W komentowanym orzeczeniu i w glosie bronione jest zapatrywanie, że domniemanie wiarygodności wpisu hipoteki może być wzruszone w każdym postępowaniu cywilnym, w którym fakt nieistnienia hipoteki ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym w postępowaniu o zapłatę wszczętym przeciwko dłużnikowi hipotecznemu. Niczego w tym zakresie nie zmienia ani konstytutywny charakter wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ani okoliczność, że wpis w księdze wieczystej jest zarazem czynnością techniczną i orzeczeniem, ani wreszcie prawomocny charakter wpisu. Decyduje o tym jednolity charakter domniemania wiarygodności wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) Ustawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), dalej u.k.w.h. oraz okoliczność, że nie ma przepisów, które nadawałyby wskazanemu domniemaniu charakter domniemania niewzruszalnego, czy też domniemania kwalifikowanego, którego wzruszenie wymaga przeprowadzenia ściśle określonego, odrębnego postępowania sądowego. Na końcu komentarz porusza także zagadnienie skutków wyodrębniania nieruchomości lokalowych z nieruchomości gruntowych, obciążonych hipotekami – na tle stanu prawnego, obowiązującego w okresie 23.09.2001 r.–19.02.2011 r. Z uwagi na obowiązujące w tym okresie przepisy oraz utrwalenie się w orzecznictwie określonego stanowiska (przyjętego wbrew poglądom wyrażanym przez uznane autorytety) w rezultacie wyodrębniania kolejnych nieruchomości lokalowych dochodziło do stopniowego zmniejszenia się zabezpieczenia hipotecznego. Takie konsekwencje stanowiska utrwalonego w orzecznictwie budzą poważne wątpliwości.

Komentowane orzeczenie stanowi kolejną już w ostatnim czasie wypowiedź Sądu Najwyższego w przedmiocie dopuszczalnego sposobu wzruszania domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych – w szczególności domniemania wiarygodności wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.). Wypowiedź ta wpisuje się w trafną linię orzeczniczą, która dopuszcza, by dowód, że ujawniona w księdze wieczystej hipoteka w rzeczywistości nie istnieje, był przeprowadzony w dowolnym postępowaniu, w którym kwestia istnienia hipoteki stanowi przesłankę rozstrzygnięcia, a nie wyłącznie w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.) Podobnie wypowiadał się Sąd Najwyższy w wyrokach z 6.06.2007 r. (III CSK 407/06); z 25.11.2015 r. (IV CSK 79/15); z 10.01.2020 r. (I CSK 451/18), OSNC 2020/9, poz. 76; zob. też. wyrok SN z 26.06.2020 r. (I CSK 428/19); wyrok SN z 26.06.2020 r. (I CSK 429/19); wyrok SN z 10.07.2020 r. (II CSK 568/18); por. jednak krytyczną glosę T. Nowakowskiego, „Orzecznictwo Sądów Polskich” 2021/5, poz. 35, s. 32. .

Odmienny pogląd wyrażono ostatnio jedynie w wyroku z 4.10.2019 r. (I CSK 419/18), gdzie przyjęto, że w postępowaniu o zapłatę wszczętym przeciwko dłużnikowi rzeczowemu nie może być kwestionowany wpis hipoteki w księdze wieczystej. Osobie kwestionującej istnienie hipoteki miałoby pozostawać do dyspozycji powództwo z art. 10 u.k.w.h. lub ewentualnie o ustalenie nieważności czynności prawnej, będącej podstawą ustanowienia hipoteki na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1575), dalej k.p.c. , a następnie dokonanie odpowiedniego wpisu (wykreślenia) z powołaniem się na orzeczenie sądu (art. 31 ust. 2 u.k.w.h.) Na temat potencjalnego interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie, w sytuacji gdy zainteresowany może wytoczyć powództwo oparte na art. 10 u.k.w.h., zob. wyroki SN z 9.09.2004 r. (II CK 497/03) oraz z 4.01.2008 r. (III CSK 204/07). . To ostatnie orzeczenie spotkało się jednak z trafną krytyką w piśmiennictwie Zob. K. Wróblewski, Dopuszczalność obalenia konstytutywnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej w postępowaniu o zapłatę wszczętym przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Glosa do wyroku SN z 4.10.2019 r. (I CSK 419/18), „Glosa” 2020/3, s. 65. , a komentowany tu wyrok, podobnie zresztą jak wyroki w sprawach I CSK 451/18, I CSK 428/18 oraz I CSK 429/18, były okazją, by Sąd Najwyższy wycofał się z nietrafnego poglądu. Warto odnotować, że wszystkie wskazane tu pięć wyroków zapadło na tle niemal identycznego stanu faktycznego. Wszystkie te wyroki odnoszą się bowiem do losów hipotek, które pierwotnie obciążały nieruchomość gruntową, należącą do inwestora (M. sp.j.), a wobec wyodrębnienia nieruchomości lokalowych (z „przeniesieniem” przez sąd wieczystoksięgowy hipotek, jako łącznych, do zakładanych dla nieruchomości lokalowych ksiąg wieczystych) oraz wobec niewypłacalności inwestora, z wpisanym do ksiąg wieczystych obciążeniem hipotecznym musieli się mierzyć właściciele nieruchomości lokalowych.

Problem losów hipotek obciążających nieruchomości, które zostają następnie podzielone, w szczególności w związku z wyodrębnieniem w nich nieruchomości lokalowych, jest, jak się wydaje, de lege lata prawidłowo uregulowany Częściowo odmiennie K. Zaradkiewicz, Nowa regulacja prawa hipotecznego, „Przegląd Prawa Handlowego” 2011/1, s. 33, którego zdaniem regulacja ta „nie uwzględnia w dostatecznym stopniu interesów nabywców lokali”. (zob. art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu nadanym przepisami ustawy z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw; przepis obowiązuje od 20.02.2011 r. Ustawa z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 r. nr 131 poz. 1075), przepis obowiązuje od 20.02.2011 r. ). Nie zawsze był jednak uregulowany prawidłowo, tj. w sposób zapewniający właściwą równowagę między chronionymi prawem interesami wierzyciela hipotecznego oraz potencjalnych nabywców nieruchomości lokalowych, przy czym szczególnie kontrowersyjne mogą być właśnie oceny stanów faktycznych „zamkniętych” pod rządami już nieobowiązującego prawa. Kwestie te były przedmiotem żywszego zainteresowania judykatury i doktryny jakiś czas temu Zob. postanowienie SN z 13.01.2005 r. (IV CK 425/04); postanowienie SN z 13.04.2005 r. (IV CK 469/04); uchwała składu 7 sędziów SN z 16.10.2008 r. (III CZP 71/08) oraz J. Pisuliński (w:) System prawa prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2007, s. 868–869; M. Plaskacz, Prawne konsekwencje nowej regulacji hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, „Prawo Bankowe” 2006/6, passim; S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2003, s. 79–80; B. Swaczyna, Hipoteka umowna, Kraków 2007, s. 346; J. Wszołek, Żądanie podziału hipoteki łącznej, „Przegląd Sądowy” 2012/7–8, passim. . Warto jednak do kwestii tych na krótko powrócić.

Stan faktyczny

Przed przybliżeniem argumentacji powołanej w uzasadnieniu komentowanego wyroku oraz przed sformułowaniem ocen i uwag na marginesie tego wyroku należy przybliżyć podstawowe elementy stanu faktycznego sprawy Stan faktyczny zrekonstruowano na podstawie uzasadnienia komentowanego wyroku, ale i wyroków w sprawach I CSK 451/18, I CSK 428/18 oraz I CSK 429/18. . Proces toczył się z powództwa Banku X przeciwko A.D i M.G., ale pierwotnym źródłem hipotek były czynności prawne z 17.01.2007 r., dokonane między Bankiem X a M. sp.j. To tej ostatniej spółce Bank udzielił kredytu inwestorskiego w kwocie 18.664.000 zł z przeznaczeniem na częściowe finansowanie inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynków na nieruchomości obciążanej hipotekami (zwykłą, w kwocie 18.664.000 zł, zabezpieczającą spłatę kapitału kredytu oraz kaucyjną, do kwoty 4.106.080 zł – na zabezpieczenie odsetek). W budynkach tych miały być następnie wyodrębniane nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i użytkowe, w tym garaże). W § 15 umowy kredytowej postanowiono, że w razie wyodrębnienia własności lokali w budynku znajdującym się na nieruchomości obciążonej hipoteką strony podejmą na koszt kredytobiorcy wszelkie czynności niezbędne do podzielenia hipoteki między dotychczasową nieruchomość i wyodrębnione z niej nieruchomości lokalowe. Bank wyraził ponadto zgodę na wyłączenie poszczególnych nieruchomości lokalowych z podziału hipoteki, jeżeli kredyt zostanie spłacony w odpowiedniej części, pozostałe zabezpieczenia okażą się wystarczające i będzie istniało znaczne prawdopodobieństwo, że spłata pozostałej części wierzytelności zostanie dokonana zgodnie z umową. Dodatkowo Bank oświadczył, że wystawi na rzecz każdego z kupujących „promesę bezobciążeniowego” wydzielenia lokalu. Tak się jednak złożyło, że przy wyodrębnianiu nieruchomości należącej do pozwanych (A.D i M.G.), co miało miejsce w dniu 23.07.2010 r. (data sporządzania umowy sprzedaży, którą ustanawiano odrębną własność lokalu), ani nie dokonano podziału hipoteki, ani tym bardziej nie dokonano bezobciążeniowego wydzielenia lokalu. Zamiast tego w umowie, w relacji do nabywców lokalu, sprzedawca (spółka M. sp.j.) zobowiązał się, że do 15.06.2011 r. przedłoży oświadczenie Banku o wykreśleniu z księgi wieczystej ujawnionych w niej hipotek zwykłej i kaucyjnej, a w wypadku niedotrzymania tego terminu, że zapłaci karę umowną w wysokości 10.000 zł. W przypadku wyegzekwowania przez wierzyciela od kupujących jako dłużników rzeczowych całości lub części przysługującej mu należności spółka M. sp.j. zobowiązała się zwrócić kupującym kwotę stanowiącą cenę i poddała się w tym zakresie egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.

Przy zakładaniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej sąd wieczystoksięgowy na podstawie § 11 ust. 2 rozporządzenia z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów Rozporządzenie z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 r. nr 102 poz. 1122). dokonał z urzędu przeniesienia hipotek obciążających nieruchomość macierzystą do księgi wieczystej utworzonej dla wyodrębnionego lokalu. Materialnoprawną podstawą wpisu tych hipotek miał być przepis art. 76 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie z którym „W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna)”. Jak możemy się dowiedzieć z uzasadnienia wyroku w sprawie I CSK 451/18, wskazane hipoteki (zwykła i kaucyjna) obciążały łącznie co najmniej 46 wyodrębnionych nieruchomości lokalowych. Warto tu odnotować, że w chwili zawierania umowy ustanawiania nieruchomości lokalowej należącej do A.D i M.G. kredyt, zabezpieczony wskazanymi hipotekami, był od dawna wypowiedziany przez Bank w części dotyczącej warunków spłaty kredytu, a to w następstwie niewywiązywania się kredytobiorcy z postanowień umowy (umowę kredytu wypowiedziano już w dniu 2.07.2009 r. Zob. uzasadnienie wyroku w sprawie I CSK 451/18. ), a skierowane do spółki M. sp.j. wezwanie Banku do dobrowolnej zapłaty wynikających z umowy kredytowej należności od dłuższego czasu pozostawało bez odpowiedzi. Trudno się zatem dziwić, że spółka M. sp.j. nie wywiązała się z zobowiązania do przedłożenia oświadczenia Banku o wykreśleniu hipoteki. W każdym razie Bank, po wezwaniu A.D i M.G., jako dłużników rzeczowych, do zapłaty kwoty 359.960 zł, wobec braku dobrowolnej zapłaty, skierował przeciwko nim pozew o zapłatę tej kwoty (z ograniczeniem odpowiedzialności do przedmiotu hipoteki). Warto odnotować, że kwota objęta pozwem nie opiewała bynajmniej na całą kwotę zadłużenia M. sp.j. wobec Banku X, a jedynie na ułamek tego zadłużenia Jak można przeczytać w uzasadnieniu wyroku w sprawie I CSK 451/18, według postanowienia zatwierdzającego listę wierzytelności wobec M. sp.j. ze stycznia 2012 r. zadłużenie to wynosiło 17.220.755,30 zł, a w uzasadnieniu komentowanego wyroku jest mowa o kwocie 6.227.761,93 zł tytułem należności głównej, o kwocie 13.400.813,42 zł tytułem odsetek naliczonych na 8.04.2015 r. oraz o kwocie 17.023 zł tytułem kosztów. . Zestawiając kwoty dochodzone przez Bank W sprawie I CSK 451/18 dochodzono od pozwanych kwoty 518.360 zł, a w sprawie I CSK429/18 kwoty 583.080 zł. z powierzchniami lokali, podanymi w uzasadnieniach niektórych wyroków Sądu Najwyższego, przysługujących poszczególnym pozwanym, w szczególności powierzchniami lokali pozwanych w sprawie I CSK 680/18 (pow. 89,99 m²) oraz w sprawie I CSK429/18 (pow. 145,77 m²), widać, że Bank X dochodził od właścicieli poszczególnych lokali należności, pozostających w określonej proporcji do powierzchni ich lokali (po 4.000 zł za m²).

Sąd Okręgowy w W. oddalił jednak powództwo, a Sąd Apelacyjny w W. oddalił apelację Banku X od tego wyroku. Sądy obu instancji uznały, że udzielony spółce M. sp.j. kredyt powinien był zostać uznany za „kredyt na budowę domów mieszkalnych” w rozumieniu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. W brzmieniu obowiązującym do 19.02.2011 r. , a zatem że przepis „art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie mógł stanowić podstawy powstania hipoteki łącznej obciążającej dotychczasową nieruchomość i lokal pozwanych”. Analiza treści umowy kredytowej, a w szczególności jej § 15, doprowadziła z kolei sądy powszechne do wniosku, że „umowa nie zawierała postanowień, które mogłyby zostać uznane za określające sposób podziału hipoteki w rozumieniu art. 76 ust. 4 u.k.w.h.”. W tej sytuacji, jak oceniono, „wpisowi prawa własności lokalu nie mógł towarzyszyć ani wpis hipoteki łącznej (na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h.), ani wpis hipoteki przewidzianej w ostatnio wymienionym przepisie (art. 76 ust. 4 u.k.w.h.)”. W konsekwencji przyjęto, że hipoteka wpisana na nieruchomości pozwanych nie istnieje (została wpisana nieprawidłowo), i przyjmując to jako przesłankę rozstrzygnięcia w procesie o zapłatę, oddalono powództwo wytoczone przeciwko (jak przyjęły sądy: rzekomym) dłużnikom hipotecznym.

Bank X w swojej skardze kasacyjnej skupił się na konstytutywnym charakterze wpisu hipoteki, co miało oznaczać rzekomo, że „do ustalenia jej nieistnienia niezbędne jest wykreślenie tego wpisu”, na prawomocnym i rzekomo wiążącym inne sądy charakterze tego wpisu oraz na tym, że rzekomo „domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w przypadku wpisu konstytutywnego, jakim jest hipoteka, jest wzruszalne jedynie w drodze powództwa z art. 10 ust. 1 u.k.w.h” Na uwagę zasługuje występujący w tej ostatniej wypowiedzi, pochodzącej ze skargi kasacyjnej Banku, błąd przesunięcia kategorialnego. Hipoteka nie jest wpisem konstytutywnym. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego wpis zasadniczo (co do jednego z wyjątków, w szczególności odnoszącego się do art. 76 ust. 1 u.k.w.h., zob. niżej) ma charakter konstytutywny. Ale już wykreślenie hipoteki zasadniczo ma charakter deklaratoryjny (zob. zamiast wielu K. Wróblewski, Dopuszczalność..., s. 70). Wyjątkiem jest tu wykreślenie hipoteki w następstwie jej zrzeczenia się; por. art. 246 § 2 k.s.h. .

STANOWISKO SĄDU NAJWYŻSZEGO I JEGO OCENA

Wybór wyroku z 10.09.2020 r. (I CSK 680/18) jako przedmiotu komentarza został podyktowany nie tylko tym, że wyrok ten stanowi najnowszą, według wiedzy komentatora, wypowiedź Sądu Najwyższego w kwestii charakteru domniemania wiarygodności wpisu hipoteki. Na szczególną uwagę zasługuje przede wszystkim to, że w uzasadnieniu komentowanego wyroku chyba po raz pierwszy w orzecznictwie Sądu Najwyższego tak wyraźnie i kategorycznie wyartykułowano trafną i niebudzącą zasadniczo wątpliwości w doktrynie tezę Zob. np. E. Gniewek (w:) System prawa prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2021, s. 748; E. Gniewek, Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018, s. 91–92; K. Gołębiewski, O domniemaniach związanych z wpisami w księgach wieczystych, ich obalaniu oraz konstytutywnym charakterze wpisu (cz. I), „Przegląd Sądowy” 2014/10, s. 80; K. Gołębiewski, O domniemaniach związanych z wpisami w księgach wieczystych, ich obalaniu oraz konstytutywnym charakterze wpisu (cz. II), „Przegląd Sądowy” 2014/11, s. 71–72; B. Jelonek-Jarco (w:) Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2014, s. 101. , że konstytutywny charakter wpisu w księdze wieczystej niczego nie zmienia, gdy chodzi o możliwy sposób wzruszenia (obalenia) domniemania wynikającego z art. 3 u.k.w.h. Tym samym skład orzekający – na marginesie swojego orzeczenia – de facto odciął się od przywołanej w uzasadnieniu linii orzeczniczej, która z uwagi na konstytutywny charakter wpisu użytkowania wieczystego jedynej drogi wzruszenia domniemania zgodności tego wpisu z prawem upatruje w postępowaniu wszczętym na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Por. uchwała SN z 13.01.2011 r. (III CZP 123/10), OSNC 2011/9, poz. 96; oraz wyrok SN z 16.02.2011 r. (I CSK 305/10), OSNC-ZD A 2012, poz. 7; wyrok SN z 4.03.2011 r. (I CSK 340/10); wyrok SN z 26.06.2014 r. (III CSK 192/13); wyrok SN z 22.02.2018 r. (I CSK 391/17); wyrok SN z 12.04.2019 r. (I CSK 172/18). Krytycznie na temat tego orzecznictwa K. Gołębiewski, O domniemaniach... Na uwagę i pełną aprobatę zasługuje także proste i kategoryczne uzasadnienie takiego stanowiska, zgodnie z ewangelicznym przekazem „Niech wasza mowa będzie: Tak, tak; nie, nie” (Mt 5,33–37). Zbyt często dotąd Sąd Najwyższy wikłał się w swoich rozważaniach odnośnie do sposobu wzruszenia domniemania z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., dzielił włos na czworo, dokonując rozróżnień między wpisami deklaratoryjnymi i konstytutywnymi, wpisem użytkowania wieczystego, odrębnej własności lokalu, hipoteki itp. Dla odmiany w komentowanym wyroku Sąd Najwyższy dopuszczalność wzruszenia domniemania w dowolnym postępowaniu uzasadnił, odwołując się do paremii lege non distinguente nec nostrum est distinguere (tam, gdzie ustawa nie rozróżnia, nie naszą jest rzeczą wprowadzać rozróżnienia) Zob. też K. Wróblewski, Dopuszczalność..., s. 74. , odnosząc te słowa do przepisu art. 3 ust. 1 u.k.w.h., który przecież sformułowany jest jednolicie – bez względu na to, jaki charakter ma wpis i jakiego prawa dotyczy.

Dodatkowo w uzasadnieniu komentowanego wyroku trafnie odwołano się do istoty domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h., jako domniemania wzruszalnego. Teza zakładająca, że do wzruszenia domniemania wynikającego z tego przepisu (w każdym razie w odniesieniu do niektórych wpisów) konieczne jest „obalenie wpisu”, na podobieństwo niektórych domniemań związanych z orzeczeniami sądowymi, nie znajduje absolutnie żadnej podstawy prawnej. Rzecz w tym, że domniemaniu ustanowionemu w art. 31 § 1 k.c. Ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740), dalej k.c. , związanemu z orzeczeniem o uznaniu za zmarłego lub o stwierdzeniu zgonu, towarzyszy przepis art. 539 k.p.c. „Dowód, że osoba uznana za zmarłą albo której zgon został stwierdzony pozostaje przy życiu lub że śmierć jej nastąpiła w innej chwili niż chwila oznaczona w orzeczeniu, może być przeprowadzony tylko w postępowaniu unormowanym w niniejszym oddziale” (odnoszącym się do postępowania w przedmiocie uchylenia postanowień orzekających uznanie za zmarłego lub stwierdzenie zgonu). , a domniemaniu ustanowionemu w art. 1025 § 2 k.c., związanemu z postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, towarzyszy przepis art. 679 § 1 k.p.c. „Dowód, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku, nie jest spadkobiercą lub że jej udział w spadku jest inny niż stwierdzony, może być przeprowadzony tylko w postępowaniu o uchylenie lub zmianę stwierdzenia nabycia spadku”. Niezależnie zatem od rozstrzygnięcia z natury słownego sporu, czy mamy w ogóle we wskazanych przypadkach do czynienia z klasycznymi domniemaniami prawnymi, czy są to domniemania w istocie niewzruszalne Jak trafnie wskazywał J. Gwiazdomorski, dążenie do uchylenia lub zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie jest żadnym obaleniem „domniemania”, a mogłoby być uważane – przy dosłownym rozumieniu art. 1025 § 2 k.c. – co najwyżej za dążenie do zniweczenia podstawy „domniemania” (zob. J. Gwiazdomorski, Dwa „domniemania” (w:) Księga pamiątkowa dla uczczenia pracy naukowej Kazimierza Przybyłowskiego, red. W. Osuchowski, M. Sośniak, B. Walaszek, Kraków–Warszawa 1964, s. 97, 100; J. Gwiazdomorski, Prawo spadkowe w zarysie, Warszawa 1967, s. 191). Zob. kompleksowe omówienie poglądów wypowiadanych w tej materii Z. Radwański, M. Zieliński (w:) System prawa prywatnego, t. 1, Prawo cywilne – część ogólna, red. M. Safjan, Warszawa 2012, s. 435–436. (tak, jak się wydaje, kwalifikował podobne domniemania Sąd Najwyższy w uzasadnieniu komentowanego wyroku), czy też że chodzi o tzw. domniemania kwalifikowane, które mogą być obalone tylko w drodze odrębnego postępowania sądowego Zob. Z. Radwański, M. Zieliński (w:) System..., s. 439; zob. też K. Gołębiewski, O domniemaniach... (cz. I)..., s. 88–89. , aby podobny szczególny charakter domniemania wyróżniać, konieczny jest wyraźny przepis prawa. Tymczasem w odniesieniu do domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h. próżno szukać normy podobnej do tej, która jasno wynika z art. 539 k.p.c., z art. 679 § 1 k.p.c., czy to w odniesieniu do wpisów w ogólności, czy to w odniesieniu do wpisów konstytutywnych, jak to sobie wyobrażał Bank X, wnosząc skargę kasacyjną.

Warto zresztą odnotować, że w istocie nie musiał Sąd Najwyższy wypowiadać tak kategorycznych i uniwersalnych sądów. Wpis spornych hipotek na nieruchomości lokalowej pozwanych A.D. i M.G. nie miał bowiem wcale charakteru konstytutywnego. Wpis ten, jak zresztą każdy wpis hipoteki łącznej, dokonywany na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., miał charakter deklaratoryjny Zob. np. uchwała SN z 14.07.1994 r. (III CZP 85/94), OSNC 1995/1, poz. 3; postanowienie SN z 8.03.2007 r. (III CSK 356/06); postanowienie SN z 19.10.2016 r. (V CSK 128/16). (na tle art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteka łączna powstaje z mocy prawa, niezależnie od wpisu). Konstytutywny charakter miał wyłącznie wpis hipotek obciążających nieruchomość macierzystą, w związku z zaciąganym przez spółkę M. sp.j. kredytem, ale tego wpisu akurat nikt nie kwestionował. W związku z tym uwagi Sądu Najwyższego odnoszące się do konstytutywnego wpisu hipotek (art. 67 u.k.w.h.) oraz rozróżnienia między wpisem a podstawą takiego wpisu nie do końca miały jakiekolwiek znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. W każdym razie trafnie Sąd Najwyższy wskazał, że wpis hipoteki „nie kreuje prawa, nie jest samodzielną podstawą jego powstania i nie sanuje nieważnej czynności prawnej ustanowienia hipoteki. Istnienie właściwej i ważnej podstawy materialnoprawnej jest podstawowym elementem, z którym ustawa wiąże powstanie hipoteki” Odwołano się tu do uchwały SN z 11.04.2019 r. (III CZP 100/18), OSNC 2019/12, poz. 119. . „Konstytutywny charakter wpisu jest jedynie dodatkową przesłanką skuteczności czynności prawnej, jeżeli hipoteka powstaje na podstawie takiej czynności. Jeżeli zaś czynność w ogóle nie miała miejsca albo okazała się wadliwa, a wpis mimo to nastąpił, nieprecyzyjne jest nawet w ogóle określanie go mianem konstytutywnego, gdyż wpis niczego nie konstytuuje w tym sensie, że nie prowadzi do zmiany stanu prawnego” Z uzasadnienia komentowanego wyroku. Na marginesie: tym bardziej błędne jest zatem określanie wpisów konstytutywnych jako „prawotworzących” czy „prawotwórczych”. . W nawiązaniu do trafnej myśli, że także konstytutywny wpis „nie sanuje” ewentualnych wadliwości braków podstawy prawnej wpisu, które mogą powodować, że hipoteka mimo wpisu nie powstała, warto wskazać, że de lege lata mamy do czynienia z jednym, jedynym przykładem wpisu o charakterze sanującym (uzdrawiającym) do księgi wieczystej. Chodzi mianowicie o przypadek wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy prawnej; w takim przypadku hipoteka rzeczywiście wygasa, ale dopiero po upływie lat dziesięciu (art. 95 u.k.w.h.). Jak widać, sama „moc uzdrawiająca” takiego wpisu (wykreślenie jest także wpisem; por. art. 626⁸ § 7 k.p.c.) nie wystarcza. Potrzebny jest dodatkowo upływ czasu. Inne (niż wykreślenie hipoteki) wpisy do ksiąg wieczystych charakteru uzdrawiającego (sanującego) nie mają wcale.

Także okoliczność, że wpis w księdze wieczystej jest zarazem czynnością techniczną i orzeczeniem (art. 626⁸ § 6 k.p.c.), oraz to, że wpis hipotek Banku X był w chwili orzekania prawomocny (por. art. 365 k.p.c.) Zob. też K. Gołębiewski, O domniemaniach... (cz. II)..., s. 63–66. , nie może być żadnym argumentem na rzecz tezy o niedopuszczalności wzruszenia domniemania zgodności z prawem wpisu konstytutywnego bez „obalenia” samego wpisu. Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku w sprawie I CSK 451/18, „przepis art. 365 k.p.c. dotyczy każdego postanowienia o wpisie do księgi wieczystej, niezależnie od tego, czy wpis ten jest elementem koniecznym do powstania ujawnianego prawa podmiotowego (wpisy konstytutywne), czy nie (wpisy deklaratoryjne)”, a dopuszczalność kwestionowania wpisów deklaratoryjnych w dowolnym postępowaniu (ze skutkiem inter partes) nigdy nie ulegała wątpliwości. Należy dodać, że brak związania innych sądów orzeczeniem o wpisie do księgi wieczystej, choćby wpis był prawomocny, wynika po prostu stąd, że z wpisem do księgi wieczystej wiąże się (tylko i aż) wzruszalne domniemanie zgodności z prawem, w kształcie wynikającym z art. 3 u.k.w.h., przy jednoczesnym braku zastrzeżenia wyłącznego trybu wzruszania tego domniemania, jak to ma miejsce w przypadku wskazanych wyżej domniemań kwalifikowanych, odnoszących się do orzeczenia o uznaniu za zmarłego lub stwierdzenia zgonu, czy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

LOSY HIPOTEK OBCIĄŻAJĄCYCH NIERUCHOMOŚCI, Z KTÓRYCH WYODRĘBNIONO NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE PRZED 20.02.2011 R.

Komentowany wyrok Sądu Najwyższego jest zatem jak najbardziej trafny i w pełni zasługuje na aprobatę. W związku ze ściśle określonymi ramami postępowania, zainicjowanego skargą kasacyjną (por. art. 398¹³ k.p.c.), nie mógł być inny. W nieco bardziej zniuansowany sposób wypada ocenić konsekwencje tego i innych podobnych wyroków dla wierzycieli hipotecznych. W następstwie wydania komentowanego wyroku, ale i poprzednich wyroków, wydanych w sprawach I CSK 451/18, I CSK 428/18 oraz I CSK 429/18, wierzyciel nie uzyskał zaspokojenia swojej wierzytelności, zabezpieczonej hipoteką. Przegrał proces o zapłatę mimo posiadania (prawomocnego) wpisu hipoteki przeciwko pozwanym, a to w związku z dyskusyjną wykładnią przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym w okresie 23.09.2001 r.–19.02.2011 r. Nadanym przepisami ustawy z 11.05.2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U. z 2001 r. nr 63 poz. 635).

Dyskusyjność wykładni przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu, który miał zastosowanie w sprawie „Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”. , sprowadza się, po pierwsze, do dość szerokiego rozumienia pojęcia „kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych” Kwestię wykładni tego pojęcia przedstawiono szerzej w uzasadnieniu wyroku w sprawie I CSK 429/18. Przy dokonywaniu tej wykładni „pomocniczo” odwołano się do definicji zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30.12.1999 r. w sprawie klasyfikacji obiektów budowalnych (Dz.U. nr 112 poz. 1316), w której przyjęto, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. , po drugie, do traktowania wyodrębnienia nieruchomości lokalowych jako przypadku „przeniesienia własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym” w sytuacji, gdy oba zdarzenia wydają się być jednak czymś jakościowo innym Por. obecne brzmienie przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h., który traktuje o „ustanowieniu odrębnej własności lokalu” oraz o „wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym”. . Przede wszystkim jednak kontrowersyjne może być stanowisko, które zakłada, że w przypadku braku umowy, która w pełni odpowiadałaby wymaganiom art. 76 ust. 4 u.k.w.h., tj. określała precyzyjnie sposób podziału hipoteki, wyodrębniona nieruchomość lokalowa powstaje jako wolna od obciążenia hipotecznego. Prowadzi to bowiem – jak to obrazowo ujęto w uzasadnieniu jednego z orzeczeń Sądu Najwyższego Postanowienie SN z 13.01.2005 (IV CK 425/04). – do tego, że zabezpieczenie ulega stopniowemu „uszczupleniu wobec zmniejszenia się składu nieruchomości – ciała hipotecznego «(corpus tabulare)»” Tak też, jak się wydaje, postanowienie SN z 13.04.2005 r. (IV CK 469/04); M. Plaskacz, Prawne konsekwencje..., s. 90; E.A. Pietrewicz, Glosa do postanowienia Sądu Najwyższego z 13.01.2005 r. (IV CK 426/04), „Rejent” 2006/11, s. 171. . Warto przy tym odnotować, że takie uszczuplanie, a niekiedy nawet de facto: wygaśnięcie hipoteki (w rezultacie wyodrębnienia i nabycia przez osobę trzecią ostatniego lokalu), odbywałoby się całkiem wbrew jednemu z dwóch podstawowych uprawnień wierzyciela hipotecznego – filarów hipoteki, jako prawa zastawniczego, które wynikają z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. Chodzi o możliwość dochodzenia zabezpieczonej wierzytelności wobec każdoczesnego właściciela obciążonej nieruchomości, przy czym przepisy art. 76 u.k.w.h., zgodnie z którymi hipoteka trwa mimo podziału nieruchomości, w tym mimo nabycia przez osobę trzecią nieruchomości, powstałej w wyniku podziału macierzystej nieruchomości, wydają się być naturalną konsekwencją (doprecyzowaniem) przepisu art. 65 ust. 1 u.k.w.h.

Należy w związku z tym zaznaczyć, że na tle poprzedniego brzmienia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. prezentowane były, i to przez uznane autorytety, poglądy, które opowiadały się za tym, że hipoteka jednak utrzymuje się w takim przypadku na nieruchomościach lokalowych, jako łączna, przy czym właścicielom tych nieruchomości przysługuje roszczenie o dokonanie przez wierzyciela hipotecznego podziału hipoteki Tak J. Pisuliński (w:) System..., s. 869–870; S. Rudnicki, Hipoteka..., s. 79; B. Swaczyna, Hipoteka..., s. 352. . Niewątpliwą słabością tego stanowiska, które w istocie odpowiada aktualnemu stanowi prawnemu Art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym (od 20.02.2011 r.) stanowi, że „W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy”. , był brak podstawy prawnej dla konstruowania stosownego roszczenia po stronie właścicieli nieruchomości lokalowych Tak w szczególności J. Wszołek, Żądanie..., s. 59. . Warto jednak odnotować, że w stanie faktycznym sprawy taką podstawę prawną mógł stanowić § 15 umowy kredytowej zawartej między Bankiem X i spółką M. sp.j. Klauzula ta zakładała, przypomnijmy, że „w razie wyodrębnienia własności lokali w budynku znajdującym się na nieruchomości obciążonej hipoteką strony podejmą na koszt kredytobiorcy wszelkie czynności niezbędne do podzielenia hipoteki między dotychczasową nieruchomość i wyodrębnione z niej nieruchomości lokalowe”. W istocie można przyjąć, że wskazana klauzula była umową o świadczenie na rzecz osoby trzeciej, w rozumieniu art. 393 k.c., gdzie świadczeniem było złożenie przez Bank X oświadczenia o podziale hipoteki, a osobą trzecią, czy raczej osobami trzecimi – nabywcy nieruchomości lokalowych.

De lege lata istnienie stosownego roszczenia można by konstruować także w związku z przepisami międzyczasowymi ustawy z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Przepis art. 10 ust. 1 tej ustawy nakazuje stosować nowe przepisy, w tym art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w nowym brzmieniu, do hipotek kaucyjnych powstałych wcześniej, a przepis art. 10 ust. 2 tej ustawy expressis verbis nakazuje stosować do hipotek zwykłych powstałych wcześniej, wbrew generalnej zasadzie stosowania do hipotek zwykłych przepisów dotychczasowych, przepis art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w nowym brzmieniu. Nie ulega jednak wątpliwości, że w stanie faktycznym sprawy, który „zamknął się” pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów, zastosowanie art. 76 ust. 4 w nowym brzmieniu wymagałoby „niestandardowego podejścia” do zagadnienia obowiązywania prawa w czasie Por. trafne dogmatycznie uwagi w tym zakresie T. Czecha, Nowa regulacja hipoteki. Zagadnienia intertemporalne, „Przegląd Sądowy” 2010/11–12, s. 36. . Takie niestandardowe podejście wydaje się jednak i tak lepszym rozwiązaniem niż rozszerzająca wykładnia wyjątkowego (w stosunku do art. 76 ust. 1 u.k.w.h. oraz w stosunku do art. 65 ust. 1 u.k.w.h.) przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. (w brzmieniu obowiązującym do 19.02.2011 r.), dokonywana wbrew regule exceptiones non sunt extendendae (wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco).

Na koniec można odnotować, że analiza brzmienia przywołanych w stanie faktycznym komentowanego wyroku czynności prawnych, dokonanych najpierw między Bankiem X i spółką M. sp.j. (z 17.01.2007 r.), a następnie między spółką M. sp.j. oraz A.D i M.G. (z 23.07.2010 r.), nasuwa spostrzeżenie, że strony tych czynności prawnych bynajmniej nie zakładały skutku, który wyinterpretowały sądy, a mianowicie że nowo powstające nieruchomości lokalowe będą bezwarunkowo wolne od jakichkolwiek obciążeń hipotecznych, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń woli przez Bank X. Dodatkowo, jak już wyżej zaznaczono, Bank X sam dokonał swoistego podziału hipoteki (w sensie ekonomicznym, nie prawnym), dochodząc od poszczególnych właścicieli lokali części swoich należności (w określonej proporcji do powierzchni ich lokali). Jest zrozumiałe, że zastosowana przez bank proporcja, jak pewnie każda inna proporcja, nie odpowiadała pozwanym współwłaścicielom lokalu, którzy zapłacili spółce M. sp.j. cenę za swój lokal Można odnotować, że zapłacona przez pozwanych A.D i M.G. cena (292.400 zł; taką cenę przywołano w stanie faktycznym wyroku Sądu Najwyższego) za lokal o powierzchni 89,99 m(2) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z balkonu i miejsca garażowego, nie wydawała się wygórowana i mogła uwzględniać ryzyko prawne związane z obciążeniem hipotecznym. . Ich zapewne w pełni satysfakcjonowało tylko całkowite uwolnienie się od zadłużenia hipotecznego, co zresztą finalnie stało się ich udziałem. Mimo zatem nabycia lokalu od podmiotu mało wiarygodnego, którego zobowiązaniom odnośnie do wykreślenia hipotek zaufali, zadowalając się niską karą umowną na wypadek niewywiązania się z tych zobowiązań, nabywcy lokali wyszli z prawnej opresji praktycznie bez szwanku.

Z kolei Bank X został z niczym, przy czym nie można powiedzieć, by zupełnie na to nie „zasłużył”. Najpierw bowiem przy konstruowaniu umów ze spółką M. sp.j. nie wziął pod uwagę funkcjonującego już wówczas w obrocie orzecznictwa Sądu Najwyższego odnoszącego się do hipotek zabezpieczających kredyty na budowę nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym Zob. zwłaszcza postanowienie SN z 13.04.2005 r. (IV CK 469/04), gdzie przyjęto, że „Sąd wieczystoksięgowy rozpoznający wniosek o wpis odrębnej własności lokalu nie może wpisać hipoteki na tym lokalu na rzecz banku, jeśli w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu nie zawarto postanowień przewidzianych w art. 76 ust. 4 zd. 2 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19 poz. 147 ze zm.)”. . Następnie, jak to zresztą często banki, pokładał zbyt dużą ufność w uzyskanych (prawomocnych) wpisach hipotek Do pewnego stopnia zawinił tu chaos argumentacyjny, odnoszący się do charakteru i dopuszczalnych sposobów wzruszenia domniemania, wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w przypadku wpisów o charakterze konstytutywnych, który zaobserwować można w judykaturze Sądu Najwyższego. , podczas gdy nie ulega wątpliwości, że wpisy hipotek nie mają charakteru sanującego (uzdrawiającego), a wykreślenia hipotek nie mają nawet charakteru konstytutywnego. „W związku z powyższym istnieją sytuacje, w których w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka, która rzeczywiście nie istnieje, gdyż nigdy nie powstała albo też już wygasła” Z uzasadnienia komentowanego wyroku. . Dodatkowo jednak, jak przyjmują sądy, pod rządami art. 76 ust. 4 w brzmieniu obowiązującym w okresie 23.09.2001 r.–19.02.2011 r., w związku z wyodrębnieniem kolejnych nieruchomości lokalowych, prawidłowo ustanowione zabezpieczenie hipoteczne mogło w skrajnych przypadkach praktycznie zniknąć, jako rezultat stopniowego „zmniejszania się ciała hipotecznego”... Każe to raz jeszcze postawić pytanie o trafność utrwalonego w orzecznictwie stanowiska w tej kwestii.