K westia najmu lokali mieszkalnych jest niezmiernie istotnym zagadnieniem cywilistycznym z uwagi na okoliczność, że znaczna część społeczeństwa w dalszym ciągu zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe, korzystając z tej właśnie formy prawnej. Praktyka adwokacka, a zwłaszcza działalność pro bono, dostarcza ciekawych spostrzeżeń na temat najmu lokali mieszkalnych zarówno de lege lata, jak i de lege derogata, a zwłaszcza na temat uregulowań specyficznej dla tego przedmiotu najmu instytucji, jaką jest wstąpienie w stosunek najmu. Stają mi przed oczyma rzesze wnucząt, które po wejściu w dorosłość, np. po studiach ukończonych w innym mieście, zamierzały zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe przez objęcie lokalu zajmowanego przez samotną babkę, w który to lokal rodzice zainwestowali, remontując go i dokonując naniesień. Niestety, babka przedwcześnie zmarła i mieszkanie musiało wrócić do zasobu właściciela, którym najczęściej była gmina. Urzędnicy gminni nie okazali wyrozumiałości i nie wzruszały ich lamenty zainteresowanych objęciem mieszkania, z którym wiązały się tak miłe wspomnienia z dzieciństwa. Wzgląd na łzy pozbawionych mieszkania wnucząt, którym znienacka życie kazało obrać drogę „ostro pod górkę”, nakazuje też sformułować pewne postulaty de lege ferenda w przedmiocie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego. Te dotychczasowe spostrzeżenia pozwalają na stwierdzenie, że potrzeby społeczne czynią tę instytucję nadal niezbędną i powinna ona, po usunięciu pewnych mankamentów, być nadal obecna w polskim prawie cywilnym.

Mając takie doświadczenie, z niezwykłym zainteresowaniem przystąpiłem do lektury zamieszczonej na łamach „Palestry” nowej publikacji poświęconej wstąpieniu w stosunek najmuP. Kociubiński, Wstąpienie w stosunek najmu, „Palestra” 2012, nr 1–2, s. 30–38.. Nie ukrywam, że spodziewałem się postulatu wzmocnienia prawa następców zmarłych najemców w zakresie wstąpienia w stosunek najmu. Jakież było moje niemiłe zaskoczenie, kiedy przeczytałem, że:

„Aktualnie instytucja wstąpienia w stosunek najmu nie chroni więc prawa do mieszkania, gdyż obecnie w Konstytucji prawo takie o charakterze horyzontalnym nie zostało zagwarantowane, ani prawa do dziedziczenia; nie służy również zachowaniu porządku publicznego, jak też nie stanowi zadośćuczynienia zasadom godności ludzkiej i ochrony rodziny. W istocie dalszy jej byt chroni wyłącznie bierność dotychczasowych lokatorów, jeżeli idzie o podejmowanie działań mających na celu zapewnienie im zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także sentyment wiążący się z lokalem, wspólnie zajmowanym w przeszłości ze zmarłym, a bliskim najemcy. Żadna z tych wartości nie ma jednak swojego konstytucyjnego zakorzenienia, w związku z czym uważam, że art. 691 k.c. w zakresie, w jakim ogranicza prawo własności wynajmującego w przedmiocie korzystania z lokalu mieszkalnego po śmierci osoby, z którą wiązał go stosunek najmu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RPTamże, s. 38.”.

Czytając ten tekst, a zwłaszcza jego ostatni akapit, odniosłem wrażenie, że jego autor nie pojmuje istoty najmu lokali mieszkalnych, a w szczególności istoty właściwej tylko temu stosunkowi prawnemu instytucji wstąpienia w stosunek najmu. Owa „bierność dotychczasowych lokatorów, jeżeli idzie o podejmowanie działań mających na celu zapewnienie im zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych” wskazuje zaś, że autorowi bliżej jest raczej do roli akwizytora produktów instytucji trudniącej się udzielaniem kredytów hipotecznych niż do roli adwokata. Przeciwieństwem owej „bierności” ma być z pewnością „aktywność” potencjalnie wstępujących w stosunek najmu, czyli nie staranie się o objęcie mieszkania po zmarłych krewnych, ale porzucenie go (tj. zwrot gminie lub innemu wynajmującemu) i zaciągnięcie kredytu na zakup nowego mieszkania, który będzie spłacany przez lat -dzieści.

Działając w takiej roli, autor przedstawia poglądy kuriozalne, które en bloc można zaliczyć do prawdy Tischnerowskiej, podążanie za którą sam zarzuca swoim przeciwnikom, utrzymującym, jakoby wstąpienie w stosunek najmu miało oparcie w Konstytucji RP. Do ich twierdzeń mam jedynie takie zastrzeżenie, że być może ma ono umocowanie w Konstytucji RP, z tym że absolutnie mieć go nie musi.

Jak twierdzi, najem jest ograniczeniem własności lokalu mieszkalnego i krępuje właściciela w wykonywaniu tego prawa, podczas gdy własność powinna być prawem niczym nieograniczonym, rzec by można świętym. Nie wskazując tego, czym najem lokalu mieszkalnego jest, a co za tym idzie, czym jest wstąpienie w stosunek najmu, autor koncentruje się w swoich rozważaniach na zgodności, czy też raczej na usiłowaniu wykazania niezgodności tej instytucji z Konstytucją RP.

Pojawia się pytanie, czy najem lokali mieszkalnych i jego szczególne przejście podmiotowe powinny mieć oparcie w Konstytucji RP, oparcie explicite wyrażone. Na to pytanie można odpowiedzieć pytaniem: a które to z praw majątkowych, który to stosunek obligacyjny i jego podmiotowe przekształcenie ma oparcie w Konstytucji RP? Czy Konstytucja RP w jakimkolwiek miejscu choćby wylicza prawa majątkowe? Odpowiedź brzmi: nie, żadne prawo majątkowe nie zostało chociażby wymienione w Konstytucji RP. Zresztą wymienić ich nie sposób, bo jest ich ponoć nieograniczona ilość. Tworzą je potrzeby życia społecznego, nie zaś jakikolwiek akt prawny. Konstytucja jedynie w sposób ogólny w art. 64 poręcza każdemu prawo do własności, innych praw majątkowych  oraz prawo dziedziczenia. Prawa te podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Konstytucja stwierdza, że własność może być ograniczona tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności i z tej deklaracji konstytucyjnej autor wywodzi, jakoby wstąpienie w stosunek najmu stanowiło ograniczenie prawa własności, godziło w istotę tego prawa. Otóż ani najem, ani też jego podmiotowe przekształcenie po śmierci najemcy nie są same z siebie ograniczeniem własności, a jedynie racjonalnym korzystaniem z tego świętego prawa własności, przez pobieranie z niego dochodów. Uprawnienie składające się na treść prawa własności nie może być poczytywane jako jej ograniczenie.

Uporawszy się z zagadnieniem konstytucyjnego „zakorzenienia” najmu i wstąpienia w stosunek najmu, rozważyć należy, czym najem jest i czym jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego.

Historyczne korzenie tej instytucji w Polsce sięgają lat dwudziestych i trzydziestych XX w. Wstąpienie w stosunek najmu wprowadziła ustawa z 1924 r. o ochronie lokatorówDz.U. RP z 1924 r. nr 39, poz. 406., która w art. 12 określiła krąg osób uprawnionych. W razie śmierci lokatora w umowę najmu wstępowali i odpowiadali niepodzielnie za wynikające stąd zobowiązania, o ile nie zrzekli się tego prawa wobec wynajmującego, jego wstępni, zstępni, współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili jego śmierci stale z nim mieszkali i w chwili śmierci lokatora nie posiadali innego mieszkania.

Natomiast uchwalony w 1934 r. Kodeks zobowiązań, nie derogując przepisów ustawy o ochronie lokatorów, najem mieszkania i wstąpienie w stosunek najmu uregulował w sposób właściwy dla prawa quasi-rzeczowego, które nie rozwiązywało się ani przez śmierć wynajmującego, ani przez śmierć najemcy. Nie było to zatem prawo o charakterze osobistym. Na podstawie art. 391 § 2 k.z. w razie śmierci najemcy jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale aż do chwili śmierci, wstępowali w umowę najmu mieszkania, o ile nie wypowiedzieli najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jeżeli wypowiedzenia najmu dokonały tylko niektóre z wymienionych osób, najem rozwiązywał się tylko względem tych, które wypowiedzenia dokonały.

Osoby uprawnione wstępowały w umowę najmu ex lege i bez względu na to, czy dziedziczyły po najemcy, czy też nie dziedziczyły po najemcy jego majątku i wykluczały spadkobierców najemcy (np. testamentowych, którymi mogły być osoby spoza kręgu uprawnionych do wstąpienia) od wstąpienia w umowę najmu. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu po najemcy było wspólne z nim zamieszkiwanie i nieposiadanie innego mieszkaniaJ. Korzonek, I. Rozenblüth, Kodeks zobowiązań. Komentarz, Kraków 1934, s. 887..

W uzasadnieniu tej regulacji prawnej Till i Longchamps stwierdzili, że ani śmierć wynajmującego, ani najemcy nie alteruje stosunku najmu, najem podlega dziedziczeniu tak po śmierci wynajmującego, jak i najemcyTamże, s. 888.. To uregulowanie wskazywało jednoznacznie na opowiedzenie się za germańską konstrukcją skutków dla umowy najmu zgonu jednej z jej stron, która czyniła z najmu prawo zbliżone do rzeczowego, jeżeli nie wprost rzeczowe. Natomiast w myśl przeciwstawnej koncepcji romańskiej, zaczerpniętej wprost  z prawa rzymskiego, najem w razie śmierci wynajmującego albo najemcy, jako prawo osobiste, wygasałZ. Fenichel, Rozwój prawa najmu od obligatoryjnego do rzeczowego, „Głos Prawa” 1930, nr 3–4, s. 85–95..

Od zasady dziedziczenia wprowadzono wyjątek podyktowany względami socjalnymi: aby uniknąć sytuacji, w której osoby mieszkające z najemcą w chwili jego śmierci zostałyby wyłączone od dziedziczenia, skutkiem czego musiałyby opuścić mieszkanie, co mogłoby być groźne dla ich egzystencji, mieszkanie zaś tytułem spadkobrania przeszłoby na osobę już taki lokal mającą, wprowadzono wstąpienie w stosunek najmu. Jest to sui generis przejście praw i obowiązków na rzecz osób, które w chwili śmierci najemcy z nim mieszkały, zwane wstąpieniem w stosunek najmu. Przepis ten należy zatem traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów o dziedziczeniu. Jeżeli osoby wskazane w przepisie art. 391 § 2 k.z. istniały, prawo najmu nie należało do masy spadkowej, lecz miało od niej odrębne losyJ. Korzonek, I. Rozenblüth, Kodeks zobowiązań, s. 888..

Od lat dwudziestych i trzydziestych XX w., tj. od wejścia w życie ustawy o ochronie lokatorów i Kodeksu zobowiązań, najem, w tym także najem lokali mieszkalnych, jest stosunkiem zobowiązaniowym i prawem majątkowym. Nie jest stosunkiem osobistym, związanym tylko i wyłącznie z osobą najemcy. Gdyby nie konstrukcja wstąpienia w stosunek najmu, najem lokali mieszkalnych podlegałby dziedziczeniu, tak jak najem innego rodzaju lokali. De lege lata należy stwierdzić, że podlegałby, ale nie podlega, albowiem przechodzi po śmierci najemcy na ściśle określone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami, o czym stanowi art. 922 § 2 k.c., w braku zaś tych określonych osób najem, zgodnie z art. 691 § 3 k.c., wygasa. Wygaśnięcie najmu w braku osób uprawnionych do wstąpienia to melodyjka z czasów „realnego socjalizmu”, wprowadzona wraz z nowym Kodeksem cywilnym w 1964 r.Artykuł 691 k.c. w brzmieniu z 1964 r. obowiązujący do 1994 r.: „W razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili śmierci, wstępują w stosunek najmu (…) W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa”. Pojęcie bliskości definiował art. 8 Prawa lokalowego z 1974 r. Do bliskich należeli wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, osoby przysposobione, osoby małoletnie przyjęte na podstawie decyzji sądowej na wychowanie oraz konkubent., z którą ustawodawcy bardzo trudno się pożegnaćJeszcze art. 17 ustawy z 30 stycznia 1959 r. Prawa lokalowego (tekst jedn. Dz.U. z 1962 r. nr 47, poz. 227) stanowił, że najem nie rozwiązuje się przez śmierć wynajmującego, po śmierci najemcy małżonek i inni członkowie jego rodziny wstępowali zaś w stosunek najmu, a jeżeli nie byli zainteresowani trwaniem stosunku najmu, mogli umowę wypowiedzieć.. Po transformacji ustrojowej zaledwie przez trzy lata, w okresie 1994–1997, najem po śmierci najemcy i braku uprawnionych do wstąpienia nie wygasał i był wówczas w pełni prawem majątkowym, quasi-rzeczowym, podlegającym dziedziczeniu, o ile nie nastąpiło wstąpienie w stosunek najmuNiewygasanie najmu po śmierci najemcy wprowadzała ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1994 r. nr 105, poz. 509) w art. 8 o treści następującej: „W razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkającym z nim stale do chwili jego śmierci wstępują w stosunek najmu lokalu, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego”. Nowelizacja ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. nr 111, poz. 723) przywróciła wygasanie najmu przez dodanie ust. 2 o treści następującej: „W razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub w razie zrzeczenia się przez nie tego prawa, stosunek najmu lokalu wygasa”.. W piśmiennictwie do tej trafnej regulacji  krytycznie odnosili się autorzy zbytnio przywiązani do konstrukcji najmu typowej dla realnego socjalizmuF. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 126–128 i przytoczona tam literatura i orzecznictwo SN..

W świetle obecnie obowiązującej regulacji najmu lokali mieszkalnych i wstąpienia w stosunek najmu, już czwartej po transformacji ustrojowej, prawo to, aczkolwiek nie wchodzi do masy spadkowej, to jest składnikiem majątku dorobkowego, o ile nabyty został w czasie trwania małżeństwaI. Lewandowska, Najem mieszkania dzielony po rozwodzie i dziedziczony, „Rzeczpospolita” 1996, nr 171.. Jest to, rzecz jasna, sytuacja kuriozalna, kiedy to samo prawo majątkowe jest składnikiem majątku dorobkowego i podlega podziałowi po rozwodzie, a nie jest składnikiem masy spadkowej i nie jest przedmiotem działu spadku. Wstąpienie w stosunek najmu reguluje na powrót art. 691 k.c.W brzmieniu nadanym przez art. 26 podpunkt 12 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733., który przyznaje to uprawnienie małżonkowi niebędącemu współnajemcą lokalu, dzieciom najemcyNie wiedzieć czemu, ustawodawca użył liczby mnogiej – „dzieciom najemcy”, lecz chyba jego intencją nie było pozbawienie wstąpienia w stosunek najmu jedynego dziecka zmarłego najemcy. i jego współmałżonka, innym osobom, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz konkubentowi. Regulacji tej nie można uznać za trafną, bo z tradycyjnie szerokiego kręgu uprawnionych do wstąpienia, tj. zstępnych i wstępnych, pozostawiono tylko dzieci zmarłego najemcy. Tę wyjątkowo antyspołeczną regulację przyjęły siły polityczne, które raczej miały być prospołeczne. O takim charakterze tej regulacji świadczy chociażby taki kazus, jak pozostanie w mieszkaniu rodziców zmarłego najemcy, czy też znacznie częściej spotykana, przeanalizowana w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego i z tego powodu kultowa sytuacja, opisana na wstępie, pozostania w mieszkaniu wnuka zmarłego najemcy. Osoby te de lege lata nie są uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu. Jest natomiast osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu partner zmarłego najemcy, będący tej samej płci, albowiem de lege lata pożycia z najemcą nie ograniczono do pożycia małżeńskiego, jak czyniła to regulacja wstąpienia w stosunek najmu z 1994 r.F. Zoll, Najem lokali, s. 117–118. Sytuacji krewnych zmarłego najemcy niezaliczonych do uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu nie zmienia najczęściej regulacja gminna wydana na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 w związku z ust. 3 pkt 6. Regulacja ta ma określić zasady postępowania m.in. w stosunku do osób, które pozostały w lokalu, w stosunek najmu którego nie wstąpiły po śmierci najemcy. Ustawodawca tym samym dostrzega problem uwzględnienia w art. 691 § 1 k.c. wszystkich zstępnych i wstępnych, którzy mogą pozostać w mieszkaniu, a nie przysługuje im wstąpienie w stosunek najmu i ewentualne rozstrzygnięcie tego problemu: odpowiedź na pytanie, co z nimi zrobić, gdzie mają żyć, pozostawia przepisom gminy. Cóż z tego, skoro przepisy te nie są podstawą do roszczeń i nie umożliwiają dochodzenia ich realizacji przed sądami powszechnymi, a są jedynie pożywką dla działań korupcyjnych w wydziałach lokalowych urzędów gminnychNp. uchwała nr LXXV/1765/02 Rady Miejskiej w Łodzi z 6 marca 2002 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Łódź (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2002 r. nr 73, poz. 1460 z późn. zm.), postępowanie owo w § 16 reguluje następująco: „1. W przypadku opuszczenia przez najemcę lokalu mieszkalnego lub w razie śmierci najemcy i pozostawienia w lokalu osób zamieszkujących faktycznie wspólnie z najemcą do czasu ustania stosunku najmu, umowa najmu może być zawarta (wyr. J. K.) z pełnoletnimi: 1) wstępnymi, zstępnymi, 2) rodzeństwem, 3) osobami przyjętymi na podstawie orzeczenia sądu, 4) osobami uprawnionymi do zamieszkania na mocy skierowania, 5) powinowatymi (synowa, zięć), 6) dziećmi współmałżonka, o ile osoby wymienione w pkt 1–6 lub ich współmałżonkowie, w chwili ustania stosunku najmu nie posiadali i nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu. 2. Dopuszcza się możliwość zawarcia umowy najmu z innymi osobami niż wymienione w ust. 1 pkt 1–6, zameldowanymi w lokalu na pobyt stały i zamieszkującymi wspólnie z najemcą przez okres co najmniej 5 lat, do chwili ustania stosunku najmu w lokalach zajmowanych dotychczas przez najemcę, o ile osoby te lub ich współmałżonkowie nie posiadały i nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego”..

Podsumowując powyższe rozważania, stwierdzić można, że ostatnia regulacja wstąpienia w stosunek najmu lokali mieszkalnych i w ogóle najmu lokali mieszkalnych zawiera pewne oznaki odchodzenia od germańskiej koncepcji tego prawa, czyniącej z niego silne prawo majątkowe, quasi-rzeczowe, na rzecz francuskiej koncepcji tego prawa, jako prawa słabszego, prawa o charakterze osobistym. Świadczą o tym pewne modyfikacje w samej ochronie najmuArtykuł 690 k.c. w brzmieniu nadanym przez art. 26 podpunkt 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Poprzednio: „Do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. A także art. 19. ww. ustawy: „Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”(wyr. J. K.)., jak i konstrukcja de lege lata wstąpienia w stosunek najmu. Tworząc tę konstrukcję, zapomniano, że wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest tylko sui generis spadkobraniem i już z tego powodu krąg osób uprawnionych do wstąpienia nie powinien być węższy od wszystkich uprawnionych do dziedziczenia z mocy ustawy, o ile najem w braku uprawnionych ma nadal ulegać wygaśnięciu. W konsekwencji obowiązująca od 2001 r. ustawa o ochronie praw lokatorów, wbrew tytułowi, ochronę tę nie tyle zapewnia, ile ją w dość znaczny sposób pomniejszyła w porównaniu z wcześniej obowiązującymi uregulowaniami, począwszy od lat dwudziestych XX w. Zmiana ta nie spełnia oczekiwań społecznych, dość silnych z uwagi na w dalszym ciągu szeroki zakres zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w drodze najmuPotwierdzają to skargi do Trybunału Konstytucyjnego (wyrok z 1 lipca 2003 r., sygn. akt P 31/02, Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1120; postanowienie z 14 czerwca 2004 r., sygn. akt Ts 129/03; wyrok z 4 września 2007 r., sygn. akt P 19/07, Dz.U. z 2007 r. nr 168, poz. 1188; postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 9 października 2007 r., sygn. akt. Ts 92/07, OTK ZU 2007, nr 5B, poz. 255; postanowienie z 5 stycznia 2010 r., sygn. akt Ts 62/09, OTK ZU 2010, nr 1B, poz. 48) na niezgodność regulacji ustawy o ochronie lokatorów pozbawiającą wnuków prawa wstąpienia w stosunek najmu mieszkania, będące najczęściej następstwem przegrania spraw o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.. Nie można wykluczyć, że ustawodawca chciał dać regulację nie tyle spełniającą oczekiwania społeczne, ile regulację, której zadaniem miałoby być wymuszenie zmiany tych oczekiwań i postaw. Z tego względu uregulowanie najmu mieszkań, a zwłaszcza wstąpienia w stosunek najmu, nie jest uregulowaniem w pełni trafnym. Nie można też zgodzić się ze stwierdzeniem autora, że wstąpienie w stosunek najmu „chroni wyłącznie bierność dotychczasowych lokatorów, jeżeli idzie o podejmowanie działań mających na celu zapewnienie im zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także sentyment wiążący się z lokalem, wspólnie zajmowanym w przeszłości ze zmarłym, a bliskim najemcy”. Chroniona jest tu nie „bierność”, lecz „stałość” i „przywiązanie” do mieszkania, które to nastawienie najwidoczniej uwiera autora. Jest ciągle tak, że ludzie nie lubią zmieniać mieszkań, w przeciwieństwie do np. samochodów albo odzieży, i ich nie zmieniają. Jeżeli ktoś ze zmarłym krewnym najemcą mieszkał latami w mieszkaniu, w którym czuje się dobrze, odpowiada mu i ono, i jego lokalizacja, nie chce go zmieniać na inne z powodu zgonu krewnego. Co więcej, również wynajmujący nie chce, żeby „dobry” kandydat na najemcę zrezygnował z tego mieszkania i żeby w jego miejsce wprowadził się ktoś mu nieznany.

Chybiony jest zatem pogląd, że sama instytucja wstąpienia w stosunek najmu powinna zniknąć z polskiego prawa cywilnego, jako ograniczająca „święte prawo własności”, a także jako niemająca oparcia w Konstytucji RP. Nie Konstytucja RP jest podstawą i przesłanką istnienia konkretnej regulacji, ale życie społeczne i sytuacja mieszkaniowa, a te uzasadniają dalsze istnienie wstąpienia w stosunek najmu jako sui generis spadkobrania. Można jedynie postulować nadanie wstąpieniu w stosunek najmu nowego, szerszego zakresu podmiotowego, odpowiadającego kręgowi potencjalnych spadkobierców ustawowych, na przykład takiego, jaki obowiązywał w latach 1994–1997:

„W razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkającym z nim stale do chwili jego śmierci wstępują w stosunek najmu lokalu, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego”.

Nie widzę również powodów, dla których w braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu najem ten miałby wygasać, tym bardziej że na spadkobierców przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z najmu lokalu mieszkalnegoF. Zoll, Najem lokali, s. 128..