C elem niniejszego artykułu jest odtworzenie z przepisów dotyczących nieruchomości podstawowych zasad konstrukcyjnych oraz znalezienie ich sensu ekonomicznego. Zasady te mogą następnie być pomocne przy wykładni tych przepisów oraz przy formułowaniu postulatów de lege ferenda. W mojej opinii podstawowymi zasadami konstrukcyjnymi pojęcia nieruchomości w polskim prawie cywilnym są:

1. zasada jednorodności stanu prawnego nieruchomości,
2. zasada niepodzielności elementów składowych nieruchomości,
3. zasada superficies solo cedit,
4. zasada zapewnienia dostępu do nieruchomości.

Ponadto wszystkie te zasady zawierają się w zasadzie racjonalnego korzystania z nieruchomości, która również rozstrzyga konflikty pomiędzy poszczególnymi zasadami.

1. Zasada jednorodności stanu prawnego nieruchomości

Zasada ta jest zasadą ogólną, dotyczącą nie tylko nieruchomości, lecz rzeczy w ogóle. Wyprowadzić ją można z art. 47 § 1 k.c., mówiącego, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wynika stąd, że prawo własności i inne prawa rzeczowe muszą dotyczyć całej rzeczy, a w szczególności nieruchomości. Cała nieruchomość musi mieć taki sam stan prawny, jeżeli chodzi o prawa rzeczowe. Musi być jednorodna pod względem prawnym.

Z art. 46 § 1 k.c. wynika ponadto, że nieruchomość musi w każdym przypadku stanowić odrębny przedmiot własności. O obciążeniu (całej) nieruchomości innymi prawami rzeczowymi mówią z kolei art. 232 § 1 k.c. (użytkowanie wieczyste), art. 252 k.c. (użytkowanie z możliwością ograniczenia jego wykonywania do oznaczonej części nieruchomości – art. 253 § 2 k.c.), art. 285, 296 i 305¹ k.c. (służebność gruntowa, służebność osobista, służebność przesyłu), art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h. (hipoteka). Dopuszcza się jednak obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym udziału w nieruchomości – w przypadku użytkowania (art. 265 § 1 k.c.) oraz hipoteki (art. 65 ust. 2 u.k.w.h w przypadku udziału współwłaściciela), ale nigdy fizycznej części nieruchomości. Również termin użytkowania wieczystego musi być taki sam dla całej nieruchomości (por. uzasadnienie postanowienia SN z 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201), a wyjątkowo może być on różny dla poszczególnych udziałów w nieruchomości (por. art. 3a ust. 2 ustawy o własności lokali, dalej u.w.l.).

Propozycja, aby również prawo użytkowania wieczystego mogło obciążać jedynie udział w nieruchomości, została przedstawiona w postulacie I w rozdziale 7.

Omawiana zasada skorelowana jest z definicją elementu składowego nieruchomości  gruntowej, jakim jest działka ewidencyjna – stanowi ona ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych – § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454).

W przypadku nabycia fizycznej części nieruchomości z mocy prawa staje się ona nową nieruchomością. W takim przypadku art. 95 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) ułatwia dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości, co umożliwia następnie założenie dla tej części nowej księgi wieczystej.

Omawiana zasada ułatwia jednoznaczne określenie stanu prawnego nieruchomości, a w konsekwencji określenie jej wartości ekonomicznej, znalezienie inwestorów i możliwości kredytowania nabycia nieruchomości.

2. Zasada niepodzielności elementów składowych nieruchomości

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są:

a) grunty (części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności),

b) budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności,

c) części budynków stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ad a. Niewątpliwie grunt stanowi teren (część powierzchni ziemskiej) jednorodny pod względem prawnym. Mamy tu 3 sytuacje:

1. w sytuacji objęcia tego terenu księgą wieczystą ostatnio zaczyna dominować pogląd, że nieruchomością (gruntem) jest cały teren w niej opisany – niezależnie od tego, czy poszczególne części tego terenu graniczą ze sobą (por. np. uzasadnienie uchwały SN z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24 oraz postanowienie SN z 16 czerwca 2009 r., V CSK 479/08, Legalis) – tzw. wieczystoksięgowe pojęcie nieruchomości; oczywiście w przypadku gdy księga wieczysta jest prowadzona dla kilku terenów o różnym stanie prawnym, każdy z nich jest osobną nieruchomością (tak będzie dla tzw. ksiąg dawnych zbiorowych założonych przed 1 stycznia 1947 r., które zachowały jeszcze moc prawną, ale także w przypadku np. zbycia części nieruchomości i niewykonania jeszcze wniosku o jej odłączenie do nowej księgi wieczystej),
2. analogicznie w sytuacji objęcia tego terenu zbiorem dokumentów (art. 123 u.k.w.h.),
3. w sytuacji nieobjęcia tego terenu księgą wieczystą ani zbiorem dokumentów nieruchomością (gruntem) byłby cały teren jednorodny pod względem prawnym i ciągły (tzn. graniczący ze sobą), otoczony terenami o innym stanie prawnym (bądź objętymi księgą wieczystą lub zbiorem dokumentów) – tzw. prawnorzeczowe pojęcie nieruchomości (zwykle podkreśla się przy tym określeniu jednorodność gruntu pod względem prawa własności,Por. uzasadnienie uchwały SN z 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, nr 4, poz. 59); E. Gąsior, Najnowsza historia podziału nieruchomości, „Rejent” 2000, nr 11, s. 142. ale wydaje się, że inne prawa rzeczowe też powinny być tu wzięte pod uwagę).

Niezależnie jednak od sytuacji grunt, co do zasady, składa się z działek ewidencyjnych (pomijamy tu stany przejściowe polegające np. na nabyciu z mocy prawa części działki ewidencyjnej i niedokonaniu jeszcze stosownego podziału tej działki). Można je więc nazwać elementami składowymi gruntu.

Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, z zastrzeżeniem praw do wód oraz niektórych urządzeń (art. 143 i 49 k.c.). W szczególności obejmuje ona budynki i pozostałe urządzenia trwale z gruntem związane oraz zasadzone lub zasiane na gruncie drzewa i inne rośliny (art. 48 k.c.) – zasada superficies solo cedit.

Należy zwrócić tu uwagę na orzecznictwo SN dążące do utrzymania jednorodności stanu prawnego budynków. W szczególności „za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko, że podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego podziału powstają dwa odrębne budynki. Linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki; może to być ściana już istniejąca lub w tym celu wykonana” (uzasadnienie uchwały SN z 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62). „Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna” (teza powołanej uchwały SN). Ponadto w sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku na gruncie wyjściowym w orzecznictwie SN dominuje pogląd, że art. 151 k.c. wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit, wobec czego właścicielem budynku jest właściciel gruntu wyjściowego (zob. uzasadnienie powołanej uchwały SN). Za prymatem jedności budynku nad zasadą superficies solo cedit opowiedzieli się także np. W. Kocon,Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, „Nowe Prawo” 1970, nr 7–8, s. 1079. B. JaniszewskaStosunki własnościowe w wypadku przekroczenia granicy nieruchomości przy wznoszeniu budynku, „Przegląd Sądowy” 2007, nr 6, s. 63–64 i 67–68. (także z punktu widzenia gospodarczego wykorzystania obu części budynku po podziale, następującym np. przez środek pomieszczeń) i S. RudnickiKomentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga, wyd. 4 zmienione, Warszawa 2002 (teza 10 do art. 151). (są jednak także inne koncepcje dotyczące własności fragmentu budynku znajdującego się na cudzym gruncieZob. W. Górecki, Sytuacja prawna budynku wzniesionego częściowo na sąsiednim gruncie, „Monitor Prawniczy” 2010, nr 5 i cytowana tam literatura.).

Z kolei „gdyby podziału budynku nie udało się zsynchronizować z podziałem gruntu i jeden z nowo powstałych budynków miałby znajdować się częściowo na nieruchomości sąsiedniej, dla uzyskania zupełności podziału konieczne byłoby ustanowienie odpowiedniej służebności. Ustanowienie takiej służebności powinno jednak nastąpić na etapie podziału (np. w postanowieniu działowym lub w umowie notarialnej), a nie dopiero po jego dokonaniu” (uzasadnienie powołanej uchwały SN). Jak należy rozumieć, również w tym przypadku zasada jedności prawnej budynku przeważyłaby nad zasadą superficies solo cedit.

Należałoby więc wnioskować, że w tych sytuacjach (uprzedni jednorodny stan prawny budynku, art. 151 k.c.) budynek jest osobnym elementem składowym nieruchomości.

Jednakże „art. 151 k.c. bez wątpienia nie odnosi się do sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości wspólnie zabudowali je jednym budynkiem posadowionym na obu nieruchomościach” (uzasadnienie postanowienia SN z 28 lutego 2006 r., III CZP 3/06, Legalis). W tej sytuacji przyjąć należy, że części budynku, znajdujące się na poszczególnych nieruchomościach, są ich częściami składowymi i nie stosuje się do nich dalszych naszych rozważań dotyczących budynków.

Ad b. Chodzi tu głównie o:

1. budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego wraz z oddaniem mu gruntu w użytkowanie wieczyste, związane z prawem użytkowania wieczystego tego gruntu – wszystkie takie budynki stanowią jedną nieruchomość, przy czym powyższe dotyczy również urządzeń (art. 235 k.c.);
2. budynki, które pozostają własnością dotychczasowego właściciela gruntu pomimo przejścia gruntu na własność gminy m.st. Warszawy – art. 1 i 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279 ze zm.); należy przyjąć, że budynki te są związane z roszczeniami o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu; dla takich budynków mogą być zakładane osobne księgi wieczyste.

Ad c. Mamy tu zasadniczo do czynienia (pomijając historyczne zaszłości) z samodzielnymi lokalami, co do których ustanowiono ich odrębną własność (art. 2 i 7–11 u.w.l.). Jednakże w skład powstałej nieruchomości mogą wejść oprócz samodzielnego lokalu również pomieszczenia do niego przynależne (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Przyjmuje się również, że jeżeli na gruncie, na którym wyodrębniono przynajmniej jeden lokal, znajdują się niewyodrębnione samodzielne lokale, to stanowią one (wraz z pomieszczeniami, które mają być do nich przynależne) osobną nieruchomość (por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 155).

Osobną nieruchomością pozostaje nieruchomość wspólna, czyli grunt i części wspólne, tzn. części znajdujących się na gruncie budynków i urządzeń pozostałe po wyłączeniu samodzielnych lokali i pomieszczeń przynależnych. Przy czym w sytuacjach opisanych pod lit. b grunt oraz części wspólne są osobnymi nieruchomościami (z tym że w przypadku i jest dla nich prowadzona jedna księga wieczysta, a nieruchomością wspólną nazywamy prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólne, a w przypadku ii – nieruchomością wspólną są tylko części wspólne).

Co do urządzeń, to z zasady są one traktowane tak jak budynki (por. art. 48, 151 i 235 k.c.), chyba że spełniają przesłanki z art. 49 § 1 k.c.

Reasumując, należy stwierdzić, że elementami składowymi nieruchomości są:

• działki ewidencyjne,
• budynki i urządzenia,
• samodzielne lokale,
• pomieszczenia przynależne,
• części wspólne.

Nieruchomość może się składać z jednego lub więcej elementów składowych i zachodzi duża dowolność, jeżeli chodzi o składanie nieruchomości z tych elementów. Jednakże wskazane elementy składowe są już niepodzielne na gruncie prawa cywilnego. Ich ewentualny podział może nastąpić jedynie w postępowaniu administracyjnym. Nastąpi to np. w wyniku podziału nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce  nieruchomościami (dalej u.g.n.) lub w wyniku przebudowy lokalu lub części wspólnych, w wyniku której powstanie jeden lub więcej nowych samodzielnych lokali, co zostanie potwierdzone stosownym zaświadczeniem starosty (art. 2 ust. 3 u.w.l.). Dopiero wówczas nowo powstałe elementy składowe będą mogły wejść (już na gruncie prawa cywilnego) w skład osobnych nieruchomości.

Zasada niepodzielności elementów składowych sprzyja zachowaniu ich ekonomicznej funkcjonalności i wartości. Zbyt małe fragmenty gruntu lub budynku mogłyby być mało użyteczne. Każdorazowo użyteczność tę ocenia się ze względu na przeznaczenie, któremu mają służyć.

W przypadku gruntów ich przeznaczenie ustalane jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takich planów – określenie sposobów ich zagospodarowania następuje w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzn. w decyzjach o warunkach zabudowy lub decyzjach o lokalizacji inwestycji celu publicznego) – art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Słusznie więc podział działek ewidencyjnych (podział nieruchomości w sensie administracyjnym) uzależniony jest od jego zgodności z tymi dokumentami (lub niesprzeczności z przepisami odrębnymi) – art. 93 i 94 u.g.n. W szczególności z omawianej zasady wynika, że art. 93 i 94 u.g.n. należy rozumieć w ten sposób, że w braku tych dokumentów, przepisów odrębnych oraz wyjątków z art. 95 u.g.n. decyzja o podziale nie może być wydana.

W przypadku budynków – zasadniczo budynek powinien stanowić element składowy jednej nieruchomości, chyba że budynek de facto jest podzielony pionowo na osobne budynki (co zasadniczo powinno zostać potwierdzone ich uwzględnieniem w kartotece budynków) lub część budynku zostanie uznana za samodzielny lokal (co powinno być potwierdzone zaświadczeniem starosty i zasadniczo również uwzględnione w kartotece lokali). Spełnienie przesłanek samodzielności zależy od przeznaczenia lokalu – jako mieszkalnego lub niemieszkalnego. Zagadnienia te są w dużej mierze uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.).

Powyższe przesłanki podziału stanowią przełożenie na przypadek nieruchomości zasady, że podział rzeczy nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (por. art. 211 k.c.).

3. Zasada superficies solo cedit

Została już ona częściowo omówiona. Z zasady tej wynika, że budynek i działka ewidencyjna, na której się on znajduje, powinny wchodzić w skład tej samej nieruchomości. Jeżeli więc budynek znajduje się na kilku działkach ewidencyjnych, to działki te również powinny wchodzić w skład tej samej nieruchomości. Zasada ta ma to znaczenie, że dzięki niej właściciel budynku (lub urządzenia) jest jednocześnie właścicielem gruntu, który zapewnia oparcie temu budynkowi i dostęp do niego. Zasada ta jest wielokrotnie przełamywana, jednakże za każdym razem ustawodawca zapewnia właścicielowi  budynku lub lokalu pewien substytut mający ten sam cel, a mianowicie zapewnienie oparcia i dostępu. I tak:

a) w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste właściciel budynku jest użytkownikiem wieczystym gruntu, z którego może korzystać w podobnym zakresie jak właściciel gruntu nieoddanego w użytkowanie wieczyste,

b) w przypadku budynku pozostawionego dotychczasowemu właścicielowi w trybie dekretu z 26 października 1945 r. – co do zasady można domniemywać, że właścicielowi budynku przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, a w ostateczności przysługują mu roszczenia z art. 145 k.c. (droga konieczna) i 147 k.c. (zakaz robót ziemnych grożących utratą oparcia),

c) w przypadku właściciela samodzielnego lokalu ma on zapewniony dostęp do tego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych, gdyż przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej (jako prawo związane z własnością wyodrębnionego lokalu lub jako właścicielowi lokali niewyodrębnionych – art. 3 u.w.l.). Z kolei oparcie lokalowi zapewniają nie tylko części wspólne, których jest współwłaścicielem, i grunt, do którego ma odpowiednie prawo, ale z reguły także inne samodzielne lokale i pomieszczenia do nich przynależne. Powoduje to wzajemne uzależnienia i ograniczenia w wykonywaniu prawa własności dla właścicieli poszczególnych lokali. W szczególności właściciel lokalu nie powinien przez swoje niewłaściwe zachowanie czynić uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, pod rygorem licytacyjnej sprzedaży lokalu (art. 16 u.w.l.). Moim zdaniem należy także przyjąć, że ściany konstrukcyjne budynku należą, zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., do nieruchomości wspólnej, jako że co do zasady służą one właścicielom więcej niż jednego lokalu,

d) w przypadku przekroczenia granic gruntu w warunkach art. 151 k.c. i częściowego znajdowania się budynku będącego własnością jednej osoby na gruncie stanowiącym własność innej osoby – osobie tej przysługują roszczenia wskazane w tym przepisie, właścicielowi budynku zaś roszczenia z art. 145 i 147 k.c. W przypadku powstania takiej sytuacji przy podziale gruntu i budynku powinna zostać ustanowiona odpowiednia służebność gruntowa, właściciel budynku będzie miał więc do niego dostęp.

4. Zasada zapewnienia dostępu do nieruchomości

Również została już ona częściowo omówiona. Zapewnia możliwość korzystania z nieruchomości i ma wpływ na jej wartość ekonomiczną. Zasada ta przejawia się między innymi poprzez:

a) wskazaną wyżej zasadę superficies solo cedit;

b) związanie prawa użytkowania wieczystego (lub roszczeń do ustanowienia tego prawa) z własnością budynku;

c) związanie z własnością lokalu udziału w nieruchomości wspólnej;

d) możliwość żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.), korzystającej z wielu przywilejów, takich jak np. wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 7 u.k.w.h.), pozostanie w mocy bez potrącenia jej wartości z ceny nabycia w przypadku przysądzenia własności w trakcie egzekucji (art. 1000 § 2 k.p.c.) lub sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym (art. 313 ust. 3  prawa upadłościowego i naprawczego), przywileje te dotyczą również służebności z art. 151 k.c. oraz służebności przesyłu spełniającej podobne funkcje względem urządzeń z art. 49 k.c.;

e) uzależnienie dokonania podziału nieruchomości w trybie u.g.n. od zapewnienia działkom ewidencyjnym, powstałym w drodze podziału, dostępu do drogi publicznej; dostęp ten:

1. może być bezpośredni,
2. może zostać zapewniony poprzez przejście działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub zapewniających ich poszerzenie, z mocy prawa, na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa (lub wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego tych działek) – art. 98 u.g.n.,
3. może zostać zapewniony poprzez sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną – art. 93 ust. 3 u.g.n. (należy przyjąć, że ustawodawca przez sprzedaż rozumiał tu każde zbycie),
4. może zostać zapewniony poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem – art. 93 ust. 3 u.g.n. (w pierwszym przypadku ustanowienie służebności może nastąpić dopiero wraz ze zbyciem).

W przypadkach 3 lub 4 decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej (lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną) – por. art. 99 u.g.n. Umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (uchwała SN z 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, OSNC 2010, nr 2, poz. 20);

f) traktowanie udziału w nieruchomości zapewniającej dojazd do nieruchomości głównej (gruntowej lub lokalu) oraz tej nieruchomości głównej – przy stosowaniu prawa pierwokupu w trybie art. 109 u.g.n. – jako jednej nieruchomości; podobnie gdy udział zapewnia miejsce parkingowe – zob. uzasadnienia postanowień SN z 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04, Legalis i z 20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06, Legalis – gmina, korzystając z prawa pierwokupu tylko w stosunku do udziału, mogłaby pozbawić nabywcę dostępu do nieruchomości głównej.

5. Zasada racjonalnego korzystania z nieruchomości

Zasada ta mówi, że przepisy dotyczące nieruchomości powinny zapewniać jak najbardziej racjonalne korzystanie z nieruchomości. Zasada ta łączy i generalizuje wszystkie zasady omówione poprzednio. Ponadto pozwala ona, moim zdaniem, na rozstrzyganie konfliktów pomiędzy zasadami szczegółowymi.

Na przykład w sytuacji z art. 151 k.c. następuje konflikt pomiędzy zasadą jednorodności stanu prawnego nieruchomości i zasadą niepodzielności elementów składowych nieruchomości (z których wynika zasada jednorodności stanu prawnego budynków)  a zasadą superficies solo cedit. Moim zdaniem w tym przypadku słusznie uważa się,Zob. przypisy numer 3–5. że następuje wyjątek od zasady superficies solo cedit na rzecz zapewnienia jednorodności stanu prawnego budynku, gdyż jednorodność ta lepiej zapewnia racjonalne korzystanie z nieruchomości (z reguły nie da się racjonalnie korzystać z fragmentu budynku, który przekracza granicę sąsiedniego gruntu). Zasada racjonalnego korzystania z nieruchomości pozwala więc w tym przypadku znaleźć właściwą wykładnię art. 151 k.c.

Ponadto zasada racjonalnego korzystania z nieruchomości uzasadnia niektóre przepisy prawa sąsiedzkiego, takie jak: powstrzymanie się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 144 k.c.), zakaz robót ziemnych grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 k.c.), możliwość wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia gałęzi lub owoców (art. 149 k.c.) i możliwość obcięcia i zachowania dla siebie korzeni, gałęzi i owoców (art. 150 k.c.).

6. Odzwierciedlenie zasad w konstrukcji ksiąg wieczystych

Zasada jednorodności stanu prawnego nieruchomości znajduje odzwierciedlenie w konstrukcji ksiąg wieczystych – prawo własności i inne prawa rzeczowe na nieruchomości opisane w działach II, III, IV księgi wieczystej dotyczą całej nieruchomości opisanej w dziale I-O. Przy zmianie dotyczącej praw rzeczowych w odniesieniu jedynie do fizycznej części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej część ta staje się nową nieruchomością, która jest odłączana z dotychczasowej księgi wieczystej i dla której zakładana jest nowa księga wieczysta.

W przypadku obciążenia hipoteką jedynie udziału w nieruchomości fakt ten odzwierciedlony jest w polu 4.4.1.6 działu IV elektronicznej księgi wieczystej (§ 52 pkt 1 lit. f rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, Dz.U. nr 162, poz. 1575 ze zm. – dalej r.k.w.). Analogiczna propozycja dotycząca działu III księgi wieczystej została przedstawiona w postulacie II w rozdziale 7.

Zasada niepodzielności elementów składowych nieruchomości przejawia się konstrukcją działu I-O księgi wieczystej, a mianowicie jej rubryki 1.4 – oznaczenie, która dzieli się na podrubryki 1.4.1 – działka ewidencyjna, 1.4.2 – budynek, 1.4.3 – urządzenie, 1.4.4 – lokal, natomiast części wspólne budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, opisane są w polu 1.4.2.15, pomieszczenia przynależne zaś – w polu 1.4.4.7 (§ 16 ust. 2 i § 21 pkt 2 lit. o oraz pkt 4 lit. g r.k.w.).

Zasady superficies solo cedit oraz zapewnienia dostępu do nieruchomości wyrażają się:

• wskazaniem identyfikatora działki ewidencyjnej, na której jest usytuowany dany budynek – w polu 1.4.2.2 (§ 21 pkt 2 lit. b r.k.w.),
• prowadzeniem jednej księgi wieczystej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdujących się na tym gruncie budynków i urządzeń, będących własnością użytkownika wieczystego (zob. § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spra­wiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.U. nr 102, poz. 1122 ze zm.),
• powiązaniem księgi wieczystej prowadzonej dla budynku, o którym mowa w rozdziale 3 lit. b, z księgą wieczystą dla nieruchomości, na której jest usytuowany budynek (pole 1.4.2.10 księgi prowadzonej dla budynku – § 21 pkt 2 lit. j r.k.w.),
• powiązaniem księgi wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu z księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej (pole 1.4.4.9 w dziale I-O i pole 1.11.1.6 w dziale I-Sp księgi prowadzonej dla lokalu oraz pole 1.4.2.14 w dziale I-O i rubryka 2.3 w dziale II księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej – § 21 pkt 2 lit. n oraz pkt 4 lit. i, § 27 pkt 6 oraz § 36 r.k.w.).

Propozycja dalszego odzwierciedlenia zasady zapewnienia dostępu do nieruchomości w konstrukcji ksiąg wieczystych została przedstawiona w postulacie III w rozdziale 7.

7. Postulaty de lege ferenda

Pojawiają się liczne propozycje dotyczące problematyki nieruchomości. Moim zdaniem propozycje te powinny być konfrontowane z przedstawionymi powyżej zasadami konstrukcyjnymi pojęcia nieruchomości, a zwłaszcza z celami ekonomicznymi tych zasad. Do propozycji tych należą:

1. przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa w prawo własności – omówienie poszczególnych koncepcji zostało dokonane np. w: P. Podleś, Przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007,
2. wprowadzenie prawa zabudowy jako ograniczonego prawa rzeczowego – projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego – http://www.bip.ms.gov.pl/Data/Files/_public/bip/kkpc/proj090925_1.rtf,
3. wprowadzenie odrębnej własności obiektów budowlanych – projekt założeń przedstawiony przez Ministerstwo Infrastruktury – http://www.mi.gov.pl/2-4a72f11e1025d.htm.

Pierwsza propozycja wzmacnia zasadę superficies solo cedit, natomiast dwie pozostałe wprowadzają dalsze od niej wyjątki – własność budynków (obiektów budowlanych) ma być związana z prawem zabudowy, bądź też stanowić prawo niezależne od własności gruntu. W tych ostatnich dwóch przypadkach należy zadbać o takie jednoznaczne określenie uprawnień właściciela budynku (obiektu budowlanego) i właściciela gruntu, aby obaj mieli dostęp do swoich nieruchomości i mogli z nich w racjonalny sposób korzystać. Należy zaznaczyć, że problemu takiego nie ma w przypadku prawa użytkowania wieczystego, gdyż użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu (w odpowiednich granicach) z wyłączeniem innych osób (art. 233 k.c.), a więc również właściciela gruntu.

Chciałbym przedstawić jeszcze trzy postulaty de lege ferenda:

I. Możliwość obciążenia prawem użytkowania wieczystego udziału w prawie własności W obecnym stanie prawnym prawo użytkowania wieczystego może obciążać tylko cały grunt, nawet jeżeli istnieje tylko w udziale (np. gdy wyodrębniono tylko niektóre lokale wraz z odpowiednimi udziałami w tym prawie, a lokale niewyodrębnione pozosta­ją własnością właściciela gruntu). W związku z tym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musi nastąpić dla całego gruntu jednocześnie i za zgodą wszystkich współużytkowników wieczystych. Przy kilkudziesięciu lub kilkuset lokalach wyodrębnionych z nieruchomości wraz z udziałami w prawie użytkowania wieczystego uzyskanie takiej zgody jest praktycznie niemożliwe, także przy próbach uzyskania sądowego rozstrzygnięcia na wniosek przynajmniej połowy (liczonej według udziałów) uprawnionych (art. 199 k.c.). Właściciel lokalu może więc samodzielnie rozporządzać swoją rzeczą w pełnym zakresie, nie może jedynie przekształcić związanego udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział w prawie własności, mając przymusową perspektywę rosnących opłat z tytułu prawa użytkowania wieczystego oraz zbliżania się terminu końcowego dla tego prawa.

Tymczasem prawo użytkowania może z powodzeniem obciążać jedynie udział w gruncie. Umożliwia ono wówczas używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków w zakresie odpowiadającym temu udziałowi. Podobnie współwłaściciele nieruchomości mogą współposiadać nieruchomość i korzystać z niej w zakresie swoich udziałów. Powstaje więc postulat, aby odejść od zasady, że prawo użytkowania wieczystego obciąża cały grunt, i dopuścić, by obciążało ono tylko udział w gruncie. Udziały w prawie użytkowania wieczystego, zwłaszcza związane z odrębną własnością lokali, mogłyby być wówczas przekształcane w udziały w prawie własności niezależnie od siebie. Rozwiązanie takie nie naruszyłoby żadnej z zasad konstrukcyjnych nieruchomości omówionych w rozdziałach 1–5, podobnie jak nie narusza ich hipoteka czy użytkowanie na udziale w nieruchomości. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ponosiliby współużytkownicy wieczyści proporcjonalnie do swoich udziałów. Powstaje jednak wiele problemów, które proponuję rozwiązać w następujący sposób:

a) zniesienie współwłasności – byłoby nadal niemożliwe w przypadku nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), w pozostałych przypadkach – przy przejęciu nieruchomości przez podmiot niepubliczny – część spłaty przypadałaby podmiotowi publicznemu (współwłaścicielowi), a część współużytkownikom wieczystym (których prawa obciążałyby udział podmiotu publicznego),

b) wyodrębnienie nowego samodzielnego lokalu z nieruchomości wspólnej – należałoby wówczas podjąć decyzję, czy prawem związanym ma być udział w gruncie, czy w prawie użytkowania wieczystego, i dokonać w zależności od tego odpowiedniego rozliczenia z właścicielem gruntu,

c) umowa użytkowania wieczystego może nakładać pewne niefinansowe obowiązki na użytkownika wieczystego, np. wzniesienie pewnych obiektów w określonym czasie – problem ten wydaje się nie istnieć w przypadku wyodrębnienia lokali, gdyż oznacza ono, że obiekt już został wybudowany, natomiast w pozostałych przypadkach należałoby (dopóki istnieje choć jeden udział obciążony prawem użytkowania wieczystego) dopuścić obowiązek znoszenia przez współwłaścicieli (niebędących podmiotem publicznym) tego, że współużytkownicy wieczyści będą realizować umowę użytkowania wieczystego i obowiązek ponoszenia odpowiednich udziałów w kosztach tego przedsięwzięcia (które powoduje wzrost wartości udziałów współwłaścicieli), oczywiście z możliwością zniesienia współwłasności jak pod lit. a. Sytuacja przypominałaby więc obecną sytuację właścicieli lokali, którzy wyodrębnili je w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lecz spółdzielnia mieszkaniowa pozostaje właścicielem pozostałych  lokali, do niektórych z nich przysługują osobom trzecim spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawa do lokali. Byłby to więc pewien stan przejściowy.

Podsumowując, uważam, że realizacja tego postulatu jest zasadna (jeżeli oddala się perspektywa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa w prawo własności), szczególnie w przypadku nieruchomości wspólnych. Z technicznego punktu widzenia w księdze wieczystej przy każdym udziale w prawie użytkowania wieczystego powinien być wówczas zaznaczony obciążony udział w gruncie.

II. Odzwierciedlenie w dziale III elektronicznej księgi wieczystej sytuacji, gdy wpis dotyczy jedynie udziału w nieruchomości

Również w dziale III księgi wieczystej może znajdować się wiele wpisów dotyczących jedynie udziału w nieruchomości – np. wpisy prawa użytkowania na tym udziale, roszczenia o przeniesienie tego udziału, egzekucji z tego udziału. Moim zdaniem fakt, że wpis w dziale III dotyczy jedynie konkretnego udziału w nieruchomości, powinien być odzwierciedlony w odpowiednim polu tego działu księgi wieczystej, co znakomicie zwiększyłoby jej czytelność.

III. Możliwość związania z własnością nieruchomości (głównej) udziału w innej nieruchomości (dodatkowej).

Obecnie możliwość taka istnieje jedynie w przypadku, gdy nieruchomością dodatkową jest nieruchomość wspólna. Natomiast takie związanie byłoby korzystne także w innych przypadkach, gdy udział w nieruchomości dodatkowej zwiększa możliwości dostępu lub racjonalnego korzystania z nieruchomości głównej, realizując zasady omówione w rozdziałach 4 i 5. Dla przykładu jako nieruchomość dodatkową można by wskazać nieruchomość drogową, nieruchomość z zewnętrznymi miejscami postojowymi (patrz rozdział 4 lit. f), lokal garażowy z wieloma miejscami postojowymi, nieruchomość zapewniającą dostęp do szeroko rozumianych urządzeń infrastruktury (kotłownie, stacje trafo, portiernie, baseny itp.). Związanie takie miałoby następujące zalety:

• zapobiegłoby możliwości wykonania prawa pierwokupu tylko wobec udziału w nieruchomości dodatkowej, bez posiłkowania się orzecznictwem wspomnianym w rozdziale 4 lit. f,
• zapobiegłoby trudnościom w sytuacji, gdy cudzoziemiec nabywa lokal mieszkalny wraz z udziałem w drodze i potrzebuje zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych jedynie na nabycie tego udziału (nabycie udziału w garażu razem z lokalem mieszkalnym jest osobno uregulowane w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców),
• ułatwiłoby zbywanie nieruchomości głównych (właściciele nie musieliby pamiętać o dodatkowych udziałach, byłyby one zbywane niejako automatycznie wraz z nieruchomością główną, bez potrzeby uiszczania dodatkowych opłat sądowych i dokonywania dodatkowych wpisów w księgach wieczystych) – wpis związania udziału z nieruchomością główną następowałby jednorazowo, na zasadach analogicznych jak przy wyodrębnianiu lokali,
• związanie działek gruntu, wydzielonych w wyniku podziału nieruchomości, z udziałami w drodze wewnętrznej zapewniłoby realizację decyzji podziałowej i zapobiegłoby nieważności umów zbycia tych działek – mogłoby ono być w tym przypadku nawet obligatoryjne (por. rozdział 4 lit. e).

Aby zapobiec możliwym nadużyciom, można by rozważyć wydawanie zaświadczeń  np. przez organy geodezyjne, że dana nieruchomość jest dodatkowa wobec poszczególnych innych nieruchomości.

Podobne rozwiązanie istnieje w niemieckiej ustawie o księgach wieczystych z 24 marca 1897 r., w której § 3 ust. 4 przewidziano, że w pewnych przypadkach można odstąpić od prowadzenia karty księgi wieczystej (karta księgi wieczystej to odpowiednik polskiej księgi wieczystej) dla jednej nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na cele gospodarcze kilku innych nieruchomości gruntowych, wobec których pozostaje w stosunku przestrzennym odpowiednim dla takiego przeznaczenia i we współwłasności właścicieli tych nieruchomości (nieruchomość obciążona), w takim przypadku zgodnie z ust. 5 udziały we współwłasności nieruchomości obciążonej wpisuje się na kartach ksiąg wieczystych należących do poszczególnych właścicieli, analogicznie postępuje się w razie deklaracji jedynego właściciela wszystkich tych nieruchomości (ust. 6) oraz w razie zmiany udziałów (ust. 7), a obciążenia nieruchomości obciążonej zaznacza się z zasady na wszystkich kartach księgi wieczystej, których to dotyczy (ust. 9).Przekłady Aktów Prawnych 7(29)03, Niemieckie przepisy dotyczące rynku nieruchomości, Biuletyn Biura Studiów i Ekspertyz Kancelarii Sejmu.

Jeżeli chodzi o prawo polskie, postulowałbym następujące reguły:

• związania dokonywałby właściciel nieruchomości głównej będący współwłaścicielem innej nieruchomości (obecnie w przypadku wielu nieruchomości, które mogłyby być dodatkowymi, uzyskanie zgody ich wszystkich współwłaścicieli byłoby bardzo trudne),
• z jedną nieruchomością główną mogłoby być związane wiele udziałów w innych nieruchomościach, np. w drogach składających się na jedno lub kilka dojść do drogi publicznej,
• udział w nieruchomości głównej nie mógłby być związany z własnością innej nieruchomości (nieruchomość główna nie mogłaby być dodatkową),
• przy podziale nieruchomości głównej powinien zostać dokonany podział udziałów związanych, przy zachowaniu omówionej w rozdziale 4 zasady zapewnienia dostępu do poszczególnych części powstałych w wyniku podziału (gdyby część nieruchomości głównej też miała się stać nieruchomością dodatkową, np. kolejną drogą, nie może jej przypaść udział w dotychczasowej nieruchomości dodatkowej, bo byłoby to sprzeczne z poprzednią regułą),
• przy podziale nieruchomości dodatkowej każdy z udziałów w niezmienionej wielkości pozostaje związany, chyba że postanowiono inaczej,
• powinny być ujawniane udziały w nieruchomości dodatkowej oraz sposób korzystania dotyczący tych udziałów w dziale I-Sp nieruchomości głównej (ale też w dziale III nieruchomości dodatkowej), natomiast hipoteki dotyczące tych udziałów, użytkowania ich dotyczące, egzekucje z nich oraz prawa i roszczenia ich dotyczące mogłyby być ujawniane wyłącznie w działach III i IV nieruchomości głównej,
• analogiczne zasady obowiązywałyby, gdyby związanie dotyczyło udziału w prawie użytkowania wieczystego (a nie w prawie własności) nieruchomości głównej lub/i udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości dodatkowej.

8. Podsumowanie

Przedstawiono propozycję sformułowania zasad konstrukcyjnych pojęcia nieruchomości, które odzwierciedlałyby i systematyzowały przepisy, ułatwiałyby ich wykładnię, znajdowałyby odzwierciedlenie w konstrukcji ksiąg wieczystych i miałyby swoje uzasadnienie ekonomiczne. W świetle tych zasad sformułowano i omówiono wiele postulatów de lege ferenda.