W aktualnym orzecznictwie widoczne są dwa odmienne ujęcia skutków odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy. Wyraźnie utrwaliło się stanowisko, zgodnie z którym konsekwencje odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy ruchomych i nieruchomości nie są takie same. Istota tego rozróżnienia sprowadza się do odmiennego ujęcia samego rozporządzenia prawem własności, a dokładniej – cofnięcia tego rozporządzenia w związku z odstąpieniem od umowy. W tym zakresie szczególnie ważne są dwa zagadnienia. Po pierwsze, należy udzielić odpowiedzi na pytanie, kto jest właścicielem rzeczy po skutecznym wykonaniu prawa odstąpienia od umowy przenoszącej własność tej rzeczy. Po drugie, należy zastanowić się, jakie uprawnienia przysługują zbywcy, który jednak w rezultacie odstąpienia od umowy nie „odzyskał” własności zbywanej rzeczy.

Oba te zagadnienia materialnoprawne pozostają ze sobą w ścisłym związku i znajdują oczywiste przełożenie na płaszczyznę procesową. W zależności od skutku odstąpienia od umowy zbywcy przysługiwać może w pierwszej kolejności roszczenie windykacyjne, realizowane w drodze powództwa o zasądzenie świadczenia (wydanie rzeczy). Jeżeli jednak przyjmiemy, że odstąpienie od umowy nie niweczy skutku rozporządzającego, to – przyjmując drugą z możliwości – dojdziemy do wniosku, że na nabywcy ciąży obowiązek zwrotnego przeniesienia prawa własności na zbywcę. Obowiązek ten realizowany może być dobrowolnie w drodze czynności prawnej albo przymusowo w drodze powództwa z art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Zagadnienie skutków odstąpienia od umowy przenoszącej własności rzeczy wymaga zatem bliższego omówienia.

W celu uporządkowania dalszego wywodu wyraźnie zaznaczyć należy, że problematyka skutku rozporządzającego odstąpienia dotyczy wyłącznie następujących umów przenoszących własność rzeczy:

1. umów o podwójnym skutku, w których wolą stron nie wyłączono zastosowania norm dyspozytywnych zawartych w art. 155 § 1 i 2 k.c.,
2. umów o skutku wyłącznie rozporządzającym, jednak zawartych w wykonaniu wcześniej istniejącego zobowiązania, mogącego mieć swoje źródło w różnych zdarzeniach prawnych.

W ślad za prawem francuskim polski ustawodawca przyjął ogólną zasadę tak zwanego podwójnego skutku czynności prawnych zobowiązujących do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości.Nie jest to zasada przyjmowana powszechnie w europejskich porządkach prawnych. Nie obowiązuje ona między innymi w niemieckim prawie cywilnym, gdzie przyjmuje się wyraźne rozgraniczenie pomiędzy umowami o skutkach obligacyjnych i umowami o skutkach rzeczowych. Zasadę tę wyraża bezpośrednio art. 155 § 1 k.c.,Mogą one odpowiednio znajdować zastosowanie do innych czynności prawnych, np. zbycia spadku, jako masy majątkowej składającej się zarówno z praw, jak i obowiązków (zob. postanowienie SN z 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11, OSNC 2012, nr 9, poz. 111). zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Nieco odmienna zasada dotyczy umów przenoszących własność rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz rzeczy przyszłych. Stosownie do art. 155 § 2 k.c., jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Rzeczy oznaczone co do gatunku określane są w obrocie poprzez wskazanie ich miary, wagi, liczby lub objętości. Własność takich rzeczy, jeżeli dotyczy ich umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, nie może przejść na nabywcę w chwili zawierania umowy ze względu na brak indywidualizacji tych rzeczy. Ustawodawca przyjmuje, że indywidualizacja występuje z chwilą przeniesienia na nabywcę posiadania rzeczy przez ich zbywcę. Można zauważyć, że w takim przypadku proces przeniesienia prawa własności następuje w dwóch etapach. Pierwszym jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, a drugim – umowa przeniesienia posiadania.Tak M. Kępiński, (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44911, red. M. Gutowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 155, teza 9. Nieprecyzyjne jest jednak twierdzenie, że przeniesienie posiadania rzeczy w każdym przypadku wymaga wydania rzeczy. Taka sytuacja ma miejsce, jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu samoistnym zbywcy. Jeżeli jednak rzecz znajduje się już w posiadaniu zależnym lub dzierżeniu nabywcy, do przeniesienia posiadania samoistnego wystarczy samo porozumienie pomiędzy zbywcą a nabywcą.Zob. art. 351 k.c., a także art. 349 oraz 350 k.c. i wskazane tam sposoby przeniesienia posiadania.

Mając na uwadze powyższe, podkreślić należy, że rozważania dotyczące skutku rzeczowego odstąpienia od umowy ograniczone są wyłącznie do przypadków skutecznego rozporządzenia prawem własności. Jeżeli zawarto umowę rozporządzającą prawem własności rzeczy oznaczonych co do gatunku, ale nie doszło do skutecznego przeniesienia posiadania tych rzeczy, to w ogóle nie następuje zamierzony przez strony skutek rozporządzający. W konsekwencji tracą sens rozważania odnoszące się do skutków rzeczowych odstąpienia od takiej umowy.

I. Ogólna charakterystyka odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy

Jak zaznaczono, umowa o podwójnym skutku albo umowa o skutku wyłącznie rozporządzającym przenosi na nabywcę własność rzeczy w chwili zawarcia umowy – jeżeli zbywana rzecz jest oznaczona co do tożsamości – albo w chwili przeniesienia posiadania – jeżeli zbywana rzecz jest oznaczona co do gatunku lub jest rzeczą przyszłą. W tym kontekście niezwykle istotne, zarówno dla zbywcy, jak i dla nabywcy, są konsekwencje odstąpienia od umowy, której wykonanie lub samo tylko zawarcie doprowadziło do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę. Realizując prawo kształtujące do odstąpienia od takiej umowy, strona ma na celu zniweczenie powstałych skutków. Zamiarem odstępującego zbywcy jest zasadniczo przywrócenie stanu poprzedniego poprzez „odzyskanie” prawa własności zbywanej rzeczy.

Odstąpienie od umowy wywiera co do zasady skutek ex tunc, który ma to znaczenie, że stosunek prawny wygasa z mocą wsteczną, a umowę uważa się za niezawartą.Por. A. Zbiegień-Turzańska, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2017, komentarz do art. 395 k.c., teza 11; P. Machnikowski, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 395 k.c., teza 9; wyrok SN z 8 grudnia 2004 r., I CK 191/04, Legalis; wyrok SA w Katowicach z 3 lipca 2008 r., V ACa 199/08, OSA/Kat. 2008, nr 4, poz. 2; co do możliwości zastrzeżenia w umowie skutku ex nunc odstąpienia zob. np. wyrok SN z 23 stycznia 2008 r., V CSK 379/07, OSNC 2008, nr 4, poz. 108. Wyjątek stanowi odstąpienie od umowy o charakterze ciągłym, mające skutek ex nunc; por. wyrok SN z 17 marca 2010 r., III CSK 454/09, OSNC 2010, nr 10, poz. 142 oraz wyrok SN z 15 maja 2007 r., V CSK 30/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 66 z glosą M. Warcińskiego, OSP 2008, nr 12, poz. 127; J. Dąbrowa, (w:) System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 1, Wrocław 1981, s. 826; Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania. Część ogólna, Warszawa 2008, s. 334; W. Popiołek, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2011, komentarz do art. 494, nb. 1. To, co strony  sobie świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. W tym miejscu jedynie zasygnalizować należy, że uprawnienie do odstąpienia od umowy może wynikać z treści czynności prawnej, w szczególności z umowy, lub z ustawy. Szczegółowej analizy wymagają jednak zasadnicze konsekwencje wykonania prawa odstąpienia od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, a zwłaszcza skutki rzeczowe z tym związane.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że umowne i ustawowe prawo odstąpienia od umowy stanowią dwie zupełnie różne instytucje prawne. Wprawdzie poza nazwą występuje pomiędzy nimi także pewne podobieństwo, zwłaszcza jeśli chodzi o sposób wykonania tego uprawnienia i jego skutki, niemniej nie zmienia to tezy, że są to różne instrumenty prawne. W konsekwencji nie istnieje możliwość mechanicznego stosowania przepisów o umownym prawie odstąpienia (np. art. 395 § 2 k.c.) do odstąpienia ustawowego (art. 491–494 k.c.) ani odwrotnie.Tak M. Lemkowski, (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44911kc, red. M. Gutowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 395, teza 36. Jeżeli jednak chodzi o sam skutek rzeczowy odstąpienia od umowy, to zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie dominuje pogląd, że jest on taki sam w przypadku skorzystania z umownego, jak i ustawowego prawa odstąpienia.Zob. M. Kondek, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2017, komentarz do art. 494, teza 14; W. Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009, s. 347; Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania. Część ogólna, Warszawa 2012, s. 335; W. Popiołek, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450–1088. Tom II, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2011, art. 494, nb. 1 oraz wyrok SN z 17 marca 2010 r., III CSK 454/09, OSNC 2010, nr 10, poz. 142. Zakomunikowania wymaga przy tym, że zgodnie z przeważającym poglądem doktryny i judykatury zastrzeżenie kontraktowego prawa odstąpienia w umowach przenoszących własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste uznawane jest za niedopuszczalne.Por. uzasadnienie uchwały SN (7) z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42. W przeciwnym razie podważona zostałaby pewność obrotu, poprzez wywołanie podobnego stanu niepewności, jak w przypadku zastrzeżenia warunku lub terminu.Stosownie do treści art. 157 § 1 k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W literaturze przeważa stanowisko, według którego poprzez wykonanie prawa odstąpienia zniesione zostają tylko skutki obligacyjne (nie zaś rozporządzające) zawartej przez strony umowy, i to wyłącznie w stosunkach pomiędzy stronami tej umowy.Zob. P. Drapała, (w:) SPP, tom 5, Warszawa 2012, s. 1118, nb. 87, a w ślad za nim m.in. A. Zbiegień-Turzańska, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2017, komentarz do art. 395 k.c., teza 11; podobnie E. Łętowska, (w:) SPP, tom 5, wyd. 2, Warszawa 2013, s. 118, jednak z zaznaczeniem, że odstąpienie od umowy jedynie co do zasady nie ma skutku rzeczowego. Takie stanowisko niektórych przedstawicieli doktryny jest konsekwencją treści art. 395 § 2 zd. 2 k.c., określającego skutki skorzystania z umownego prawa odstąpienia. W myśl tego przepisu to, co strony sobie świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niepogorszonym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. W odniesieniu do ustawowego prawa odstąpienia skutek wyłącznie obligacyjny wywodzi się z treści art. 494 k.c. Zgodnie z tym przepisem strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Jednocześnie w judykaturze akcentuje się, że wykonanie prawa odstąpienia znosi skutki  obligacyjne i nie prowadzi do powrotnego rozporządzenia, ale dotyczy to wyłącznie przypadków rozporządzenia nieruchomością.Zob. E. Łętowska, (w:) SPP, s. 119; uchwała SN z 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93, OSNC 1994, nr 6, poz. 128; uchwała SN (7) z 30 listopada 1994 r., III CZP130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42; uchwała SN z 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94, BSN 1994, nr 4, s. 16; uchwała SN (7) z 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968, nr 12, poz. 199. Jednocześnie – w odniesieniu do rzeczy ruchomych – w judykaturze dominuje stanowisko, że wykonanie umownego prawa odstąpienia od umowy wywołuje skutek rzeczowy.Zob. wyrok SN z 26 listopada 1997 r., II CKN 458/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 84; wyrok SN z 22 stycznia 2002 r., V CKN 660/00, OSP 2003, nr 1, poz. 2; uchwała SN (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 141 z glosami E. Gniewka, OSP 2003, nr 11, poz. 140, B. Janiszewskiej, PPH 2004, nr 11, s. 49–53, M. Podreckiej, PS 2004, nr 7–8, poz. 223 oraz M. Warcińskiego, PS 2004, nr 7–8, poz. 237. W tym przypadku przyjmuje się, że z momentem odstąpienia od umowy zniweczeniu ulega również rozporządzenie rzeczą ruchomą, a zbywca ex lege staje się ponownie jej właścicielem.W starszym orzecznictwie prezentowano pogląd akcentujący, że nie ma podstaw do różnicowania skutków odstąpienia od umowy z uwagi na rodzaj rzeczy będącej przedmiotem świadczenia; zob. wyrok SN z 3 lipca 1980 r., II CR 190/80, OSNC 1981, nr 1, poz. 18; wyrok SN z 26 listopada 1997 r., II CKN 458/97, OSP 1998, nr 9, poz. 162; E. Gniewek, Glosa do uchwały SN (7) z dnia 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSP 2003, nr 11, poz. 140; M. Podrecka, Glosa do uchwały SN (7) z dnia 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, PS 2004, nr 7–8, s. 226 i n. U podstaw tego stanowiska legło spostrzeżenie, że obrót rzeczami ruchomymi nie podlega takim ograniczeniom ani szczególnym wymaganiom, jak obrót nieruchomościami, wystarczającą zaś gwarancją jego pewności są m.in. przepisy art. 169 k.c., brak zatem takich okoliczności, które w odniesieniu do ruchomości uzasadniały przyjęcie jedynie obligacyjnego skutku odstąpienia od umowy sprzedaży. Jednocześnie wskazane wyżej odrębności obrotu nieruchomościami i rzeczami ruchomymi sprawiają, że postulat zachowania jednolitej wykładni przepisów zawierających taką samą regulację prawną musi ustąpić przed koniecznością uwzględnienia powyższych istotnych różnic.Zob. uchwałę SN (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, s. 141. Przed rozstrzygnięciem tego zagadnienia w przywołanej uchwale przeciwny pogląd wyrażono m.in. w wyroku SN z 26 marca 2002 r., II CKN 806/99, Legalis; por. cyt. tam rozbieżności we wcześniejszym orzecznictwie.

Bliższego wyjaśnienia wymagają oba występujące w orzecznictwie nurty, odmiennie ujmujące konsekwencje odstąpienia od umowy w zależności od rodzaju rzeczy będącej przedmiotem świadczenia.

II. Skutek rzeczowy odstąpienia od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz użytkowania wieczystego

Jak już wspomniano, zastrzeżenie kontraktowego prawa odstąpienia w umowach przenoszących własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste uznawane jest za niedopuszczalne.Tak. P. Drapała, A. Olejniczak, (w:) SPP, tom 5, red. E. Łętowska, Warszawa 2013, nb. 74. Z uwagi na powyższe, w przypadku zbycia tych praw w drodze umowy możliwe będzie skorzystanie wyłącznie z ustawowego prawa odstąpienia. Zgodnie z utrwalonym, zwłaszcza w orzecznictwie, poglądem w przypadku odstąpienia od umowy prawo własności pozostaje w majątku nabywcy, którego obciąża jednak obowiązek przeniesienia własności na rzecz zbywcy. Obowiązek ten musi być oczywiście wykonany przez dokonanie czynności prawnej rozporządzającej, choć w większości sytuacji niezbędne będzie – wobec konfliktu między stronami co do skuteczności odwołania darowizny czy odstąpienia od umowy – skorzystanie z przymusu państwowego (powództwo oparte na art. 64 k.c.).Tak K. Gołębiowski, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 156, teza 5; zob. uchwałę SN z 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968, nr 12, poz. 199; uchwałę SN z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42 z glosą E. Drozda, PS 1995, nr 10, s. 109. 

Takie stanowisko orzecznictwa podyktowane jest tym, że biorąc pod uwagę brzmienie art. 155 k.c., trudno byłoby uzasadnić, że samo jednostronne oświadczenie woli osoby niebędącej właścicielem stwarza skuteczną  podstawę dla przejścia na nią prawa własności. Ponadto obrót nieruchomościami podlega szczególnym ograniczeniom i wymaganiom, dlatego pogląd, zgodnie z którym odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje tylko skutki obligacyjne, lepiej służy bezpieczeństwu obrotu i ułatwia stronom umowy, od której skutecznie odstąpiono, zwrot świadczeń. W czasie, który upłynął od zawarcia umowy do chwili odstąpienia od tej umowy, stan nieruchomości niejednokrotnie ulega istotnym zmianom. W takiej sytuacji wymóg zawarcia, w następstwie odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, umowy o skutku tylko rzeczowym stwarza dogodną okoliczność dla określenia sytuacji stron w kontekście zmian, jakie zaszły pomiędzy momentem zawarcia umowy a odstąpieniem od niej. Te względy, pomimo tego, że istnieją także ważne argumenty natury jurydycznej przemawiające za tym, aby z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości wiązać również skutek rzeczowy, skłaniają do odmiennego traktowania skutków odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomych i nieruchomości.Tak SN w postanowieniu z 13 stycznia 2012 r., I CSK 296/11, Legalis nr 447441; zob. także uchwałę SN (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 141.

W orzecznictwie pojawił się jednak wyjątek od powyższej reguły, dotyczący odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości lub użytkowania wieczystego przez syndyka masy upadłości na podstawie dawnego art. 98 prawa upadłościowego i naprawczego. W postanowieniu z 13 stycznia 2012 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że odstąpienie od umowy sprzedaży budynku i udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości przez syndyka masy upadłości na podstawie art. 98 prawa upadłościowego i naprawczego pociąga za sobą ex tunc skutek obligacyjny i rzeczowy. Przepis ten przyznaje ustawowe prawo do odstąpienia od umowy w innej sytuacji niż ta, z jaką mamy do czynienia na tle regulacji zawartej w Kodeksie cywilnym. Po pierwsze, prawo do odstąpienia zostało zastrzeżone nie dla strony umowy sprzedaży, lecz może je wykonać syndyk. Niewątpliwie chodzi więc o stworzenie takiej regulacji, która ma zapewnić szybkie odzyskanie przez masę upadłości tego, co upadły świadczył na podstawie umowy. Po drugie, syndyk, aby wykonać takie prawo do odstąpienia od umowy, jest dodatkowo ograniczony. O tym, czy może on się nim posłużyć, nie decyduje samodzielnie, lecz musi mieć upoważnienie rady wierzycieli, a jeżeli nie została ona powołana – sędziego komisarza. Po trzecie, inaczej niż w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, które dokonuje się poza postępowaniem upadłościowym, druga strona nie może żądać tego, co świadczyła na podstawie tej umowy, wprost od syndyka z masy upadłości, ale może dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Te istotne odrębności pomiędzy ustawowym odstąpieniem od umowy uregulowanym w Kodeksie cywilnym a odstąpieniem od umowy w postępowaniu upadłościowym uzasadniają odrębne traktowanie tych instytucji.Tak SN w postanowieniu z 13 stycznia 2012 r., I CSK 296/11, Legalis nr 447441; podobnie SN w wyroku z 20 października 2011 r., IV CSK 47/11, Legalis nr 464803. Otwarte pozostaje pytanie, czy powyższa teza o skutku rzeczowym odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości lub użytkowania wieczystego przez syndyka masy upadłości jest nadal aktualna w obecnym stanie prawnym.

W uzasadnieniu wyroku z 14 kwietnia 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że dominujący pogląd Sądu Najwyższego o jedynie obligacyjnych skutkach wskazanych wyżej czynności prawnych jednostronnych (pogląd o skutkach odstąpienia od umowy – przyp. J. M.), nie przesądza o trafności takiego samego stanowiska w odniesieniu do skutków oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych  oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości. Błąd istotny co do treści czynności prawnej (art. 84 § 1 k.c.) jest wadą oświadczenia woli powodującą względną nieważność czynności prawnej. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu ma charakter prawa podmiotowego kształtującego, co oznacza, że jego wykonanie kształtuje stosunki pomiędzy stronami, prowadząc do przekształcenia nieważności względnej czynności prawnej w nieważność bezwzględną. Sankcja nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność nie wywołuje żadnych skutków prawnych w sferze cywilnoprawnej, a stan ten ma charakter definitywny, niepodlegający konwalidacji. Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od składającego oświadczenie o uchyleniu, a skutek wywołany jego złożeniem następuje ex lege. Dla unieważnienia czynności prawnej z omawianej przyczyny nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu, a w wypadku kwestionowania skuteczności uchylenia przez adresata oświadczenia w powództwie o świadczenie lub ustalenie wyrok sądu ma charakter deklaratywny. Utrwalone jest także stanowisko, że rozstrzygnięcie o nieważności może nastąpić zarówno w oddzielnym postępowaniu o ustalenie, jak i w każdym postępowaniu, w którym rozstrzygnięcie takie jest relewantne dla wyniku sprawy. Skutki prawne skutecznego wykonania oświadczenia o uchyleniu się z powodu błędu od skutków prawnych oświadczenia woli są tożsame zatem ze skutkami nieważności czynności prawnej z przyczyn określonych w art. 58 k.c.

Oświadczenie woli jest konstytutywnym elementem czynności prawnej; określane jest jako uzewnętrzniony przejaw woli podmiotu dokonującego czynności prawnej wywołania określonych skutków prawnych. Niezbędną część czynności prawnej, jaką jest umowa, stanowią zgodne oświadczenia woli jej stron. Nieważność oświadczenia woli w postaci błędu powoduje skutek ex tunc, a zatem niweczy stosunek zobowiązaniowy. Inaczej jednak niż w wypadku oświadczeń o odstąpieniu od umowy sprzedaży czy odwołaniu darowizny, powód zniweczenia tego stosunku nie leży w tym, że w toku wykonywania niewadliwej z punktu widzenia oświadczeń woli umowy upadła przyczyna jej zawarcia, przestał bowiem istnieć zgodny zamiar stron wskutek zajścia zdarzeń określonych ustawowo lub wolą stron. Powodem tym jest pierwotna wadliwość umowy odnosząca się do jej elementu konstytutywnego, jakim jest oświadczenie woli. Nieważne oświadczenie woli nie może wywrzeć żadnego skutku prawnego, a zatem w wypadku umowy sprzedaży nieruchomości nie może doprowadzić do przeniesienia prawa jej własności. Ponadto skutek rozporządzający umowy sprzedaży nieruchomości zależy od istnienia zobowiązania, w wykonaniu którego dochodzi do przesunięcia majątkowego. Złożenie oświadczenia o uchyleniu się od oświadczenia woli nabywcy lub zbywcy prowadzi do unicestwienia zobowiązania z mocy prawa, upadku skutku rozporządzającego i automatycznego powrotu własności do zbywcy bez potrzeby dokonywania odrębnego rozporządzenia. W konsekwencji stwierdzić należy, że skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości (art. 84 i 88 k.c.) wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności.Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 14 kwietnia 2016 r., I ACa 942/15, <http://orzeczenia.waw.sa.gov. pl/content/$N/154500000000503_I_ACa_000942_2015_Uz_2016-04-14_001> [dostęp: 5.05.2017].

Pogląd ten należy w pełni zaaprobować. Co jednak istotne, rozważany przez sąd przypadek nie dotyczył skorzystania z umownego lub ustawowego prawa odstąpienia, a przypadku uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Dotyczył zatem odmiennej od odstąpienia instytucji prawnej.

Skutek rzeczowy został przyjęty także w wyroku Sądu Najwyższego z 28 maja 1973 r.Zob. wyrok SN z 28 maja 1973 r., III CRN 118/73, OSNC 1974, nr 5, poz. 93. i uchwale Sądu Najwyższego z 4 lipca 1997 r.Zob. uchwałę SN z 4 lipca 1997 r., III CZP 31/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 2.odnośnie do rozwiązania umowy dożywocia, a także w uchwale z 5 maja 1993 r.Zob. uchwałę SN z 5 maja 1993 r., III CZP 9/93, OSNC 1993, nr 12, poz. 215.  odnośnie do rozwiązania umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

Wyraźnego podkreślenia wymaga jednak, że przypadki analizowane w powyższych orzeczeniach nie stanowią przykładów odstąpienia od umowy na podstawie art. 395 § 2 k.c. albo 494 k.c., lecz szczególne przypadki rozwiązania stosunku prawnego na podstawie przepisów o umowie dożywocia i przekazania gospodarstwa rolnego. Podobny wyjątek stanowić może również odwołanie darowizny na podstawie art. 896 i 898 k.c. Szczególny charakter oraz osobna regulacja powyższych stosunków prawnych przemawiać może za odmiennym ujmowaniem skutków rzeczowych, następujących po wygaśnięciu tych stosunków prawnych z przyczyn innych niż odstąpienie od umowy.

III. Skutek rzeczowy odstąpienia od umowy przenoszącej własności rzeczy ruchomej oznaczonej co do tożsamości

Zgodnie z poglądem wyrażonym w orzecznictwie jednolite unormowanie skutków zawarcia oraz odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości i rzeczy ruchomych, a także ugruntowane stanowisko Sądu Najwyższego o jedynie obligacyjnych skutkach odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, nie przesądzają trafności takiego samego stanowiska w odniesieniu do skutków odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomych.Zob. uchwałę SN (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 141. W wyroku z 26 listopada 1997 r.,Zob. wyrok SN z 26 listopada 1997 r., II CKN 458/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 84. dotyczącym skutków odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej przez kupującego z powodu wady tej rzeczy (art. 560 § 1 k.c.), Sąd Najwyższy stwierdził, że czynność ta powoduje przejście własności rzeczy z powrotem na zbywcę, a więc wywołuje skutek rzeczowy. Takie samo stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 22 stycznia 2002 r.Zob. wyrok SN z 22 stycznia 2002 r., V CKN 660/00, OSP 2003, nr 1, poz. 2. w odniesieniu do skutków odstąpienia sprzedawcy od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej z przyczyn określonych w art. 491 § 1 k.c. W uzasadnieniu tych orzeczeń opowiedział się za taką wykładnią przepisów dotyczących ustawowego odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomych, która prowadziłaby do uproszczenia i ułatwienia stronom możliwości skorzystania z tego prawa.Tak SN w uchwale (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 141. 

Podkreślić też należy, co stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniach wyroków z 26 listopada 1997 r. i z 22 stycznia 2002 r., że przyjęcie jedynie obligacyjnego skutku odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomych prowadziłoby do utrudnienia w istotny sposób wykonania tego prawa stronie odstępującej od umowy. Powodowałoby bowiem w konsekwencji konieczność zawarcia umowy przenoszącej z powrotem własność rzeczy na zbywcę po odstąpieniu od umowy, a w razie braku zgody drugiej strony konieczność wytoczenia powództwa o złożenie stosownego oświadczenia woli w trybie art. 64 k.c. Mogłoby to na długi czas odsunąć powrotne przeniesienie własności rzeczy i uwolnienie się odstępującego od niekorzystnej dla niego umowy, co znacznie utrudniałoby wykonanie ustawowego prawa odstąpienia i osiągnięcie jego przewidzianego przez ustawę celu. Nie byłoby to uzasadnione ani w obrocie konsumenckim, ani w obrocie profesjonalnym, zarówno ze względu na masowy charakter sprzedaży rzeczy ruchomych,  jak i cel ustawowego odstąpienia od takich umów. Te okoliczności wymagają przyjęcia rozwiązań względnie prostych i dostępnych dla przeciętnych uczestników tego obrotu, ułatwiających odstępującemu od umowy szybkie uwolnienie się od jej skutków, tym bardziej że podstawą skutecznego odstąpienia od umowy są okoliczności świadczące o niesolidności kontrahenta. Zob. uchwałę SN (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, s. 141.

IV. Skutek rzeczowy odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy ruchomej oznaczonej co do gatunku

Rozważenia wymaga, czy jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży była rzecz oznaczona tylko co do gatunku, to w razie odstąpienia od umowy, dla powrotnego przejścia własności rzeczy na zbywcę, konieczne jest także przeniesienie jej posiadania w sposób przewidziany w przepisach art. 348–351 k.c. Wprawdzie jest oczywiste, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży strony dokonały wyboru i indywidualizacji rzeczy oznaczonej tylko co do gatunku, w związku z czym stała się ona rzeczą oznaczoną co do tożsamości, niemniej można twierdzić, iż oznacza to tylko konkretyzację świadczenia, nie zmienia zaś charakteru rzeczy, która z punktu widzenia obiektywnej klasyfikacji ustawowej pozostaje nadal rzeczą oznaczoną tylko co do gatunku i mają do niej zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące takich właśnie rzeczy. Wykładnia taka nie jest uzasadniona, nie można bowiem pomijać, że przewidziany w art. 155 § 2 k.c. wymóg przeniesienia posiadania rzeczy oznaczonej co do gatunku dotyczy umownego przeniesienia własności rzeczy i uzasadniony jest koniecznością wyboru oraz indywidualizacji rzeczy będącej przedmiotem umowy spośród wielu innych rzeczy seryjnych, powtarzalnych i zastępowalnych. Odstąpienie od umowy sprzedaży jest natomiast jednostronną czynnością prawną, niweczącą przyczynę przeniesienia własności i powodującą z mocy ustawy przeniesienie własności określonej rzeczy z powrotem na zbywcę. Dotyczy już zindywidualizowanej, konkretnej rzeczy oznaczonej co do tożsamości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży. Własność tej określonej rzeczy powraca do sprzedawcy i ją właśnie, a nie inną wybraną z gatunku, ma obowiązek zwrócić kupujący. Nie ma więc podstaw, by do powrotnego przejścia własności stosować wymóg przeniesienia posiadania rzeczy wprowadzony przez ustawodawcę przy umownym przeniesieniu własności rzeczy oznaczonej co do gatunku dla osiągnięcia celu, jaki przy odstąpieniu od umowy w ogóle nie występuje, rzecz już bowiem uprzednio została zindywidualizowana. W uzasadnieniu wyroku z 12 lutego 1997 r. Zob. wyrok SN z 12 lutego 1997 r., II CKN 94/96, OSNC 1997, nr 6–7, poz. 85.Sąd Najwyższy zajął zbliżone stanowisko, uznając za błędny pogląd, że skuteczność odstąpienia od umowy uwarunkowana jest zwrotem rzeczy, i wskazując, iż zwrot rzeczy jest skutkiem odstąpienia, a nie warunkiem jego bytu.Tak SN w uchwale (7) z 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003, nr 11, s. 141.

V. Problematyka określenia jednolitych skutków rzeczowych odstąpienia od umowy

Powyższe rozbieżności co do ujmowania skutków rzeczowych odstąpienia od umowy budzą jednak wątpliwości. Kodeks cywilny nie różnicuje tych skutków w zależności od tego, czy chodzi o rozporządzenie rzeczą ruchomą, czy nieruchomością. Regulacja w tym zakresie jest jednolita. Za prawidłową na gruncie obowiązujących przepisów uznać należałoby ogólną zasadę skutku rzeczowego odstąpienia od umowy, a wyłączenie tego skutku powinno stanowić wyjątek od zasady, podyktowany  szczególnym charakterem stosunków prawnych. Za takim poglądem przemawiają zwłaszcza dwa argumenty natury jurydycznej.

Po pierwsze, skoro w razie skorzystania z prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, to w konsekwencji uznać należy, że nie pociąga ona za sobą skutku rozporządzającego. Skutek ten jest bowiem konsekwencją zawarcia umowy. Zatem jeżeli umowę rozporządzającą uważa się za niezawartą, to trudno mówić o jej skutku rozporządzającym. Po drugie, zauważyć należy, że Kodeks cywilny statuuje zasadę kauzalności czynności prawnych rozporządzających.Zob. E. Gniewek, SPP, tom 3, Warszawa 2013, s. 532 i n.; R. Morek, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2017, komentarz do art. 156. Zgodnie z art. 156 k.c., jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. W chwili zniweczenia stosunku zobowiązaniowego swoją kauzę traci czynność rozporządzająca. W konsekwencji rozporządzenie to jest nieważne z mocy art. 157 k.c. Co oczywiste, nieważna czynność prawna nie może wywrzeć żadnego skutku prawnego, w tym nie może doprowadzić do przeniesienia prawa własności. Upadek samego tylko zobowiązania do przeniesienia prawa własności powoduje ex lege nieważność późniejszego rozporządzenia tym prawem.

Warto w tym miejscu dodać, że ustawodawca nie wyraża nigdzie – w odniesieniu do umów zobowiązująco-rozporządzających – uzależnienia ważności umowy od istnienia przyczyny prawnej przysporzenia wynikającego z takiej umowy o podwójnym skutku. Wypada jednak zgodzić się, że gdy przejście własności następuje na mocy umowy obligacyjnej o podwójnym skutku, w tej ostatniej zawarta jest już ex definitione przyczyna przysporzenia.Zob. J. S. Piątowski, (w:) SPP, tom 2, Warszawa 2008, s. 231. Zawiera się to w uzgodnieniu przedmiotowo istotnych postanowień umowy, co przekłada się na uzgodnienie przyczyny prawnej przysporzenia w zagregowanej postaci causa obligandi vel aquirendi czy causa donandi.E. Gniewek, (w:) SPP, s. 534. Z uwagi na to nie ma znaczenia, czy zobowiązanie do przeniesienia własności wynika z tej samej umowy (o podwójnym skutku), czy też z umowy odrębnej. W każdym przypadku brak zobowiązania powodować będzie nieważność czynności rozporządzającej.

Tytułem uzupełnienia zaznaczyć należy, że zobowiązanie do przeniesienia prawa własności może wynikać także z innych niż zawarcie umowy zdarzeń prawnych, np. z bezpodstawnego wzbogacenia. Z oczywistych względów w tych przypadkach możliwe jest jedynie odstąpienie od umowy o skutku rozporządzającym, zawartej np. w celu zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia in natura.

Aktualne stanowisko judykatury i części doktryny w kwestii skutków prawnorzeczowych odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy jest dwutorowe i w żadnym razie nie wynika z wykładni literalnej przepisów Kodeksu cywilnego. Kluczem do tego rozgraniczenia jest rodzaj zbywanej rzeczy. Uproszczając, stwierdzić można, że aktualne orzecznictwo uznaje skutek rzeczowy odstąpienia od umowy przenoszącej własność rzeczy ruchomych. W przypadku odstąpienia od umowy przenoszącej własność nieruchomości dominujące stanowisko, widoczne zwłaszcza w nowszym orzecznictwie, opowiada się za skutkiem wyłącznie obligacyjnym.