O brót nieruchomościami rolnymi, akcjami, udziałami w spółkach kapitałowych będących właścicielami, użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych skomplikował się po 30.04.2016 r. Wtedy weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, Ustawa z 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 869), dalej u.w.s.n. której art. 7 zmienił ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa z 11.04.2003 r. z o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1362 ze zm.), dalej u.k.u.r. Restrykcje związane z obrotem akcjami, udziałami w spółkach kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych, zostały złagodzone nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, której dokonano ustawą z 26.04.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Ustawa z 26.04.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1080), dalej u.z.u.k.r.

Przepis art. 3a ust. 1 u.k.u.r. stanowi, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa Dalej KOWR. działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych Ustawa z 15.09.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1526), dalej k.s.h. , która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Z przepisu art. 4 ust. 6 u.k.u.r. wynika, że w przypadku:

1. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
2. jednostronnej czynności prawnej, lub
3. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego w związku z postępowaniem egzekucyjnym,

na podstawie których następuje nabycie udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

Dodatkowo przepis art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. stanowi, że w sytuacji gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą jej ceny.

Celem opracowania jest analiza m.in. skutków nieprawidłowości nabycia udziałów, akcji w spółkach kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 5 ha, w tym podejmowania uchwał przez osoby niebędące wspólnikami lub akcjonariuszami.

Ustalenie powierzchni nieruchomości rolnych będących własnością spółki kapitałowej

Przy ustaleniu, czy spółka kapitałowa jest właścicielem nieruchomości rolnych o obszarze 5 ha, należy uwzględnić udziały we współwłasności nieruchomości rolnej, prawo użytkowania wieczystego gruntów rolnych, udziały w tym prawie (art. 2c u.k.u.r.), grunty rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, prawo użytkowania wieczystego gruntów rolnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Nie uwzględnia się nieruchomości rolnych dzierżawionych, w użytkowaniu i samoistnym posiadaniu spółki P.A. Blajer (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, s. 238. . Wątpliwości występują, jak liczyć powierzchnię nieruchomości rolnej, której spółka jest współwłaścicielem. Możliwe są następujące zasady:

1. analogicznie jak w przypadku obliczenia powierzchni gospodarstwa rodzinnego (nie może być ona większa niż 300 ha zgodnie z art. 5 ust. 2–3 u.k.u.r.), tj. przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych/prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności łącznej,
2. tak jak przy ustalaniu spełnienia kryterium bycia rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo rolne, którego powierzchnia wynosi minimum 1 ha, np. gdy 3 osoby są współwłaścicielami nieruchomości rolnej o powierzchni 1,4 ha w dowolnych udziałach, to każdy z nich jest rolnikiem indywidualnym, gdyż każdy może prowadzić osobiście gospodarstwo rolne i bez prawa pierwokupu nabywać nieruchomości rolne położone na terenie gminy, w której ma miejsce zamieszkania od co najmniej 5 lat lub w gminie graniczącej z tą gminą (art. 3 ust. 7 w zw. z art. 6 u.k.u.r.).

Przy zastosowaniu pierwszego sposobu obliczenia powierzchni nieruchomości rolnych/prawa użytkowania wieczystego gruntu spółka kapitałowa, która jest współwłaścicielem w udziale do 1/4 nieruchomości gruntowej o powierzchni 4 ha, użytkownikiem wieczystym gruntów rolnych o powierzchni 3 ha oraz wspólnikiem w spółce cywilnej, której 8 wspólników na zasadach współwłasności łącznej są współwłaścicielami nieruchomości rolnej o powierzchni 1,5 ha, ma łącznie 5,5 ha nieruchomości rolnych i prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych (1/4 x 4 ha + 3 ha + 1,5 ha).

Przy zastosowaniu drugiego sposobu liczenia spółka kapitałowa będąca współwłaścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 6 ha w udziale 1/3 lub wspólnikiem w spółce cywilnej, której 5 wspólników na zasadach współwłasności łącznej jest współwłaścicielami nieruchomości rolnej o powierzchni 5,1 ha, to w obu przypadkach akcje lub udziały tej spółki podlegałyby prawu pierwokupu wykonywanemu przez KOWR na rzecz Skarbu Państwa.

Drugi sposób uwzględnienia powierzchni rolnej do przekroczenia minimum ustawowego 5 ha, powyżej którego aktualizuje się prawo pierwokupu akcji lub udziałów, w zakresie dotyczącym współwłasności w częściach ułamkowych, wydaje się nieracjonalny, lecz taki sposób interpretacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pozwala współwłaścicielom nieruchomości rolnej, których ułamek w nieruchomości rolnej nie przekracza 1 ha, obliczanego jako iloraz udziału i powierzchni większej niż 1ha, uznać za rolników indywidualnych oraz umożliwia nabywanie przez nich nieruchomości rolnych. Drugi sposób liczenia obszaru nieruchomości rolnych jest bardziej ostrożny i oznacza, że udziały lub akcje spółki kapitałowej będącej współużytkownikiem wieczystym gruntów rolnych o powierzchni 8 ha w udziale 1/2 podlegają prawu pierwokupu, a przy pierwszym sposobie liczenia przedmiotowe udziały lub akcje nie podlegałyby prawu pierwokupu.

Do obliczenia łącznej powierzchni nieruchomości rolnych należy przyjąć wszystkie grunty rolne i użytkowanie wieczyste gruntów rolnych, w tym działki mniejsze niż 0,3 ha oraz będące drogami wewnętrznymi, mimo że do obrotu nimi nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a pkt 1 lit. b–c u.k.u.r.). W sytuacji gdy nieruchomość o powierzchni:

1. 12 ha jest objęta w części, np. 11,5 ha miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość jest przeznaczona pod tereny przemysłowe, a 0,5 ha nie jest objęta przedmiotowym planem,
2. 6 ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów jest oznaczona jako grunty orne 3 ha, tereny budowlane 2 ha, łąki 1 ha,
3. 7 ha w ewidencji gruntów oznaczana jest jako tereny budowlane, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w niewielkiej części przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona jako rolna,

to w każdym z ww. trzech przypadków są to nieruchomości rolne Na temat pojęcia nieruchomości rolnej zob. W. Gonet (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa..., s. 45–57. , a akcje lub udziały spółki kapitałowej będącej właścicielem którejś z ww. nieruchomości podlegałaby prawu pierwokupu. Nie są nieruchomościami rolnymi takie, które w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają obok rolnego równorzędne przeznaczenie nierolne, na co wskazuje użycie spójnika „i”, „lub” znaku „/” itp. Wspólne stanowisko Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z 27.02.2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, s. 2.

Zakres przedmiotowy prawa pierwokupu i prawa nabycia

Prawo pierwokupu udziałów, akcji, o którym mowa w art. 3a ust. 1 u.k.u.r., dotyczy udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, akcji prostej spółki akcyjnej i spółki akcyjnej. Przedmiotem sprzedaży może być część udziału lub akcji. Współwłasność udziałów lub akcji może powstać na skutek dziedziczenia, w wyniku zawarcia umowy o rozdzielności majątkowej małżeńskiej, gdy udziały lub akcje były przedmiotem majątku wspólnego, rozwiązania spółki cywilnej, gdy udziały lub akcje były przedmiotem współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, zbycia części udziału lub akcji np. umową darowizny. Przy sprzedaży nieruchomości objętej jakimkolwiek prawem pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa czy też gminy nie ma wątpliwości, że przy sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości np. rolnej, leśnej Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu. Gdyby było inaczej, łatwo byłoby obejść przepisy o prawie pierwokupu nieruchomości, sprzedając ją dwiema umowami w udziałach np. w 1/3, 2/3. Analogicznie należy przyjąć, że KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu ułamka w udziale lub akcji spółki kapitałowej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 5 ha Odmiennie J. Grykiel, Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi oraz prawami udziałowymi w spółkach po nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, „Monitor Prawniczy” 2016/12, s. 628–629. .

Inaczej jest zredagowany przepis art. 4 ust. 6 u.k.u.r., który dotyczy udziałów, akcji w spółkach prawa handlowego, co oznacza, że dotyczy również akcji spó-łek komandytowo-akcyjnych. Przed nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego 26.04.2019 r. przepis art. 3a ust. 1 u.k.u.r. miał następujące brzmienie: „Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej”, a po nowelizacji jego treść jest następująca: „Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej w rozumieniu k.s.h., która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha”. W przepisie art. 3a ust. 1 dokonano zamiany wyrażenia „spółki prawa handlowego” na „w spółce kapitałowej” oraz dodano normę obszarową, 5 ha nieruchomości rolnych będących własnością spółki kapitałowej, od której obowiązuje prawo pierwokupu. Przepis art. 4 ust. 6 u.k.u.r. również był przedmiotem nowelizacji z 26.04.2019 r., tzn. również dołożono do niego normę obszarową 5 ha, lecz pozostawiono wyrażenie „do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego”. Po nowelizacji z 26.04.2019 r. jest oczywiste, że przepis art. 3a ust. 1 u.k.u.r. nie dotyczy akcji spółek komandytowo-akcyjnych D. Łobos-Kotkowska, M. Stańko, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, s. 154. . Interpretacja art. 4 ust. 6 u.k.u.r. w ten sposób, że brak zamiany wyrażenia „spółki prawa handlowego” na „w spółce kapitałowej” jest przeoczeniem ustawodawcy i przepis art. 4a ust. 6 u.k.u.r. nie dotyczy akcji spółki komandytowo-akcyjnej, byłaby wbrew literalnemu brzmieniu tego przepisu sprzed i po nowelizacji. Przepis art. 4 ust. 6 u.k.u.r. dotyczy udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością, akcji: spółek komandytowo-akcyjnych, spółek akcyjnych, prostych spółek akcyjnych oraz części tych praw.

Przepis art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. wskazuje, że w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Analizowany przepis dotyczy przekształceń wszystkich spółek prawa handlowego osobowych, kapitałowych, spółki cywilnej w spółkę handlową, o ile tylko są właścicielami jakichkolwiek nieruchomości rolnych lub prawa użytkowania wieczystego gruntu rolnego.

Czynności, których dokonanie powoduje uprawnienie do wykonania prawa pierwokupu, nabycia udziałów/akcji, nabycia nieruchomości rolnej

Prawo pierwokupu udziałów lub akcji przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przy każdej umowie sprzedaży, w tym także w sytuacji, gdy wspólnikom lub akcjonariuszom przysługuje prawo pierwszeństwa ich nabycia, umowne prawo pierwokupu (art. 338 § k.s.h.), prawo wykupu (art. 416 § 4 k.s.h.), w przypadku opcji kupna lub sprzedaży P.A. Blajer (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa..., s. 241. , przymusowego wykupu i odkupienia akcji (art. 418–418¹ k.s.h.) Odmiennie S. Byczko, Ustawowe prawo pierwokupu udziałów i akcji spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych (w:) Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej, red. P. Księżak, J. Mikołajczyk, Warszawa 2017, s. 246. . Spółka ma obowiązek zawiadomić KOWR o zawartej umowie zobowiązującej sprzedaży (art. 3a ust. 4 u.k.u.r.).

Dokonanie lub wystąpienie innych czynności prawnych niż sprzedaż udziałów lub akcji, np. zawarcie umowy darowizny, zamiany, przewłaszczenia na zabezpieczenie, ich dziedziczenie, zapis windykacyjny, podział, przekształcenie, łączenie spółek, sprawia, że KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo nabycia udziałów, akcji. Prawo nabycia udziałów, akcji nie przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku podwyższania kapitału zakładowego poprzez podniesienie wartości nominalnej udziału, akcji istniejących oraz nie przysługuje w przypadku, gdy nowe udziały lub akcje obejmują dotychczasowi wspólnicy, gdyż w tym przypadku nie zmienia się skład wspólników lub akcjonariuszy P.A. Blajer (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa..., s. 326. . Prawo nabycia akcji, udziałów przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa w zakresie dotyczącym obrotu akcjami spółek dopuszczonych do obrotu zorganizowanego w znaczeniu ustawy z 29.07.2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi, gdyż katalog wyłączeń dotyczący niestosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z art. 4 ust. 6 u.k.u.r. nie obejmuje tego przypadku P.A. Blajer (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa..., s. 328. . Obowiązek zawiadomienia KOWR o nabyciu udziałów lub akcji i o podwyższeniu kapitału zakładowego spoczywa na spółce, przy czym zawiadomienia dokonuje się po wpisaniu podwyższenia kapitału zakładowego do rejestru przedsiębiorców KRS.

Podział, przekształcenie, łączenie spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 5ha, powodują, że KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa ma prawo nabycia nieruchomości rolnych na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. za zapłatą ceny nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego gruntu rolnego. Gdy spółki dzielone, łączone, przekształcane są właścicielami nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 5 ha, KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa dodatkowo przysługuje prawo nabycia obejmowanych udziałów, akcji w kapitale zakładowym. W przypadku spółek kapitałowych, spółek komandytowo-akcyjnych dzielonych, łączonych, przekształcanych będących właścicielami, użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR może albo nabyć nieruchomość rolną i wtedy nie może wykonać prawa nabycia udziałów lub akcji, gdyż spółka przestaje być właścicielem nieruchomości rolnych, lub nabyć udziały, akcje, pozostawiając spółce nieruchomość rolną. W przekształcanych, łączonych, dzielonych spółkach jawnych, partnerskich, komandytowych, będących właścicielami nieruchomości rolnych o jakiejkolwiek powierzchni, KOWR przysługuje prawo nabycia przedmiotowych nieruchomości rolnych. O przekształceniu, łączeniu, podziale spółki będącej właścicielem nieruchomości rolnych zawiadomienia KOWR dokonuje spółka nabywająca nieruchomość, np. spółka przejmująca (art. 4 ust. 5 pkt 1 lit. d u.k.u.r.). Przy podziale spółek zawiadomienia dokonuje spółka, której w planie podziału przypada własność nieruchomości rolnej, a gdy obie spółki otrzymały nieruchomości, każda ma obowiązek zawiadomić KOWR J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019, s. 305. .

Wyłączenia prawa pierwokupu, prawa nabycia

Prawo pierwokupu akcji, udziałów spółek kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych nie przysługuje w przypadku sprzedaży:

1. akcji spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy z 29.07.2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi Ustawa z 29.07.2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U. z 2021 r. poz. 1595 ze zm.). , tj. na rynku zorganizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych z siedzibą w Warszawie, spółkę BondSpot S.A., NewConnect P.A. Blajer (w:) P.A. Blajer, W. Gonet, Ustawa..., s. 243. ,
2. udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej, tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz pasierbów,
3. udziałów i akcji przez Skarb Państwa,
4. udziałów i akcji na rzecz spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r.: *której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącej operatorem systemu przesyłowego albo posiadającej koncesję na przesyłanie paliw ciekłych w rozumieniu ustawy z 10.04.1997 r. – Prawo energetyczne Ustawa z 10.04.1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 2021 r. poz. 1873 ze zm.). , np. Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w Warszawie, *która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z 10.04.1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego, np. Polska Spółka Gazownictwa sp. z o.o. z siedzibą w Tarnowie,
5. udziałów i akcji na rzecz spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r., tj. spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z 18.03.2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych Ustawa z 18.03.2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2012 oraz z 2020 r. poz. 2173). , w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy, np. wytwarzania albo przesyłania energii.

Prawo nabycia udziałów lub akcji spółki kapitałowej, komandytowo-akcyjnej będącej właścicielem nieruchomości rolnej lub prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych o powierzchni większej niż 5 ha nie przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, gdy (art. 4 ust. 6 w zw. z ust. 4 lit. b–g u.k.u.r.):

1. nabywcami są osoby bliskie zbywcy i Skarb Państwa,
2. nabycie następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
3. nabywcą jest rolnik indywidualny w wyniku zapisu windykacyjnego,
4. nabywcą jest spółka, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r., tj.: *której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych w rozumieniu ustawy z 10.04.1997 r. – Prawo energetyczne, np. Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. z siedzibą w Warszawie, *która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z 10.04.1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego, np. Polska Spółka Gazownictwa sp. z o.o. z siedzibą w Tarnowie,
5. nabywcą jest spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r., tj. spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z 18.03.2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy, np. wytwarzania albo przesyłania energii,
6. nabywcą jest Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z 10.05.2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym Ustawa z 10.05.2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1354 ze zm.). .

Prawo nabycia nieruchomości rolnej niezależnie od jej powierzchni przy przekształceniu, łączeniu, podziale spółek osobowych i kapitałowych nie przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa w takich samych przypadkach, jak w ww. przypadkach braku prawa nabycia udziałów, akcji w spółkach kapitałowych, komandytowo-akcyjnych oraz dodatkowo w przypadku uzyskania zgody Dyrektora KOWR (art. 2a ust. 4 u.k.u.r.), albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1873 ze zm.). , tj. za pisemną zgodą KOWR.

Skutki naruszenia prawa pierwokupu, prawa nabycia akcji, udziałów

Nabycie akcji i udziałów w spółce kapitałowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieważne (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.). Nieważne są także przekształcenia, łączenia, podziały spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych bez zawiadomienia KOWR, na co wskazuje art. 9 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r.

Nieważność czynności oznacza, że Z. Radwański( )(w:) System prawa prywatnego, t. 2, Prawo cywilne – część ogólna, red. Z. Radwański, Warszawa 2012, s. 428–429. :

1. czynność prawna nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych od chwili jej dokonania, tzn. że wszelkie stosunki prawne lub prawa, które by się na nieważności opierały lub z niej wywodziły, nie mogą powstać,
2. następuje ona z mocy prawa, nie wymaga wydania konstytutywnego orzeczenia sądu; sąd w razie sporu wydaje orzeczenie deklaratywne stwierdzające nieważność czynności prawnej lub ewentualnych jej następstw,
3. sąd z urzędu uwzględnia nieważność czynności prawnej, niezależnie od tego, czy ktoś się na nią powołuje; nieważność czynności sąd uwzględnia w toku każdego postępowania, nie jest wymagane odrębne postępowanie dla uznania czynności za nieważną.

Zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku spółki z o.o., której umowa została zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy w systemie teleinformatycznym, zbycie przez wspólnika udziałów możliwe jest również przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym. Oświadczenia zbywcy i nabywcy opatruje się kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym (art. 180 k.s.h.). Zbycie akcji prostej spółki akcyjnej powinno być dokonane w formie dokumentowej pod rygorem nieważności (art. 300³⁶ § 4 k.s.h.). Do zbycia akcji spółki akcyjnej niebędącej spółką publiczną wystarcza zachowanie formy pisemnej oraz dokonanie wpisu w rejestrze akcjonariuszy wskazującego nabywcę, liczbę oraz rodzaj, serie i numery przez podmiot (art. 328⁹ § 1 k.s.h.). Przepisu art. 328⁹ § 1 k.s.h. nie stosuje się w przypadku objęcia akcji, a także powołania do spadku, zapisu windykacyjnego, wniesienia akcji jako wkładu niepieniężnego do spółki, połączenia, podziału lub przekształcenia spółki akcyjnej lub zajścia innego zdarzenia prawnego powodującego z mocy prawa przejście akcji na inną osobę (art. 328⁹ § 1 k.s.h.). Poza zbywaniem udziałów w spółce z o.o. w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami obrót akcjami, udziałami spółek z o.o. powstałych z wykorzystaniem wzorca umowy nie wymaga obecności adwokata, radcy prawnego, notariusza. Strony umowy sprzedaży, zamiany, przewłaszczenia na zabezpieczenie udziałów, akcji, nowi członkowie zarządu spółki z o.o. mogą nie wiedzieć, że ich spółka jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 5 ha i dokonywać obrotu tymi prawami bez informowania KOWR o zawartych umowach zbycia udziałów, akcji. Także podmiot prowadzący rejestr akcji, spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej może nie wiedzieć, że spółka jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 5 ha i dokonać wpisu do rejestru nabywcy akcji, wobec których KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługiwało prawo pierwokupu lub ich nabycia. Przekształcenia spółek są bardziej skomplikowane, wymagają pomocy adwokatów, radców prawnych, notariuszy przygotowujących projekty uchwał o przekształceniu, łączeniu, podziale spółek, którzy zadbają o wyjaśnienie, czy spółka jest właścicielem nieruchomości rolnych.

W następstwie nieprzestrzegania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zgromadzeniu wspólników, walnym zgromadzeniu mogą uczestniczyć osoby nieuprawnione, które nabyły udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 5 ha umową sprzedaży, bez zawarcia umowy zobowiązującej, a następnie powiadomienia KOWR o umowie lub zawarły inną umowę, np. zamiany, darowizny, przewłaszczenia na zabezpieczenie bez powiadomienia KOWR. Uchwały zgromadzeń wspólników spółek z o.o., walnych zgromadzeń spółek akcjonariuszy powzięte z udziałem osób niebędących w rzeczywistości wspólnikami lub akcjonariuszami są nieistniejące Wyrok SN z 12.12.2008 r. (II CSK 278/08), LEX nr 520012; S.M. Tofel, Uchwały nieistniejące na gruncie kodeksu spółek handlowych, „Państwo i Prawo” 2007/4, s. 69, LEX/el. . Uchwała nieistniejąca nie wywiera żadnych skutków prawnych, uchwała ta nie istnieje i nie istniała nigdy. Można się na jej nieistnienie powoływać w innym postępowaniu sądowym, bez konieczności uzyskiwania wyroku stwierdzającego tę okoliczność na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 2052 ze zm.), dalej k.p.c. . Uchwały nieistniejącej nie należy utożsamiać ze statusem prawnym uchwały sprzecznej z ustawą. Zarzut nieistnienia uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością można powoływać w innym postępowaniu sądowym, bez konieczności uzyskiwania wyroku stwierdzającego tę sytuację prawną na podstawie art. 189 k.p.c. Postanowienie SN z 25.08.2016 r. (V CSK 694/15), LEX nr 2118455. Ustalenie, że określona uchwała nie istnieje, tzn. określony akt funkcjonujący w obrocie gospodarczym jako uchwała danego organu w rzeczywistości nie posiada takiego przymiotu, następuje w drodze powództwa przewidzianego w art. 189 k.p.c. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 23.02.2018 r. (I AGa 52/18), LEX nr 2499244.

W następstwie dokonania niezgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego zbycia udziałów lub akcji, gdy te czynności są bezwzględnie nieważne, a nabywcy nie są tego świadomi wraz z członkami zarządów spółek kapitałowych, może dochodzić do podejmowania nieistniejących uchwał zgromadzeń wspólników, walnych zgromadzeń akcjonariuszy, np. o powołaniu członków zarządu, rady nadzorczej, wyrażających zgody na zbycie lub nabycie nieruchomości. Czynności dokonane na podstawie nieistniejących uchwał są nieważne. Mogłoby to pogłębić dalszy chaos w obrocie gospodarczym.

Wnioski

Mimo że ograniczenia w obrocie udziałami, akcjami spółek kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych wprowadzono od 30.04.2016 r., to nadal przepisy te nie doczekały się precyzyjnych wskazówek ze strony podmiotu wykonującego prawo pierwokupu lub prawo nabycia udziałów, akcji, jak choćby obliczać powierzchnię 5 ha gruntów rolnych, powyżej której aktualizują się uprawnienia KOWR.

Wprowadzenie ograniczeń w obrocie udziałami, akcjami spółek kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych, przy jednoczesnym łatwym obrocie akcjami spółek akcyjnych, prostych spółek akcyjnych, może doprowadzić do uczestniczenia w walnych zgromadzeniach akcjonariuszy osób nieuprawnionych. Przygotowując dokumentację do zgromadzenia wspólników, własnego zgromadzenia, należy ustalić, czy spółka ta jest właścicielem nieruchomości rolnych, prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych o powierzchni większej niż 5 ha według wyżej zaproponowanej metody ostrożnościowej, a w przypadku przekształcenia, łączenia, podziału spółek ustalić, czy są właścicielami jakichkolwiek nieruchomości rolnych lub prawa użytkowania wieczystego gruntów rolnych. Stosowne oświadczenia w tym zakresie powinny być złożone przez przewodniczącego zebrania wspólników lub walnego zgromadzenia lub członków zarządu spółek. Przyczyni się to do zmniejszenia ryzyka podejmowania uchwał nieistniejących.