I nstytucja tzw. wstąpienia w stosunek najmu jest jedną z wywołujących największe emocje na tle uregulowań poświęconych tej podstawowej umowie regulującej prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego i chyba nie ma sądu rejonowego w Polsce, który nie miałby „na biegu” choć jednej sprawy, której roszczenie procesowe nie opierałoby się materialnie na art. 691 Kodeksu cywilnego tudzież którymś z jego poprzedników. Na przestrzeni lat przybierała ona różne kształty, poszczególne przesłanki ulegały bowiem mniejszym bądź większym zmianom, jej źródeł zaś należy szukać – wbrew dość częstemu przekonaniu o komunistycznej proweniencji tego uregulowania – jeszcze w latach międzywojennych, a mianowicie w art. 12 ustawy z 11 kwietnia 1924 r. o ochronie lokatorówDz.U. R.P. nr 39, poz. 406., który stanowił, że „w razie śmierci lokatora jego wstępni, zstępni, współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili jego śmierci stale z nim mieszkali, wstępują w umowę najmu i odpowiadają niepodzielnie za wynikające stąd zobowiązania, o ile nie zrzekną się tego prawa wobec wynajmującego. Przepis ten nie ma zastosowania do osób, które w chwili śmierci lokatora posiadają inne mieszkanie”, a w ustępie 2, iż „prawa najmu pomieszczeń handlowych, przemysłowych i innych pomieszczeń zarobkowych, wynikające z niniejszej ustawy, przechodzą na spadkobierców lokatora, o ile spadkobiercy przedsiębiorstwo spadkodawcy w tym samym lokalu nadal prowadzą”. Moc obowiązująca tej ustawy nie rozciągała się jednak na województwo śląskieA to stosownie do brzmienia art. 31 przedmiotowej ustawy., na obszarze którego kwestiom lokalowym poświęcona była ustawa śląska z 16 grudnia 1926 r. w sprawie ochrony lokatorówDz. Urz. Śl. nr 29, poz. 54.. Akty te nie zostały uchyloneNastąpiło to bowiem dopiero 1 września 1948 r. na podstawie art. 37 ust. 2 dekretu z 28 lipca 1948 r. o najmie lokali. w chwili wejścia w życie Kodeksu zobowiązań z 27 października 1933 r.Moc prawna tego aktu rozciągała się również na województwo śląskie., który w swym art. 391 również stanowił o przedmiotowej instytucji, co rodziło problem ustalenia ich wzajemnych relacjiZob. M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Warszawa 2007, s. 85..

Bez mała dziewięć dekad obowiązywania na ziemiach polskich przedmiotowej instytucji doprowadziło niejako do wytworzenia się w powszechnym odczuciu społeczeństwa – z pojęcia tego nie wyłączając profesjonalnych prawników – przekonania o jej wręcz przyrodzonym charakterze, w związku z czym właściwie nikt – mimo upływu trzynastu lat od wejścia w życie Konstytucji z 1997 r. – nie zadał sobie, a przynajmniej nie dał temu wyrazu w dostępnej powszechnie literaturzePor. oprócz pozycji wskazanej w przypisie powyżej np. Z. Bidziński, Nowa regulacja prawna w zakresie ochrony lokatorów, KPP 2001, nr 4; idem, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998; E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów. Najem i inne formy odpłatnego używania mieszkań w świetle nowych przepisów, Warszawa 2002; H. Ciepła (red.), Kodeks cywilny: praktyczny komentarz z orzecznictwem, t. 2, art. 353–1088, Warszawa 2005; A. Doliwa, Najem lokali. Komentarz, Warszawa 2010; K. Dybowski, Ustawa o ochronie praw lokatorów na tle wcześniejszych uregulowań, PiP 2001, z. 11; E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2010; A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003; A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 2000; A. Mączyński, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP 2000, nr 1; B. Miliczek-Ciszewska, Prawo do najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, MoP 1998, nr 1; M. Nazar, Ochrona praw lokatorów, MoP 2001, nr 19, 20; J. Panowicz-Lipska (red.), System Prawa Prywatnego. Tom 8. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2004; M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki skuteczności wygaśnięcia stosunku najmu lokali na tle regulacji ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, KPP 2002, nr 1–2; K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, t. 2, komentarz do artykułów 450–1088, Warszawa 2009; R. Strzelczyk, Umowa najmu lokali, Warszawa 1999; D. Tomaszewski, Zakończenie najmu lokalu, Kraków 1999; F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, Warszawa 2002. lub środku prawnym, który wymagałby publicznego odnotowania (jak skarga konstytucyjna czy pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego), pytania o zgodność tej instytucji z aktualnie obowiązującą ustawą zasadniczą, stanowiącą wszak w myśl jej art. 8 ust. 1 najwyższe prawo Rzeczypospolitej Polskiej. Dlatego też postanowiłem poważyć się na zabranie głosu w tej materii, z konieczności opatrzonego dość skromną ilością przypisów.

Już na wstępie należy zauważyć, że unormowania poświęcone wstąpieniu w stosunek najmu już kilkakrotnieZob. orzeczenie TK z 3 grudnia 1996 r., sygn. akt K 25/95, OTK 1996, nr 6, poz. 52; wyrok TK z 1 lipca 2003 r., sygn. akt P 31/02, OTK-A 2003, nr 6, poz. 58; wyrok TK z 9 września 2003 r., sygn. akt SK 28/03, OTK-A 2003, nr 7, poz. 74. były – na gruncie konstytucyjnych uregulowań tak współczesnych, jak też i minionych – przedmiotem merytorycznego badania przeprowadzanego przez Trybunał Konstytucyjny, jednakże wektor kierowanych doń środków prawnych był wymierzony niejako w przeciwnym kierunku aniżeli moje rozważania. Istotą danych postępowań była bowiem kwestia dopuszczalności ograniczeń kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, postępujących wraz z „wędrówką” danej instytucji po różnych aktach ustawodawczychPrzy tego rodzaju problemach po argumentację konstytucyjną sięgał również Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu uchwały z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02, OSNC 2003, nr 2, poz. 20, wskazał, że „tego rodzaju (w tym przypadku właśnie art. 691 k.c. – przyp. red.) przepisy, mając na uwadze konstytucyjnie zagwarantowaną ochronę własności, muszą być interpretowane ściśle, gdyż ze swej natury są wyjątkiem od gwarantowanej prawem właścicielowi swobody w rozporządzaniu i korzystaniu z należącego do niego lokalu”, a następnie w uzasadnieniu uchwały z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 99/09, OSNC 2010, nr 5, poz. 74, podniósł, że „takie uregulowanie, które obowiązuje już wiele lat, chociaż niewątpliwie ograniczyło prawo wstąpienia w stosunek najmu dla szeregu osób, które pozostawały z najemcą w faktycznym pożyciu, pozwala właścicielom budynków mieszkalnych odzyskać wynajęty lokal, co wzmacnia chronione konstytucyjnie ich prawo własności. Przepis art. 691 § 1 k.c., w brzmieniu obowiązującym od 10 lipca 2001 r., nie może wobec tego być wykładany sprzecznie z gwarantowaną konstytucyjnie ochroną własności”. W obu tych przypadkach Sąd Najwyższy ograniczył się więc wyłącznie do prokonstytucyjnej – zresztą raczej o tzw. charakterze ornamentacyjnym – wykładni art. 691 k.c., nie podjął zaś w ogóle kwestii konstytucyjności danej instytucji., a nie sama konstytucyjność owego wstąpienia, która dla podmiotów inicjujących postępowanie, jak również pozostałych uczestników, była oczywistaMało tego, podmioty te – Prokurator Generalny i Marszałek Sejmu – co do zasady podzielały stanowiska skarżących i sądu zwracającego się z pytaniem prawnym co do niekonstytucyjności przedmiotowych ograniczeń.. Niemniej jednak uważna lektura uzasadnień orzeczeń zapadłych w rozpoznaniu przedmiotowych środków prawnych zdawałaby się prowadzić do odmiennego wniosku.

Stosownie do brzmienia art. 691 k.c. w razie śmierci wyłącznego najemcy lokalu  mieszkalnego określone szczegółowo osoby mu bliskie razem z nim zamieszkujące wstępują – a więc z mocy prawa – w dotychczas przysługujący zmarłemu stosunek najmu łączący go z osobą wynajmującego. Przedmiotowy stosunek zobowiązaniowy co do zasady więc nie wygasa, lecz ulega modyfikacji podmiotowej po stronie najemcy. Nigdy wszakże dane prawo nie wchodzi w skład masy spadkowej, w razie bowiem braku osób objętych zakresem danego przepisu przedmiotowy stosunek najmu na podstawie art. 691 § 3 k.c. ustaje. Co jednak istotniejsze, słowo „wstępują” jednoznacznie wskazuje na fakt, że to nie dotychczasowe uprawnienia tych osób do zamieszkiwania w danym lokalu – wypływające chociażby z art. 688² k.c. – ulegają jakiemukolwiek przekształceniu w prawo najmu, lecz zyskują one nową podstawę prawną. Z kolei owe uprzednie tytuły prawne do lokalu, jako mające charakter pochodny, wygasają wraz z odpadnięciem przesłanki do ich trwania, to jest z chwilą śmierci najemcy.

Tymczasem stosownie do brzmienia art. 64 ust. 1 Konstytucji każdemu podmiotowi przysługuje prawo do własności i innych praw majątkowych, a to oznacza, jak wprost podniósł Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 9 września 2003 r.Sygn. akt SK 28/03, pkt 5., możliwość nabywania wspomnianych praw majątkowych, a nie jakikolwiek obowiązek władz publicznych do ich dostarczania, nie stanowi on również jakiejkolwiek podstawy do wysuwania roszczenia o nabycie konkretnego prawa majątkowego. Z kolei niewątpliwie „własne” prawo najmu jest prawem o charakterze „silniejszym” – chociażby ze względu na regulację art. 690 k.c., rozciągającą jego skuteczność erga omnes – od praw wobec niego pochodnych, niejako zamykających się w trójkącie wynajmujący- najemca-uprawniony, w którym jednak sytuacja prawna tego ostatniego nie jest równa statusowi najemcy. Na tym tle zaś Trybunał Konstytucyjny jednoznacznie podniósł, że „art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji mogą być podstawą ochrony pewnych praw osób stale zamieszkujących wraz z najemcą, ale nie mogą być traktowane jako podstawa do domagania się zastąpienia przysługującego im pochodnego tytułu prawnego nieporównanie silniejszym i trwalszym prawem najmu. Wskazane przepisy Konstytucji nie gwarantują nikomu polepszenia jego sytuacji majątkowej, mogą zapewniać co najwyżej jej niepogorszenie, o ile nie ogranicza to konstytucyjnie chronionych praw innych osób”Ibidem..

Trudno uznać za odkrywcze spostrzeżenie, że najem z istoty swej stanowi ograniczenie właściciela-wynajmującegoChoć należy zauważyć, że nie jest warunkiem definicyjnym umowy najmu legitymowanie się przez wynajmującego prawem własności przedmiotu danego stosunku, ba, jakiekolwiek skuteczne prawo wobec niego. W przypadku jednak wynajmujących-niewłaścicieli również możliwe byłoby mówienie o ograniczaniu ich konstytucyjnych praw, a mianowicie właśnie innych wobec własności praw majątkowych – choćby służebności mieszkania, o której stanowi art. 302 k.c., tudzież użytkowania czy praw spółdzielczych – w rozumieniu art. 64 Konstytucji. Sytuacja taka nie miałaby miejsca tylko w przypadku, gdy wynajmującym byłaby osoba pozbawiona jakichkolwiek praw wobec danego lokalu mieszkalnego, jednakże jest to raczej hipotetyczne, chociaż możliwe, acz niewystępujące „w naturze”. w korzystaniu z przedmiotu własności – zwłaszcza po uwzględnieniu regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów, znacząco ograniczającej możliwości „wyjścia” z tego stosunku – a które to ograniczenie nie miałoby racji bytu w sytuacji braku stosownych uregulowań o wstąpieniu w dany stosunek. Co więcej, najem „nawiązany” na podstawie art. 691 k.c. jest o tyle specyficzny, że właściciel nie  ma właściwie żadnego wpływu na to, z kim będzie go ów stosunek zobowiązaniowy łączyć, sytuacja majątkowa danej osoby, prawdopodobieństwo wywiązywania się przez nią z obowiązku zapłaty czynszu, jak również innych prawnie spoczywających na najemcy zobowiązań, są irrelewantne z punktu widzenia aktualnych regulacji wstąpienia w stosunek najmu.

Paradoksalnie jednak właśnie trybunalska ocena instytucji wstąpienia w stosunek najmu jako pogarszająca sytuację wynajmującego wzbudziła w doktrynie największe oporyTak J. Panowicz-Lipska, (w:) J. Panowicz-Lipska (red.), System, s. 90., co być może tłumaczy brak jakichkolwiek innych wypowiedzi w przedmiocie konstytucyjności danego unormowania. Argumentacja krytyczna wobec linii orzeczniczej Trybunału Konstytucyjnego koncentrowała się nade wszystkoDruga linia argumentacji koncentrowała się wokół zagadnień zasad ogólnych prawa spadkowego, acz z zupełnym pominięciem uregulowań Konstytucji w tym zakresie, o czym piszę dalej oraz w przypisie 31. wokół regulacji aktualnie obowiązującej ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umożliwiających wynajmującemu wypowiedzenie stosunku najmu oraz na porównaniu ich do unormowań poprzedzających, jeszcze bardziej rygorystycznych. U podstaw tych poglądów leży jednak wadliwe aprioryczne założenie, że wcześniejsze uregulowania były zgodne z Konstytucją z 1997 r. Co więcej, argumentem rozstrzygającym winno być porównanie sytuacji podmiotów wynajmujących lokale użytkowe – co do zasady „niezagrożonych” wstąpieniem w stosunek najmu przez podmioty przezeń nieakceptowane – z osobami wynajmującymi lokale mieszkalne. Trudno nie dostrzec, że sfera autonomii tych pierwszych jest szersza, co wprost implikuje istnienie ograniczeń po stronie tych ostatnich.

Skoro więc przedmiotowa instytucja na tle powyższych rozważań w dość oczywisty sposób stanowi ograniczenie konstytucyjnego prawa własności wynajmującego, to czy jest możliwe wskazanie innej konstytucyjnej wolności uzasadniającej takowe ograniczenie?

Stosownie do brzmienia art. 31 ust. 3 KonstytucjiJakkolwiek prima facie mogłoby się zdawać, że art. 64 ust. 3 jest przepisem szczególnym wobec art. 31 ust. 3, to w doktrynie i orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego zdecydowanie przeważa pogląd, iż ocena konstytucyjnej dopuszczalności ustawowego ograniczania prawa własności (i innych praw majątkowych) musi uwzględniać wymagania przewidziane w obu tych przepisach; por. np. B. Banaszak, Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, Warszawa 2009, s. 334–335; L. Garlicki, Komentarz do art. 31, (w:) L. Garlicki (red.), Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, t. III, Warszawa 2003, s. 16; A. Łabno, Ograniczenie wolności i praw człowieka na podstawie art. 31 Konstytucji III RP, (w:) B. Banaszak, A. Preisner (red.), Prawa i wolności obywatelskie w Konstytucji RP, Warszawa 2002, s. 700; K. Wojtyczek, Granice ingerencji ustawodawczej w sferę praw człowieka w Konstytucji RP, Kraków 1999, s. 81–83; M. Wyrzykowski, Granice praw i wolności – granice władzy, (w:) B. Oliwa-Radzikowska (red.), Obywatel – jego wolności i prawa. Zbiór studiów przygotowanych z okazji 10-lecia urzędu Rzecznika Praw Obywatelskich, Warszawa 1998, s. 55; wyrok TK z 12 stycznia 1999 r., sygn. akt P 2/98, OTK 1999, nr 1, poz. 2, poz. 25, pkt III.2.3; wyrok TK z 25 lutego 1998 r., sygn. akt K 23/98, OTK 1999, nr 2, pkt III.2; wyrok TK z 11 maja 1999 r., sygn. akt K 13/98, OTK 1999, nr 4, poz. 74, pkt III.2; wyrok TK z 20 marca 2006 r., sygn. akt K 17/05, OTK-A 2006, nr 3, poz. 30, pkt III.5.3.1; odmiennie: P. Winczorek, Komentarz do Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r., Warszawa 2000, s. 49. ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób, a i to tylko wtedy, gdy nie naruszają one istoty wolności i praw. Tymczasem dość powszechnie zwykło się uważać, że akt z 2 kwietnia 1997 r. stanowi o prawie człowieka do mieszkania, co jest jednak trzecią prawdą tischnerowską, wynikającą z nieuważnej lektury art. 75 i art. 76 Konstytucji.

Pierwszy z tych przepisów stanowi bowiem o obowiązku władz publicznych prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności poprzez przeciwdziałanie bezdomności, wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego oraz popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, przy czym ochronę praw lokatorów ma regulować ustawa. Trybunał Konstytucyjny wprost określa to unormowanie jako „przepis zadaniowy”, czyli nierodzący po stronie jednostki żadnego roszczenia. Co prawda osobiście uważam, że jest to konkluzja zbyt daleko – jeśli idzie o relację pomiędzy państwem a jednostką – idącaChociażby ze względu na literalne brzmienie art. 81 Konstytucji; por. J. Trzciński, Komentarz do art. 81, (w:) L. Garlicki (red.), Konstytucja, s. 1 i 3., niemniej jednak regulacji tej w żadnym razie nie można przypisać charakteru horyzontalnego, czyli kształtującego po stronie jednostki prawa skutecznego wobec innych podmiotów prywatnych. Nadto, choć w uzasadnieniu wyroku z 12 stycznia 2000 r.Sygn. akt P 11/98, OTK 2000, nr 1, poz. 3, pkt III.3. Trybunał Konstytucyjny podniósł, że art. 75 należy rozumieć jako „nałożenie na państwo obowiązku ochrony trwałości tytułu prawnego lokatorów do zajmowanego lokalu”, to następnie w uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku z 1 lipca 2003 r.Sygn. akt P 31/02, pkt III.4.2. sprzeciwił się nadinterpretacji danego zwrotu, wskazując, iż „nie wynika stąd gwarancja stabilizacji każdego korzystania z lokalu przez lokatora”. Co więcej, Trybunał stanowczo wykluczył możliwość poszukiwania konstytucyjnego uzasadnienia dla przedmiotowej instytucji w ustępie drugim przedmiotowej jednostki redakcyjnej, przypisując jej raczej formalny niźli materialny charakter. Dlatego też, tak jak to uczynił Trybunał Konstytucyjny, należy odrzucić próby obrony instytucji wstąpienia w stosunek najmu odwołujące się do art. 75. 

Z kolei stosownie do brzmienia art. 76 władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, przy czym zakres tej ochrony winien być określony w ustawie. Po pierwsze, należy zauważyć, że przepis ten stanowi o ochronie najemców, a więc mogłoby się zdawać, iż nie wszystkie osoby legitymujące się jakimkolwiek niewłaścicielskim tytułem do lokalu, lecz wyłącznie te wywodzące go z umowy najmu, której są stroną, są objęte zakresem tego unormowania. Jak wskazywałem już wyżej, o niczym takim w przypadku beneficjentów instytucji wstąpienia w stosunek najmu mowy być nie może. Argument ten jednak można zbijać poprzez odwołanie się do zasady nadrzędności Konstytucji i wskazanie, że pojęciom ustawy zasadniczej należy przypisać charakter autonomiczny, to jest nie należy dokonywać ich interpretacji przez pryzmat ustaw, czyli aktów niższego rzędu, lecz kierunek wykładni powinien być odwrotny, to przepisy konstytucyjne mają narzucać sposób i kierunek wykładni postanowień zawartych w innych aktach normatywnychTak też Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 14 marca 2000 r., sygn. akt P 5/99, OTK 2000, nr 2, poz. 60, pkt III.2 i cytowane tam orzecznictwo.. Na przeszkodzie ku takiej metodzie egzegezy pojęcia „najemcy” w rozumieniu art. 76  stoi jednak tak okoliczność, że terminowi temu w momencie uchwalania Konstytucji niewątpliwie można już było przypisać charakter zastany, jak również fakt, że w poprzedzającej jednostce redakcyjnej ustrojodawca posłużył się słowem o obszerniejszym zbiorze desygnatów, a mianowicie stosownie odmienionym wyrazem „lokator”. Reguły wykładni literalno-systemowej nakazywałyby więc odrzucenie takowej rozszerzającej interpretacji art. 76 Konstytucji, choć można by próbować jej bronić zasadą prowolnościowej wykładni przepisów ustawy zasadniczej, wywodzoną w orzecznictwie z art. 2 i art. 30 KonstytucjiPor. np. uzasadnienie wyroku TK z 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/06, OTK-A 2007, nr 4, poz. 37, pkt III.6.. Ale nawet i przyjmując zasadność takowej argumentacji zakładającej nonszalancję terminologiczną ustrojodawcy – co zresztą nie musiałoby być niezgodne z rzeczywistością – ponownie należy zauważyć, że art. 76 Konstytucji wprost jest adresowany do władz publicznych, przypisywanie więc temu przepisowi charakteru horyzontalnego stanowiłoby przejaw wykładni contra legem. Tak też przyjął Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wspominanego wyżej wyroku z 12 stycznia 2000 r.Sygn. akt P 11/98, pkt III.3., wskazując, że „art. 75 i 76 zestawiać więc należy raczej z ogólną zasadą ochrony własności (art. 21) i w tym sensie można mówić o kolizji dwóch nakazów konstytucyjnych czy dwóch zasad polityki państwa. Jest to jednak inna płaszczyzna niż (podmiotowe) prawo własności wynikające z art. 64 Konstytucji, któremu przysługuje przymiot bezpośredniej stosowalności i którego realizacja nie jest uzależniona od wydania ustaw konkretyzujących”.

Skoro więc skutecznego wobec podmiotów prywatnych prawa do mieszkania nie można wywieść z przepisów Konstytucji wprost poświęconych kwestiom mieszkalnictwa, to być może można je „odnaleźć” w innych jej jednostkach redakcyjnych. Podmioty inicjujące postępowanie przed Trybunałem Konstytucyjnym w wyżej wskazanych sprawach tyczących się ograniczenia zakresu instytucji wstąpienia w stosunek najmu poszukiwały uzasadnienia dla swoich racji również w art. 18, 47 i 71 Konstytucji, co jednak spotkało się ze zdecydowanym odporem ze strony polskiego sądu konstytucyjnego. Wskazał on bowiem wprost, że „wbrew rozpowszechnionemu mniemaniuPor. np. A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów, s. 139 i przywołana tam literatura. konstytucyjnej podstawy instytucji wstąpienia w stosunek najmu nie można upatrywać w zasadzie ochrony dobra rodziny (art. 18 i art. 71 ust. 1 Konstytucji). Z przepisów tych, jak również z prawa do ochrony życia prywatnego i rodzinnego (art. 47 Konstytucji), wynika jedyniePodkreślenie moje., że każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu, winien mieć możliwość przyjęcia do swojego mieszkania swego małżonka i dzieci, czyli osób tworzących tzw. małą rodzinę”Por. uzasadnienie wyroku TK z 9 września 2003 r., sygn. akt SK 28/03, pkt 5 in fine., a w konsekwencji, że „z samego istnienia więzów rodzinnych nie wynika natomiast uprawnienie do uzyskania tytułu prawnego do lokalu przysługującego osobie zmarłej przez pozostałych przy życiu członków jej rodziny, szczególnie jeżeli uzyskanie takiego tytułu łączyłoby się z ograniczeniem praw przysługujących właścicielowi lokalu. Podkreślić należy, że tytuł prawny do lokalu mieszkalnego przysługuje określonym osobom, a nie rodzinie jako takiej. Rodzina nie ma bowiem osobowości prawnej, nie może być odrębnym podmiotem praw i obowiązków, zwłaszcza  o wymiarze majątkowym. Nie może wobec tego nabyć prawa do zajmowania lokalu, tytuł prawny przysługiwać może tylko indywidualnie oznaczonym osobom”Ibidem.. Pogląd ten uważam za trafny.

Pewnego rodzaju „aktem rozpaczy” mogłoby być powołanie się na zasadę godności ludzkiej, wysłowioną w art. 30, a w której Trybunał Konstytucyjny dostrzegł chociażby przeszkodę dla tzw. eksmisji na brukZob. uzasadnienie wyroku TK z 4 kwietnia 2001 r., sygn. akt K 11/00, OTK 2001, nr 3, poz. 54, pkt III.2.. Byłoby to tym bardziej uzasadnione poprzez wskazanie, że przysłowiowy „dach nad głową” stanowi jedną z absolutnie podstawowych potrzeb ludzkich, których zaspokojenie jest konieczne dla normalnej – godnej – egzystencji. Jak się jednak zdaje, właśnie realizacji tego celu miało służyć obarczenie władz publicznych stosownym obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności. Artykuł 30 mógłby więc służyć skonstruowaniu stosownego roszczenia na tle art. 75, ale i tak skutecznego wyłącznie przeciwko podmiotom publicznym, a nie prywatnym.

Skoro konstrukcja „prawa do mieszkania” na tle Konstytucji z 1997 r. zawodzi, to warto zastanowić się, czy aby nie byłoby możliwe wywiedzenie instytucji wstąpienia w stosunek najmu z prawa do dziedziczenia, również literalnie wskazanego w art. 64 KonstytucjiA także, raczej jednak jako zasada ustrojowa, w art. 21 ust. 1.. Pojęcie to również – jako autonomiczne wobec aktów niższego rzędu – należy rozumieć szerzej niż w księdze czwartej Kodeksu cywilnegoPor. uzasadnienie wyroku TK z 31 stycznia 2001 r., sygn. akt P 4/99, OTK 2001, nr 1, poz. 5, pkt III.5.. Dlatego też podmioty inicjujące i uczestniczące we wspomnianych wcześniej postępowaniach przed Trybunałem Konstytucyjnym podnosiły, że instytucja wstąpienia w stosunek najmu jest przejawem realizacji przedmiotowego prawa, choć na odmiennych zasadach, niż ma to miejsce w odniesieniu do innych składników mienia spadkodawcy-zmarłego najemcy. Trybunał Konstytucyjny jednak owo wnioskowanie odrzucił, wskazując, że „inne niż własność prawa majątkowe mogą, ale nie muszą być ukształtowane jako prawa dziedziczne, a więc nie gasnące w chwili śmierci osoby fizycznej będącej podmiotem danego prawa”Por. uzasadnienie wyroku TK z 9 września 2003 r., sygn. akt SK 28/03, pkt III.4., niejako zawężając istotę konstytucyjnego prawa do dziedziczenia wyłącznie do prawa własnościGdyby jednak nawet przyjąć inaczej, należy zauważyć, że dziedziczenie prawa najmu – na zasadzie wstąpienia – różniłoby się, na niekorzyść właściciela lokalu, diametralnie od dziedziczenia innych praw majątkowych, a to z tej przyczyny, że zmiana podmiotowa po stronie najemców może wpłynąć na zakres uprawnień po stronie wynajmującego. Przykładowo w przypadku „odziedziczenia” prawa najmu przez osobę w wieku przekraczającym 75 lat wynajmujący, stosownie do brzmienia art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie mógłby jej skutecznie danego prawa wypowiedzieć przed śmiercią, choć takie uprawnienie z kolei mogłoby mu przysługiwać wobec najemcy pierwotnego tuż przed jego zgonem..

Prawa i wolności innych osób nie stanowią wszakże jedynej wartości, która stosownie do brzmienia art. 31 ust. 3 uzasadnia ograniczenie konstytucyjnych praw. Jak się zdaje, potencjalnego uzasadnienia dla instytucji wstąpienia w stosunek najmu jako ograniczenia konstytucyjnego prawa własności wynajmującego można by było poszukiwać w jednej z najbardziej tajemniczych – obok moralności publicznej – przesłanek wymienionych w przedmiotowym przepisie, a mianowicie porządku publicznym. Ordre public odnosi się zdaniem Trybunału Konstytucyjnego między innymi właśnie do stosunków społecznych, takiego ich ukształtowania, które umożliwia normalne współżycie  jednostek w organizacji państwowej i z tego też powodu zostało przezeń uznane za uzasadnienie dla ingerencji państwa w warunki najmu lokali mieszkalnychPor. uzasadnienie wyroku TK z 12 stycznia 1998 r., sygn. akt P 11/98, pkt III.6.C.. Brak więc właściwie przyczyny, dla której ze względu właśnie na porządek publiczny państwo nie mogłoby zaingerować również w mechanizm samego nawiązywania stosunku najmu, czy też jego podmiotowego przekształcania.

Odnalezienie wartości konstytucyjnej uzasadniającej dane ograniczenie nie jest jednak jeszcze wystarczające dla stwierdzenia jego zgodności z obowiązującą ustawą zasadniczą. W sytuacji bowiem dobrej sytuacji majątkowej osób bliskich najemcy brak jest przeszkód, by nawiązały one stosunek najmu na zasadach i w sposób właściwy dla wolnego rynku, czyli poprzez osiągnięcie stosownego konsensusu z tym czy też innym wynajmującym, a przed koniecznością nagłego opuszczenia dotychczas zajmowanego lokalu chroni je dostatecznie art. 923 k.c. Z kolei gdyby ich sytuacja majątkowa była gorsza, w szczególności uniemożliwiałaby regulowanie czynszu, który w myśl aktualnych regulacji prawa lokalowego – uwzględniającego w tym zakresie wywodzone z art. 64 Konstytucji postulaty Trybunału KonstytucyjnegoPor. uzasadnienie postanowienia TK z 29 czerwca 2005 r., sygn. akt S 1/05, OTK-A 2005, nr 6, poz. 77, pkt 3.2. – może być ukształtowany na poziomie uwzględniającym godziwy zysk dla wynajmującego, to i tak dalsze trwanie takowego stosunku najmu musiałoby prowadzić do powstania stosownej zaległości, umożliwiającej jego wypowiedzenie. Skoro więc skutek i tak musiałby być ten sam – ustanie uprawnienia osób bliskich zmarłego najemcy do zajmowania przedmiotowego lokalu – to takowego ograniczenia prawa właściciela w żadnym razie nie można by było uznać za konieczne dla zachowania porządku publicznego, gdyż w istocie w ogóle mu nie służy, niejako tylko „odraczając” obciążenie władz publicznych obowiązkiem dostarczenia stosownego lokalu socjalnego. Dlatego też również wskazując porządek publiczny jako wartość uzasadniającą ingerencję w prawo własności właściciela, można stwierdzić, że wszystkie przesłanki wskazane w art. 31 ust. 3 Konstytucji nie byłyby zachowane.

Ostatnią deską ratunku dla instytucji wstąpienia w stosunek najmu mogłaby być próba jej zakwalifikowania jako ciężaru tudzież świadczenia publicznego w rozumieniu art. 84 Konstytucji. Po pierwsze jednak, wątpliwe jest, czy w zaistniałej sytuacji możliwe by było przypisanie waloru „publiczności”, beneficjentem tej instytucji – w odróżnieniu chociażby od podatków czy innych opłat skarbowych – nie jest bowiem całe społeczeństwo, lecz wyłącznie osoby bliskie zmarłego najemcy. Nawet jednak gdyby przyjąć, że i owszem, w ten oto sposób władze publiczne jako emanacja owego społeczeństwa niejako nie zwiększają swoich zadłużeń, a przez to również zyskują, to z kolei poważne zastrzeżenia na tle zasady równości musiałoby budzić nałożenie tego ciężaru wyłącznie na właścicieli lokali mieszkalnych – i to tylko na takie cele faktycznie wykorzystywanych – zwalniając zeń inne, równie dobrze, a nawet i lepiej sytuowane, podmioty prywatne. Nadto trudno nie zauważyć, że właściciele udostępniający swoje lokale na podstawie innych stosunków prawnych nie są stawiani w takiej przymusowej sytuacji, by wskazać chociażby służebność mieszkania, której trwanie po śmierci uprawnionego, stosownie do brzmienia art. 301 § 2 k.c., uzależnione jest od zgody właściciela. Co więcej, nałożenie takowego ciężaru mogłoby również być traktowane jako nieproporcjonalne naruszenie wolności ludzkiej, właścicielowi bowiem została odmówiona możliwość jakiegokolwiek wyboru, pola manewru, którym by dysponował w razie obciążenia go stosownym podatkiem (świadczeniem pieniężnym). Z tych też względów uważam, że wstąpienia w stosunek najmu w żadnym razie nie można obronić, powołując się na brzmienie art. 84 Konstytucji.

Aktualnie instytucja wstąpienia w stosunek najmu nie chroni więc ani prawa do mieszkania – gdyż obecnie w Konstytucji prawo takie, o charakterze horyzontalnym, nie zostało zagwarantowane – ani prawa do dziedziczenia, nie służy również zachowaniu porządku publicznego, jak też nie stanowi zadośćuczynienia zasadom godności ludzkiej i ochrony rodziny. W istocie dalszy jej byt chroni wyłącznie bierność dotychczasowych lokatorów, jeśli idzie o podejmowanie działań mających na celu zapewnienie im zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także sentyment wiążący się z lokalem, wspólnie zajmowanym w przeszłości ze zmarłym, a bliskim najemcą. Żadna z tych wartości nie ma jednak swojego konstytucyjnego zakorzenienia, w związku z czym uważam, że art. 691 k.c. w zakresie, w jakim ogranicza prawo własności wynajmującego w przedmiocie korzystania z lokalu mieszkalnego po śmierci osoby, z którą wiązał go stosunek najmu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.