P omimo braku wyraźnego przepisu, który zezwalałby na podział nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą, przyjmuje się, że właściciel może podzielić nieruchomość i utworzyć dla nowej nieruchomości odrębną księgę wieczystą. Praktyka musiała się jednakże zmierzyć z zagadnieniem dalej idącym: czy analogicznej czynności wolno dokonać także wieczystemu użytkownikowi? Odpowiedź przeczącą na tak postawione pytanie przyniosła uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r., o sygnaturze III CZP 116/14. Stanowisko to w krótkim czasie doczekało się kilku glos oraz omówień opublikowanych w paru rozmaitych źródłach; komentujący je autorzy zwracają uwagę w szczególności na zbyt daleko, być może, idącą generalizację kategorycznie sformułowanej tezy. Wspomniana uchwała jest już również cytowana w zapadających po jej wydaniu innych orzeczeniach. W tym miejscu zatem ograniczmy się do zrelacjonowania toku myślenia składu orzekającego, który znalazł odzwierciedlenie w motywach uchwały III CZP 116/14, zwracając szczególniejszą uwagę na niektóre zawarte w uzasadnieniu odniesienia.

Praktyka zezwalająca właścicielowi nieruchomości na dzielenie jej – w wymiarze wieczystoksięgowym – na nieruchomości mniejsze jest w pewnym sensie lustrzanym odbiciem wyraźnego zapisu w treści art. 21 u.k.w.h., który uprawnia właściciela do żądania połączenia w jedną całość wieczystoksięgową nieruchomości graniczących ze sobą bądź spójnych gospodarczo. Brak jakiejkolwiek wyraźnej regulacji, która rozszerzałaby te możliwości prawne na wieczystego użytkownika. We wcześniejszym orzecznictwie zdarzało się, że takie uprawnienia użytkownikom wieczystym jednak przyznawano – w szczególności należy tu wskazać postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I CSK 258/12. Przeważa jednak pogląd, wedle którego tak łączenie, jak i podział mogą się dokonywać tylko na wniosek właściciela nieruchomości.

W omawianej tutaj uchwale o sygnaturze III CZP 116/14 Sąd Najwyższy opowiedział się za owym przeważającym poglądem – podnosząc, że już sama kodeksowa definicja nieruchomości zawarta w art. 46 k.c. wskazuje na to, że katalog związanych z nią uprawnień należy w pełni odnosić jedynie do właściciela. Ponadto gdyby użytkownikowi wieczystemu umożliwić inicjowanie wieczystoksięgowych zmian polegających na łączeniu, względnie podziale nieruchomości, niejednokrotnie mogłoby się okazać, że czynności takie przeciwne są interesom właściciela. Wreszcie, w ujęciu argumentacyjnym relacjonowanego orzeczenia, nie należy wyciągać wniosku o materialnoprawnych uprawnieniach wieczystego użytkownika z norm procedury, w szczególności z brzmienia art. 626² § 5 k.p.c. Ponadto wskazano, że z art. 233 k.c. wynika uprawnienie użytkownika wieczystego do rozporządzania tylko jego prawem, a nie uprawnienie do decydowania o nieruchomości, na której to prawo zostało ustanowione. Nadto przytoczono także interesujący argument z zakresu prawa zobowiązań: prawo wieczystego użytkowania łączy się z obowiązkiem uiszczania stosownych opłat; gdyby wieczysty użytkownik mógł swobodnie łączyć lub dzielić nieruchomość, wówczas tym samym jako dłużnik samodzielnie decydowałby w niektórych przypadkach o rozmiarach ciążących na nim zobowiązań – czego nie dopuszcza brzmienie art. 519 k.c.

Jak się wydaje, najbardziej przekonywającym elementem wspierającym koncepcję prezentowaną w uchwale III CZP 116/14 jest ten, że wieczyste użytkowanie to prawo na rzeczy cudzej, zatem ten, któremu owo prawo służy, nie może – bez wyraźnego zezwolenia ustawodawcy – ingerować w treść prawa własności, które wszak służy innemu podmiotowi. Chciałoby się dodać: z samej istoty – podmiotowi publicznoprawnemu, takiemu zatem, który wykonuje prawo własności w interesie określanej prawem publicznym zbiorowości.

Jest wielce zajmujące, że zacytowana wyżej teza omawianej uchwały wcale nie stanowi wprost odpowiedzi na zagadnienie prawne przedstawione Sądowi Najwyższemu przez jeden z sądów okręgowych. Wątpliwość wyłoniona w toku konkretnej sprawy była bowiem sformułowana następująco: „Czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej?” Kanwa owej sprawy była zaś taka, że miejscowa spółdzielnia mieszkaniowa – chcąc zapewne pozbyć się organizacyjnych i finansowych ciężarów wynikających z władztwa nad ciągami komunikacyjnymi oraz terenami zielonymi wchodzącymi w skład objętych wieczystym użytkowaniem gruntów, na których wzniesiono osiedle mieszkaniowe – jednostronną czynnością prawną zrzekła się swych praw do owych fragmentów osiedla, zarazem dokonując podziału nieruchomości i wydzielając działki, co do których w nowo założonych księgach wieczystych miał już figurować w dziale drugim wyłącznie Skarb Państwa jako właściciel – z pominięciem wpisu spółdzielni jako wieczystego (dotąd) użytkownika. Dokonując owej czynności, spółdzielnia mieszkaniowa powołała się na treść art. 233 w zw. z art. 246 k.c. Wątpliwość sądu okręgowego zasadzała się zatem na tym, czy w ogóle prawnie możliwe jest wyzbycie się przez wieczystego użytkownika jego prawa w drodze jednostronnej czynności prawnej, a w wypadku odpowiedzi twierdzącej – czy dopuszczalne jest uczynienie tego w odniesieniu tylko do części nieruchomości i doprowadzenie tym samym do jej podziału.

Teza omawianej uchwały w istocie daje wprost odpowiedź na zagadnienie postawione w pytaniu drugim. W odniesieniu zaś do problemu zarysowanego w pierwszej części pytania Sąd Najwyższy wyraził w końcowej części swych rozważań pogląd, że podstaw prawnych do wyzbycia się przez uprawnionego przysługującego mu prawa wieczystego użytkowania należałoby upatrywać nie w analogicznym stosowaniu art. 246 k.c., traktującego o ograniczonych prawach rzeczowych, lecz w rozszerzeniu działania art. 902¹ i 902² k.c., regulujących umowny tryb przekazania gminie bądź Skarbowi Państwa prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Dla umocnienia tego stanowiska wskazano podobieństwo prawa wieczystego użytkowania do prawa własności, a także to, że przyjęcie umownej formy przedwczesnego rozwiązania stosunku prawnego istniejącego pomiędzy wieczystym użytkownikiem a właścicielem stwarza płaszczyznę do uzgodnienia ich interesów.

Nie zajmując w tym miejscu stanowiska co do trafności tej ostatniej myśli orzeczniczej, wypada jedynie zauważyć, że w tym zakresie przytaczane orzeczenie pozostawia pewien niedosyt. Można się spodziewać, że problem wpływu stosunków obligacyjnych na uprawnienia prawnorzeczowe wieczystego użytkownika stanie się w niedługim czasie przedmiotem dalszych rozważań doktryny i judykatury.