W spólnota gruntowa jest szczególnego rodzaju instytucją prawa rolnego, zbliżoną konstrukcyjnie do współwłasności w częściach ułamkowych. Jej treścią jest uprawnienie do zbiorowego władania gruntami zaliczanymi w skład wspólnoty przez podmioty zamieszkujące bądź posiadające gospodarstwo rolne w miejscowości położenia wspólnoty. Zarząd oraz gospodarowanie nieruchomościami wspólnot gruntowych powierzone są celowo powołanej ku temu spółce, zrzeszającej osoby uprawnione do udziału w danej wspólnocie.

Obowiązujący do 1.01.2016 r. art. 11 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych stwierdzał, że dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych, natomiast dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Niniejszy artykuł ma na celu omówienie problemów i zaproponowanie rozwiązań w zakresie ujawniania nieruchomości wspólnot gruntowych w księgach wieczystych.

Wspólnota gruntowa jest szczególnego rodzaju instytucją prawa rolnego, zbliżoną konstrukcyjnie do współwłasności w częściach ułamkowych. Jej treścią jest uprawnienie do zbiorowego władania gruntami zaliczanymi w skład wspólnoty przez podmioty zamieszkujące bądź posiadające gospodarstwo rolne w miejscowości położenia wspólnoty. Zarząd oraz gospodarowanie nieruchomościami wspólnot gruntowych powierzone są celowo powołanej ku temu spółce, zrzeszającej osoby uprawnione do udziału w danej wspólnocie. Spółka ta wyposażona została również w legitymację do reprezentowania wspólnoty w postępowaniach sądowych i administracyjnych.

Kształtowanie się praw do gruntów zaliczonych przez ustawodawcę (zarówno przed-, jak i powojennego) w poczet terenów tworzących wspólnoty gruntowe było procesem niejednolitym i dokonywało się na przełomie wielu stuleci. Omawiana instytucja wywodzi się bowiem bezpośrednio z dawnych form władania gruntami przez mieszkańców wsi – najpierw znajdujących swe oparcie w relacjach wypływających ze stosunku poddańczego, potem zaś mających podstawę w zbiorowych tytułach prawnych, które pojawiły się w trakcie uwłaszczenia włościan. Wyodrębnienie wspólnot gruntowych dokonało się natomiast w rezultacie historycznych przemian w strukturach społeczno- -ekonomicznych, do jakich doszło na ziemiach polskich przede wszystkim w XIX i na początku XX wiekuK. Marciniuk, Kilka uwag do założeń do projektu ustawy o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, „Studia Iuridica Agraria” 2012/10, s. 535.. Aktualnie aktami normatywnymi regulującymi instytucje wspólnoty gruntowej są ustawa z 29.06.1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych Dz.U. z 2016 r. poz. 703 ze zm., dalej u.z.w.g.oraz – w zakresie dotyczącym ustroju spółki wspólnoty gruntowej – Zarządzenie Ministrów Rolnictwa oraz Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 29.04.1964 r. w sprawie ustalenia wzoru statutu spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowejZarządzenie Ministrów Rolnictwa oraz Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 29.04.1964 r. w sprawie ustalenia wzoru statutu spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej (M.P. z 1964 r. nr 33, poz. 145)..

Ustawa z 29.06.1963 r. nie zawiera definicji wspólnoty gruntowej sensu stricto, lecz enumeratywne wyliczenie nieruchomości traktowanych przez ustawodawcę jako wspólnoty. Są to przede wszystkim takie nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne, które zostały przyznane rolnikom na wspólną własność, do wspólnego użytkowania lub posiadania w okresie uwłaszczenia włościan oraz za zlikwidowane służebności gruntowe. Są to również wspólne nieruchomości poparcelacyjne, grunty nabyte na podstawie prywatnoprawnych tytułów na wspólną własność, czy też grunty, co do których drobni rolnicy posiadali prywatnoprawne tytuły do ich współwłasności lub wspólnego posiadania lub użytkowania. Są to w końcu grunty nadane na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn, a także zapisane w księgach wieczystych (gruntowych) jako własność gminy (gromady), jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gminy (gromady) do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków. Należy wskazać, że przedmiotowe nieruchomości stanowią wspólnotę z mocy samego prawa, niezależnie od osób korzystających faktycznie z gruntów wspólnoty. Zmiana osoby właściciela lub użytkowania nieruchomości, traktowanej przez ustawodawcę jako wspólnota gruntowa, nie ma zatem wpływu na dalszą przynależność danej nieruchomości do wspólnotyPor. M. Ptaszyk, Spółki do zagospodarowania wspólnot gruntowych – sytuacja prawna, funkcjonowanie, perspektywy, Kraków 1989, s. 19.. Należy również podkreślić, że na gruncie ustawy z 29.06.1963 r. nie ma możliwości utworzenia nowej wspólnoty gruntowej. Możliwe jest natomiast reaktywowanie wspólnot kiedyś istniejących oraz uporządkowanie organizacji i funkcjonowania wspólnot, których istnienie nie nasuwa wątpliwościPor. wyrok WSA w Warszawie z 16.02.2005 r. (VI SA/Wa 708/04)..

Obowiązujący do 1.01.2016 r. art. 11 u.z.w.g.Art. 11 ustawy uchylony został ustawą z 10.07.2015 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. poz. 1276). stwierdzał, że dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych, natomiast dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Regulacja art. 11 u.z.w.g. była konsekwencją braku możliwości wyprowadzenia we wszystkich wypadkach klarownego „rodowodu prawnego” własności gruntów traktowanych w zamyśle ustawodawczym jako wspólnoty gruntoweE. Stawicka, Wspólnoty gruntowe – aspekty cywilistyczne i administracyjnoprawne, „Palestra” 2008/1–2, s. 77.. Wynikała także z uwarunkowań prawnych i gospodarczych obowiązujących w okresie powstawania przepisów ustawy, mających na celu realizację polityki uspołecznienia gospodarki rolnej. Nie stała ona wprawdzie w sprzeczności z przepisami ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipoteceUstawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.), dalej u.k.w.h., lecz udaremniała ona w zakresie nieruchomości, do których się odnosiła, realizację takich dóbr jak jawność uprawnień, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych czy możliwość obciążenia nieruchomości hipotekąPor. E. Stawicka, Wspólnoty gruntowe..., s. 74.. Mogła zatem budzić wątpliwości w zakresie jej zgodności z art. 2 Konstytucji RPUstawa z 2.04.1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. nr 78 poz. 483 ze zm.)., niemniej jednak nigdy nie została poddana kontroli Trybunału Konstytucyjnego.

Obecnie, wobec braku uzasadnienia do utrzymywania wyłączenia zakładającego, że dla pewnej kategorii nieruchomości nie można prowadzić ksiąg wieczystych, ustawodawca – uchylając powołany powyżej art. 11 u.z.w.g. – stanął na stanowisku, że każdej indywidualnej sprawie dotyczącej wspólnoty o uregulowanym stanie prawnym będzie zakładana księga wieczysta. Wedle nowych przepisów podstawą do ujawnienia prawa własności są odpowiednio ostateczne decyzje ustalające starosty bądź wojewodyPor. E. Stawicka, Zmiana regulacji ustawowej wspólnot gruntowych, „Palestra” 2016/4, s. 38.. W ustawie zabrakło jednak uściślenia kwestii podmiotowej prowadzenia ksiąg wieczystych. O ile bowiem w przypadku nabycia gruntów wspólnoty przez gminę bądź Skarb Państwa w trybie art. 8j, 8l i art. 30a ust. 1 u.z.w.g. dokonanie odpowiednich wpisów nie budzi wątpliwości, o tyle w przypadku ustalenia osób uprawnionych do udziału w myśl art. 8a oraz art. 8c u.z.w.g. już tak. Ustawodawca nie precyzuje bowiem, kto od strony podmiotowej powinien być wpisany w księdze jako właściciel.

Pomimo braku ukształtowanej praktyki w tym zakresie wydaje się, że sądy wieczystoksięgowe mogłyby stosować następujące rozwiązania:

1. dokonywać wpisu Skarb Państwa jako właściciela nieruchomości wspólnotowej, a ustanowione na nieruchomości uprawnienia do korzystania określonych podmiotów traktować jako ograniczone prawa rzeczowePor. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2009, s. 1050.;
2. dokonywać wpisu współwłasności w częściach ułamkowych osób uprawnionych w stosunku do posiadanych przez nich udziałów;
3. dokonywać wpisu prawa własności spółki wspólnoty gruntowej;
4. dokonywać wpisu prawa własności wspólnoty gruntowej z ewentualnym wskazaniem, że do zarządu i zagospodarowania wspólnoty powołana jest konkretna spółka wspólnoty gruntowej.

Jednocześnie żadne z zaproponowanych powyżej rozwiązań nie odzwierciedla rzeczywistej sytuacji prawnej nieruchomości z uwagi na brak możliwości konstrukcyjnego ujęcia wspólnoty w księdze wieczystej. Odnosząc się bowiem do treści wskazanych powyżej propozycji, należy zwrócić uwagę na następujące kwestie.

W kontekście ujawnienia w dziale II księgi wieczystej własności Skarbu Państwa należy wskazać, że prawa własności nieruchomości składających się na wspólnoty gruntowe z reguły przysługują osobom prywatnym, co oznacza, że taki wpis skutkowałby odjęciem praw majątkowych tym podmiotom. Z drugiej strony warto zauważyć, że przyznanie praw do korzystania z nieruchomości zaliczonych do wspólnot gruntowych jest zasadniczo równoznaczne z quasi-wywłaszczeniem osób, którym przysługiwało do tych gruntów prawo własności. Pomimo bowiem dalszego przysługiwania tym osobom prawa własności do nieruchomości włączonych w skład wspólnoty pozbawieni zostali oni de facto całkowicie uprawnień stanowiących o treści tego prawa, pomimo dalszego jego istnienia.

Ujęcie ustanowionych na nieruchomości uprawnień członków wspólnoty jako ograniczonych praw rzeczowych opiera się zaś na konstruowanej przez J. Szachułowicza teorii, że uprawnionym do udziałów we wspólnocie gruntowej przysługują nienazwane ograniczone prawa rzeczowe do gruntów wspólnotyJ. Szachułowicz zauważa, że serwituty w chwili ich powstania obciążały głównie własność podmiotów prywatnych, w niewielkim natomiast zakresie podmiotów publicznych. Dobra prywatne uległy nacjonalizacji na podstawie dekretu z 6.09.1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1944 r. nr 4, poz. 17) oraz dekretu z 12.12.1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz.U. z 1944 r. nr 15 poz. 82), nie uległa tymczasem zmianie sfera uprawnień od gruntów serwitutowych, z wyjątkiem serwitutów leśnych, powstałych na podstawie umowy (zob. art. 4 dekretu). Po wprowadzeniu dekretów nacjonalizacyjnych wspólnoty obciążały ten sam przedmiot, ale należący już do innego właściciela. Następnie problematyka prawa własności nieruchomości instytutowych i skarbowych została poddana regulacji w traktatach pokojowych zawartych z zaborcami po II wojnie światowej. Na mocy przedmiotowych układów zaborcy utracili swoją własność, jak również własność rodzin panujących, położoną na terenach przywróconych Polsce. Własność tych nieruchomości przeszła na rzecz Skarbu Państwa. Z przedstawionych powyżej uwag J. Szachułowicz wyprowadza wniosek, że wspólnoty gruntowe, które przetrwały do dnia wejścia w życie ustawy z 29.06.1963 r., stanowią własność Skarbu Państwa obciążoną na rzecz osób uwłaszczonych lub osób, które nabyły obciążenia na podstawie umów bądź zwyczaju i następnie przeszły na ich następców prawnych. Treścią tych obciążeń jest korzystanie i czerpanie pożytków z nieruchomości państwowych, przyobleczone w formę prawną zwaną ograniczonymi prawami rzeczowymi – por. J. Szachułowicz, Status prawny wspólnot gruntowych, „Przegląd Sądowy” 2002/9, s. 70–71.. Poglądy te poddane zostały jednak jednoznacznej krytyce, m.in. przez S. RudnickiegoPor. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości..., s. 814 i n. oraz wskazane tam źródła. i R. SzarkaPor. R. Szarek, Komunalizacja mienia gromadzkiego, „Radca Prawny” 1997/6, s. 53., jednak przytoczenie argumentacji tej krytyki przekracza cel zakrojony dla niniejszego artykułu. W tym  miejscu wskazać jedynie należy, że założenia te są sprzeczne z obowiązującą w polskim systemie prawnym zasadą numerus clausus, zgodnie z którą katalog ten jest zamknięty i obejmuje użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę.

Dokonanie wpisu współwłasności w częściach ułamkowych osób uprawnionych do udziału we wspólnocie również nie byłoby spójne z charakterem prawnym wspólnoty gruntowej. O ile bowiem struktura wspólnoty gruntowej zbliża się konstrukcyjnie do współwłasności w częściach ułamkowych, o tyle stanowi jednak odmienną, szczególnego rodzaju instytucję prawa rolnego, której treścią jest uprawnienie do zbiorowego władania gruntami zaliczanymi w skład wspólnoty przez wyróżnione ustawą podmioty. Zwraca na to uwagę Sąd Najwyższy, określając w swych orzeczeniach wspólnoty gruntowe mianem współwłasności sui generis. Nie mogąc bowiem kategorycznie umiejscowić instytucji wspólnoty w systemie prawa polskiego, wskazuje, że zbliża się ona do współwłasności, jednak jest to współwłasność szczególna, rządząca się własnymi przepisamiPor. uchwała SN z 23.08.1968 r. (III CZP 73/68), OSNCP 1969/5, poz. 90 i uchwała SN z 9.12.1969 r., (III CZP 89/69), OSNCP 1970/10, poz. 173. .

Wydaje się, że ze względów praktycznych najwłaściwszym rozwiązaniem byłoby ujawnienie w dziale II księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości spółki wspólnoty gruntowej bądź też samej wspólnoty z ewentualnym wskazaniem, że do zarządu i zagospodarowania wspólnoty powołana jest konkretna spółka. Ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych nałożyła bowiem na osoby uprawnione do udziału we wspólnocie obowiązek utworzenia spółki do sprawowania zarządu nad wspólnotą oraz do jej reprezentowania w postępowaniach sądowych i administracyjnych, a ponadto do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty. Ustawodawca przesądził zatem, że utworzenie spółki stanowi warunek sine qua non zarządzania i zagospodarowania wspólnotą, a tym samym przesądza o braku możliwości powołania jakiegokolwiek innego podmiotu do sprawowania tych funkcji7 Por. Z. Truszkiewicz, Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach dotyczących stosunków rolnych, „Przegląd Prawa Rolnego” 2010/1, s. 242.. Zaproponowane rozwiązanie akcentuje zatem treść uprawnienia spółki do sprawowania zarządu wspólnotą gruntową, w tym m.in. do rozporządzenia własnością gruntów wchodzących w jej skład.

W kontekście powyższych rozważań wskazać należy brak jednolitej praktyki sądów wieczystoksięgowych w tym przedmiocie. I tak, dla przykładu, w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej dla Wspólnoty Gruntowej położonej na obszarze miasta Sieradz, Sąd Rejonowy w Sieradzu VI Wydział Ksiąg Wieczystych ujawnił w Dziale II tejże księgi jako właściciela Spółkę dla Zagospodarowania tejże Wspólnoty Gruntowej. W księdze wieczystej prowadzonej dla Wspólnoty Gruntowej położonej w Płońsku przez Sąd Rejonowy w Płońsku IV Wydział Ksiąg Wieczystych jako właściciel wpisana została natomiast sama Wspólnota Gruntowa. Postanowieniem zaś z 29.08.2017 r. w sprawie Dz.Kw/ZA1H/0002253/17 Sąd Rejonowy w Hrubieszowie V Wydział Ksiąg Wieczystych oddalił wniosek o dokonanie wpisu jako właściciela nieruchomości gruntowej  – Wspólnoty Gruntowej. W uzasadnieniu przedmiotowego orzeczenia Sąd wskazał, że w obecnym stanie prawnym jest możliwe generalnie założenie księgi wieczystej dla nieruchomości składających się na wspólnoty gruntowe, ale w sytuacjach szczegółowo przewidzianych w przepisach prawa. Takimi przepisami są obecnie jedynie art. 8j, 8l i art. 30a ust. 1 u.z.w.g. Przepisy te stanowią odpowiednio, że ostateczne decyzje o nieodpłatnym nabyciu przez gminę własności nieruchomości, o których mowa w art. 8g ust. 1, art 8l u.z.w.g., ostateczna decyzja o nieodpłatnym nabyciu przez Skarb Państwa własności nieruchomości, o której mowa w art. 8 u.z.w.g., oraz uchwała o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych albo prawomocne orzeczenie sądu w przypadku, o którym mowa w art. 30a ust. 2, stanowią podstawę wpisu w księdze wieczystej. W konsekwencji sąd stwierdził, że żaden z przypadków wskazanych w powyższych przepisach w sprawie nie wystąpił i oddalił skargę o wpis.

Należy w tym miejscu wskazać, że przedmiotowe orzeczenie wynika z błędnej wykładni celowościowej art. 1 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w związku z uchylonym art. 11 u.z.w.g., wskutek niewłaściwego przyjęcia, że ustawa z 29.06.1963 r. umożliwia założenie księgi wieczystej dla nieruchomości wchodzących w skład wspólnoty jedynie w sytuacji ziszczenia się przesłanek z art. 8j, 8l i art. 30a ust. 1 u.z.w.g. W opinii autora sąd wyszedł z błędnego założenia, że pomimo zajścia ww. przesłanek stosunek wspólnoty gruntowej trwa nadal, pomimo iż w rzeczywistości powyższe zdarzenia skutkują likwidacją wspólnoty oraz przekształceniem jej odpowiednio w prawo własności lub współwłasności w częściach ułamkowych. Takie przekształcenie w sposób oczywisty umożliwia ujawnienie tych praw w księdze wieczystej, przy czym nie jako wspólnota gruntowa, a jako własność lub współwłasność.

Podsumowując powyższe rozważania, należy wskazać, że celem uchylenia przez prawodawcę art. 11 u.z.w.g. było przywrócenie możliwości realizacji dla tych nieruchomości zasad jawności uprawnień, rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych czy możliwości obciążenia nieruchomości hipoteką. Wobec braku uzasadnienia do utrzymywania wyłączenia zakładającego, że dla pewnej kategorii nieruchomości nie można prowadzić ksiąg wieczystych, ustawodawca stanął na stanowisku, że każdej indywidualnej sprawie dotyczącej wspólnoty o uregulowanym stanie prawnym będzie zakładana księga wieczysta. W konsekwencji powyższego, jak zostało zauważone – najwłaściwszym rozwiązaniem byłoby ujawnienie w dziale II księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości spółki wspólnoty gruntowej, bądź też samej wspólnoty z ewentualnym wskazaniem, że do zarządu i zagospodarowania wspólnoty powołana jest konkretna spółka. Wobec braku ukształtowanej linii orzeczniczej w powyższym zakresie autor ma nadzieję, że niniejsze opracowanie okaże się pomocne przy dokonywaniu wpisów przez sądy wieczystoksięgowe.