W yrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r. wydany pod sygnaturą IV CCSK 44/13 mógłby przejść szerzej niezauważony, gdyby nie zainteresowanie mediów sprawą, w której zapadł. Jak można wnosić z treści doniesień prasowych„Rzeczpospolita” z 13 września 2013 r., spór toczy się pomiędzy łomżyńskim przedsiębiorcą a miastem, które w pierwszych latach XXI wieku wydzierżawiło mu ponadhektarową nieruchomość nad Narwią, na której miała powstać przystań wraz z wypożyczalnią sprzętu sportowego. Zgodnie z treścią towarzyszącego umowie porozumienia dzierżawca nawiózł na mocno zaniedbaną, podmokłą działkę dziesiątki ton ziemi i gruzu – na wyrównanym dzięki temu do poziomu ulicy terenie wyrósł konieczny dla zamierzonej budowy nasyp oraz sztuczne zbocze w pobliżu rzeki. Wydano równolegle decyzję o warunkach zabudowy – i wówczas, po prawie pięciu latach, strona wydzierżawiająca zerwała umowę, powołując się na naruszenie jednego z jej warunków: na nieruchomości zostały bowiem ustawione, bez zgody miasta, banery reklamowe. Przedsiębiorcę, który przegrał proces o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne, w wyniku kolejnego postępowania sądowego wyeksmitowano z działki.

Władze Łomży zażądały następnie przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu sprzed zawarcia umowy. Inwestor wniósł wówczas powództwo przeciwko miastu o zapłatę blisko półtora miliona złotych tytułem rozliczenia nakładów przezeń poniesionych na ulepszenie nieruchomości. Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa. W pierwszej i w drugiej instancji uwzględniono roszczenie powoda w nikłej części, to znaczy co do kwoty 9000 zł. Sądy: okręgowy i apelacyjny stanęły bowiem na stanowisku, że przedsiębiorca nie udowodnił w sposób należyty poniesienia nakładów w większej wysokości.

Rozpoznając skargę kasacyjną od orzeczenia drugoinstancyjnego, Sąd Najwyższy w omawianym tutaj wyroku zajął się dwoma zagadnieniami prawnymi. Przed ich bliższym przedstawieniem należy jednak podkreślić, że skład orzekający SN zgodził się z obydwoma sądami niższej instancji, iż wobec nieuregulowania w samym kontrakcie prawideł rozliczeń na wypadek jego zakończenia kwestia ta winna być co do zasady rozstrzygana na podstawie norm zawartych w art. 676 Kodeksu cywilnego, które stosuje się do stosunków kontraktowych poprzez odesłanie z art. 694 k.c.

Pierwsze z zagadnień sprowadza się do tego, czy po zakończeniu stosunku umownego wybór pomiędzy zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą ich równowartości a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego przysługujący wydzierżawiającemu z mocy wyżej wskazanych, łącznie stosowanych dwóch przepisów jest swobodny, czy też podlega on ograniczeniom z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Odpowiedź Sądu Najwyższego udzielona w uzasadnieniu wyroku o sygnaturze IV CSK 44/13 wyraźnie wskazuje na dopuszczalność posłużenia się art. 5 k.c. wtedy, gdy z ekonomicznego punktu widzenia powrotna destrukcja terenu nie znajdowałaby uzasadnienia.

Motywy tego poglądu przywołują wcześniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wskazują po pierwsze, że podmiot szukający ochrony swojej pozycji poprzez zasady współżycia społecznego nie musi definiować ani konkretnie brzmiącej reguły socjalnej koegzystencji, ani też w jakiś szczególny sposób udowadniać, iż miałaby ona ulec naruszeniu. Po wtóre – potwierdzają, że specyfika umowy dzierżawy wykazuje w zestawieniu z najmem odrębności skutkujące węższym (a więc – zgodnie z brzmieniem art. 694 k.c. – odpowiednim tylko, a nie dosłownym) stosowaniem zasady rozliczeń wyrażonej w treści art. 676 Kodeksu cywilnego; zawężenie to sprowadza się do nieprzyznania wydzierżawiającemu prawa do żądania restytucji wtedy, jeśli takowa naruszałaby substancję rzeczy lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom.

Sąd Najwyższy zaakcentował swoje stanowisko również co do innego zagadnienia. Sprowadza się ono do określenia metody wyłaniania kwoty, jaką wydzierżawiający miałby wypłacać byłemu dzierżawcy w zamian za zatrzymanie ulepszeń. W uzasadnieniu relacjonowanego tu wyroku wyrażono pogląd, że kwota ta nie powinna być sumą udowodnionych nakładów, lecz – wycenianym przez biegłego sądowego – pieniężnym ekwiwalentem istniejącego w dacie zwrotu przedmiotu dzierżawy wzrostu wartości rzeczy w porównaniu z jej stanem wyjściowym.

Orzeczenie należy uznać w całości za trafne. Wypada też zauważyć, że wpisuje się ono w nurt myśli orzeczniczej dozwalającej powoływanie normy art. 5 k.c. także przez stronę powodową. Gwoli ścisłości trzeba dodać, że choć w ujęciu procesowym norma ta stała się dla niefortunnego łomżyńskiego dzierżawcy orężem ataku, to jednak z materialnoprawnego punktu widzenia zasady współżycia społecznego posłużyły mu w istocie jako ochronny puklerz: wytoczenie procesu o zapłatę było wszak reakcją na wcześniejsze pozasądowe pretensje miasta, sprowadzające się do żądania rozebrania usypanych wałów i usunięcia sztucznie wytworzonego, wyrównanego podłoża.

Obserwację powyższą należałoby właściwie rozszerzyć jeszcze bardziej. Oto wytoczenie przez byłego dzierżawcę powództwa o zapłatę równowartości nakładów na zwróconą nieruchomość stało się samo w sobie narzędziem ofensywnym – w tym sensie, że z inicjatywy podmiotu, któremu literalna treść art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. przydziela rolę bierną, nastąpiło przenicowanie żądań drugiej strony zakończonego kontraktu; tej, dla której zapisano w owych przepisach prawo wyboru roszczenia. Wytworzył się dzięki temu sprawiedliwy balans dla kodeksowej normy pozbawiającej byłego dzierżawcę możliwości korzystania z prawa zatrzymania.