H ipotezy i dyspozycje norm zapisanych w art. 394 Kodeksu cywilnego są na pierwszy rzut oka całkowicie jednoznaczne. Jak pokazuje praktyka, wrażenie to niekiedy uznawane jest za mylne.  Wprawdzie brzmienie paragrafu trzeciego tego artykułu nie nasuwa wątpliwości: możliwość zachowania otrzymanego zadatku względnie domagania się od kontrahenta zapłaty kwoty równej podwójnemu zadatkowi – nie powstaje wtedy, kiedy niedojście do skutku umowy przyrzeczonej spowodowane zostało albo przyczynami leżącymi po obu stronach, albo też przyczyną od obu stron niezależną, przy czym ta ostatnia sytuacja nie musi wynikać li tylko z niemożliwości świadczenia. W orzecznictwie jednak pojawiła się wątpliwość tycząca się tak interpretacji owych przyczyn, jak stwierdzenia, czy i wskutek czyich działań dochodzić może do odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Należałoby na początku jakichkolwiek rozważań nad tymi zagadnieniami zgodzić się co do jednego: tylko skutecznie dokonane odstąpienie od umowy przedwstępnej przez jedną ze stron łączy się – i to wyłącznie dla tej właśnie strony – z prawną możliwością zachowania dla siebie otrzymanego zadatku bądź domagania się zapłaty na jej rzecz zdublowanej wysokości zadatku. Nie bez kozery bowiem porównuje się istotę funkcji dyscyplinującej, jaką ma spełniać zadatek, do mechanizmu zapisanego w art. 491. Inaczej mówiąc: niewykonanie umowy przez kontrahenta rodzi dla drugiej strony swoisty „komplet” uprawnień: do odstąpienia od umowy i do zachowania uzyskanej kwoty zadatku bądź żądania zapłaty jego podwójnej równowartości. Uprawnienie do zatrzymania w swoim majątku otrzymanych pieniędzy względnie roszczenie o „podwójną” zapłatę nie powstanie, gdy nie jest wykonywane prawnokształtujące uprawnienie polegające na odstąpieniu. Należałoby także dodać, że kontrahent uprawnionego nie może go w czynności odstąpienia „zastąpić” – jemu bowiem, skoro sam nie podporządkował się ustaleniom umowy przedwstępnej, uprawnienie do odstąpienia z mocy art. 394 § 1 k.c. nie przysługuje i zdany jest w tej mierze całkowicie na zachowania drugiej strony.

W wyroku z 20 stycznia 2016 r., oznaczonym sygnaturą V CSK 293/15, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że uprawnienia, o których tu mowa, nie powstają, jeżeli ten, kto chciałby z nich skorzystać, sam jawi się jako wyłącznie odpowiedzialny za przyczynę niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Stan faktyczny, na którego tle zapadło to rozstrzygnięcie, przedstawiał się – w koniecznym tu skrócie oraz pewnym uproszczeniu – następująco.

Powód będący osobą fizyczną zawarł (jako osoba fizyczna właśnie) z pozwaną spółdzielnią notarialną umowę przedwstępną, na mocy której miał od owej spółdzielni nabyć prawo własności nieruchomości. Przy umowie przedwstępnej został przezeń uiszczony zadatek, a w warunkach umowy znalazło się między innymi stwierdzenie, że w razie finansowania przedmiotu umowy ze środków pochodzących z kredytu bankowego strony dopuszczają możliwość zawarcia aneksu do ustaleń umowy przedwstępnej w zakresie kwot i terminów zapłaty oraz sposobu zabezpieczenia zapłaty ceny. Postanowiły równocześnie, że umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do określonej daty; cena sprzedaży również została sztywno ustalona.

Powód następnie podejmował starania o pozyskanie kredytu, i to na przeważającą część umówionej ceny. Czynił to jednak nie we własnym imieniu, lecz w imieniu spółki niezaangażowanej w transakcję kupna; wsparcia żadnej z około dziesięciu instytucji finansowych, do których skierował stosowne zapytania, ostatecznie nie uzyskał, nie przedstawił zresztą potem pozwanej żadnej dokumentacji, z której wynikałyby przyczyny odmów.

Na kilka miesięcy przed zakreślonym w umowie przedwstępnej ostatecznym terminem sprzedaży powód pisemnie wezwał spółdzielnię do zwrotu zadatku, powołując się na to, że niemożliwość sfinansowania przezeń zakupu stanowi przyczynę od obu stron niezależną. Spółdzielnia zaś ze swej strony dwukrotnie wyznaczała powodowi termin stawienia się w kancelarii notarialnej – kupujący na żaden z nich się nie stawił, co zostało protokolarnie stwierdzone.

Na niewiele już tygodni przed upływem terminu określonego w umowie przedwstępnej niedoszły kupiec pisemnie zaproponował spółdzielni rozwiązanie umowy przedwstępnej ze zwrotem na jego rzecz zadatku. W tym czasie spółdzielnia miała już potencjalnego innego kandydata na nabywcę nieruchomości i powód powołał się w korespondencji na to, że fakt ów jest mu znany. Spółdzielnia odmówiła rozwiązania umowy przedwstępnej, ponownie deklarując gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej. Wkrótce po upływie końcowego terminu, który wiązał strony sporu, spółdzielnia przystąpiła do umowy przedwstępnej z innym nabywcą, a następnie sprzedała mu nieruchomość. W niedługi czas później niedoszły kupiec pozwał spółdzielnię, domagając się zwrotu na jego rzecz zadatku. Dwie instancje sądowe oddaliły jego żądanie, a Sąd Najwyższy rozpoznający skargę kasacyjną nie zmienił swoim rozstrzygnięciem tej sytuacji.

Ani sama teza wskazanego tu orzeczenia Sądu Najwyższego, ani też rozstrzygnięcie sprawy, na tle której ją sformułowano, nie nasuwają zastrzeżeń (choć wypada zauważyć, że nie w pełni podsumowują one spór, który w tamtym akurat procesie podlegał rozstrzyganiu). Idzie wszak o właściwe odczytanie w każdym stanie faktycznym, na czym polegało niewykonywanie umowy przedwstępnej i której ze stron ono w istocie dotyczyło. W opisanym kazusie trudno byłoby mówić o niewypełnieniu kontraktu przez pozwaną spółdzielnię, która przecież była gotowa go wykonać, i to aż do końca zakreślonej granicy czasowej; za to powód, co trafnie podniesiono w motywach wyroku oddalającego jego skargę kasacyjną, od początku trwania relacji umownej podchodził beztrosko do realiów, nie czyniąc w swoim własnym imieniu starań o kredyt umożliwiający kupno nieruchomości, wobec czego odmowy instytucji finansowych – zapewne tym właśnie powodowane – nie były okolicznością odeń niezależną.

Odpowiedź na pytanie postawione w tytule niniejszego szkicowego opracowania jest zatem przecząca.

O wiele bardziej interesujące jest drugie zagadnienie, które nie znalazło odzwierciedlenia w wyabstrahowanej tezie, a zostało dostrzeżone w uzasadnieniu omawianego tutaj orzeczenia Sądu Najwyższego. Polega ono na wątpliwości, wedle jakich kryteriów powinno się odbywać stwierdzanie, że strona uprawniona do zachowania dla siebie otrzymanego zadatku (bądź też „uwolniona” od obowiązku wypłaty dwukrotnej jego wysokości) wykonała uprawnienie prawnokształtujące polegające na odstąpieniu od umowy przedwstępnej bez uprzedniego wyznaczania drugiej stronie dodatkowego terminu.

W przytoczonym wyżej stanie faktycznym strona powodowa stawiała w swej skardze kasacyjnej między innymi zarzut naruszenia art. 77 § 2 w związku z art. 60 k.c. poprzez przyjęcie, że pozwana per facta concludentia złożyła skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej; sąd drugiej instancji stwierdził bowiem, że wprawdzie powód nie doczekał się od pozwanej spółdzielni pisemnego, do niego wprost skierowanego oświadczenia o odstąpieniu, lecz spółdzielnia uprawnienie do odstąpienia mimo to skutecznie wykonała, wchodząc w relację umowną z innym kontrahentem. Należy w tym miejscu przypomnieć, że z mocy art. 77 § 3 k.c. do odstąpienia od umowy (w tym wypadku przedwstępnej) zawartej w formie aktu notarialnego wystarcza forma pisemna.

Zagadnienie możliwości konkludentnego złożenia oświadczenia woli wtedy, kiedy ustawa wymaga dla danej czynności formy pisemnej, bywa rozmaicie rozstrzygane w orzecznictwie. Jak przytoczono w motywach omawianego tutaj orzeczenia, Sąd Najwyższy w wyroku z 9 grudnia 2005 r., III CK 307/05, przyjął, że zgodnie z art. 73 i 74 k.c. niezachowanie formy przewidzianej w art. 77 k.c. nie pociąga za sobą nieważności czynności prawnej, która została dokonana bez jej zachowania, wobec czego można skutecznie rozwiązać umowę zawartą na piśmie poprzez czynności konkludentne. W wyroku z 14 czerwca 2013 r., V CSK 330/12, stanął natomiast na stanowisku, że w przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej jej rozwiązanie za zgodą obu stron, a także odstąpienie lub wypowiedzenie przez jedną z nich, powinno być stwierdzone pismem. Forma pisemna dla wypowiedzenia zastrzeżona jest wprawdzie dla celów dowodowych, ale nie znaczy to, że do rozwiązania stosunku prawnego może dojść poprzez czynności faktyczne.

W omawianym wyroku z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15, skład orzekający nie zajął stanowiska wobec tej spornej kwestii, zauważył bowiem, że nie ma takiej potrzeby, gdyż w przedmiotowym stanie faktycznym podpisanie przez pozwaną spółdzielnię umowy przedwstępnej z innym nabywcą należy uznać za stwierdzenie pismem odstąpienia od umowy z powodem w rozumieniu art. 77 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego.

Jak się wydaje, takie ujęcie zagadnienia pomija pytanie o to, kto jest adresatem oświadczenia woli; paradoksalnie więc już nawet zastosowanie konstrukcji odstąpienia od umowy poprzez zachowania konkludentne pozwalałoby na bardziej niezawodną ocenę, czy kontrahent (w omawianym przykładzie – powód) rzeczywiście mógł uzyskać przed wytoczeniem powództwa świadomość, że druga strona umowy przedwstępnej takiego wypowiedzenia wobec niego dokonała.