowy wzmianki, że dług gruntowy został podzielony, wraz ze wskazaniem wysokości wydzielonych zabezpieczeń, podmiotów, którym one przysługują, oraz pierwszeństwa zaspokojenia z nieruchomości.

Wnioski końcowe

„Efektywność zabezpieczenia zależy w pierwszym rzędzie nie tylko od przedmiotu, ale przede wszystkim od środka zabezpieczenia”S. Rudnicki, Hipoteka, s. 274.. Środek ten powinien cechować się jednocześnie przewidywalnością, jak i elastycznością. Koncentrując się na zabezpieczeniu na nieruchomościach, należy stwierdzić, że osiągnięcie owego uelastycznienia w tym zakresie nie jest możliwe w wyniku modyfikacji przepisów o hipotece i zwiększenia jej samodzielności poprzez oderwanie od wierzytelności, byłoby to bowiem wypaczenie jej istoty oraz odejście od communis opinio doktryny i orzecznictwaPor. np. Z. Radwański, Zielona Księga. Optymalna wizja kodeksu cywilnego Rzeczypospolitej Polskiej, „Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny” LXIX, 2007, z. 1, s. 11; S. Rudnicki, Hipoteka, s. 280 i n. oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2005 r., V CK 834/04, Legalis nr 88710..

Antycypując rozwój legislacji w dziedzinie zabezpieczeń dla wierzytelności, należy wskazać, że rolą ustawodawcy jest wyjść naprzeciw potrzebom rynku, zwłaszcza wyspecjalizowanych technik kredytowych, i wprowadzić do polskiego systemu prawnego nieakcesoryjne zabezpieczenie na nieruchomości pod nazwą długu gruntowego, wzorowanego na instytucji określanej w prawie niemieckim mianem Grundschuld.A. Bieranowski, Dług gruntowy (uwagi na tle projektowanej regulacji), „Rejent” 2004, nr 10, s. 84.

Można się spodziewać, że w przypadku wprowadzenia tej instytucji, „szczególnie jako zabezpieczenie spłaty kredytów, pożyczek i innych zobowiązań wynikających z czynności bankowych banki będą stosowały ją prawie wyłącznie zamiast hipoteki”J. Pisuliński, Opinia, s. 2.. Powinno to wywrzeć pozytywny wpływ na konkurencyjność i bezpieczeństwo kredytu realnego, a więc pośrednio na sytuację kredytobiorców, którzy stanowią obecnie 48% społeczeństwa[Procent Polaków posiadających chociaż jedno zobowiązanie kredytowe] Biuro Informacji Kredytowej, Coraz więcej Polaków pyta: jaki jest mój BIK?, https://www.bik.pl/documents/10158/19941/15_10_22_Jak+jest+m%C3%B3j+BIK. pdf [dostęp 8.03.2016 r.]..