N iniejszy przegląd orzecznictwa rozpoczyna cykl publikacji, w których prezentowane będą najnowsze orzeczenia sądowe z zakresu prawa cywilnego ważne dla praktyki prawniczej. Prócz przedstawienia zasadniczych motywów rozstrzygnięcia dokonana zostanie jego krytyczna ocena zarówno w świetle poglądów reprezentowanych w nauce prawa, jak też w judykaturze. Przeglądy będą się ukazywały cyklicznie w poszczególnych kwartałach roku. Mamy nadzieję, że zaproponowana konwencja przeglądu spotka się z życzliwym przyjęciem Czytelników. Mając na uwadze ogólną dostępność orzeczeń Sądu Najwyższego, zarówno na stronach internetowych tego sądu, jak i w prawniczych bazach danych, chcemy położyć nacisk na merytoryczną ocenę przedstawianych orzeczeń i pokazać ich znaczenie dla praktyki prawniczej. Dlatego zamieszczone w przeglądzie orzeczenia będą opatrywane obszerniejszymi niż zazwyczaj w tego rodzaju publikacjach komentarzami odautorskimi.

Stan faktyczny

Komentowana uchwała zapadła na gruncie stanu faktycznego, w którym doszło do sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (w wysokości 2763/1000000). Do tego lokalu nabywca „dokupił” komórkę lokatorską (wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej – 136/1000000), która uprzednio wchodziła w skład innej nieruchomości lokalowej należącej do zbywcyKomórka lokatorska znajdowała się w tym samym budynku – na wyższej kondygnacji. Wchodziła ona w skład nieruchomości lokalowej składającej się z większej liczby podobnych komórek.. Na zawarcie powyższej umowy strony nie uzyskały zgody właścicieli pozostałych lokali. Na podstawie umowy strony wystąpiły do sądu wieczystoksięgowego o sprostowanie księgi wieczystej prowadzonej dla nabytego lokalu. Strony wnioskowały między innymi o dokonanie w tej księdze:

a) w dziale I-O – wpisu samodzielnego lokalu, w skład którego wchodzi również „dokupiona” komórka lokatorska;

b) w dziale I-Sp – wpisu ujawniającego, że z własnością lokalu związany jest powiększony udział w nieruchomości wspólnej (2899/1000000);

c) w dziale II – wpisu prawa własności nabywcy lokalu.

Orzekający w pierwszej instancji sąd rejonowy – rozpatrujący skargę na orzeczenie referendarza sądowego – oddalił złożony wniosek w części dotyczącej wpisów w dziale I-O księgi (w zakresie dotyczącym ujawnienia w niej „dokupionej” komórki lokatorskiej). Sąd zwrócił między innymi uwagę na brak dochowania przez strony procedury podziału lokalu przewidzianej w przepisach ustawy o własności lokali. Rozpatrujący wniesioną apelację sąd okręgowy powziął na tym tle wątpliwości, które przedstawił w skierowanych do SN dwóch pytaniach prawnych. Z punktu widzenia dalszych uwag kluczowe jest pierwsze pytanie, w którym zwrócono się o rozstrzygnięcie „czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości «związanych» z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną prawnie nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 u.w.l. i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?”W drugim pytaniu sąd okręgowy zwracał się o rozstrzygnięcie „czy dla skutecznego złożenia wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczającejest odpowiednio precyzyjne (zgodnie z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby, której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu”..

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Swoje uwagi SN rozpoczął od ustalenia statusu prawnorzeczowego komórki lokatorskiej wchodzącej w skład wyodrębnionego lokalu. Prawidłowo zaklasyfikowano ją jako pomieszczenie przynależne w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (w odróżnieniu od pomieszczenia pomocniczego – art. 2 ust. 2 zd. 1 u.w.l.). Sąd Najwyższy podkreślił, że obowiązujące prawo nie sprzeciwia się obrotowi pomieszczeniami przynależnymi, które stanowią część składową lokalu. Zbycie takiego pomieszczenia może zwiększać funkcjonalność lokalu, do którego pomieszczenie jest przyłączane, zarazem nie musi ono obniżać funkcjonalności lokalu, z którego jest odłączane. Każdorazowo taka czynność musi jednak spełniać określone kryteria – po jej dokonaniu lokale muszą nadal spełniać kryterium samodzielności, nie może ona naruszyć istoty odrębnej własności lokali, a przeniesienie własności fizycznej części lokalu musi się wiązać z przeniesieniem udziału w nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju zmiany dotyczące struktury nieruchomości lokalowych oraz zmienionej wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej powinny być odzwierciedlone w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali oraz dla nieruchomości wspólnej. Dla umowy o zbycie pomieszczenia przynależnego nie jest jednak wymagany konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Zdaniem SN wspomniany wymóg z art. 7 ust. 2 u.w.l. odnosi się do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to zaś nie ma miejsca przy zbyciu pomieszczenia przynależnego. Zbycie pomieszczenia przynależnego nie prowadzi do likwidacji lokalu, z którego jest ono odłączane, zarazem jest ono przyłączane do istniejącej nieruchomości lokalowej.

Sąd Najwyższy podzielił też stanowisko, że obrót komórką lokatorską między dwiema istniejącymi nieruchomościami lokalowymi stanowi podział lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 u.w.l. Dla takiej czynności jest zatem wymagana zgoda pozostałych właścicieli lokali. Jak podkreślono w uchwale, art. 22 ust. 4 u.w.l. nie może być interpretowany zawężająco – nie ogranicza on swojego zastosowania do „typowego” podziału skutkującego dopiero powstaniem dwóch samodzielnych lokaliZdaniem SN przepis art. 22 ust. 4 u.w.l. stosuje się na równi w odniesieniu do odłączenia izby, pomieszczenia pomocniczego oraz przynależnego – ustawa nie określa rodzaju ani wielkości takiego pomieszczenia.. Do zgody właścicieli lokali wymaganej na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. zastosowanie znajduje konstrukcja zgody osoby trzeciej (art. 1 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 63 § 1 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilnyDz.U. z 2019 r. poz. 1045., dalej k.c.). Oznacza to, że brak zgody na podział lokalu nie powoduje nieważności czynności prawnej, lecz bezskuteczność zawieszoną. Zgoda może zostać udzielona dopiero po dokonaniu czynności, z której wynika podział – wówczas ma ona moc wsteczną od daty podziału. Właściciele lokali zmierzający do przeniesienia własności komórki lokatorskiej mają prawo wyznaczyć termin do wyrażenia zgody na taką czynność – po jego bezskutecznym upływie mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu. Takie uprawnienie jest ograniczone terminem z art. 25 ust. 1a u.w.l.Jak wynika z tego przepisu, powództwo wniesione w celu zaskarżenia uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów Dopiero na wypadek braku udzielenia zgody na podział przez sąd sankcja bezskuteczności zawieszonej umowy przekształca się w nieważność bezwzględną.

Ocena rozstrzygnięcia

Zasadniczo należy podzielić rozstrzygnięcie SN w zakresie, w jakim potwierdza ono brak przeszkód dla obrotu cywilnoprawnego pomieszczeniami przynależnymi – w ten sposób, że następuje ich włączenie w skład innej niż dotychczasowa nieruchomości lokalowej. Na gruncie aktualnie obowiązującej ustawy o własności lokali nie były szerzej znane wypowiedzi judykatury potwierdzające ten kierunek interpretacji – SN miał natomiast okazję wypowiadać się kilkakrotnie za dopuszczalnością włączenia w skład nieruchomości lokalowej części zaadaptowanej nieruchomości wspólnejZob. w tym zakresie uchwała SN z 25.11.2011 r. (III CZP 65/11), OSNC 2012/6, poz. 6; postanowienie SN z 16.11.2018 r. (I CSK 646/17), Legalis nr 1846923.. Takie stanowisko było jednak od lat aprobowane w doktrynieG. Bieniek, Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali, cz. II, „Rejent” 2006/11, s. 22–23; E. Gniewek, O nabywaniu przez właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, „Rejent” 2008/5, s. 28–29., gdzie często przywoływano wcześniejsze postanowienie SN z 10.04.1989 r.Postanowienie SN z 10.04.1989 r. (III CRN 66/89), OSNCP 1991/1, poz. 14. W orzeczeniu tym opowiedziano się za dopuszczalnością umownego odłączenia i przyłączenia do innego lokalu pomieszczeń takich jak piwnica i garaż. Rozmaite okoliczności mogą przemawiać za tym, że po ustanowieniu odrębnej własności lokalu powstaje gospodarcza potrzeba zmiany struktury takiej nieruchomości. Jeśliby przyjąć, że właściciele lokali nie mogą rozporządzić wchodzącym w skład ich lokalu pomieszczeniem przynależnym przez przyłączenie go do innej nieruchomości lokalowej, tego rodzaju przesunięcia wymagałyby likwidowania odrębnej własności lokali i ponownego wyodrębniania ich z nieruchomości wspólnejChyba że pomieszczenie przynależne mogłoby zostać wyodrębnione (w następstwie podziału lokalu) jako samodzielny lokal użytkowy, który podlegałby zbyciu na rzecz właściciela innego lokalu, a później połączeniu z tym lokalem. W tej sytuacji nie byłoby wątpliwości co do zastosowania art. 22 ust. 4 u.w.l.. Ze względu na te komplikacje pozytywnie należy przyjąć stanowisko zawarte w uchwale, dopuszczające podejmowanie takich czynności – nie tylko zresztą w odniesieniu do pomieszczeń przynależnych, ale również pomieszczeń pomocniczych oraz wchodzących w skład nieruchomości lokalowej izb. W uchwale słusznie przy tym zastrzeżono, że czynności takie można dopuścić o tyle, o ile lokal pozbawiony izby lub pomieszczenia zachowa ustawowy wymóg samodzielności (art. 2 ust. 2 u.w.l.).

W komentowanym orzeczeniu SN nie zajmował się bliżej ustaleniem charakteru prawnego umowy prowadzącej do nabycia pomieszczenia przynależnego, stanowiącego część składową lokalu. Należy przyjąć, że takie pomieszczenie może stanowić przedmiot przysporzenia majątkowego w ramach typowo zawieranych w obrocie umów obligacyjnych – w szczególności sprzedaży, darowizny albo zamiany (np. obejmującej dwie komórki lokatorskie należące do odrębnych lokali). Nie stoi temu na przeszkodzie fakt, że pomieszczenie przynależne (w szczególności takie, które nie mogłoby zostać wydzielone jako odrębny lokal użytkowy – np. garaż) nie stanowi odrębnej rzeczy w rozumieniu art. 45 k.c.Podobne wyjaśnienie SN przedstawił w sprawie, w której doszło do przyłączenia do lokalu wydzielonej części nieruchomości wspólnej. Zob. omówione poniżej postanowienie SN z 16.11.2018 r. (I CSK 646/17), Legalis nr 1846923. Nie ma przeszkód, aby czynność prawna zobowiązująca odnosiła się do części składowej rzeczy, jedynie skutek rzeczowy takiej czynności (przeniesienie własności) musi odnosić się do rzeczy w rozumieniu art. 45 k.c. W rozpatrywanym przypadku te wymagania zostają dochowane. W rezultacie zawarcia umowy obligacyjnej pomieszczenie przynależne nie staje się odrębnym przedmiotem własności, skutek rzeczowy takiej czynności polega na przyłączeniu części składowej do powiększanego lokalu, z którym może ona stanowić jedną rzecz.

Chociaż zbycie pomieszczenia przynależnego nie jest ustanowieniem odrębnej własności lokali, to jednak zawiera ono wiele elementów takiej czynności – w szczególności wymaga określenia na nowo położenia, powierzchni i pomieszczeń przynależnych każdego z lokali (art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l.) oraz związanych z nimi udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Wbrew stanowisku przyjętemu w komentowanej uchwale, nabycie przez właściciela lokalu pomieszczenia przynależnego nie może nastąpić bez dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (prowadzonej dla lokalu, z którego pomieszczenie jest odłączane i dla lokalu, do którego jest przyłączane). Sąd Najwyższy zdaje się w tym przypadku odrzucać zastosowanie art. 7 ust. 2 u.w.l. ze względu na założenie, że taka umowa nie prowadzi do ustanowienia odrębnej własności lokaluZarówno tego, z którego komórka lokatorska jest odłączana oraz tego, do którego jest przyłączana. i nie pociąga za sobą konieczności założenia nowej księgi wieczystej. Bardziej przekonywający jest jednak pogląd, że przepis art. 7 ust. 2 u.w.l. powinien być w tym zakresie stosowany przez analogię. Przemawia za tym nie tylko wyraźne podobieństwo umowy prowadzącej do zbycia pomieszczenia przynależnego do umowy ustanawiającej odrębność własność lokalu, ale przede wszystkim ratio legis ustanowienia art. 7 ust. 2 u.w.l. Zasada jawności praw rzeczowych oraz postulat bezpieczeństwa obrotu sprzeciwiają się zbywaniu pomieszczenia przynależnego, które wywierałoby skutek rzeczowy niezależnie od ujawnienia go w stanie wieczystoksięgowym. Dopuszczenie takiej czynności powodowałoby te same komplikacje, którym ustawodawca chciał zapobiec przez wprowadzenie art. 7 ust. 2 u.w.l. Przykładowo, jeżeli zbycie pomieszczenia przynależnego nie zostałoby ujawnione w księgach wieczystych, a później nastąpiłby obrót cywilnoprawny lokalem, z którego takie pomieszczenie zostało odłączone – prowadziłoby to do zastosowania przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Należy się za to zgodzić z tezą komentowanej uchwały, zakładającą, że obrót pomieszczeniem przynależnym musi się łączyć z przeniesieniem na jego nabywcę części dotychczasowego udziału zbywcy w nieruchomości wspólnej. Wynika to z przyjętej w ustawie reguły obliczania wysokości udziału poprzez uwzględnienie (w liczniku ułamka) powierzchni nieruchomości lokalowej, w skład której wchodzą pomieszczenia przynależne stanowiące część składową lokalu (art. 3 ust. 3 w zw. z art. 3 ust. 4 u.w.l.). Zgodnie z tą regułą zbycie pomieszczenia przynależnego musi prowadzić do powiększenia dotychczasowego udziału przysługującego jego nabywcy i pomniejszenia udziału zbywcy (wysokość udziałów pozostałych właścicieli lokali z reguły pozostaje bez zmian). Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem skutek taki powstanie nawet w razie wadliwego określenia wysokości zmienionych udziałów w zawartej umowieZob. postanowienie SN z 14.03.2002 r. (IV CKN 896/00), OSNC 2003/6, poz. 81..

Powyższe ustalenia można jednak traktować tylko jako pewną zasadę odnoszącą się do sytuacji, w których udziały podlegają obliczeniu zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. Inne mogą być bowiem skutki umownego zbycia pomieszczenia przynależnego, jeżeli udziały w nieruchomości wspólnej określono bez uwzględnienia pomieszczeń przynależnych (na co wyjątkowo zezwala art. 3 ust. 7 u.w.l.), bądź jeśli właściciele lokali określili je w oparciu o kryterium pozaustawowe (np. wartości lokali – art. 3 ust. 6 u.w.l.). W pierwszej sytuacji umowne zbycie pomieszczenia przynależnego nie wywoła żadnych zmian w zakresie wysokości udziałów nabywcy i zbywcy. Natomiast w drugim przypadku następstwa umownego zbycia pomieszczenia przynależnego będą uzależnione od przyjętego w danej wspólnocie kryterium ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie można wykluczyć sytuacji, w których zbycie pomieszczenia przynależnego będzie wymagało dokonania przez wszystkich właścicieli lokali zmiany umowy określającej wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zaaprobować należy stanowisko SN, z którego wynika poddanie umowy prowadzącej do zbycia pomieszczenia przynależnego wymogom stawianym przez art. 22 ust. 4 u.w.l. Sąd Najwyższy odwołał się do tej regulacji przy założeniu, że obrót pomieszczeniem przynależnym stanowi szczególny przypadek podziału lokalu. Wydaje się natomiast, że czynność taka nie stanowi typowego podziałuRozumianego jako czynność prowadząca do powstania dwóch nieruchomości lokalowych (w miejsce dotychczasowej jednej)., lecz łączy w sobie elementy podziału i połączenia. Za tym ostatnim przemawiałby fakt, że na podstawie rozważanej umowy pomieszczenie przynależne odłączone od lokalu nie staje się (jak przy typowym podziale) odrębnym przedmiotem własności, ale wchodzi w skład innej nieruchomości lokalowej. Choć sam art. 22 ust. 4 u.w.l. przewiduje jednolity reżim zarówno dla podziału, jak i połączenia lokalu – nie jest to pozbawione znaczenia z punktu widzenia innych przepisów. Przykładowo, jest to istotne dla oceny dalszych losów ustanowionych obciążeń. Jeżeli każdy z lokali, „między którymi” dochodzi do zbycia pomieszczenia przynależnego, był obciążony hipoteką – wobec tej czynności należałoby stosować jednocześnie przepisy art. 76 ust. 1 oraz art. 22 ust. 2 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm. – dalej u.k.w.h.. Skuteczne zbycie pomieszczenia przynależnego wymagałoby ułożenia się przez uprawnionych z tytułu hipotek co do pierwszeństwa tych praw – w zakresie, w jakim będą one obciążały nieruchomość, do której pomieszczenie to przyłączono (hipoteka obciążająca lokal, z którego komórka została odłączona, stanie się w tej sytuacji hipoteką łączną).

Na uwagę zasługuje również interpretacja SN, zgodnie z którą na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. zastosowanie znajduje ogólna konstrukcja zgody trzeciej (art. 63 § 1 k.c.)W tym zakresie ustalenia zawarte w uchwale mają znaczenie bardziej ogólne – SN wydaje się je odnosić do wszystkich przypadków połączenia lub podziału lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 u.w.l.. Odwołanie się do art. 63 § 1 k.c. pozwoliło SN na przyjęcie, że umowa (zawarta bez zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej), na mocy której „dokupiona” została komórka lokatorska wchodząca w skład innego lokalu, może być potwierdzona ze skutkiem ex tunc. Takie stanowisko mogłoby jednak rodzić też praktyczne pytanie, czy do uchwały w sprawie wyrażenia zgody na podział lokalu znajduje zastosowanie wymóg formy pochodnej z art. 63 § 2 k.c. Przy założeniu, że umowa prowadząca do zbycia pomieszczenia przynależnego wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem jej nieważnościWymóg ten można wyprowadzić z odpowiedniego stosowania art. 158 k.c. bądź art. 7 ust. 2 u.w.l., powstawałaby co najmniej wątpliwość, czy takiej formy wymaga też wspomniana uchwałaKwestia ta nie jest jednoznaczna do oceny. Można byłoby bowiem twierdzić, że taki wymóg nie miałby zastosowania ze względu na autonomiczną regulację dotyczącą sposobu podejmowania uchwał w przepisach ustawy o własności lokali, które określają wprost sytuacje, gdy podjęcie uchwały wymaga zaprotokołowania jej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.)..

Uzasadnienie uchwały odnoszące się do zastosowania art. 63 § 1 k.c. na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. nie jest jednak przekonywające. Pominięto w nim bowiem wiele problemów związanych z zastosowaniem tej regulacji. Przede wszystkim nie wyjaśniono, jak na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. należałoby definiować „osobę trzecią”, od której zgody przepis uzależnia skuteczność podziału lub połączenia lokalu. Jeżeli „osobą trzecią” miałaby być w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez właścicieli lokaliW orzecznictwie SN wspólnota mieszkaniowa jest uznawana za ułomną osobę prawną. Zob. w szczególności: uchwała SN z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07), OSNC 2008/7–8, poz. 69.– stanowisko takie będzie rodziło powszechnie znane problemy związane z przyznaniem wspólnocie podmiotowości prawnejZob. w tymzakresieB.Jelonek-Jarco (w:)Prawo spółdzielcze imieszkaniowe. Komentarz,t. 4b,red.K. Osajda, Warszawa 2018, s. 92–97;J. Pisuliński(w:) System Prawa Prywatnego.t. 3, Prawo rzeczowe,red. E. Gniewek, Legalis, nb 169–181.. Jeżeli natomiast „osobami trzecimi” mieliby być w tym przypadku właściciele lokali (członkowie wspólnoty mieszkaniowej) – oznaczałoby to, że ten status należy również odnosić do stron podziału lub połączeniaUstawa nie przewiduje, że z procedury wyrażenia zgody na podział lub połączenie lokalu wyłączeni są właściciele będący stronami tej czynności. Wyrażenie zgody, o której mowa w art. 22 ust. 4 u.w.l., może nastąpić w drodze uchwały podjętej zwykłą większością głosów – może się nawet zdarzyć, że strony (bądź strona) czynności będą władne podjąć taką uchwałę samodzielnie.. Również w tym przypadku zachodziłaby trudność w przeprowadzeniu (kluczowego na gruncie art. 63 k.c.) rozróżnienia między stronami czynności prawnej i „osobami trzecimi”, od których zgody uzależniona jest jej skuteczność. Rodzi to zasadniczą wątpliwość, czy odwołanie się do konstrukcji zgody osoby trzeciej można w tym przypadku uznać za prawidłowe. Wydaje się, że bardziej uzasadnione byłoby jednak przyjęcie, iż na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. konstrukcja ta nie ma zastosowania, a dokonanie podziału lub połączenia lokalu bez zgody pozostałych właścicieli lokalu (bądź upoważnienia sądu) skutkuje bezwzględną nieważnością takiej czynności.

Na bliższą uwagę zasługują też ustalenia SN dotyczące ram czasowych uprawnienia do wystąpienia o rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 22 ust. 4 zd. 2 u.w.l. Na tle niejasnego sformułowania tego przepisu nie budziło dotąd wątpliwości, że z uprawnienia takiego można korzystać od chwili odmowy udzielenia zgody na połączenie lub podział. Brak było natomiast jednoznaczności, od jakiego momentu uprawnienie to przysługuje, jeżeli zainteresowany właściciel nie uzyskał tej zgody, ale nie spotkał się też z definitywną odmową jej udzieleniaNa przykład kiedy nie udało się zebrać głosów wymaganych dla zakończenia procedowania nad projektem uchwały w sprawie wyrażenia zgody na połączenie lub podział.. W tym zakresie korzystne byłoby utrwalenie się praktyki zakładającej, że droga sądowa przysługuje już od momentu bezskutecznego upływu (odpowiedniego) terminu wyznaczonego pozostałym właścicielom lokali (np. za pośrednictwem zarządu wspólnoty bądź zarządcy) W uzasadnieniu uchwały uprawnienie do wyznaczenia terminu wywiedziono ze wspomnianego art. 63 k.c. W rzeczywistości jednak przepis ten o nim wprost nie stanowi.. Natomiast sugerowane przez SN ograniczenie tego uprawnienia sześciotygodniowym terminem z art. 25 ust. 1a u.w.l. jest rozwiązaniem nietrafnym. Jak SN podkreślał to już w swoim wcześniejszym orzecznictwieZob. wyrok SN z 26.6.2008 r. (II CSK 598/07), Legalis nr 156391., przepisy art. 22 ust. 4 oraz art. 25 u.w.l. przewidują dwa niezależne środki ochrony sądowej nakierowane na inny cel. W pierwszym przypadku jest nim uzyskanie zezwolenia na dokonanie zamierzonej czynności, natomiast w drugim – wyeliminowanie podjętej uchwały (bez możliwości wymuszenia na właścicielach lokali określonego zachowania). Krótki termin zawity z art. 25 ust. 1a u.w.l. ma w założeniu sprzyjać pewności obrotu, na który wpływa podjęta przez wspólnotę mieszkaniową uchwała. Podobne racje nie są aktualne na gruncie art. 22 ust. 4 zd. 2 u.w.l. Stąd wątpliwe jest, czy oba te uregulowania można traktować jako wzajemnie się uzupełniające, a uprawnienie z art. 22 ust. 4 u.w.l. powinno być ograniczane krótkim terminem. Jeśliby nawet założyć, że znajduje tu zastosowanie termin z art. 25 ust. 1a u.w.l. – obostrzenie takie nie miałoby istotnego znaczenia. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie, aby zainteresowany właściciel lokalu, który ubiega się o wyrażenie zgody na podział, wystąpił o tę zgodę ponownie po upływie tego terminu. W tej sytuacji mógłby z łatwością „odzyskać” prawo zwrócenia się o rozstrzygnięcie sądu. Dlatego prawidłowe wydaje się stanowisko, które zakłada, że na gruncie art. 22 ust. 4 u.w.l. termin z art. 25 ust. 1a u.w.l. nie obowiązujeJ. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 85..

(MB)

Stan faktyczny

Komentowanie orzeczenie dotyczy sprawy, w której doszło do nadbudowy, przebudowy i adaptacji budynku, w którym wyodrębnione były lokale stanowiące odrębną własność. W ramach wspomnianych czynności dobudowana została kolejna kondygnacja budynku – w ten sposób, że oznaczone części nieruchomości wspólnej zostały fizycznie zespolone z jednym z istniejących lokali. Następnie współwłaściciele tego lokalu zawarli ze wspólnotą mieszkaniową umowę w formie aktu notarialnego, którą określono jako „umowa prowadząca do zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu”. Przewidywała ona sprzedaż na rzecz tych osób oznaczonej w umowie części nieruchomości wspólnej. Strony wyraziły w niej wolę przyłączenia tej części do istniejącego lokalu i dokonania zmiany przedmiotu odrębnej własności. W umowie ustalono też wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających po dokonanych zmianach (stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.) właścicielom pozostałych wyodrębnionych lokali. Umowa obejmowała też zbycie tych udziałów. Przy zawarciu umowy wspólnota mieszkaniowa była reprezentowana przez zarząd umocowany do dokonania wyżej wymienionych czynności (w tym także do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej). Po zawarciu umowy złożony został wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu zmiany oznaczenia lokalu, wpisu prawa własności, zmiany w działach I-Sp ksiąg wieczystych i wykreślenia z księgi wieczystej roszczenia wpisanego na rzecz wnioskodawców. Do wniosku tego załączono – oprócz umowy – również zaświadczenie o samodzielności lokalu wraz z inwentaryzacją obejmującą rzuty kondygnacji i wykaz zmian udziałów w nieruchomości wspólnej. Złożony wniosek został oddalony przez referendarza sądowego, a następnie przez sąd rejonowy – rozpatrujący skargę na wydane postanowienie referendarza. Sąd okręgowy oddalił również wniesioną przez wnioskodawców apelację.

Ustalenia sądów powszechnych orzekających w obu instancjach koncentrowały się wokół rozstrzygnięcia, jaki charakter ma czynność umożliwiająca właścicielowi lokalu uzyskanie tytułu prawnego do zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej i ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej o zmienionej konfiguracji. Jak przyjęły to sądy, dla osiągnięcia takiego rezultatu powinno dojść do przeniesienia na rzecz właściciela lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni z niej wyłączonej, która zostanie połączona z lokalem. Powinno też dojść do ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku przebudowy oraz do zmiany udziałów pozostałych właścicieli w nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji nabycie przez właściciela lokalu tytułu do zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej jest uzależnione od uprzedniego rozporządzenia na jego rzecz udziałem w tej nieruchomości. Te wymogi nie zostały spełnione na gruncie stanu faktycznego sprawy. Tym samym przedstawienie – jako podstawy wpisu w księdze wieczystej – umowy zmieniającej umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu nie mogło zostać uznane za wystarczające.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Inne stanowisko w tej sprawie zajął SN rozpatrujący wniesioną przez wnioskodawców skargę kasacyjną na postanowienie sądu okręgowego. Na wstępie swoich rozważań SN przypomniał, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwemPostanowienie SN z 14.7.2015 r. (III CZP 43/05), OSNC 2006/6, poz. 98 wraz z przywołanym w niej orzecznictwem. dopuszczalne jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim dotyczy to elementów (np. strychu, komórki, garażu itd.), które nie są nieodzowne do korzystania z lokali. Na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. dopuszczalna jest przebudowa nieruchomości wspólnej prowadząca do wyodrębnienia samodzielnego lokalu kosztem powierzchni tej nieruchomości. Przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. znajduje też analogiczne zastosowanie w odniesieniu do przebudowy nieruchomości wspólnej, która nie ma na celu utworzenia nowego lokalu, lecz zmierza do powiększenia powierzchni lokalu już istniejącego. Taką czynność również należy uznać za dopuszczalną, o ile po jej dokonaniu lokal ten oraz pozostałe wyodrębnione lokale zachowają przymiot samodzielności (art. 2 ust. 2 u.w.l.).

Sąd Najwyższy podkreślił, że zagadnienie charakteru prawnego czynności pozwalającej osiągnąć opisany wyżej rezultat nie zostało w ustawie wyraźnie uregulowane. Przywołując swoje wcześniejsze wypowiedzi w podobnych sprawach, SN wskazał między innymi uchwałę z 25.11.2011 r.Uchwała SN z 25.11.2011 r. (III CZP 65/11), OSNC 2012/6, poz. 6. Do tego stanowiska nawiązywały orzekające w sprawie sądy niższych instancji., zgodnie z którą w razie dokonania przebudowy lokalu kosztem części nieruchomości wspólnej musi dojść do przeniesienia na jego właściciela udziału w tej nieruchomości, odpowiadającego powierzchni z niej wyłączonej, oraz do zmiany wysokości udziałów pozostałych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim musi jednak dojść do ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy (w miejsce własności lokalu istniejącego przed przebudową).

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy, SN zauważył, że istotą rozpatrywanej czynności musi być wyjście ze stanu współwłasności w zakresie zaadaptowanej (na potrzeby jednego z lokali) części nieruchomości wspólnej i rozporządzenie tą częścią na rzecz właściciela powiększanego lokalu. Skutkiem takiej czynności musi być zatem powstanie nieruchomości lokalowej o zmodyfikowanej powierzchni i konfiguracji oraz zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem SN nie zasługiwało na aprobatę stanowisko sądów niższych instancji, które przyjęły, że wnioskodawcy nie przedłożyli w postępowaniu wieczystoksięgowym umowy, z której wynikałoby wyodrębnienie – na nowo – własności lokalu w zmienionej konfiguracji. Nie można bowiem mówić o istnieniu określonego wzorca umowy, która pozwalałaby osiągnąć zamierzony przez wnioskodawców rezultat. Nie musi to być zatem umowa ustanawiająca odrębną własność powiększanego lokalu. Do takiego rezultatu może prowadzić również umowa, w której zastosowano formułę zobowiązania się do zbycia oznaczonej fizycznie części nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy zauważył co prawda, że umowa przedłożona przez wnioskodawców budzi wątpliwość ze względu na nazwanie jej umową zmieniającą umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, jednak wynikały one z braku tożsamości stron umowy zmienianej oraz umowy zmieniającej. W konkluzji SN doszedł do wniosku, że do ocenianej umowy należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, nie zaś wyłącznie dosłowne jej brzmienie (art. 65 § 2 k.c.). Brak jest zatem przekonujących powodów przemawiających za odrzuceniem zastosowanej przez strony formuły zobowiązania się do przeniesienia na własność oznaczonej fizycznie części nieruchomości wspólnej (z chwilą prawnego wyodrębnienia tej części) i przyłączenia jej do lokalu. Jak podkreślił SN, choć część budynku nie jest odrębną rzeczą, nie stoi to na przeszkodzie zawarciu umowy obejmującej taką część, której skutek rzeczowy zostanie odroczony do chwili prawnego wyodrębnienia jej z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystejJako argument na rzecz takiego stanowiska wskazano między innymi dopuszczalność umownego zbycia części wydzielonej nieruchomości gruntowej..

Sąd Najwyższy podkreślił również, że z perspektywy właściciela nieruchomości lokalowej, do której następuje przyłączenie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej, rozporządzenie prawem do oznaczonej części nieruchomości wspólnej stanowi szczególny przypadek połączenia nieruchomości (art. 21 u.k.w.h.). Skutkiem takiej czynności jest bowiem ustanie współwłasności nieruchomości wspólnej w zakresie jej części włączonych do lokalu. Zdaniem SN takie założenie pozwala uniknąć komplikacji, które wiązałyby się z koniecznością ustanowienia w miejsce dotychczasowego prawa odrębnej własności lokalu (które ma wygasnąć) odrębnej własności lokalu nowo powstałego. Trudności takie dotyczyłyby między innymi skonkretyzowania podstaw ustania (dotychczasowej) odrębnej własności lokalu oraz dalszego losu praw rzeczowych obciążających lokal.

Sąd Najwyższy nie zgodził się również ze stanowiskiem sądów niższych instancji, zakładającym, że nabycie przez właściciela lokalu tytułu do zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej jest w tym przypadku uzależnione od wcześniejszego rozporządzenia na jego rzecz udziałem w nieruchomości wspólnej. Zwrócono przy tym uwagę, że dopuszczalność takiego rozporządzenia jest wątpliwa na gruncie art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.

Na tej podstawie, po rozpatrzeniu wniesionej skargi kasacyjnej, SN uchylił oba zaskarżone postanowienia wydane przez sądy niższych instancji oraz przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez sąd rejonowy

Ocena rozstrzygnięcia

Omawiane postanowienie SN z 16.11.2018 r. podejmuje doniosły praktycznie problem charakteru prawnego czynności prowadzącej do przyłączenia do nieruchomości lokalowej zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej. Zagadnienie to dotyczy wielu funkcjonujących wspólnot, których członkowie poszukują sposobów powiększenia dotychczasowej powierzchni lokalu. W takich sytuacjach często spotykanym rozwiązaniem jest zaadaptowanie na ten cel części nieruchomości wspólnej (np. strychu), która nie jest niezbędna do korzystania przez właścicieli pozostałych lokali. Jak można wnosić to z uwag zawartych w komentowanym orzeczeniu, odnosiło się to do sytuacji, w której takiej czynności usiłowano dokonać w dużej wspólnocie mieszkaniowej zarządzanej przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. Zaadaptowana część nieruchomości wspólnej nie wchodziła w skład złożonej nieruchomości lokalowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 u.w.l.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem SN, zgodnie z którym czynność polegająca na przyłączeniu do lokalu wyodrębnionej części nieruchomości wspólnej powinna co do zasady wywoływać trzy skutki. Musi ona prowadzić do:

a) zniesienia współwłasności zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej;

b) rozporządzenia tą częścią na rzecz właściciela powiększanego lokalu;

c) zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej(zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. udział właściciela lokalu, do którego następuje przyłączenie, powinien być powiększony, a udziały właścicieli pozostałych lokali powinny być pomniejszone, tak aby suma wszystkich udziałów wynosiła wciąż jeden)Odnosi się do to sytuacji, w której wysokość udziałów – tak jak w stanie faktycznym sprawy – została obliczona na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l..

Nie rozstrzyga to jednak wątpliwości, jaki jest charakter prawny czynności pozwalającej osiągnąć te skutki. Na tle uwag SN nasuwa się wniosek, że taka czynność mogłaby stanowić zarówno umowę sprzedaży na rzecz właściciela lokalu fizycznie wydzielonej części nieruchomości wspólnej bądź umowę ustanawiającą na nowo odrębną własność (powiększanego) lokalu. Z kolei na gruncie stanu faktycznego sprawy czynność taka została określona przez strony jako umowa zmieniająca umowę ustanawiającą odrębną własność lokalu. Sąd Najwyższy wskazuje zalety pierwszego z wyżej wymienionych rozwiązań, jednak wydaje się nie odrzucać definitywnie żadnego z nich.

Należy opowiedzieć się za stanowiskiem, zgodnie z którym umowa prowadząca do przyłączenia do lokalu zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej stanowi czynność zarządu tą nieruchomością. Ściśle rzecz ujmując, stanowi ona czynność przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 2 u.w.l. W tym kontekście drugorzędna jest kwestia, czy dopuszczalność zawarcia takiej umowy wynika (jak to założył SN) z analogicznego zastosowania art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., czy też bezpośrednio z art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. („czynność prowadząca do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej”)To drugie uzasadnienie wydaje się bardziej właściwe.. Niezależnie od ostatecznej kwalifikacji, w dużej wspólnocie mieszkaniowej, która przyjęła ustawowe zasady zarządu nieruchomością wspólną, kompetencja do dokonania takiej czynności w imieniu wspólnoty mieszkaniowej została przyznana zarządowi wspólnoty. Uprawnienia pozostałych właścicieli ograniczają się do podjęcia uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Umowa prowadząca do przyłączenia części zaadaptowanej nieruchomości wspólnej powinna zostać zawarta przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z właścicielem (bądź współwłaścicielami) powiększanego lokalu. Zawarcie takiej umowy nie jest uzależnione od zgody każdego z właścicieli lokali, wystarczająca jest zgoda właścicieli dysponujących większością wymaganą dla podjęcia uchwały (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 23 ust. 2 u.w.l.)Odmiennie G. Bieniek, Aktualne problemy…, s. 18–19. Autor kwestionuje w tym zakresie kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej, przyjmując, że zarząd nie może reprezentować wspólnoty w odniesieniu do czynności, która nie została wymieniona w art. 21 ust. 3 u.w.l..

We wspomnianej wyżej uchwale z 25.11.2011 r. (III CZP 65/11) SN przyjmował, że umowa prowadząca do uzyskania przez właściciela lokalu tytułu prawnego do przebudowanej części nieruchomości wspólnej musi mieć za swój przedmiot rzecz istniejącą w obrocie (wyodrębniony lokal mieszkalny) lub udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Jak podkreślano w tamtym orzeczeniu, przedmiotem umowy nie może być natomiast „część strychu”, „pomieszczenie gospodarcze”, „dwa pokoje” itd. W uzasadnieniu tej uchwały nie zajmowano się bliżej określeniem skutków czynności prowadzącej do wygaśnięciaObowiązujące przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują wyraźnie dopuszczalności zawarcia umowy prowadzącej do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu (czynności o skutkach przeciwnych do jego ustanowienia). W literaturze przyjmuje się dopuszczalność takiej czynności – głównie jednak w odniesieniu do sytuacji, w których zniesienia odrębnej własności wszystkich lokali dokonują wspólnie ich właściciele, bądź kiedy dokonuje tego jedna osoba, będąca właścicielem wszystkich wyodrębnionych lokali. Zob. przykładowo M. Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995, s. 149–151. i ustanowienia na nowo odrębnej własności (powiększonego) lokalu. Jak się wydaje, w razie przyjęcia takiego rozwiązania lokal stawałby się częścią składową nieruchomości wspólnej, do której prawa (w odpowiednich udziałach) przysługiwałyby pozostałym właścicielom lokali. Następnie w ciągu „jurydycznej sekundy” lokal byłby na powrót wyodrębniany z nieruchomości wspólnej, ponownie stając się odrębną rzeczą, której własność przysługiwałaby dotychczasowemu właścicielowi.

W komentowanym postanowieniu z 16.11.2018 r. (I CSK 646/17) SN zasadnie przyjął, że nie ma przeszkód dla posłużenia się przez strony formułą zobowiązania do zbycia części nieruchomości wspólnej. Nie ma powodów, dla których przyłączenie do lokalu części takiej nieruchomości musiałoby z konieczności zakładać wygaśnięcie i ustanowienie na nowo odrębnej własności lokalu. Ustawodawca dał dowody niezależnego traktowania czynności z art. 22 ust. 3 u.w.l. – czego wyrazem jest zwłaszcza odstąpienie od wymogu dokonywania ich za zgodą wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Część nieruchomości wspólnej może być zatem przyłączona do lokalu w rezultacie umowy, która nie jest stricte umową prowadzącą do ustanowienia jego odrębnej własności (ani też nie jest zmianą umowy, o której mowa w art. 8 u.w.l.). Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że w odniesieniu do umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej niektóre z wymogów stawianych wobec umowy prowadzącej do ustanowienia odrębnej własności lokalu (np. art. 7 ust. 2, art. 8 ust. 1 u.w.l.) stosuje się w drodze analogii. Przede wszystkim należy założyć, że taka umowa może wywołać swój skutek rzeczowy dopiero z chwilą złożenia wniosku o ujawnienie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej (w dziale I-O prowadzonej dla lokalu księgi wieczystej), a nie już z chwilą jej zawarcia.

Podzielić należy także wątpliwości SN dotyczące przyłączenia do lokalu części nieruchomości wspólnej w sposób postulowany we wcześniejszej uchwale z 25.11.2011 r. (III CZP 65/11)Zob.równieżZ.Truszkiewicz,Zbycie części nieruchomości wspólnej zarządzanej według reguł ustawowych (w:) Rozprawy cywilistyczne. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi Edwardowi Drozdowi, red. M. Pecyna, J. Pisuliński, M. Podrecka, Warszawa 2013, s. 161–163.. W systemie prawnym nie istnieje przepis, który określałby dalszy los prawa rzeczowego obciążającego odrębną własność takiego lokalu. Dokonanie takiej czynności wobec lokalu obciążonego hipoteką lub służebnością mieszkania rodziłoby zatem pytanie, czy prawo rzeczowe („chwilowo” pozbawione swojego przedmiotu) może się w tej sytuacji „utrzymać” do czasu ustanowienia odrębnej własności lokalu na nowo. Wydaje się, że należałoby na nie odpowiedzieć negatywnieNa ogólnych zasadach ograniczone prawo rzeczowe nie może obciążać wyłącznie nieruchomości wspólnej. Trudno byłoby też przyjąć, że prawo rzeczowe obciąża – utworzoną niejako w sposób „wtórny” – złożoną nieruchomość lokalową (składającą się z samodzielnego lokalu, którego własność przejściowo wygasła).Konstrukcję złożonej nieruchomości lokalowej przewiduje się w ustawie tylko na etapie przed wyodrębnieniem wszystkich lokali, które mogą stanowić odrębną własność i wyłącznie w odniesieniu do dotychczasowego właściciela nieruchomości (a nie późniejszego nabywcy lokalu – art. 4 ust. 1 u.w.l.).. To z kolei uzasadniałoby wniosek, że ważność czynności prawnej powinna być uzależniona od zgody osoby uprawnionej z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego – nie można byłoby zaakceptować stanowiska, zgodnie z którym prawo podmiotowe mogłoby wygasnąć bez zgody i wiedzy osoby, której ono przysługuje.

Istnieją też inne przejawy zdecydowanie większego skomplikowania konstrukcji przyjętej we wcześniejszej uchwale SN z 25.11.2011 r. (III CZP 65/11). Przykładowo, pojawia się tu wątpliwość, czy prowadzona dla dotychczasowego lokalu księga wieczysta powinna podlegać zamknięciu, aby w następstwie wyodrębnienia lokalu na nowo doszło do założenia dla lokalu nowej księgi wieczystej. W ramach takiej czynności powstawałyby też komplikacje w zakresie dostosowania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej do wymagań stawianych przez art. 3 ust. 3 u.w.lKomplikacje te wiązałyby się z koniecznością dokonania, w ramach zawartej umowy, dwukrotnej zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom pozostałych lokali. Po raz pierwszy udziały te podlegałyby zmianie w chwili wygaśnięcia prawa do lokalu, a po raz drugi – w chwili ustanowienia na nowo jego odrębnej własności (kiedy lokal zostaje powiększony o zaadaptowaną część nieruchomości wspólnej)..

Wydaje się, że takie przykłady pokazują pewną sztuczność konstrukcji zakładającej, że w ramach przyłączenia do lokalu części nieruchomości wspólnej musi dochodzić do przejściowego wygaśnięcia jego odrębnej własności. Wymienione następstwa nie są zazwyczaj objęte wyraźnym zamiarem stron takiej czynności – strony zmierzają tylko do powiększenia powierzchni lokalu przy zachowaniu przysługującego do niego prawa własności (wraz z wszelkimi obciążeniami – por. art. 21 u.k.w.h). Dlatego pomimo lakonicznego uregulowania tego zagadnienia w ustawie (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.) za prawidłowe należy uznać posługiwanie się w tym zakresie formułą zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do zbycia na rzecz właściciela lokalu wydzielonej części zaadaptowanej nieruchomości wspólnej. Zaryzykować można jednak tezę, że w wielu przypadkach, w których strony inaczej zatytułowały umowęKiedy strony nie nazwały jej wprost zobowiązaniem do zbycia przez wspólnotę mieszkaniową części nieruchomości wspólnej., spełniającą pozostałe wymogi prawne takiej czynności (np. co do formy czy prawidłowego określenia udziałów na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l.), możliwe będzie takie zinterpretowanie jej postanowień, które pozwoli utrzymać ją w mocy. Zasadnie bowiem SN wskazuje, że przy dokonywaniu wykładni zamiar stron i cel umowy należy przedkładać ponad jej literalną treść.

(MB)

Stan faktyczny

Komentowane rozstrzygnięcie dotyczy zasadniczo charakteru prawnego odpowiedzialności rzeczowej właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, który nie odpowiada jako dłużnik osobisty. Uchwała zapadła w wyniku rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu na podstawie następującego stanu faktycznego. Pozwani zawarli z bankiem umowę kredytu. Zobowiązanie pozwanych z tej umowy zostało zabezpieczone hipotekami kaucyjnymi na nieruchomościach będących ich własnością. Ze względu na to, że pozwani zaprzestali spłacania kredytu, bank wypowiedział umowę i wystawił bankowy tytuł egzekucyjny. Następnie doszło do zawarcia umowy ugody, z której wynikało zobowiązanie pozwanych do spłaty kredytu w określonej liczbie rat według ustalonego przez strony harmonogramu. Umowa ta również została wypowiedziana ze względu na niedotrzymanie wynikających z niej warunków przez pozwanych. Bank przelał wierzytelność wynikającą z umowy kredytu na fundusz sekurytyzacyjny. Zanim fundusz sekurytyzacyjny wystąpił z powództwem, roszczenie uległo przedawnieniu. Wobec skutecznego podniesienia zarzutu przedawnienia przez pozwanych roszczenie podlegało rozpoznaniu w zakresie odpowiedzialności rzeczowej pozwanych.

W trakcie postępowania Sąd Apelacyjny we Wrocławiu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozpatrzenia zagadnienie prawne, mające za przedmiot w szczególności pytanie, czy dłużnik odpowiadający wyłącznie rzeczowo, który mimo wezwania nie płaci długu zabezpieczonego hipoteką, popada w opóźnienie w zapłacie świadczenia pieniężnego, którego konsekwencją jest możliwość żądania od niego przez wierzyciela hipotecznego odsetek ustawowych za opóźnienie. Ponadto wątpliwości Sądu Apelacyjnego budziła kwestia odpowiedzialności z przedmiotu hipoteki za świadczenia uboczne mieszczące się w sumie hipoteki kaucyjnej, gdyby roszczenie o ich zapłatę było przedawnione.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

W komentowanej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że wskutek ustanowienia hipoteki właściciel nieruchomości przyjmuje na siebie odpowiedzialność za świadczenie pieniężne. Odpowiedzialność ta ma być jednak w stosunku do niego realizowana z obciążonej nieruchomości. Sąd Najwyższy zaznaczył, że określenie obowiązków właściciela nieruchomości powinno uwzględniać rodzaje świadczeń wynikających ze stosunków cywilnych. Zwrócił także uwagę, że „znoszenie egzekucji” nie jest świadczeniem odpowiadającym jakiemukolwiek stosunkowi cywilnemu. Zdaniem Sądu Najwyższego stan ten obejmuje każdy podmiot, który odpowiada za zobowiązanie stwierdzone tytułem wykonawczym, a osoba, której ten tytuł dotyczy, musi liczyć się z zastosowaniem wobec niej środków przymusu państwowego w celu wyegzekwowania wykonania zobowiązania. Nie jest również dopuszczalne, według Sądu Najwyższego, zaciągnięcie zobowiązania do znoszenia lub odmowy znoszenia egzekucji. Trudności rodziłoby także określenie treści takiego zobowiązania. Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 74 i 75 u.k.w.h. potwierdzają odpowiedzialność właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, ograniczoną do tej nieruchomości. W świetle komentowanego orzeczenia, ze względu na pieniężny charakter świadczenia, właściciel nieruchomości może podjąć czynności, które doprowadzą do zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, a w konsekwencji wygaśnięcia hipoteki (art. 99 u.k.w.h.). Powyższe rozważania doprowadziły Sąd Najwyższy do konkluzji, że właściciel nieruchomości odpowiada względem wierzyciela hipotecznego za świadczenie pieniężne, które powinno być spełnione „nie później niż po wezwaniu go do zapłaty przez wierzyciela”.

Odnosząc się do problemu objęcia zakresem odpowiedzialności właściciela obciążonej hipoteką kaucyjną nieruchomości przedawnionych należności ubocznych, Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały. W uzasadnieniu komentowanego orzeczenia, po przedstawieniu rozwiązań legislacyjnych sprzed, jak i po nowelizacji z 2009 r., stwierdził, że wątpliwości Sądu Apelacyjnego zostały rozstrzygnięte w art. 10 ustawy z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustawDz.U. z 2009 r. nr 131 poz. 1075, dalej u.zm.u.k.w.h.. Sąd Najwyższy odwołał się do wyrażonego w orzecznictwie i doktrynie poglądu, że przepis ten wyróżnia dwa rodzaje hipotek kaucyjnych: tzw. „samodzielne”, które to w całości zabezpieczały wierzytelność wraz z roszczeniami ubocznymi, oraz „niesamodzielne”, które współwystępowały z hipoteką zwykłą i zabezpieczały jedynie roszczenia, które z mocy ustawy nie były objęte hipoteką zwykłą. W odniesieniu do pierwszej grupy zastosowanie znajdują przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu nadanym ustawą z 26.06.2009 r. (art. 10 ust. 1 u.zm.u.k.w.h.). Do hipotek kaucyjnych niesamodzielnych należy stosować przepisy ustawy w brzmieniu sprzed nowelizacji, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. (art. 10 ust. 2 u.zm.u.k.w.h.). Sąd Najwyższy zwrócił jednocześnie uwagę, że z ustaleń faktycznych nie wynika, aby na rzecz powoda powstała jakaś hipoteka zwykła, a roszczenia związane z zabezpieczoną wierzytelnością zostały zabezpieczone hipoteką kaucyjną.

Ocena rozstrzygnięcia

Wyrażone przez Sąd Najwyższy stanowisko jest spójne z dotychczasową linią orzeczniczą w kwestii zagadnienia charakteru odpowiedzialności właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. W świetle jednolicie prezentowanego poglądu w judykaturze Sądu Najwyższego charakter odpowiedzialności właściciela nieruchomości tłumaczyć należy w oparciu o tzw. teorię obligacji realnej, zgodnie z którą właściciel nieruchomości, obok dłużnika osobistego, ma obowiązek świadczyć (tj. czynić)Por. wyrok SN z 6.03.1997 r. (I CKU 78/96), „Prawo Gospodarcze” 1997/6, poz. 12; wyrok SN z 10.09.1999 r. (III CKN 331/98), OSNC 2000/3, poz. 5; wyrok SN z 16.07.2003 r. (V CK 19/02), LEX nr 602311; wyrok SN z 24.04.2014 r. (III CSK 178/13), „Monitor Prawa Bankowego” 2015/2, s. 26–32; wyrok SN z 10.01.2017 r. (V CSK 233/16), LEX nr 2297421.. Na uwagę zasługuje okoliczność, że w rozważanym stanie faktycznym pozwani byli w istocie dłużnikami osobistymi, jednak upłynął termin przedawnienia dochodzonego roszczenia. W konsekwencji odpowiadali oni jedynie jako tzw. „dłużnicy rzeczowi”Na marginesie rozważań należy jedynie zaznaczyć, że nie jest trafne posługiwanie się tym sformułowaniem. Dlatego też w niniejszym opracowaniu zostało ono ujęte w cudzysłów, żeby wyeksponować odpowiedzialność z obciążonego przedmiotu jako podstawę żądania wierzyciela hipotecznego i odróżnić ją od odpowiedzialności osobistej pozwanych., co jednak nie zmienia faktu, że byli także dłużnikami osobistymi powodaPrzedawnienie powoduje jedynie ustanie zaskarżalnościroszczenia, a więc brak możliwości skorzystania przez wierzyciela z przymusu państwowego w celu realizacji przysługującego mu roszczenia. Upływ terminu przedawnienia nie skutkuje natomiast utratą statusu dłużnika (spełnione przez niego świadczenie byłoby należne – zob. art. 411 pkt 3 k.c.).. Teza komentowanego rozstrzygnięcia została jednak ujęta w sposób generalny, obejmujący (jak się wydaje) także przypadki odpowiedzialności właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem osobistym.

W przeciwieństwie do jednolicie reprezentowanego stanowiska w orzecznictwie Sądu Najwyższego problematyka charakteru prawnego odpowiedzialności właściciela nieruchomości, nieponoszącego jednocześnie odpowiedzialności jako dłużnik osobisty, budzi wątpliwości w piśmiennictwie. Wyróżnić można dwa stanowiska. Zgodnie z pierwszym poglądem powinność właściciela nieruchomości polega na czynieniu. Z chwilą ustanowienia hipoteki staje się on, obok dłużnika osobistego, tzw. dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego. Ich odpowiedzialność względem wierzyciela ma charakter odpowiedzialności in solidum. W konsekwencji wierzycielowi przysługuje także względem właściciela nieruchomości materialnoprawne roszczenie o spełnienie świadczenia, tj. o zapłatę Zob. W. Prądzyński, Istota hipoteki, ciężaru realnego i zastawu a polskie prawo rzeczowe, „Przegląd Notarialny” 1948/XI–XII, s. 465, przy czym autor w konkluzji stwierdza, że jakkolwiek stosunek prawny wynikający z hipoteki należy tłumaczyć w oparciu o koncepcję obligacji realnej, tak w przypadku zastawu – nie (zob. s. 469), co – wobec niekonsekwencji – nie wydaje się być trafne. Por. także E. Bałan- -Gonciarz, H. Ciepła, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do ksiąg wieczystych, Warszawa 2011, art. 65, uw. 4; B. Błażejczak, Powstanie hipoteki i jej przedmiot, Poznań 1968, s. 8–9; T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014, art. 65, uw. 87; E. Gniewek, Egzekucja odpowiedzialności dłużników rzeczowych (w:) Odpowiedzialność cywilna. Księga pamiątkowa ku czci profesora Adama Szpunara,red. M. Pyziak-Szafnicka,Kraków 2004, s. 723; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski (w:) System prawa cywilnego, tom II. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 759–760; A. Marciniak, Dochodzenie roszczeń zabezpieczonych zastawem lub hipoteką, Poznań 2001, s. 60; S. Szer, Nowe prawo rzeczowe, „Demokratyczny Przegląd Prawniczy” 1947/5, s. 17; A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem hipotecznym, „Rejent” 1999/11, s. 17–18; Z. Woźniak, Charakter prawny odpowiedzialności właściciela obciążonej rzeczy niebędącego dłużnikiem osobistym, „Przegląd Sądowy” 2005/6, s. 43.. W świetle drugiego zapatrywania obowiązki właściciela obciążonej nieruchomości mają charakter bierny i ograniczają się do znoszenia egzekucji z przedmiotu hipoteki Por. F. Zoll, Prawo cywilne w zarysie. Prawo rzeczowe. Tom II. Zeszyt drugi, Kraków 1947, s. 57–59; J. Pisuliński (w:) System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2012, s. 579– 581; B. Swaczyna (w:) Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2014, art. 65, uw. 4–5; K. Zaradkiewicz, Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego w teorii i praktyce, „Palestra” 2005/1–2, s. 232. Zob. także na tle regulacji zastawu J. Skąpski, Zastaw na rzeczach ruchomych według kodeksu cywilnego, „Studia Cywilistyczne”, t. VIII, Kraków 1966, s. 155–157; zob. także: J. Gołaczyński, Zastaw na rzeczach ruchomych, Warszawa 2002, s. 304–305; A. Klein, Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976, s. 160; K. Szadkowski (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352,red. M. Gutowski, Warszawa 2018, art. 306, nb 3; J. Widło, Zastaw rejestrowy na prawach, Warszawa 2008, s. 189–193; Ł. Żelechowski (w:) Komentarze Prawa Prywatnego. Tom II. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 2–22, 65–1111 ). Ustawa o zastawie rejestrowym irejestrze zastawów,red. K. Osajda, Warszawa 2017, art. 306 k.c., uw. 42–43.. Zwolennicy tego poglądu dochodzą jednak do wniosku, że żądanie wierzyciela hipotecznego powinno przybrać procesową formę żądania zapłaty, ponieważ przepisy Kodeksu postępowania cywilnegoUstawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.), dalej k.p.c. nie wyodrębniają powództwa o znoszenie egzekucji. Ze względu na charakter niniejszego opracowania pominięte zostanie szczegółowe przedstawienie argumentów podnoszonych w celu uzasadnienia obu koncepcji.

Podstawowym argumentem podnoszonym przez zwolenników pierwszej koncepcji jest systemowa spójność tego rozwiązania, która miałaby polegać na zgodności procesowej formuły żądania powoda z przysługującym mu materialnoprawnym roszczeniem. Jak się bowiem podnosi, Kodeks postępowania cywilnego wyróżnia jedynie trzy rodzaje powództw: o zasądzenie świadczenia, o ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego albo o ukształtowanie stosunku prawnego lub prawa. Odnosząc się do tego argumentu, należy jednak odróżnić roszczenie procesowe od żądania o charakterze materialnoprawnym. Przez roszczenie procesowe należy rozumieć żądanie powoda wydania wyroku o określonej treści w oparciu o przytoczone okoliczności faktyczneTaką definicję powództwa proponują m.in.: W. Broniewicz, Pozew i powództwo – analiza pojęć, „Państwo i Prawo” 1976/1–2, s. 180; B. Czech (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Tom I. Komentarz. Art. 1–366, red. K. Piasecki, Warszawa 2016, art. 187, nb 1; A. Wiśniewska, Przedmiotowa zmiana powództwa w procesie cywilnym, Warszawa 1986, s. 12. W tym kierunku także: W. Berutowicz, Postępowanie cywilne w zarysie, Warszawa 1978, s. 42..

Roszczeniem materialnoprawnym jest z kolei wynikające ze stosunku prawnego uprawnienie wierzyciela do żądania określonego zachowania się od osoby zobowiązanej (art. 353 § 1 k.c.). Analiza przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala na wniosek, że treścią uprawnienia wierzyciela jest dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), które następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 u.k.w.h.). Trafnie w piśmiennictwie przyjmuje się, że ustalenie charakteru obowiązków właściciela obciążonej nieruchomości powinno uwzględniać okoliczność, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.). Prawa należące do tej grupy charakteryzują się powinnością znoszenia, akceptacji przez właściciela obciążonej rzeczy realizacji uprawnień wynikających z treści ograniczonego prawa rzeczowego.

Bierny charakter obowiązków właściciela obciążonej nieruchomości odróżnia zabezpieczenia rzeczowe od konstrukcji przyjętej w przypadku zabezpieczeń osobistych. Tytułem przykładu można wskazać regulację umowy poręczenia, z której wynika, że poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik go nie wykonał. Wobec brzmienia art. 881 k.c., przewidującego (jako zasadę) solidarny charakter odpowiedzialności poręczyciela i dłużnika, nie ma wątpliwości co do możliwości wystąpienia przez wierzyciela z żądaniem spełnienia świadczenia bezpośrednio względem poręczyciela, ze wszystkimi materialnoprawnymi konsekwencjami takiego żądania Przepis ten ma charakter dyspozytywny, wobec czego strony mogą w inny sposób ukształtować charakter odpowiedzialności poręczyciela. Pominięta zostanie szczegółowa analiza tego zagadnienia, jako przekraczająca ramy niniejszego opracowania, jak również niemająca istotnego znaczenia dla analizowanego tu problemu.. Brak analogicznego unormowania w ustawie o księgach wieczystych i hipotece stanowi argument o odmiennym charakterze rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności, jakim jest hipotekaW tym kierunku także: F. Zoll, Prawo cywilne…, s. 58.. Ustanowienie hipoteki nie powoduje powstania długu po stronie właściciela nieruchomości, którego korelatem byłaby wierzytelność wierzyciela hipotecznego. Powstanie hipoteki skutkuje wykreowaniem odpowiedzialności właściciela nieruchomości z przedmiotu hipoteki za dług, wynikający ze stosunku prawnego istniejącego między wierzycielem i dłużnikiemPrzy czym może to być dług właściciela nieruchomości, jeśli jest on jednocześnie dłużnikiem osobistym, lub dług osoby trzeciej.. Należy więc dojść do wniosku, że na gruncie przepisów prawa materialnego brak jest podstaw jurydycznych do przyjęcia, że właściciel obciążonej nieruchomości, odpowiadający rzeczowo, obowiązany byłby do spełnienia świadczenia (tj. zapłaty) na rzecz wierzyciela hipotecznego. Z tego względu, na co wstępnie zwrócono uwagę powyżej, nie jest trafne posługiwanie się sformułowaniem „dłużnik rzeczowy”.

Inną kwestią jest natomiast formuła roszczenia procesowego. Jak wcześniej wspomniano, należy przez to rozumieć żądanie powoda wydania wyroku o określonej treści. De lege lata niespójność regulacji materialnoprawnej i procesowej w tym aspekcie jestpozorna. Mając na względzie przepisy regulujące postępowanie egzekucyjne, należy dojść do wniosku, że prawidłowym sformułowaniem wyrażonym w pozwie jest właśnie żądanie wydania wyroku zasądzającego zapłatę od właściciela nieruchomości. W toku czynności egzekucyjnych komornik wzywa bowiem właściciela nieruchomości do zapłaty pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Wezwanie to stanowi jednak swego rodzaju „zaproszenie” do dobrowolnej spłaty przez właściciela nieruchomości i nie wywołuje żadnych skutków materialnoprawnych. W razie braku zapłaty i podjęcia dalszych czynności egzekucyjnych zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje przez jego partycypację w kwocie uzyskanej wskutek sprzedaży obciążonej nieruchomości (zob. art. 952 zd. 1, art. 952 zd. 1 w zw. z art. 1004, art. 1013¹ ; art. 1013⁶ § 1 k.p.c.), a więc przez uzyskanie przez niego świadczenia, które wynikało ze stosunku prawnego łączącego go z dłużnikiem osobistym, a zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości.

Nasuwa się natomiast pytanie, w jakiej wysokości wierzyciel hipoteczny mógłby żądać zapłaty od właściciela nieruchomości, nieodpowiadającego jednocześnie jako dłużnik osobisty. Problem ten ma doniosłe znaczenie zwłaszcza w sytuacji, gdy strony w umowie kreującej zabezpieczoną wierzytelność ustaliły wysokość odsetek w innej wysokości niż odsetki ustawowe. Jak wcześniej wspominano, funkcją hipoteki jest zabezpieczenie długu, który wynika ze stosunku prawnego między wierzycielem a dłużnikiem. Należy wobec tego uznać, że właściciel obciążonej nieruchomości ponosi odpowiedzialność za zabezpieczoną wierzytelność o treści określonej w stosunku prawnym, z którego ta wierzytelność wynika. Wierzyciel hipoteczny mógłby więc domagać się od właściciela obciążonej nieruchomości odsetek w wysokości określonej w umowie kreującej wierzytelność. Treść roszczenia procesowego względem właściciela nieruchomości odpowiadającego rzeczowo byłaby zatem tożsama z treścią roszczenia skierowanego do dłużnika osobistego.

Mając na względzie powyższe argumenty (a także te wyrażane w piśmiennictwie), należy przychylić się do drugiego poglądu, zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, nieodpowiadający jednocześnie jako dłużnik osobisty, obowiązany jest jedynie do znoszenia tego, że w razie niespełnienia świadczenia przez dłużnika osobistego wierzyciel skieruje egzekucję do jego nieruchomości.

Orzeczenie Sądu Najwyższego w tym zakresie nie zasługuje więc na aprobatę. Nie jest w szczególności trafne rozpatrywanie obowiązków właściciela obciążonej nieruchomości przez pryzmat świadczenia. „Znoszenie egzekucji” jest nie tyle świadczeniem właściciela nieruchomości, ile godzeniem się przez niego na realizację przez uprawnionego z tytułu hipoteki wynikających z tego prawa kompetencji, co jest charakterystyczne dla ograniczonych praw rzeczowych.

Nie do końca jasne jest powołanie się przez Sąd Najwyższy na art. 74 i 75 u.k.w.h. w celu uzasadnienia swojego stanowiska. Przepisy te explicite odwołują się do zaspokojenia się przez wierzyciela hipotecznego z nieruchomości. Zauważa to zresztą Sąd Najwyższy, stwierdzając, że odpowiedzialność właściciela nieruchomości ograniczona jest do nieruchomości. W komentowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreśla także możliwość podjęcia przez właściciela nieruchomości czynności zmierzających do zaspokojenia wierzyciela. Trudno upatrywać w tym sformułowaniu argumentu na rzecz tezy o czynnym charakterze obowiązków właściciela nieruchomości. Nie można bowiem z uprawnienia do podjęcia określonego zachowania wywnioskować o istnieniu obowiązku takiego zachowania. Prowadziłoby to do niedającego się zaakceptować wniosku, że skoro każdy może spełnić świadczenie na rzecz wierzyciela hipotecznego (wierzyciel nie może bowiem odmówić przyjęcia świadczenia pieniężnego, choćby było ono spełnione przez osobę trzecią działającą bez zgody dłużnika – art. 356 § 2 k.c.), to każdy uczestnik obrotu jest zobowiązany względem wierzyciela do spełnienia świadczenia, skoro ma możliwość zaspokojenia jego interesu w ten sposób.

W odniesieniu do zagadnienia mającego za przedmiot pytanie, które przepisy należy stosować dla oceny skutków przedawnienia wierzytelności głównej, Sąd Najwyższy, w ślad za doktryną, trafnie wyróżnił na tle art. 10 u.zm.u.k.w.h. dwa rodzaje hipotek kaucyjnychTakiego rozróżnienia w piśmiennictwiedokonuje m.in.T. Czech,Księgi wieczyste…, art. 10u.zm.u.k.w.h., uw. 49.. Na aprobatę zasługuje także odmowa powzięcia uchwały, ponieważ w związku z rozpatrywaną sprawą nie powstają w tym zakresie żadne wątpliwości (art. 390 k.p.cUstawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.), dalej k.p.c..). Z poczynionych ustaleń faktycznych wynika, że na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z umowy kredytu pozwani ustanowili dwie tzw. „samodzielne” hipoteki kaucyjne. Z art. 10 ust. 1 u.zm.u.k.w. wynika, że do takich hipotek należy stosować przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu obowiązującym po 19.02.2011 r., z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Dla oceny zakresu zabezpieczenia hipotecznego znajdzie więc zastosowanie art. 69 u.k.w.h. w brzmieniu po nowelizacjiZob. M. Kućka (w:) Księgi wieczyste…, red. J. Pisuliński, art. 69, uw. 8. Odmiennie T. Czech, Księgi wieczyste…, art. 10 u.zm.u.k.w.h., uw. 68; I. Heropolitańska (w:) I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, art. 69, nb 25, którzy stoją na stanowisku, że ocena zakresu zabezpieczenia hipoteką kaucyjną roszczeń o świadczenia uboczne powinna następować w oparciu o uchylony art. 104 u.k.w.h.. Wobec braku zróżnicowania pojęcia odsetek w powołanym przepisie należy dojść do wniosku, że zabezpieczeniem objęte są odsetki ustawowe i umowne, a także kapitałowe, jak i za opóźnienieZob. M. Kućka, (w:) Księgi wieczyste…,red. J. Pisuliński, art. 69, uw. 10; J. Pisuliński (w:) System Prawa Prywatnego. Tom 4, s. 600..

Nasuwa się ponadto pytanie, czy wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia z nieruchomości odsetek za opóźnienie, jeżeli te objęte były zakresem zabezpieczenia, lecz roszczenie o nie uległo przedawnieniu. Zgodnie z art. 77 u.k.w.h. przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepis ten jednak nie znajduje zastosowania w przypadku roszczeń o świadczenia uboczne (art. 77 zd. 2 u.k.w.h.). Pod sformułowaniem „świadczenia uboczne” w powołanym przepisie należy rozumieć m.in. odsetki, bez względu na ich rodzajPor.A. Brzozowski, (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44910,red.K. Pietrzykowski, Warszawa 2018, art. 359, nb 4; T. Dybowski, A. Pyrzyńska (w:) System Prawa Prywatnego, t. 5, Prawo zobowiązań – część ogólna,red. E. Łętowska, Warszawa 2013, s. 277–278; B. Fuchs (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), red. M. Fras, M. Habdas, art. 359, uw. 1; P. Machnikowski (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2017, art. 359, nb 4; Ł. Przyborowski (w:) Księgi wieczyste…, red. J. Pisuliński, art. 77, uw. 4. Odmiennie: M. Lemkowski, Odsetki cywilnoprawne, Warszawa 2007, s. 172 i n., który stoi na stanowisku, że odsetki kapitałowe stanowią świadczenie główne.. W przeciwieństwie bowiem do art. 69 u.k.w.h. przepis ten nie wyróżnia poszczególnych rodzajów świadczeń ubocznych. Należy przy tym podkreślić, że art. 77 u.k.w.h. nie wyłącza spod zabezpieczenia hipotecznego roszczenia o odsetki. Mając powyższe na względzie, mimo że hipoteka w dalszym ciągu zabezpiecza roszczenie o świadczenia uboczne, to właściciel nieruchomości mógłby podnieść zarzut przedawnienia. W konsekwencji wierzyciel hipoteczny utraci możliwość uzyskania zaspokojenia roszczenia o odsetki z nieruchomościZob. I. Heropolitańska (w:) I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa…, art. 77, nb 4; M. Kućka, (w:) Księgi wieczyste…, red. J. Pisuliński, art. 69, uw. 13; J. Pisuliński (w:) System Prawa Prywatnego. Tom 4,red. E. Gniewek, s. 601.. Na marginesie należy jedynie wskazać, że art. 77 zd. 2 u.k.w.h. nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy odsetki zostały zabezpieczone odrębną hipotekąW tym kierunku T. Czech, Księgi wieczyste…, art. 68, uw. 9; odmiennie: Ł. Przyborowski (w:) Księgi wieczyste…,red. J. Pisuliński, art. 77, uw. 5.. Mimo że zgodnie z ogólnymi regułami w dalszym ciągu będą miały one charakter świadczenia ubocznego, to na gruncie przepisów o hipotece należy je w takim przypadku traktować jako wierzytelność główną. W przeciwnym razie hipoteka po upływie terminu przedawnienia nie miałaby żadnej wartości dla wierzyciela hipotecznego.

Podsumowując powyższe rozważania, nie sposób zgodzić się z tezą wyrażoną w uchwale Sądu Najwyższego. Mając na względzie przedstawione argumenty, należy dojść do wniosku, że obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz wierzyciela hipotecznego. W konsekwencji właściciel nieruchomości odpowiadający rzeczowo nie ponosi samodzielnej odpowiedzialności za własne opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Jeśli natomiast chodzi o pytanie, w oparciu o które przepisy należy oceniać zakres zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne w przypadku tzw. „samodzielnej” hipoteki kaucyjnej, to zgodnie z art. 10 ust. 1 u.zm.u.k.w.h. zastosowanie winny znaleźć przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu nadanym ustawą z 26.06.2009 r. W konsekwencji przedawnienie objętego zabezpieczeniem hipotecznym roszczenia o odsetki skutkować będzie brakiem możliwości uzyskania przez wierzyciela hipotecznego zaspokojenia z nieruchomości w tym zakresie, o ile właściciel nieruchomości podniesie zarzut przedawnienia (nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy odsetki zostały zabezpieczone odrębną hipoteką jako należność główna).

(SzR)