ABSTRAKT

W niniejszej pracy przeanalizowano charakter prawny umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej w świetle nowej ustawy deweloperskiej w zestawieniu z umową sprzedaży z Kodeksu cywilnego. Główny problem sprowadza się do ustalenia, czy jest to umowa o skutku jedynie rzeczowym, tzn. przenoszącym własność, czy też umowa o skutku podwójnym, tzn. zobowiązująco-rozporządzającym, czyli zobowiązującym do przeniesienia własności i jednocześnie przenoszącym tę własność w wykonaniu tegoż zobowiązania.

Wyciągnięte z pracy wnioski wskazują, że umowy deweloperskiej w świetle obecnie obowiązującego prawa nie można uznać za umowę sprzedaży rzeczy przyszłej, gdyż sprzedaż rzeczy przyszłej wywołuje skutek rozporządzający. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 155 § 2 k.c. do przeniesienia własności potrzebne jest także przeniesienie posiadania, a umowa deweloperska, nawet przy przeniesieniu na nabywcę posiadania zamówionego przedmiotu zgodnie z umową deweloperską, skutku rozporządzającego nie może wywołać, gdyż stanowi jedynie umowę zobowiązującą do przeniesienia własności.

I.  Wprowadzenie

Konsekwencje związane z zawarciem umowy deweloperskiej są kluczowymi kwestiami związanymi z jej zawarciem. Główny problem sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy umowa ta, konkretnie czy objęta nią czynność prawna, zobowiązuje do przeniesienia własności, w rozumieniu art. 156 k.c.Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), dalej: k.c. , czy też zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Głównym punktem odniesienia w niniejszej pracy będzie wspomniany art. 156 k.c., w myśl którego ,,Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania”.

Przypomnieć należy, że podział praw na obligacyjne i rzeczowe umożliwia oddzielenie czynności prawnej zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy od czynności prawnej przenoszącej tę własność. Zgodnie z tym podziałem zawarcie umowy zobowiązującej wywiera jedynie skutek obligacyjny. Skutek rzeczowy wywołuje dopiero umowa przenosząca własność. Umowa zobowiązująca (obligacyjna) jest umową, w której właściciel rzeczy zobowiązuje się (obliguje się) do przyszłego przeniesienia własności tej rzeczy na inną osobę, podczas gdy umowa rozporządzająca jest umową, w której właściciel przenosi własność tej rzeczy na inną osobę, czyli rozporządza nią.

II.  Kauzalność umów rzeczowych 

W art. 156 k.c. wyrażona jest zasada kauzalności (przyczynowości) umów rzeczowychM. Warciński, E. Skowrońska-Bocian, Komentarz do art. 156 Kodeksu Cywilnego (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44910, red. K. Pietrzykowski, Legalis 2020 (dostęp: 1.02.2024 r.)., nazywana niekiedy mianem kauzalności materialnej, której główne założenie sprowadza się do stwierdzenia, że ważność umowy przenoszącej własność rzeczy uzależniona jest od istnienia ważnej kauzy (przyczyny) do przeniesienia tej własności Wyrok SN z 5.03.2009 r. (II CSK 484/08), OSNC-ZD 2009/4, poz. 104; wyrok SN z 14.4.1971 r. (III CRN 57/71), niepubl.; K. Stefaniuk (w:) J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 91. Przedmiotowa norma prawna dotyczy tylko umów rozporządzających, tj. przenoszących własność, dlatego nie dotyczy umów sprzedaży, będących czynnościami prawnymi zobowiązującymi Wyrok SN z 5.03.2009 r. (II CSK 484/08), OSNC-ZD 2009/4, poz. 104.. Nieważna jest z mocy samego prawa umowa przeniesienia własności oparta na podstawie prawnej nieistniejącej albo nieważnejR. Strzelczyk,Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013, s. 318.. W art. 158 k.c. sformułowana jest kauzalność formalna, nakazująca wskazanie w umowie przeniesienia własności nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego, istniejącego uprzednio zobowiązania, w wykonaniu którego przeniesienie własności jest dokonywaneOrz. SN z 22.03.1955 r. (II CO 116/54), OSNCK 1956/1, poz. 15.. Zasadę kauzalności formalnej w praktyce notarialnej realizuje się przez zamieszczanie w aktach notarialnych obejmujących umowy przenoszące własność nieruchomości oświadczeń stron tych umów, że przeniesienia własności dokonują w wykonaniu istniejącego zobowiązania, np. w wykonaniu zawartej wcześniej w formie aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży, zamiany, darowiznyR. Strzelczyk, Umowa deweloperska..., s. 320. . Chociaż wymóg zachowania formy aktu notarialnego wynika dodatkowo również zprzepisów szczególnych. Na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczy to w szczególności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawieranej z nabywcą, o ile w danym przypadku może być kwalifikowana jako umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Natomiast w przypadku umowy deweloperskiej jest to regulacja art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Natomiast zgodnie z art. 73 § 2 k.c. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną niż pisemną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Przenosząc powyższe rozważania na podłoże deweloperskie, stwierdzić należy, że kauzalność materialna oznacza konieczność istnienia przyczyny (kauzy), dla której przenosi się własność nieruchomości (art. 156 k.c.)S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011, s. 142. , zaś kauzalność formalna – konieczność wskazania tej przyczyny w akcie notarialnym przenoszącym tę własność (art. 158 k.c.) J. Ignatowicz (w:) J. Ignatowicz., K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 91. .

III.  Umowa zobowiązująca sprzedaży

W piśmiennictwie prawniczym zarysowały się wątpliwości co do rodzaju umowy zawieranej w wykonaniu zobowiązania z umowy deweloperskiej. W praktyce pojawiła się sugestia wykorzystania w tym celu umowy sprzedażyR. Strzelczyk, Charakter prawny i tytuł umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, ,,Nowy Przegląd Notarialny” 2012/2, s. 18–19, Lex (dostęp: 1.02.2024 r.); A. Bieranowski, Komentarz do art. 156 Kodeksu Cywilnego (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, Lex (dostęp: 1.02.2024 r.)..

Zgodnie z literalnym brzmieniem normatywnej definicji umowy sprzedaży oraz ze względu na treść art. 155 § 1 k.c. umowa ta jest umową zobowiązującą (umową zobowiązującą może być również umowa darowizny czy zamiany). Pojęcie umowy sprzedaży unormowane w art. 535 k.c. stanowi, że: ,,Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia przytoczonego powyżej przepisu prawnego wynika jednoznacznie, że zdefiniowana umowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia własności, a nie przenosu własności. Zobowiązanie takie jest wyłącznie deklaracją złożoną przez właściciela, która może być niespełnionaR. Strzelczyk, Charakter prawny... Samo zobowiązanie sprzedaży do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości automatycznie przenosi tę własność, chyba że to automatyczne przejście własności zostało na mocy art. 155 § 1 k.c. in fine wyłączone przepisem szczególnym albo wolą stron, które postanowiły, że własność tej rzeczy przeniosą odrębną umową w terminie późniejszym. W sytuacji ustawowego bądź umownego wyłączenia przejścia własności umowa zobowiązująca pozostaje nadal umową pojedynczego (obligacyjnego) skutku. W takiej sytuacji do przejścia prawa własności niezbędne jest zawarcie odrębnej umowy o skutku jedynie rozporządzającym (rzeczowym), tzn. umowy przenoszącej własność.

Przepisy regulujące pierwokup ustawowy są przykładowymi przepisami szczególnymi narzucającymi konieczność zawarcia w pierwszej kolejności umowy sprzedaży nieruchomości, jako umowy wyłącznie zobowiązującej, a w dalszej kolejności umowy przenoszącej własność, jako umowy wyłącznie rozporządzającejR. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2012, s. 338–352.. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu nie można sprzedać z jednoczesnym przeniesieniem własności, lecz należy najpierw zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności, nazywaną „warunkową umową sprzedaży”, zaś po rezygnacji (czynnej lub biernej) uprawnionego z wykonania przysługującego mu prawa należy zawrzeć „umowę przenoszącą własność”R. Strzelczyk, Charakter prawny i....

Określenie „warunkowa” w umowie o nazwie ,,warunkowa umowa sprzedaży” podkreśla, że nie dochodzi w niej do przeniesienia własności nieruchomości na drugą stronę umowy, do którego dojdzie dopiero w przyszłości na mocy odrębnej umowy przenoszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego warunku polegającego na nieskorzystaniu uprawnionego z prawa pierwokupu. W takiej sytuacji nie narusza art. 157 § 1 k.c. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pod warunkiem zakazującym przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu, gdyż warunek dotyczy samej sprzedaży, a więc samego zobowiązania, a nie przeniesienia własności. W przypadku wystąpienia tego warunku druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozporządzająca), nie może już zawierać żadnych warunków ani terminów. Zauważyć warto, że stan prawny nieruchomości w okresie pomiędzy zawarciem obu umów jest dość szczególny, gdyż nieruchomość została już sprzedana, choć jej własność pozostaje nadal przy dotychczasowym właścicieluPostanowienie SN z 14.01.2009 r. (IV CSK 344/08), LEX nr 487530.

Mając na uwadze przedmiotowe stanowisko, przyjąć należy, że umowa sprzedaży może wywoływać skutek zobowiązujący lub skutek zobowiązujący i rozporządzający jednocześnie. Dlatego umowa sprzedaży zgodnie z art. 535 k.c. nie może być tylko umową rozporządzającą.

Natomiast rozwiązanie zakładające wykorzystywanie umowy sprzedaży w stosunkach deweloperskich nie znajduje uzasadnienia w konstrukcji umowy deweloperskiej. Po pierwsze, umowa sprzedaży nie uwzględnia charakteru prawnego umowy deweloperskiej, stanowiącej podstawę prawną (kauzę) przeniesienia własności. Dlatego do zawarcia umowy o skutkach zobowiązująco-rozporządzających nie zobowiązuje umowa deweloperska. Po drugie, krytykowany pogląd prowadzi do zdublowania zobowiązania do przeniesienia własności. Pogląd ten wynika z umowy deweloperskiej, podczas gdy źródłem drugiego zobowiązania byłaby sprzedaż. Zakładając, że umowa deweloperska rodzi zobowiązanie do sprzedaży, to umowa ta stanowiłaby w istocie umowę przedwstępną, którą ustawodawca wyraźnie odróżnia od umowy deweloperskiejA. Bieranowski, Uwagi o dopuszczalności zawarcia umowy deweloperskiej przez dewelopera niebędącego właścicielem (lub użyt-kownikiem wieczystym) nieruchomości, na której ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie – głos w dyskusji, ,,Rejent” 2013/7, s. 15; A. Bieranowski, Charakter prawny i konstrukcja umowy deweloperskiej – głos w dyskusji, „Rejent” 2013/12, s. 119..

IV.  Charakter prawny umowy deweloperskiej

Jeżeli chodzi o umowę deweloperską, zauważyć należy, że według normatywnej definicji sformułowanej w art. 5 pkt 6 ustawy deweloperskiej Ustawa z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177 ze zm.), dalej: ustawa deweloperska. jest nią umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Dla jasności wywodu ograniczam się w artykule do umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego.

Uwzględniając treść przytoczonego powyżej przepisu normującego definicję umowy deweloperskiej, nie można mieć wątpliwości, że umowa deweloperska jest, w rozumieniu art. 156 k.c., umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomościK. Maj, Praktyczne aspekty umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ,,Rejent” 2012/10, s. 135; R. Strzelczyk, Charakter prawny i....

Powyższe stanowisko potwierdza również art. 35 ust. 1 pkt 19 ustawy deweloperskiej, nakazujący zamieszczenie w umowie deweloperskiej zobowiązania dewelopera do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienia na nabywcę prawa jego własności. Dodatkowo art. 38 ust. 2 ustawy deweloperskiej enumeratywnie wylicza roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności, które winny zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Przywołany powyżej art. 35 ust. 1 pkt 19 ustawy deweloperskiej charakteryzuje się zróżnicowaniem, dlatego obliguje on do zamieszczenia w umowie deweloperskiej postanowienia o zobowiązaniu się dewelopera do przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu, bez konieczności zamieszczania w niej postanowienia o zobowiązaniu się nabywcy do przyjęcia tego prawa. Z brzmienia cytowanego przepisu można wnioskować, że umowa deweloperska w zakresie przejścia prawa własności jest tylko jednostronnie zobowiązującaR. Strzelczyk, Umowa deweloperska..., s. 323. Zdaniem autora niniejszej pracy byłby to jednak wniosek nieuzasadniony, gdyż zobowiązanie nabywcy do przyjęcia własności wynika z jego zobowiązania się do zapłaty za tę własność świadczenia pieniężnego, ustalonego w umowie deweloperskiej. Choć z literalnego brzmienia ww. przepisu nie wynika, żeby zobowiązaniu sprzedającego do przeniesienia własności towarzyszyło zobowiązanie kupującego do jej przyjęcia, to nie budziło jednak nigdy wątpliwości, że kupujący, poprzez zobowiązanie się do zapłaty ceny za przeniesienie na niego prawa własności, zobowiązuje się do jej przyszłego przyjęcia.

Czynność prawna związana z umową deweloperską stanowi samodzielną materialną kauzę, w rozumieniu art. 156 k.c., do dokonania tego przeniesienia, dlatego że zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości. Jednak ze względu na art. 155 k.c. jest to umowa tylko pojedynczego skutku, gdyż przepisy szczególne uniemożliwiają w tym zakresie automatyczne przejście prawa własności. Do tych szczególnych przepisów należy m.in. art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej, nakazujący określenie w umowie deweloperskiej terminu przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej. Z faktu, że w umowie deweloperskiej ustala się termin przyszłego przeniesienia własności nieruchomości, wynika jednoznacznie, że umowa ta sama przez się własności tej nie przenosiI to nawet po przeniesieniu na nabywcę posiadania lokalu, potrzebnym do przejścia własności przy sprzedaży rzeczy przyszłej (art. 155 § 2 zd. 2 k.c.). Potwierdzają to zresztą także inne przepisy ustawy deweloperskiej, chociażby art. 43 ust. 8 ustawy deweloperskiej, przyznający deweloperowi prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku uchylania się nabywcy od podpisania aktu notarialnego przenoszącego na niego własność lokalu mieszkalnego. Dlatego do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego może dojść tylko w drodze odrębnej umowy o charakterze jedynie rozporządzającym, zawartej w formie aktu notarialnego w wykonaniu umowy deweloperskiej. 

Z analizy przytoczonych przepisów wynika, że charakter prawny umowy deweloperskiej, zawieranej w trybie przepisów ustawy deweloperskiej, zbliżony jest do charakteru prawnego umowy deweloperskiej, zawieranej w trybie art. 9 ustawy o własności lokaliUstawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). , w której spełnione zostały wszystkie wymagania narzucone tym przepisem. Wskazana powyżej umowa, zgodnie z art. 156 k.c., ma charakter zobowiązujący do przeniesienia własności nieruchomości, pod warunkiem jej wybudowania w określonym terminie S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011, s. 142, 164., dlatego stanowi samodzielną kauzę do zawarcia w przyszłości umowy rozporządzającej, przenoszącej na nabywcę własność nowo powstającej nieruchomości lokalowej. Realizacja warunkowego roszczenia nabywcy zawartego w umowie deweloperskiej o przeniesienie własności lokalu uzależniona byłaby od jego fizycznego wyodrębnienia, czyli wybudowania budynku w określony sposób przez dewelopera. Tymczasem świadczenie dewelopera nie ma charakteru warunku, elementu czynności prawnej, będącej zdarzeniem przyszłym i niepewnym, gdyż istnieje od momentu zawarcia umowy, stając się tym samym wymagalnym zdarzeniem wraz z nadejściem terminu wskazanego w umowie deweloperskiej T.M. Szczurowski, Z problematyki umów deweloperskich (w:) Europeizacja prawa prywatnego, red. M. Pazdan, W. Popiołek, E. Rott-Pietrzyk, M. Szpunar, Warszawa 2008, t. 2, s. 510–511. Krytycznie o związkach umowy deweloperskiej z umową sprzedaży rów-nież M. Wojewoda, Umowa deweloperska i przedawnienie wynikających z niej roszczeń, ,,Przegląd Prawa Handlowego” 2010/10, s. 47.

W piśmiennictwie prawniczym pojawiły się głosy wskazujące, że zgodnie z art. 5 pkt 6 i art. 35 ust. 1 pkt 19 ustawy deweloperskiej, art. 155 § 1 k.c. nie ma zastosowania do umowy deweloperskiej, pomimo że konsekwencją jej zawarcia jest powstanie zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zdaniem przedstawicieli doktryny, jakkolwiek niezależnie od innych okoliczności, jak choćby faktu, że niejednokrotnie nieruchomość, której dotyczy umowa, jest w chwili jej zawarcia tzw. rzeczą przyszłą, o poglądzie tym przesądzają regulacje ustawy deweloperskiej, z których wynika, że przeniesienie własności ma nastąpić na podstawie odrębnej umowy zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej po spełnieniu określonych przesłanek (w szczególności art. 35 ust. 1 pkt 7 i art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej)J. Biernat, Komentarz do art. 155 Kodeksu Cywilnego (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część ogólna, red. K. Osajda, Legalis 2023, t. 3a (dostęp: 1.02.2024 r.). .

Zgodnie z art. 157 § 2 k.c. umowa rozporządzająca stanowi dodatkowe porozumienie stron, obejmujące bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własnościR. Strzelczyk, Umowa deweloperska..., s. 320.. Warto nadmienić również, że art. 9 ustawy o własności lokali, podobnie jak art. 35 ust. 1 pkt 19 ustawy deweloperskiej oraz art. 535 k.c., nie obliguje nabywcy lokalu mieszkalnego do złożenia w treści umowy oświadczenia o zobowiązaniu się do przyjęcia w przyszłości własności zamówionego lokalu. Dlatego też ważne jest, żeby zawieraną w formie aktu notarialnego umowę rozporządzającą tytułować poprawnie jako „umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia”, a nie „umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży”, co jest dosyć często spotykanym zjawiskiem w praktyce. Akt notarialny oraz zamieszczony w nim tytuł umowy rozporządzającej błędnie stanowi, że kauzą do przeniesienia własności lokalu na nabywcę jest umowa sprzedaży objęta tym aktem notarialnym, podczas gdy faktycznie jest nią zobowiązanie wynikające z aktu notarialnego, dokumentującego zawarcie umowy zobowiązującej, którą jest umowa deweloperska. Na marginesie warto wskazać, że nie powoduje nieważności ani bezskuteczności umowy zamieszczenie w akcie notarialnym jej nieprawidłowego tytułu, dlatego że o formie czynności prawnej nie przesądza jej tytuł, tylko treść. Niepoprawności tej należy się wystrzegać, gdyż świadczy ona o braku profesjonalizmu notariusza sporządzającego akt notarialny.

V.  Wnioski

Reasumując powyższe wywody, należy wskazać, że umowa deweloperska przenosząca własność lokalu musi mieć kauzę (art. 156 k.c.), która powinna zostać wskazana w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu (art. 158 k.c.). Dodatkowo, umowa deweloperska przenosząca własność lokalu mieszkalnego, zawierana w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie deweloperskiej nie może być umową sprzedaży. Umowa sprzedaży nie może zostać zawarta w wykonaniu innego zobowiązania do przeniesienia własności niż to, które zostało w niej wskazane (art. 535 k.c. w zw. z art. 155 k.c.). Umowa deweloperska stanowi samodzielną kauzę do zawarcia umowy przenoszącej jego własność, gdyż jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, której ważność uzależniona jest od istnienia jej causae solvendi.