L iczba udzielonych Polakom kredytów hipotecznych na zakup lub budowę domu albo lokalu mieszkalnego z początkiem 2015 r. przekroczyła 1 965 000, a ich wartość 370 mld zł.Wg Ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i transakcyjnych nieruchomości AMRON-SERFiN nr 3/2015 z 27 maja 2015 r., s. 6. Większość z nich udzielona została małżeństwom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Liczba udzielanych kredytów hipotecznych nie wpływa jednak na stabilność związków małżeńskich, z których co roku ponad 60 000 kończy się rozwiązaniem przez rozwód, ponad 150 000 ustaje zaś na skutek śmierci jednego z małżonków.Wg Rocznika Demograficznego Głównego Urzędu Statystycznego, Warszawa 2014, s. 280 i 593. Rozwód małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej powoduje jej ustanie. Nadal natomiast pozostaje majątek wspólny byłych małżonków, którego z chwilą ustania wspólności stają się współwłaścicielami, co do zasady w częściach równych (art. 43 § 1 k.r.o.).Patrz uzasadnienie uchwał Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2001 r., III CZP 16/01, OSNC 2002, nr 1, poz. 4; pozostałe przypadki ustania wspólności majątkowej to np. śmierć małżonka lub obojga, unieważnienie małżeństwa (art. 21 k.r.o.), uznanie za zmarłego jednego z małżonków lub obojga (art. 55 k.r.o.), separacja (art. 54 § 1 k.r.o.), ubezwłasnowolnienie jednego z małżonków lub jego upadłość (art. 53 § 1 k.r.o.), jak również jej orzeczenie wyrokiem sądu (art. 52 k.r.o.) czy ustanowienie umową małżonków (art. 47 § 1 k.r.o.). W dalszej części opracowania główny nacisk zostanie położony właśnie na ten przypadek ustania wspólności majątkowej oraz podział majątku wspólnego byłych małżonków.

Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi prawo własności nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego obciążone hipoteką, to ustanie wspólności majątkowej małżonków i przekształcenie jej w udziałową niczego nie zmienia – hipoteka nadal obciąża całą nieruchomość. Jeżeli kredyt hipoteczny był zaciągnięty wspólnie przez oboje małżonków, to są oni również osobistymi dłużnikami banku (czy innego wierzyciela hipotecznego), nie tylko rzeczowymi, także po ustaniu wspólności majątkowej.Tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 października 2011 r., I CSK 41/11, niepubl. W postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd natomiast nie dzieli długów.Por. postanowienie Sądu Najwyższego z 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNC 1979, nr 11, poz. 207, teza 2, zgodnie z którą: „Długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać przy podziale wspólnego majątku, gdyż mimo takiego podziału dług nadal się utrzymuje. Przerzucenie długu na jednego tylko z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli”. Zatem nie będąc już współwłaścicielem nieruchomości, która w wyniku podziału majątku przypadła byłemu współmałżonkowi, drugi z byłych małżonków pozostaje nadal współkredytobiorcą odpowiedzialnym osobiście i całym swoim majątkiem teraźniejszym i przyszłym za spłatę zaciągniętego w trakcie małżeństwa kredytu. Jest to sytuacja nie tylko niekomfortowa pod względem psychicznym, ale również mająca wiele negatywnych konsekwencji na przyszłość, np. wydatnie zmniejsza zdolność kredytową takiej osoby, co może wiązać się z brakiem możliwości zaspokojenia przez nią potrzeb mieszkaniowych. Pozostawienie byłych współmałżonków w dotychczasowym wspólnym mieszkaniu (domu) stałoby w jawnej sprzeczności z ideą podziału majątku wspólnego, tj. wyjścia ze współwłasności w sposób definitywny, inaczej mówiąc – nowym ukształtowaniem prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez pozbawienie tego prawa cech wspólności.Tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 października 2010 r., III CSK 331/09, niepubl.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego z oczywistych względów nie daje w tym zakresie żadnych konstruktywnych i skutecznych rozwiązań, bo po prawdzie dać ich nie może. Chociaż trzeba przyznać, że do pewnej próby w tym zakresie doszło w postanowieniu z 26 listopada 2009 r.,Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, OSNC-ZD 2010, nr 3, poz. 82. gdzie Sąd Najwyższy wskazał, że: „Bank może być zainteresowany postępowaniem o podział majątku wspólnego byłych małżonków, w skład którego wchodzi prawo własności nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą jego wierzytelność. Z punktu widzenia interesu banku nie jest bowiem bez znaczenia sposób podziału nieruchomości zastosowany przez sąd, tzn. to, czy sąd przyzna nieruchomość jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego, czy też nieruchomość zostanie sprzedana w drodze licytacji publicznej stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066 w zw. z art. 1071 k.p.c. w zw. z art. 212 § 2 k.c.). Bank jest zatem zainteresowanym w rozumieniu art. 510 k.p.c. wówczas, gdy sąd uzna, iż najwłaściwszym sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż licytacyjna nieruchomości. W takiej sytuacji sąd powinien wezwać wierzyciela hipotecznego do udziału w sprawie (art. 510 § 2 k.p.c.). W zależności od stanowiska banku sąd może jednak przyznać nieruchomość jednemu z byłych małżonków, jeżeli bank zgodzi się na zmianę umowy kredytowej i zwolnienie z długu drugiego małżonka lub w razie braku takiej zgody dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości. W omawianej sytuacji sprzedaż licytacyjna będzie uzasadniona i celowa, o ile nie będzie się temu sprzeciwiać dobro małoletnich dzieci stron, które sąd powinien uwzględnić przy zniesieniu współwłasności praw, których przedmiotem jest prawo do mieszkania, gdy bank nie zgadza się na zwolnienie jednego z małżonków z długu z tytułu zaciągniętego kredytu, a jeden z małżonków sprzeciwia się przyznaniu nieruchomości jednemu z nich, przy dalszym trwaniu zobowiązania obojga małżonków wobec banku. Trafnie bowiem podnosi Sąd Okręgowy, iż sąd nie może «zmuszać» jednego z byłych małżonków, aby przez czas spłaty kredytu hipotecznego, wynoszący kilkadziesiąt lat, pozostawał w niepewności, czy bank nie zwróci się przeciwko niemu o zapłatę rat tego kredytu”.

Jak wynika z powyższego orzeczenia, Sąd Najwyższy próbował wskazać sądom powszechnym pewną drogę nacisku na bank, aby ten pod „groźbą” zlicytowania nieruchomości przez komornika sądowego wyraził zgodę na przejęcie nieruchomości przez jednego z byłych współmałżonków i jednocześnie zwolnienie z długu drugiego z nich. W odpowiedzi niejako warto byłoby się jednak trochę głębiej pochylić nad postępowaniem zatytułowanym „Egzekucja w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze licytacji publicznej”, stypizowanym w art. 1066–1071 k.p.c., czego Sąd Najwyższy nie uczynił. W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości ze zmianami wskazanymi w art. 1067–1071 k.p.c. (art. 1066 k.p.c.). Kluczowe staje się ustalenie, co oznacza odpowiednie stosowanie przepisów o egzekucji z nieruchomości (art. 921–1040 k.p.c.)Odpowiedniość stosowania zgodnie z zasadami techniki legislacyjnej oznacza uwzględnianie specyfiki danego postępowania, zatem stosowanie przepisów w całości bądź z uwagi na istotę i istniejące różnice w części lub z ich wyłączeniem (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 października 2012 r., IV CZ 74/12). w kontekście skutków zbycia nieruchomości przez komornika sądowego zgodnie z uregulowaniami art. 1066 k.p.c. i n. dla wierzyciela hipotecznego.

W wielu komentarzach do art. 1066 k.p.c. przewija się jedno podstawowe stwierdzenie, które nie rozwiązuje chociażby w części powyższego problemu, mianowicie że „odpowiednie stosowanie do omawianego rodzaju egzekucji przepisów o egzekucji z nieruchomości oznacza brak możliwości stosowania przepisów pozostających w sprzeczności z art. 1066–1071 bądź mających na celu wyegzekwowanie świadczeń pieniężnych, np. art. 923 o wezwaniu dłużnika do zapłaty długu czy art. 981 o umorzeniu egzekucji w razie uiszczenia należności wierzyciela”.J. Jagieła, (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie nieprocesowe, w razie zaginięcia lub zniszczenia akt, zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz do artykułów 506–1088, t. III, pod red. K. Piaseckiego, A. Marciniaka, Warszawa 2012, nb 3 do art. 1066; O. Marcewicz, (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, pod red. A. Jakubeckiego, wyd. 5, Warszawa 2012, s. 1299; H. Pietrzkowski, (w:) Komentarz do Kodeksu postępowania egzekucyjnego, t. 4, pod red. T. Erecińskiego, wyd. 4, Warszawa 2012, uwaga 3 do art. 1066. Jak również, że: „Odpowiednie zastosowanie do egzekucji w celu zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży publicznej będą miały przede wszystkim przepisy regulujące dokonanie opisu i oszacowania, licytacji, przybicia, czy przysądzenia własności”.E. Marszałkowska-Krześ, (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, pod red. E. Marszałkowskiej-Krześ, wyd. 14, C. H. Beck, Warszawa 2013, uwaga 3 do art. 1066. W pierwszym zdaniu kryje się pewnego rodzaju truizm. Oczywiste jest, że nie można zastosować wskazanych tam przepisów, ponieważ w tym postępowaniu nie ma wierzyciela ani dłużnika. Są tylko uczestnicy postępowania, z których każdy w pewnym sensie korzysta z pozycji wierzyciela sensu largo (gdyby już chcieć posługiwać się terminologią postępowania egzekucyjnego). Zabrakło tam również stwierdzenia, że nie istnieje możliwość stosowania przepisów stojących w sprzeczności z przepisami zarówno materialnoprawnymi, jak i procesowymi dotyczącymi zniesienia współwłasności (sprzecznych z celem i istotą tego postępowania). Dla przykładu w przypadku sprzedaży licytacyjnej, jeżeli będą miały zastosowanie przepisy dotyczące przybicia, to nie znajdzie zastosowania art. 1000 § 1 k.p.c., co oznacza, że wszystkie obciążenia, w tym hipoteczne, pozostają w mocy.Inaczej, aczkolwiek błędnie, J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, KPP 2002, nr 1, s. 141. Wytłumaczenie tego jest bardzo proste – jest to postępowanie mające na celu zniesienie współwłasności z pomocą komornika sądowego w drodze sprzedaży licytacyjnej nieruchomości osobie trzeciej (jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie chciał nieruchomości przejąć)Por. postanowienie Sądu Najwyższego z 15 października 1968 r., III CRN 229/68, OSP 1969, nr 12, poz. 257., a nie zaspokajanie wierzycieli, w tym hipotecznych. Zadaniem komornika sądowego nie jest zaspokajanie i zwalnianie z długu nikogo, jak w klasycznym postępowaniu egzekucyjnym, a jedynie zbycie nieruchomości i przekazanie pieniędzy uzyskanych w wyniku licytacji po potrąceniu kosztów postępowania na rachunek depozytowy Ministra Finansów, o ile z postanowienia Sądu nie wynika nic innego (art. 625 k.p.c.). Skoro w przypadku umownego zniesienia współwłasności czy też sądowego, jednakże bez sprzedaży nieruchomości wspólnej w drodze licytacji, hipoteka ustanowiona na tejże nieruchomości pozostaje bez względu na to, czy nieruchomość zmieni właściciela w całości, czy w części, czy też zostanie podzielona między współwłaścicieli, to nie ma żadnych przesłanek nakazujących przyjęcie innego skutku tylko dlatego, że sprzedaży nie dokonują sami współwłaściciele, a organ egzekucyjny na polecenie sądu.

Poza tym losy hipoteki przy zniesieniu współwłasności zostały uregulowane w art. 76 ust. 1¹ do 1⁴ u.k.w.h.Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). Jeżeli współwłaściciel udziału obciążonego hipoteką (a w przypadku ustania wspólności ustawowej małżeńskiej oba udziały są nią obciążone) nie otrzyma części nieruchomości, a tylko spłatę, wierzyciel hipoteczny będzie miał zastaw na wierzytelności o spłatę (art. 76 ust. 1² u.k.w.h.). W ten sposób uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie, albowiem hipoteka nadal nie wygasa, do czasu realizacji wierzytelności o spłatę.H. Ciepła, Z. Pawelczyk, Hipoteka na ułamkowej części nieruchomości a zniesienie współwłasności po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 lipca 2012 r., P 15/12, „Nowy Przegląd Notarialny” 2014, nr 2, poz. 5.

Jeśli nieruchomość otrzymuje jeden z małżonków z obowiązkiem spłaty byłego małżonka, to i tak małżonek, który ową spłatę otrzyma i z której bank w części się zaspokoi, nadal pozostanie dłużnikiem osobistym (solidarnym z byłym współmałżonkiem) co do pozostałej kwoty kredytu, aż do jego całkowitej spłaty. Nie ma mechanizmu mogącego skutecznie zmusić bank do zwolnienia jednego z byłych małżonków z długu, który został zaciągnięty wspólnie na zakup nieruchomości, która przypadła drugiemu z byłych małżonków lub osobie trzeciej.

Sens sprzedaży licytacyjnej będzie zachowany jedynie wówczas, gdy wierzytelność hipoteczna jest mniejsza niż przysługujące współwłaścicielom (byłym małżonkom) spłaty. Wtedy obydwoje zostaną zwolnieni z długu, hipoteka zaś wykreślona po zaspokojeniu się banku z ceny nabycia. Sytuacja wygląda gorzej, gdy dług przekracza wartość nieruchomości, a co za tym idzie – również i spłat. W polskich realiach bardzo często obciążenia hipoteczne oscylują w okolicach 100% wartości nieruchomości obciążonej, a w przypadku kredytów denominowanych w walucie obcej niejednokrotnie przewyższają tę wartość. Sama zaś licytacja rozpoczyna się od wywołania stanowiącego 3/4 sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.), natomiast jeśli dojdzie do drugiej licytacji, nieruchomość może zostać nabyta za 2/3 jej ceny (art. 983 k.p.c.). W tej sytuacji albo nabywca spłaci wierzyciela hipotecznego dodatkową kwotą ponad przyznane współwłaścicielom spłaty, albo hipoteka nadal będzie obciążać nabytą nieruchomość w części ponad spłaconą przez nabywcę cenę sprzedaży, a współwłaściciele (byli małżonkowie) nadal pozostaną dłużnikami banku, tyle że osobistymi.

W najgorszym wypadku nikt z reflektantów nie stanie do przetargu, co rodzi kolejny problem. Mianowicie niedopuszczalne jest ponowne orzekanie przez Sąd o zniesieniu współwłasności.Tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 grudnia 1997 r., III CKN 288/97, niepubl.; w postanowieniu z 15 października 1968 r., III CRN 229/68, OSP 1969, nr 12, poz. 257; w uchwale z 5 czerwca 1991 r., III CZP 45/91, niepubl. To jednakowoż nie wyłącza możliwości pozasądowego zniesienia współwłasności przez samych współwłaścicieli (np. jej zbycia na wolnym rynku).

Jak z powyższego wynika, podział majątku wspólnego polegający na sprzedaży licytacyjnej nieruchomości wspólnej nie stanowi cudownego remedium i nie może być skuteczną formą nacisku na bank, jak by mogło wynikać z przytaczanego orzeczenia Sądu Najwyższego III CZP 103/09.

Wracamy zatem do punktu wyjścia, tzn. jeden z byłych małżonków po dokonaniu podziału majątku wspólnego pozostanie nie tylko bez mieszkania, ale z kredytem go obciążającym, albowiem żaden bank nie zgodzi się dobrowolnie na zmniejszenie liczby zobowiązanych osób – dobrowolne zwolnienie z długu zgodnie z art. 508 k.c. (taka decyzja mogłaby zostać uznana za działanie na szkodę banku). Dotychczas taki małżonek był również pokrzywdzony przez niższą spłatę, zgodnie bowiem z ustalonym stanowiskiem judykatury, aprobowanym przez doktrynę, przy szacowaniu składników majątku wspólnego należało uwzględnić obciążenia zmieniające rzeczywistą wartość tych składników, w szczególności obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką. Wartość tych obciążeń odliczało się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczaniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.Tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 października 2000 r., II CKN 611/09, niepubl.; z 29 września 2004 r., II CK 538/03, niepubl., i powoływanym już z 26 października 2011 r., I CSK 41/11, niepubl. Powyższe poglądy straciły aktualność w świetle nowych rozwiązań przyjętych w art. 76 ust. 1¹ –1⁴ u.k.w.h., które weszły w życie 7 sierpnia 2013 r. Ustawa z dnia 24 maja 2013 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 830), która ww. przepisy wprowadziła do ustawy z 6 lipca 1982 r., nie zawiera przepisów przejściowych. Mając na uwadze treść art. 116 ust. 1 i art. 118 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, należy uznać, że przepisy art. 76 ust. 1¹ –1⁴ u.k.w.h. stosuje się do wszelkich postępowań o podział majątku wspólnego i pokrewnych wszczętych i niezakończonych do 7 sierpnia 2013 r.„Art. 76 ust. 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. 11 . Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. 12 . Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela. 13 . Jeżeli w wyniku podziału współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, ust. 12 stosuje się odpowiednio. 14 . Postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne”.

Reasumując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że może zatem dojść do sytuacji, gdy były małżonek, któremu nie przypadła w udziale nieruchomość wspólna, będzie musiał jeszcze spłacić wierzyciela hipotecznego jego byłego małżonka, a zarazem jego wierzyciela osobistego, gdy np. były małżonek, któremu nieruchomość przypadła w wyniku podziału, utraci źródło dochodu lub umrze, nie zostawiając spadkobierców i majątku spadkowego poza wspomnianą nieruchomością, która znacznie straci na wartości i nie pozwoli na pokrycie solidarnego nadal zadłużenia byłych małżonków (art. 366 k.c.).Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 25 marca 2015 r., I ACa 1044/14, niepubl.: „Dłużnicy solidarni odpowiadają w takim samym zakresie co do wspólnego długu. Zgodnie z art. 366 k.c., kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Wierzycielowi przysługuje zatem swoboda wyboru, który z dłużników solidarnych ma spełnić świadczenie. Jeśli taka będzie jego wola, może w ogóle nie domagać się spełnienia świadczenia od konkretnego dłużnika, lub skierować do niego żądanie po upływie długiego czasu egzekwowania należności od innych dłużników. Raz dokonany przez wierzyciela wybór dłużnika może być w każdej chwili zmieniony. Możliwość taka wynika z konstrukcji solidarności biernej, zgodnie z którą aż do całkowitego zaspokojenia wierzyciela każdy z dłużników pozostaje zobowiązany do spełnienia świadczenia”. Sytuacja ta już na pierwszy rzut oka jawi się jako sprzeczna z wszelkimi znanymi zasadami współżycia społecznego i należałoby podjąć konkretne działania, w tym wypadku ustawodawcze, które taką sytuację pozwoliłyby wykluczyć.

Nasuwa się w związku z powyższym postulat de lege ferenda, aby w przypadku sądowego (ale już nie umownego) podziału majątku wspólnego istniała możliwość zwolnienia z długu przez sąd byłego współmałżonka, który nie otrzyma na własność nieruchomości wspólnej w żadnej części. Sąd oceniałby w tym przypadku, czy takie zwolnienie nie jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub czy nie zmierza do obejścia prawa,Jak np. przy uznaniu ugody za dopuszczalną – art. 184 k.p.c., cofnięciu pozwu – art. 203 § 4 k.p.c., uznaniu powództwa – art. 213 § 2 k.p.c. czy zgodnym zniesieniu współwłasności – art. 622 § 2 k.p.c. a więc czy nie ma celu pokrzywdzenia wierzyciela. Wierzyciel hipoteczny zostanie w części zaspokojony z przypadającej na rzecz jednego z byłych małżonków spłaty (w ramach zastawu). Oczywiście w takim postępowaniu jako uczestnik postępowania zawsze powinien brać udział ów wierzyciel hipoteczny, który mógłby zgłaszać ewentualny sprzeciw co do rozdysponowania majątkiem wspólnym, w zakresie przysługujących spłat etc., tj. chronić swoje interesy. Byłyby one o tyle zabezpieczone, że kwota pozostała do spłaty na rzecz banku (wierzytelność banku) uległaby obniżeniu o należną byłemu małżonkowi spłatę (de facto przekazaną na rzecz wierzyciela hipotecznego na skutek zaspokojenia z przedmiotu zastawu), obciążenie hipoteczne zaś pozostałoby nadal na całej nieruchomości (wierzyciel hipoteczny nadal mógłby egzekwować swoją wierzytelność w trybie egzekucji z całej nieruchomości). Zwolnienie z długu byłoby skuteczne dopiero z chwilą zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z przedmiotu zastawu.

Przeprowadzona powyżej analiza przepisów i orzecznictwa Sądu Najwyższego prowadzi do wniosku, że tylko takie rozwiązanie pozwoliłoby na unormowanie sytuacji tysięcy osób, które niejednokrotnie do końca życia pozostaną z długiem obciążającym je jako dłużników osobistych banków (niektóre kredyty były zaciągane nawet na 50 lat), a jednocześnie nieposiadających prawa do nieruchomości, z której zakupem dług ten był związany – nabytej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny, której de iure i de facto już nie ma.