B udowlany proces inwestycyjny to zespół działań mający na celu wykonanie inwestycji budowlanej, składający się z etapu przygotowań (przed wydaniem pozwolenia na budowę – m.in. opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii, uzyskanie oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, gazu, wody itp.), etapu realizacyjnego (bezpośredniego wykonawstwa robót zgodnego z pozwoleniem na budowę, m.in. wytyczenie geodezyjne obiektów, zagospodarowanie terenu budowy, wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej dla potrzeb budowy i robót budowlano-montażowych) oraz etapu odbiorów, rozliczenia inwestycji i przekazania jej do użytkowania, czyli m.in. złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Proces budowlany regulowany jest przepisami wielu gałęzi prawa. Kluczową rolę pełnią przepisy prawa administracyjnego, w tym przede wszystkim ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623, dalej: Prawo budowlane). Istotne znaczenie mają również przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.). Prawo budowlane nie jest wyłącznym źródłem regulacji stosunków prawnych, zachodzących w procesie budowlanym w zakresie prawa administracyjnego. Przedmiotem tej ustawy są przede wszystkim techniczne i organizacyjne elementy procesu budowlanego oraz związane z tym procesem zadania organów administracji publicznej. Poza zakresem jej regulacji pozostają natomiast zagadnienia gospodarcze dotyczące procesu budowlanegoPrawo budowlane. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, C. H. Beck, Warszawa 2011.. W szczególności nie reguluje ona stosunków prawnych pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego, działających na podstawie umów cywilnoprawnych. Nie można również nie dostrzec, że w obecnym stanie prawnym obok ustawy – Prawo budowlane funkcjonuje równolegle kilka innych ustaw, które w sposób szczególny regulują zasady prowadzenia określonego rodzaju inwestycji (np. w zakresie dróg publicznych), głównie upraszczając proces budowlany. Sprawia to, że regulacje prawne dotyczące procesu inwestycyjnego są mało przejrzyste zarówno dla potencjalnych inwestorów, jak i organów administracji publicznej. Omawiany stan prawny nie sprzyja także pobudzaniu aktywności inwestycyjnej.

Zmiany w przepisach regulujących proces budowlany wydają się być potrzebne i konieczne. Aktualnie nad przygotowaniem aktu prawnego, który kompleksowo ureguluje proces inwestycyjno-budowlany, pracuje powołana przez Radę Ministrów Komisja Kodyfikacyjna Prawa BudowlanegoRozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lipca 2012 r. w sprawie utworzenia, organizacji i trybu działania Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 856).. W skład Komisji wchodzą znamienici eksperci  prezentujący szerokie spektrum doświadczeń związanych ze stosowaniem przepisów regulujących proces inwestycyjny. Aby przyszły Kodeks budowlany w jak największym stopniu przyczynił się do usprawnienia procesu inwestycyjnego, wszelkie postulaty zmian należy poddać możliwie szerokiej i wnikliwej dyskusji.

Problem braku możliwości polubownego załatwiania sporów

W pierwszej kolejności należy wskazać, że znaczną wadą obecnych regulacji prawnych jest brak ustawowego umocowania do konsensualnego rozwiązywania sporów pomiędzy inwestorem a osobami, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania zamierzenia inwestycyjnego. Obecnie wynikające z tego tytułu spory prowadzą do zbędnego wydłużenia procesu budowlanego o czas postępowań przed kolejnymi instancjami administracyjnymi i sądowymi, a czasem prowadzą nawet do całkowitego zaniechania realizacji inwestycji przez inwestoraA. Nędzarek, Strona w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, „Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego” 2011, nr 2(35).. Trybunał Konstytucyjny, badając legalność przepisów regulujących usytuowanie budynków przy granicy, stwierdził m.in., że sprawy te podlegają rozpoznaniu z zachowaniem przepisów prawa cywilnego. Z istoty tej problematyki wynika bowiem, że ma ona głównie charakter cywilnoprawny, regulowany tzw. „prawem sąsiedzkim”Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 marca 2001 r., P 11/00.. Powyższe stanowisko jest również akcentowane w orzecznictwie sądów administracyjnychWyrok NSA z 16 listopada 2004 r., OSK 786/04; wyrok WSA w Warszawie z 17 listopada 2004 r., IV SA 938/03 – dostępne na http://www.orzeczenia.nsa.gov.pl. Skoro opisane zagadnienie ma charakter cywilnoprawny, to prawnie dopuszczalne jest uregulowanie związanych z nim kwestii w drodze umowy, którą mogliby zawierać inwestor i właściciele nieruchomości sąsiednich. Zawarte w zgodnej z prawem umowie cywilnoprawnej warunki usytuowania obiektu determinowałyby natomiast rozstrzygnięcie organu wydającego pozwolenie na budowę oraz inne decyzje składające się na proces inwestycyjny.

Warunki uzyskania pozwolenia na budowę

W obecnym stanie prawnym, poza pewnymi nielicznymi wyjątkami, rozpoczęcie i przeprowadzenie budowy polegającej na wykonaniu, odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego, a także wykonanie innych robót budowlanych, wymaga wydania przez organ architektoniczno-budowlany, na ogół starostę, decyzji administracyjnej. Jest to decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Z inicjatywą w tej sprawie występuje inwestor, przedkładając organowi projekt budowlany. Obecne przepisy nakładają na inwestora obowiązek przedłożenia projektu o bardzo szczegółowym charakterze. Obok projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych  obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, wymagany jest również projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia oraz opis dostępności dla osób niepełnosprawnych (art. 34 ust. 3 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Projekt budowlany musi również określać sposób użytkowania planowanego obiektu. W praktyce często zdarza się, że po długotrwałym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę okazuje się, że do zatwierdzonego projektu budowlanego należy wprowadzić zmiany. Wynika to przede wszystkim z faktu, że warunki rynkowe powodują konieczność zmian w sposobie komercjalizacji obiektu. Należy bowiem pamiętać o tym, że to podmioty, które są zainteresowane wynajmem powierzchni albo zakupem lokali w zaprojektowanym obiekcie, ostatecznie determinują kierunek niezbędnych zmian. Na inwestorze, jako podmiocie działającym na zasadach rynkowych, spoczywa zatem obowiązek zaprojektowania wnętrza obiektu pod konkretne i aktualne potrzeby klienta.

Warunkiem koniecznym uzyskania pozwolenia na budowę jest również legitymowanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez co należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych oraz spełnienia pozostałych warunków określonych w Prawie budowlanym (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego).

Zarówno konieczność przedłożenia bardzo szczegółowego projektu budowlanego, uwzględniającego dokładne rozmieszczenie pomieszczeń w obiekcie, jak i wymóg legitymowania się na tak wczesnym etapie procesu inwestycyjnego prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stanowią zbędną barierę administracyjnąKonieczność zachowania sprawiedliwej równowagi pomiędzy konkurującymi interesami – powszechnym i indywidualnym, tak aby ciężar indywidualny ponoszony przez jednostkę nie był nadmierny, co może prowadzić do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, wskazał ETPCz w wyroku z 6 listopada 2007 r., sygn. akt 22531/05, w sprawie Bugajny i inni v. Polska.. Istota uciążliwości dotychczasowego rozwiązania polega bowiem na tym, że inwestor obciążany jest irracjonalnym, z gospodarczego punktu widzenia, obowiązkiem nabycia prawa do nieruchomości oraz przygotowania kompleksowego projektu budowlanego, pomimo że nie ma jeszcze gwarancji, iż planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne zostanie w ogóle zrealizowane. Dotyczy to sytuacji, gdy inwestorowi nie uda się uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę lub też pozyskać środków na sfinansowanie inwestycji (pochodzących na ogół z kredytu bankowego). Obecnie inwestor musi zatem znacznie zaawansować swoje działania, łącznie z nabyciem praw do terenu, jeszcze przed upewnieniem się, że planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne w ogóle ma szanse na realizację. Inwestor jest więc narażony na ponoszenie kosztów i ryzyka, które w ostatecznym rozrachunku mogą i tak wykluczyć pomyślną finalizację inwestycji.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być wymagane na późniejszym etapie realizacji inwestycji, tj. po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Trafne wydaje się być przyjęcie rozwiązania, wedle którego warunek uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością powinien być postawiony dopiero na etapie rozpoczęcia robót budowlanych. W tym zakresie można posłużyć się konstrukcją z art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 647), odnoszącą się do decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a uzyskanie tej decyzji jest możliwe nawet w sytuacji, w której inwestor nie posiada jeszcze prawa do terenu, na którym zamierza zrealizować inwestycjęWyrok NSA z 30 sierpnia 2011 r., II OSK 725/11; podobnie: wyrok WSA w Warszawie z 12 marca 2012 r., IV SA/Wa 22/12; wyrok WSA w Gliwicach z 23 listopada 2011 r., II SA/GI 401/11; wyrok WSA w Krakowie z 17 listopada 2011 r., II SA/Kr 1433/10; wyrok WSA w Warszawie z 17 października 2011 r., IV SA/Wa 1013/11..

Decyzja o pozwoleniu na budowę byłaby zatem decyzją warunkową, w tym sensie, że jej wykonanie byłoby zależne od uzyskania przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości.

Podkreślić należy, że w przypadku dużych inwestycji podstawowym celem inwestora jest w większości przypadków udostępnienie budynków/lokali pod wynajem bądź sprzedaż, dlatego bardzo ważne jest, ażeby w projekcie budowlanym inwestor nie musiał wskazywać dokładnego rozkładu pomieszczeń już na etapie ubiegania się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Etap budowy jest bowiem właściwy do dostosowywania obiektu pod przyszłych najemców i właścicieli. Należy zatem postulować ograniczenie zakresu projektu budowlanego wymaganego od inwestora na wstępnym etapie inwestycji do niezbędnego minimum. Projekt powinien zostać ograniczony do projektu zagospodarowania działki oraz charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji.

Kluczowa rola inwestora

Należy podkreślić, że wśród uczestników procesu budowlanego główną rolę spełnia inwestor, który jest jego inicjatorem. Planowane zmiany powinny mieć ten aspekt na względzie. Aktywność inwestora jest niezbędna na każdym etapie procesu budowlanego. Do niego adresowane są przepisy prawa budowlanego, reglamentujące czynności przygotowania inwestycji budowlanej do realizacji i wykonywania robót budowlanychR. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2006, uwagi do art. 17.. Stąd też regulacje prawne powinny być wsparciem dla jego działalności.

Zmiany w przepisach prawa budowlanego powinny zmierzać do tego, aby uchronić inwestora przed ponoszeniem wydatków na przygotowanie bardzo rozległego i szczegółowego projektu budowlanego, w sytuacji gdy na danej nieruchomości zlokalizowanie konkretnej inwestycji nie jest w ogóle możliwe lub jest możliwe tylko na określonych warunkach, które powinien on uwzględnić w projekcie budowlanym. Taki kierunek zmian  będzie odpowiadał potrzebie uregulowania funkcjonalnego aspektu procesu budowlanego, który jako zjawisko gospodarcze jest bardzo dynamiczny. W znacznym stopniu odciąży również inwestora od obowiązku uzyskiwania tzw. pozwoleń zamiennych.

Pozwolenia zamienne

Przyjąć należy, że zupełnie niezasadna jest konieczność uzyskiwania pozwolenia zamiennego w przypadku zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana użytkowania obiektu de facto nie leży w gestii inwestora, ale przyszłych nabywców powierzchni użytkowych. Obecne rozwiązania zbytecznie przedłużają realizację inwestycji, generują kolejne koszty i bez uzasadnionej potrzeby uruchamiają działania organów architektoniczno-budowlanych. Instytucja zamiennych pozwoleń na budowę powinna zostać zredukowana do niezbędnego minimum, np. do sytuacji, gdy na terenie zabudowy mieszkaniowej inwestor postanawia jednak zbudować zakład produkcyjny. Należy podkreślić, że powstający obiekt budowlany powinien być przede wszystkim wpisany w program funkcjonalny. Należy zatem postulować takie rozwiązania prawne, które wprowadzą właściwe relacje zarówno między instrumentami planistycznymi i projektowymi, jak i samymi uczestnikami procesu planowania i realizacji inwestycji. Celem nowej regulacji powinno być bowiem to, aby właściwie zlokalizować władczą ingerencję organów administracji i nadać jej funkcję, która nie będzie zbędną przeszkodą w procesie inwestycyjnym, lecz proces ten będzie wspierać. Proces konstytuowania rozwiązań przestrzenno-funkcjonalnych i technicznych powinien być wyłączony z zakresu zadań administracji i przeniesiony do układu inwestor–projektant, przy zachowaniu w niezbędnym zakresie aparatu kontrolnego. Paradoks sytuacji wynika także z tego, że banki, w których inwestor stara się uzyskać finansowanie dla swojego zamierzenia budowlanego, często warunkują udzielenie kredytu od podpisania umów przedwstępnych na wynajem co najmniej 40% powierzchni planowanego obiektu. Tymczasem bez kredytu inwestor nie jest w stanie zapewnić sobie tytułu prawnego do terenu inwestycji, a zatem nie spełnia wymogów do wydania mu pozwolenia na budowę, co w konsekwencji uniemożliwia mu realizację inwestycji.

Ograniczenie ryzyk inwestora

Ryzyko inwestycyjne inwestora powinno być ograniczone poprzez umożliwienie zatwierdzenia sposobu realizacji inwestycji bez ponoszenia kosztów związanych z wchodzeniem w fazę techniczno-realizacyjną, wraz z nabyciem praw do terenu. Wykazanie prawa do terenu na cele budowlane powinno być wymagane dopiero na etapie wejścia na plac budowy i rozpoczęcia robót. Oświadczenie o prawie do dysponowania terenem oraz projekt wykonawczy powinno się załączać na etapie składania wniosku o wydanie dziennika budowy, który jest nieodzowny przy wejściu na teren budowy. Proponowane rozwiązania, w przeciwieństwie do obecnego stanu prawnego, nie narażałyby inwestora na konieczność przygotowania kompletnej dokumentacji projektowej pod zamierzenie inwestycyjne w sytuacji, gdy organ administracji publicznej nie wyraziłby na jego  realizację stosownej zgody. Zaletą takiego rozwiązania jest również to, że nie naraża inwestora na konieczność uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości, zanim upewni się on, że jego zamierzenie inwestycyjne może zostać na niej zrealizowane.

Uwagi wymaga również realizacja inwestycji na obszarach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP). Jak już wspomniano, do uzyskania pozwolenia na budowę inwestor musi dysponować terenem i wykonać kompletny projekt budowlany. Wymaga to ogromnych nakładów, często niemożliwych do poniesienia bez zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego. Pomiędzy instytucją MPZP a pozwoleniem na budowę nie ma żadnego instrumentu pozwalającego skonfrontować inwestorowi konkretny projekt z postanowieniami planu. W tym miejscu pojawia się ryzyko, że zamierzenie inwestora zostanie zakwestionowane na etapie pozwolenia na budowę, czyli de facto już na etapie jego realizacji. W rezultacie teren objęty MPZP jest dla inwestora obszarem zwiększonego ryzyka i braku gwarancji co do celowości nakładów poniesionych na realizację inwestycji. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego. W polskim porządku prawnym nie istnieje jednak organ uprawniony do dokonywania wiążącej interpretacji przepisów tego planu. Przepisy cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają, kto ma prawo do prawomocnej i obowiązującej interpretacji postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykładnię jego postanowień pozostawiono zatem organom administracji publicznej i sądom. W efekcie czasem dochodzi do sytuacji, w której od różnych organów można otrzymać rozbieżne opinie na temat zgodności zamierzenia inwestycyjnego z MPZP. Problem ten dotyczy m.in. architektów, którzy nie są w stanie udzielić inwestorom odpowiedzi na pytanie, czy na danym terenie można zaprojektować konkretną inwestycję. Niektóre postanowienia planów bywają sformułowane tak nieprecyzyjnie, że można je interpretować na wiele sposobów i nie jest wiadome, jaką wykładnię przyjmie organ wydający pozwolenie na budowę. Zdarzają się także sformułowania całkowicie niezrozumiałe.

W ramach procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szczególnie problematyczna okazuje się być procedura dotycząca wydawanych uzgodnień. Poprzez formułę uzgodnień różne organy, które bezpośrednio nie współtworzą polityki przestrzennej, mogą rozmaicie wpływać zarówno na zakres, jak i przeznaczenie konkretnych planów miejscowych. Jednocześnie zauważyć należy, że w praktyce mogą występować zróżnicowane oceny w zakresie możliwego wpływu, jaki może być wywierany przez organy w ramach procedury uzgodnienia. Rola uzgodnienia jest bardzo istotna, a organy uzgadniające w sposób wiążący mogą wpływać na podejmowane rozstrzygnięciaWyrok NSA z 8 listopada 2012 r., II OSK 2024/12, podobnie: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, C. H. Beck, Warszawa 2011, s. 229.. Brak uzgodnienia powoduje niemożliwość kontynuacji procedury sporządzania planu miejscowegoWyrok WSA z 12 marca 2012 r., II SA/Wr 910/11; podobnie: wyrok WSA w Krakowie z 13 maja 2011 r., II SA/Kr 340/11; podobnie: T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, 2004, uwagi do art. 28.. Wśród organów uzgadniających znajduje się m.in. wojewoda, zarząd województwa i powiatu, organy wojskowe, organy nadzoru górniczego, minister właściwy do spraw zdrowia oraz wojewódzki konserwator ochrony zabytków. Oczywiście poszczególne organy dokonują uzgodnienia wyłącznie  w przypadku, gdy przeznaczenie planu miejscowego wiąże się w jakiś sposób z ich – doprecyzowaną poprzez ustawę – właściwością. Organy uzgadniające opisują szczególne zasady zagospodarowania danego terenu wedle swojej właściwości, często robiąc to na wysokim stopniu ogólności, używając określeń niejasnych i mało precyzyjnych. Inwestor, opierając się na takim uzgodnieniu, występuje o pozwolenie na budowę. Do wniosku musi załączyć szczegółowy projekt budowlany.

Nierzadko także wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga uzgodnienia i jest uzgadniane z organem, który neguje projekt budowlany, twierdząc, że założenia jego uzgodnienia na etapie warunków zabudowy były inne i projekt nie jest z nimi spójny. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy planowana inwestycja znajduje się na terenie „zabytkowym”. Wówczas organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy zobowiązany jest przekazać projekt decyzji do uzgodnienia właściwemu miejscowo wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków. Opisane zasady mają zastosowanie również w przypadku wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Mając powyższe na uwadze, obok generalnego postulatu, aby prawo, w tym prawo miejscowe, było bardziej precyzyjne, należy postulować wprowadzenie także takich instrumentów prawnych, które pozwolą na uzyskanie przez inwestora swego rodzaju promesy co do zgodności zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami administracyjnymi.

Podsumowanie

Tytułem podsumowania należy wyraźnie wskazać, że postulowane zmiany prawne powinny zmierzać przede wszystkim do uelastycznienia procesu budowlanego. Przyjęte rozwiązania prawne muszą gwarantować zachowanie właściwej proporcji pomiędzy procesem budowlanym jako przejawem aktywności ludzkiej regulowanym przez prawo a procesem inwestycyjnym jako zjawiskiem gospodarczym. Należy ograniczyć do niezbędnego minimum władcze oddziaływania organów administracji publicznej na proces budowlany. Powinno to nastąpić poprzez przeniesienie odpowiedzialności za projekt budowlany oraz jego realizację na inwestora oraz innych wyspecjalizowanych uczestników procesu budowlanego (np. projektanta czy kierownika budowy). Zaufanie państwa do praworządnego postępowania obywateli jest bowiem jednym z fundamentów demokratycznego państwa prawa. Powyższe założenie w sposób szczególny odnosi się do osób wykonujących zawody zaufania publicznego, dla których w drodze ustawy zastrzeżono określony charakter czynności (np. architektów jako osób ustawowo uprawnionych do przygotowania projektu budowlanego). Równie istotna jest unifikacja dotychczasowych przepisów ustawy – Prawo budowlane z przepisami tzw. specustawTożsame stanowisko zaprezentowano w uzasadnieniu do tez projektu założeń Kodeksu budowlanego, autorstwa prof. Zygmunta Niewiadomskiego i jego zespołu (m.in. Komunikat nr 4 z posiedzenia Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego w dniu 21 listopada 2012 r., dostępny na http://www.transport.gov.pl).. Nie można w tym miejscu nie zauważyć, że to właśnie wysoki stopień skomplikowania procesu budowlanego, który wynika z przepisów ustawy – Prawo budowlane, przemawiał za odrębnym uregulowaniem statusu prawnego niektórych kategorii inwestycji. Wraz z uproszczeniem ogólnych przepisów regulujących proces budowlany potrzeba ich odrębnego uregulowania w znacznej części przestanie być aktualna. Także z tego względu wzmocnienie instrumentów konsensualnego rozwiązywania sporów powstających w związku z procesem budowlanym wydaje się być ze wszech miar pożądane. Dobrodziejstwo „sprawnej realizacji inwestycji”, do którego dąży ustawodawca za pomocą mechanizmów prawnych przyjmowanych w tzw. specustawach, nie może być przywilejem zarezerwowanym tylko dla inwestycji publicznych. Z „dobrego prawa” regulującego proces budowlany zgodnie z aktualnymi możliwościami społeczno-gospodarczymi ma prawo korzystać każdy inwestor. Należy pamiętać, że usunięcie niepotrzebnych barier administracyjnych nie tylko podniesie efektywność indywidualnych inwestycji, ale w skali globalnej przyczyni się również do prężnego rozwoju gospodarki krajowej oraz poprawi sytuację na rynku pracy.