W przypadku planowanych inwestycji przesyłowych posadowienie infrastruktury na nieruchomościach, które nie stanowią własności firmy przesyłowej, może się dokonać drogą administracyjną – poprzez zastosowanie art. 124 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 234), dalej u.g.n., albo też przez wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedni w trybie art. 47 ust. 1–3 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 282). Może się ono również odbyć poprzez ustanowienie służebności przesyłu, o której mowa w art. 305¹ ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 2320 ze zm.), dalej k.c., względnie innego ograniczonego prawa rzeczowego bądź też ustanowienie uprawnień natury obligacyjnej. Zarówno przy stosowaniu trybów administracyjnych, jak i cywilnoprawnych można rozważać ograniczenie praw właściciela nieruchomości tylko w odniesieniu do tej jej części, która jest niezbędna do wybudowania i eksploatacji, a także konserwacji urządzeń przesyłowych – jak również w zakresie dodatkowego pasa, zwanego technologicznym, względnie ochronnym. W sytuacjach szczególnych może się zaś zdarzyć nawet tak, że owo ograniczenie może mieć za przedmiot jedynie ograniczenia swobody właścicielskiej wywołane przebiegiem przez fragment konkretnego gruntu tylko odcinka samej strefy ochronnej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych dotyczącym stosowania art. 124 ust. 1 u.g.n. akcentuje się potrzebę zgodności decyzji starosty, wydawanej na podstawie tego przepisu, z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określającego między innymi parametry strefy ochronnej dla danego rodzaju infrastruktury. Przy czym plan miejscowy stwarza ramy prawne do wydania decyzji opartej na podstawie zapisanej w art. 124 ust. 1 u.g.n.; innymi słowy, same zapisy planu miejscowego nie są jeszcze podstawą ograniczania uprawnień właściciela – będzie nią dopiero indywidualny akt skierowany do konkretnego adresata. Rolę analogiczną do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może też spełniać decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Szczególna sytuacja polegająca na tym, że starosta orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z prywatnej nieruchomości gruntowej poprzez zezwolenie firmie przesyłowej w ramach rozbudowy napowietrznej linii energetycznej na zajęcie części owej nieruchomości (tylko) pod fragment pasa technologicznego, i to zarówno na czas trwania prac budowlano-montażowych, jak i po ich zakończeniu – stała się kanwą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24.02.2021 r. (I OSK 2248/20), LEX nr 3145078. Przychylając się do generalnie dominującego w orzecznictwie sądowoadministracyjnym poglądu, według którego treść przepisu art. 124 ust. 1 u.g.n. powinna być wykładana wąsko, skład Naczelnego Sądu Administracyjnego dał w tym orzeczeniu wyraz przekonaniu, że prawidłowe rozumienie tego przepisu dopuszcza ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w obrębie planowanego przebiegu linii (w tym wypadku: energetycznej), ale również – w przebiegu pasa technologicznego, choćby na danej nieruchomości nie posadowiono żadnych urządzeń modernizowanej infrastruktury. W uzasadnieniu wyroku podkreślono zarazem, że w indywidualnej decyzji musi zostać ściśle określony obszar danej nieruchomości objęty ograniczeniami.

W motywach powołanego wyżej orzeczenia Naczelny Sąd Administracyjny przywołał wcześniejsze orzecznictwo – wskazując w szczególności wyrok NSA z 4.10.2017 r. (I OSK 3182/15) oraz wyrok NSA z 18.02.2016 r. (I OSK 2864/15), akcentujące, że trwały administracyjny tytuł do (cudzej) nieruchomości, jaki powstaje na mocy decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., i służebność przesyłu ustanawiana na podstawie art. 305¹ k.c. to dwa różne tytuły prawne, o które przedsiębiorca przesyłowy może się ubiegać wedle swego wyboru, przy czym uzyskanie (prawomocnie) jednego z nich w zasadzie wyklucza potrzebę uzyskania drugiego.

Powyższa relacja koncentruje się na uprawnieniach przedsiębiorcy przesyłowego. Punkt widzenia właściciela nieruchomości, na której znalazł się fragment pasa ochronnego (względnie – również elementy samej infrastruktury), bywa zgoła odmienny. Przede wszystkim inaczej kształtuje się bowiem możliwość uzyskania przezeń odpłaty. O ile więc sądy administracyjne zdają się kształtować coraz wyrazistszą linię orzeczniczą, której przykładem jest wyżej zreferowane orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (I OSK 2248/20), o tyle sądownictwo powszechne i Sąd Najwyższy wykazują tendencję do zawężania zakresu pieniężnego kompensowania ograniczeń w swobodnym korzystaniu z gruntu w ten sposób, że coraz częściej sprowadza się tego rodzaju roszczenia do możliwości ubiegania się o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jedynie za obszar, na którym ulokowana jest sama infrastruktura, z pominięciem strefy zwanej kontrolowaną czy też ochronną.

Przykładem tej cywilistycznej linii orzeczniczej jest, wielokrotnie w późniejszej judykaturze cytowana, uchwała Sądu Najwyższego z 11.12.2015 r. (III CZP 88/15), OSNC 2016/12, poz. 144. Jedną z podstawowych osi tej uchwały stanowi konstatacja, że służebność przesyłu jest służebnością czynną, ponieważ jej ustanowienie upoważnia przedsiębiorcę do określonych działań na nieruchomości obciążonej, cel owych działań zaś ma być podporządkowany utrzymaniu we właściwym stanie urządzeń służących do wykonywania działalności gospodarczej polegającej na dostarczaniu odbiorcom energii, płynów lub świadczenia usług polegających na odbiorze ścieków czy też zapewnieniu różnorakich technicznych rodzajów łączności. Jest to w praktyce równoważne z przyznaniem przedsiębiorcy prawa do wkraczania na obciążony grunt, zajęcia go na czas budowy urządzeń, ich trwałego osadzenia na tym gruncie, a następnie – upoważnienia go do wchodzenia na tenże grunt w celu podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru oraz usuwania awarii. Temu konglomeratowi uprawnień odpowiada obowiązek właściciela nieruchomości obciążonej do ich znoszenia. Natomiast – jak wywodzi się dalej w przytaczanej tutaj uchwale – uprawnienia przedsiębiorcy i odpowiadające im obowiązki właściciela gruntu wynikające z zakreślenia w przepisach szczególnych stref kontrolowanych wykraczają poza zakres uprawnień dający się wyprowadzić z art. 305¹ k.c. Inaczej mówiąc – służebność przesyłu, wedle relacjonowanego tu poglądu orzeczniczego, ma nie obejmować strefy, w której obrębie należy się liczyć z istnieniem (w bezpośrednim sąsiedztwie) urządzenia przesyłowego, dla zapewnienia bezpiecznych dla otoczenia warunków jego eksploatowania i funkcjonowania.

Z tej uchwały wynika dalsze jeszcze rozróżnienie. Mianowicie – zauważa w jej motywach Sąd Najwyższy – odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w art. 305¹ k.c., nie może być utożsamiane ze świadczeniami, do dochodzenia których uprawniają art. 224–226 w związku z art. 352 § 2 i art. 230 k.c. Jest tak choćby dlatego, że uszczerbki, których doznaje właściciel nieruchomości obciążanej służebnością przesyłu, mogą zostać skompensowane w zupełnie innym trybie, to znaczy – na mocy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 11), dalej u.p.z.p. (w szczególności art. 58 ust. 2 w związku z art. 36 u.p.z.p.). Ta ostatnia myśl została dobitnie powtórzona między innymi w postanowieniu Sądu Najwyższego z 9.09.2020 r. (II CSK 62/19), LEX nr 3056604.

Jeszcze inaczej odbywa się definiowanie położenia prawnego właścicieli nieruchomości, na których infrastruktura przesyłowa istnieje na tyle długo, że przedsiębiorca przesyłowy zdążył już zasiedzieć stosowną służebność. W takich wypadkach dominująca obecnie linia orzecznicza wyklucza objęcie zasiedzeniem obszaru strefy ochronnej. Przykładem orzeczenia prezentującego taki właśnie pogląd jest postanowienie Sądu Najwyższego z 4.09.2020 r. (II CSK 752/18), LEX nr 3093768.

Jak się wydaje, dla przeciętnego właściciela nieruchomości rozbieżności tytułów prawnych, na mocy których mogły powstać po jego stronie ograniczenia w swobodnym korzystaniu z gruntu, nie mają wielkiego znaczenia. Owszem, liczyć się dlań może moment czasowy, w którym owo ograniczenie powstaje bądź już w przeszłości powstało. Rozziew pomiędzy wynikami zastosowań przepisów czy to administracyjnych, czy też instytucji prawa cywilnego – w szczególności co do obszaru objętego ograniczeniami i co do zakresu możliwości ubiegania się o kompensatę – nie powinien jednakże wzbudzać społecznej nieufności.