W dniu 26 czerwca 2009 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075). Wyżej wymieniona ustawa obowiązuje od 20 lutego 2011 r. i w sposób znaczący zmieniła przepisy dotyczące hipotekiSzerzej na temat nowelizacji: E. Gniewek, Współczesny model hipoteki – zasadnicze zręby konstrukcji, MoP 2011, nr 4, s. 181 i n.; P. Armada-Rudnik, Prawo hipoteczne po nowelizacji z 26.6.2009 r., MoP 2010, nr 1, s. 7 i n.; A. Przybyłowicz, Hipoteka po nowelizacji z dnia 26 czerwca 2009 r., Rej. 2011, nr 1, s. 51 i n.; T. Czech, Uwagi do nowelizacji przepisów o hipotece, PL 2009, nr 3–4; B. Jelonek-Jarco, J. Zawadzka, Praktyczne problemy nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (część I), Rej. 2010, nr 9, s. 33 i n.; B. Jelonek-Jarco, J. Zawadzka, Praktyczne problemy nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (część II), Rej. 2010, nr 10, s. 35 i n.. Wskazać należy, że zmiany wprowadzone ustawą wpłynęły również na praktyczne aspekty dochodzenia przez wierzyciela hipotecznego zaspokojenia. Zasadniczymi zmianami są m.in. zlikwidowanie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym oraz możliwość zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności pochodzących z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowiP. Armada-Rudnik, Prawo hipoteczne, s. 7 i n..

Na wstępie zaznaczyć należy, że istota hipoteki sprowadza się do tego, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości – wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 ze zm.) – dalej u.k.w.h. Natomiast zgodnie z art. 72 u.k.w.h. niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Z powyższego wynika, że w praktyce może zdarzyć się sytuacja, iż będzie występować obok dłużnika osobistego dłużnik rzeczowy, czyli właściciel nieruchomości obciążonej hipotekąA. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, Rej. 1999, nr 11, s. 13.. Taka sytuacja może powstać w wyniku zbycia przez dłużnika osobistego należącej do niego obciążonej hipotecznie nieruchomości oraz gdy osoba trzecia zgodzi się na ustanowienie na jej nieruchomości hipoteki w celu zabezpieczenia czyjegoś długuJ. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2006, s. 272.. Na marginesie można wskazać, że jest przedmiotem sporu w nauce, czy odpowiedzialność dłużnika rzeczowego polegać ma na znoszeniu egzekucji z jego nieruchomości (pati), czy też dłużnik hipoteczny winien zaspokoić wierzyciela poprzez zapłatę, z tym że jego odpowiedzialność ograniczy się do obciążonej rzeczyZ. Woźniak, Charakter prawny odpowiedzialności właściciela obciążonej rzeczy niebędącego dłużnikiem osobistym wierzyciela zabezpieczonej wierzytelności, PS 2005, nr 6, s. 39.. W doktrynie przeważa ten drugi poglądE. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2010, s. 263; J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, s. 264; A. Szpunar, Odpowiedzialność, s. 17..

Artykuł 75 u.k.w.h. stanowi, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Oznacza to, że nie jest dopuszczalny jakikolwiek inny sposób zaspokojenia wierzyciela hipotecznegoS. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2008, s. 172.. Tym samym wierzyciel, aby wszcząć postępowanie egzekucyjne, musi dysponować tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowiJ. Pisuliński, (w:) System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2005, s. 637.. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności (776 k.p.c.). Kodeks postępowania cywilnego w art. 777 § 1 ustanawia katalog tytułów egzekucyjnych. W odniesieniu zaś do wierzytelności bankowych w określonych sytuacjach bankowi przysługuje prawo do wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego (art. 96 i n. ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, Dz.U. nr 140, poz. 939 ze zm.J. Pisuliński, G. Tracz, (w:) System prawa handlowego. Prawo umów handlowych, t. 5, red. S. Włodyka, Warszawa 2011, s. 206.). W związku z powyższym najkorzystniejsza dla wierzyciela hipotecznego niebędącego bankiem jest sytuacja, gdy dłużnik osobisty poddaje się w akcie notarialnym egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.). Jeżeli zaś właściciel obciążonej nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym, to zgodnie z art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c. może on również poddać się egzekucji z obciążonego przedmiotu w akcie notarialnym, który po zaopatrzeniu go w klauzulę wykonalności będzie stanowić tytuł wykonawczy przeciwko niemu.

Jeżeli jednak wierzyciel nie dysponuje wspomnianymi aktami notarialnymi, nie ma również możliwości wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego, to konieczne będzie wytoczenie powództwa. W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 lipca 1998 r. (sygn. akt I ACa 436/98), w którym to orzeczeniu wprost stwierdzono, że: „warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność”. Powyższy wyrok zapadł na skutek pozwu, w którym powód na podstawie art. 189 k.p.c. domagał się ustalenia, że pozwani są zobowiązani do zaspokojenia powoda w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości stanowiącej własność pozwanych, na której ustanowiona jest hipoteka kaucyjna. Sąd Apelacyjny trafnie wskazał w uzasadnieniu, że powód winien wnieść pozew o zasądzenie świadczenia z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanych do nieruchomości obciążonej hipoteką (pozwani nie byli dłużnikami osobistymi), by móc następnie prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. Z powyższych wywodów jednoznacznie wynika, że przesłanką skutecznego dochodzenia należności od dłużnika hipotecznego jest wystąpienie z pozwem o zasądzenie świadczenia, przy czym nie ma przeszkód, by orzeczenie zapadło w formie nakazu zapłaty, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o wyrokach (art. 353² k.p.c.Wyrok SN z 6 marca 1997 r., sygn. akt I CKU 78/96.). Nadmienić należy, że od 20 lutego 2011 r. nie obowiązuje art. 71 u.k.w.h., który ustanawiał domniemanie istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipotekąE. Gniewek, Prawo rzeczowe, s. 263.. Dlatego też powód w procesie musi udowodnić istnienie wierzytelności, a także jej wysokość, albowiem zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. obecnie istnieje jedynie domniemanie, że sama hipoteka wpisana do księgi wieczystej istniejeIbidem, s. 263; E. Gniewek, Współczesny model, s. 187..

Szerszego komentarza wymaga sytuacja, gdy dłużnik osobisty nie jest właścicielem obciążonej nieruchomości. Z istoty hipoteki wynika, że dłużnik rzeczowy będzie odpowiadać wyłącznie z nieruchomości, o czym była już mowa powyżej. Dlatego żądanie pozwu przeciwko dłużnikowi rzeczowemu powinno zawierać sformułowanie zastrzeżenia, że zasądzona wierzytelność może być egzekwowana wyłącznie z nieruchomości stanowiącej własność pozwanego, a więc zawierać ograniczenie odpowiedzialności pozwanego określone w art. 319 k.p.c.H. Pietrzkowski, Metodyka pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2011, s. 486–487. Zgodnie z tym przepisem, by pozwany w postępowaniu egzekucyjnym mógł skutecznie powoływać się na ograniczenie egzekucji z określonych przedmiotów (w niniejszym przypadku z nieruchomości), to sąd winien zastrzec w sentencji wyroku takie ograniczenieB. Swaczyna, Hipoteka umowna, Warszawa 2007, s. 413.. Powyższy przepis uzupełnia art. 837 k.p.c., wedle którego dłużnik może powoływać się na ograniczenie egzekucji, gdy ograniczenie to zostało zastrzeżone w tytule wykonawczymIbidem, s. 413; Z. Woźniak, Charakter prawny, s. 51.. Co istotniejsze, brak tego zastrzeżenia w tytule egzekucyjnym nie może być podstawą powództwa przeciwegzekucyjnego z art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c.Z. Woźniak, Charakter prawny, s. 50.

W nauce dominuje pogląd, że odpowiedzialność dłużnika osobistego i rzeczowego jest odpowiedzialnością in solidum.J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, s. 272; M. Kućka, (w:) Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011, s. 296 wraz z literaturą i orzecznictwem tam przywołanym; porównaj jednak: M. Pyziak-Szafnicka, (w:) System Prawa Prywatnego, t. 5, Prawo zobowiązań – część ogólna, red. E. Łętowska, Warszawa 2006, s. 352. Oznacza to, że wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo wyboru, czy będzie jednym pozwem dochodzić zaspokojenia od dłużnika osobistego i rzeczowego, czy też wytoczy dwa odrębne powództwa (może też pozwać wyłącznie jednego z nichA. Marciniak, Dochodzenie roszczeń zabezpieczonych zastawem lub hipoteką, Sopot 2001, s. 102.). Z powyższego wynika, że żądanie pozwu powinno  zawierać zastrzeżenie, iż spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwolni pozostałych, przy czym do chwili całkowitego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy pozostają zobowiązaniM. Sychowicz, (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 1, Warszawa 2011, s. 112.. Po stronie pozwanych dłużników występuje współuczestnictwo materialne określone w art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.M. Kućka, (w:) Hipoteka, s. 296. Nie jest to jednak współuczestnictwo jednolite, ani tym bardziej konieczneSzerzej na temat współuczestnictwa procesowego: H. Pietrzkowski, Metodyka, s. 171 i n..

Podnieść również należy, że nowela ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 2009 r. zmieniła m.in. art. 69 u.k.w.h. i art. 1025 § 3 k.p.c., co ma bardzo praktyczne znaczenie dla wierzycielaA. Przybyłowicz, Hipoteka po nowelizacji, s. 51 i n.; J. Pisuliński, (w:) Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011, s. 40–41.. Według aktualnego brzmienia ustawy hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystejE. Gniewek, Współczesny model, s. 186.. Jest to istotna zmiana w stosunku do poprzedniego brzmienia art. 69 u.k.w.h., który stanowił: „w granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowaniaJ. Pisuliński, G. Tracz, (w:) System prawa handlowego, s. 199.”. Poprzedni stan prawny powodował wątpliwości, ze względu na odesłanie do „odrębnych przepisówP. Armada-Rudnik, Prawo hipoteczne, s. 7.”. Ponadto występował spór w zakresie zabezpieczenia roszczenia o odsetki przy hipotece umownejSzerzej na ten temat: m.in. W. Sługiewicz, Hipoteczne zabezpieczenie odsetek umownych, PS 2005, nr 5, s. 24 i n.; T. Czech, Zabezpieczenie odsetek od wierzytelności hipotecznej, Rej. 2003, nr 4, s. 27 i n..

W praktyce może zdarzyć się również sytuacja, że w trakcie procesu przeciwko dłużnikowi osobistemu będącemu właścicielem obciążonej nieruchomości (albo też przeciwko dłużnikowi rzeczowemu) nastąpi zbycie obciążonej nieruchomości. W razie zaistnienia powyższej okoliczności zastosowanie znajdzie art. 192 pkt 3 k.p.cA. Marciniak, Dochodzenie roszczeń, s. 101.. Zgodnie z tym przepisem z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa objętych sporem nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Oznacza to, że art. 192 pkt 3 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku na rzecz nabywcy rzeczyB. Czech, (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 1–366, t. I, red. K. Piasecki, Warszawa 2010, s. 1096.. W związku z powyższym jeżeli w toku procesu nastąpiło zbycie nieruchomości, a nabywca nie wszedł na miejsce zbywcy, to w wyroku jako pozwany wciąż będzie wskazany zbywca nieruchomości, a więc osoba niebędąca już właścicielem nieruchomości. Dlatego też, by możliwe było wszczęcie postępowania egzekucyjnego z obciążonej nieruchomości, wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Umożliwia mu to wspomniana rozszerzona prawomocność wyroku, gdyż może on wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko obecnemu właścicielowi  nieruchomości (art. 788 § 1 k.p.c.B. Swaczyna, Hipoteka, s. 414.). Ponieważ jednak nabywca nieruchomości obciążonej jest dłużnikiem rzeczowym, sąd winien (zgodnie z art. 792 k.p.c.) zastrzec w klauzuli wykonalności prawo powoływania się na ograniczenie odpowiedzialnościIbidem.. W postępowaniu klauzulowym sąd zastrzega ograniczenie odpowiedzialności z urzędu (ma to na celu ochronę dłużnika), podczas gdy w postępowaniu rozpoznawczym sąd może to uczynićK. Flaga-Gieruszyńska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, red. A. Zieliński, Warszawa 2011, s. 1281.. Jednakże by sąd mógł nadać klauzulę wykonalności w trybie art. 788 § 1 k.p.c., to wierzyciel musi wykazać przejście obowiązku dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym, co w niniejszym przypadku nie będzie nastręczać dodatkowych trudności, gdyż wymagane dokumenty będą znajdować się w aktach księgi wieczystej. W odniesieniu do bankowych tytułów egzekucyjnych M. Kućka wskazuje, że jeżeli wierzycielem jest bank, a zbywca nieruchomości złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zostało ono ujawnione w księdze wieczystej, to wobec nabywcy nieruchomości bank ma możliwość wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnegoM. Kućka, (w:) Hipoteka, s. 309.. Jednakże gdy bank będący wierzycielem wystawił bankowy tytuł egzekucyjny, a następnie zbył swą wierzytelność na rzecz podmiotu niebędącego bankiem, to cesjonariusz nie będzie mógł uzyskać klauzuli wykonalności w trybie art. 788 § 1 k.p.c.Uchwała SN z 2 kwietnia 2004 r., sygn. akt III CZP 9/04.

Analogicznie należy postąpić w razie zbycia nieruchomości już po zakończeniu postępowania sądowego, a przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego. Wówczas również zastosowanie będzie miał art. 788 § 1 k.p.c. oraz art. 792 k.p.c. Nadmienić należy, że jeżeli wierzyciel ma możliwość uzyskania zaspokojenia w postępowaniu egzekucyjnym (tzn. gdy dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko zbywcy nieruchomości, a co za tym idzie – ma możliwość uzyskania klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości), to nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko nabywcy nieruchomości, co wynika z zasady jednotorowości dochodzenia roszczeńA. Marciniak, Dochodzenie roszczeń, s. 70.. Natomiast rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu w toku postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na dalsze postępowanie (art. 930 § 1 k.p.c.).

Wskazać należy również, że wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony także wtedy, gdy sam nie wszczął postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (bo np. jego wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna albo wynika to z jego opieszałości), ale postępowanie to zostało wszczęte na skutek wniosku innego wierzycielaJ. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, s. 274.. Wynika to z treści art. 1000 § 1 i 1003 k.p.c., gdyż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Wówczas zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje także w sytuacji,  gdy jego wierzytelność nie była wymagalnaE. Gniewek, Prawo rzeczowe, s. 264.. Powyższe przepisy mają na celu to, by w toku licytacji uzyskać jak najwyższą cenę nabycia nieruchomości (gdyby hipoteka nie wygasała w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, potencjalni nabywcy niewątpliwie oferowaliby niższe cenyJ. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, s. 274.). Jednakże i w powyższej sytuacji wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomościA. Adamczuk, (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 2 (art. 506–1217), red. M. Manowska, Warszawa 2011, s. 768.. Jeśli wierzyciel nie przedstawi tytułu wykonawczego do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, należność mu przypadająca zostanie pozostawiona na rachunku depozytowym sądu (art. 1036 § 2 k.p.c.M. Kućka, (w:) Hipoteka, s. 303.).