*OSNC 2015, nr 1, poz. 6.

T eza glosowanej uchwały brzmi:

Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego.

1. Komentowana uchwała jest trafna; Sąd Najwyższy zasadnie uznał, że posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego, niezależnie od tego, jak kwalifikuje się jego charakter (posiadanie samoistne,Por. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, t. II, Warszawa 2001, s. 336. posiadanie swoiste dla użytkowania wieczystego,Por. J. Gołaczyński, (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 3, red. E. Gniewek, wyd. 3, Warszawa 2013, s. 78. posiadanie zależne)Por. J. Ignatowicz, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. Z. Resich, Warszawa 1972, s. 772., nie może być uznane za posiadanie samoistne, którego do zasiedzenia własności nieruchomości wymaga art. 172 k.c. Posiadanie to stanowi przesłankę konieczną (choć niewystarczającą – należy jeszcze posiadać nieruchomość przez dwadzieścia lat w dobrej lub trzydzieści lat w złej wierze) zasiedzenia własności nieruchomości. Jej brak uniemożliwia nie tylko to zasiedzenie, ale także doliczenie czasu tego rodzaju posiadania do czasu posiadania jak właściciel (posiadania samoistnego).

Zasiedzenie jest wyjątkowym sposobem nabycia prawa; związana jest z nim utrata prawa przez dotychczasowego uprawnionego, nawet wbrew jego woli, tylko wskutek upływu oznaczonego czasu i zachowania osoby nieuprawnionej jak uprawniony. Prawodawca godzi się na taką instytucję (czasem określaną jako budząca wątpliwości etyczne),W tym kontekście o zasiedzeniu wspomina S. Wójcik, Zagadnienia etyczne przedawnienia roszczeń, (w:) Z zagadnień cywilnego prawa materialnego i procesowego. Księga pamiątkowa ku czci prof. J. Ignatowicza, red. M. Sawczuk, Lublin 1988, s. 142, 145. Por. także J. Zielonacki, Nauka o posiadaniu i zasiedzeniu, Lwów 1862, s. 139–141. mając na uwadze szczególną wartość w obrocie cywilnoprawnym – stabilizację i pewność sytuacji prawnorzeczowych.Por. A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964, s. 5–6; S. Wójcik, Zasiedzenie jako sposób nabycia praw podmiotowych, (w:) Rozprawy z prawa cywilnego. Księga pamiątkowa ku czci W. Czachórskiego, red. J. Błeszyński, J. Rajski, Warszawa 1985, s. 153; J. Wasilkowski, Nabycie własności przez zasiedzenie, NP 1968, z. 7–8, s. 1100–1101; E. Gniewek, (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 3, red. E. Gniewek, wyd. 3, Warszawa 2013, s. 633. Długotrwała niezgodność między stanem prawnym a faktycznym, szczególnie w obrocie nieruchomościami,  z pewnością nie sprzyja zachowaniu jego bezpieczeństwa. Celem zasiedzenia jest uchylenie tej niezgodności. Niemniej jest to instytucja, która z uwagi na swoje szczególne cechy i konsekwencje, niepozbawione kontrowersji, nie ma charakteru generalnego. Możliwe jest zasiedzenie tylko takiego prawa, na którego zasiedzenie pozwala ustawa, a przesłanki tego sposobu nabycia prawa muszą być ściśle uregulowane, ale i rozumiane.Por. J. S. Piątowski, (w:) System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, t. II, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 314; E. Janeczko, Zasiedzenie, wyd. 3, Warszawa 2003, s. 40; J. Winiarz, System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, t. II, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 567; S. Wójcik, Zasiedzenie, s. 154. Tylko taki zabieg legislacyjny oraz interpretacyjny umożliwia ocenę zasiedzenia jako instytucji wyjątkowej w systemie prawnym. Wychodząc z takiego założenia, Sąd Najwyższy trafnie przyjął, że nie jest możliwe zaliczenie do biegu terminu zasiedzenia własności nieruchomości czasu posiadania w zakresie użytkowania wieczystego. Posiadanie takie nie odpowiada wymaganiu zawartemu w art. 172 k.c. Przeciwko takiemu zaliczeniu przemawia również art. 176 k.c., stanowiący o możliwości zaliczenia czasu posiadania prowadzącego do zasiedzenia przez następcę, który nabył posiadanie pod tytułem szczególnym albo ogólnym.

2. O ile uchwała nie budzi wątpliwości, o tyle jej uzasadnienie prowokuje do kilku uwag polemicznych i refleksji. Sąd Najwyższy, argumentując swoje stanowisko, przy okazji przywołuje opinie o innych kwestiach, których dyskusyjność, mimo utrwalonych poglądów w judykaturze oraz piśmiennictwie, nie wygasła. Co więcej, koncepcje te nie harmonizują, wbrew pierwszemu wrażeniu, z rozstrzygnięciem uchwały. Generalnie daje się dostrzec, że stworzona przez naukę oraz orzecznictwo w ciągu dziesięcioleci wizja użytkowania wieczystego nie jest spójna. Poszczególne rozwiązania, nawet dotyczące kwestii podstawowych, na które prawodawca niestety nie udzielił odpowiedzi, zrzucając to zadanie na doktrynę i judykaturę, nie współgrają ze sobą. Z tego punktu widzenia niniejsza glosa jest nie tylko komentarzem do orzeczenia Sądu Najwyższego, ale także głosem w dyskusji o stanie regulacji i dalszym losie instytucji użytkowania wieczystego w prawie polskim.

3. Sąd Najwyższy, podzielając opinię, że przepisy normujące zasiedzenie powinny być interpretowane ściśle, przechodzi do porządku nad możliwością zasiedzenia użytkowania wieczystego, odwołując się do utrwalonego orzecznictwa;Por. uchwałę SN (7) z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259; postanowienie SN z 25 marca 2004 r., II CK 105/03, niepubl. nie mniej zresztą utrwalone w tej sprawie jest stanowisko piśmiennictwa.Por. J. Winiarz, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970, s. 91; C. Woźniak, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 2006, s. 141–144; Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006, s. 508; S. Wójcik, Z problematyki użytkowania wieczystego, NP 1977, z. 6, s. 818. Przyjmuje się, wbrew podkreślanemu wymaganiu wyraźnej regulacji ustawowej, że zasiedzenie użytkowania wieczystego jest dopuszczalne na podstawie analogicznie stosowanych przepisów o zasiedzeniu własności nieruchomości, jeżeli tylko prawo to uprzednio istniało. W rachubę zatem wchodzi zasiedzenie tego prawa przeciwko dotychczasowemu użytkownikowi, a nie przeciwko właścicielowi gruntu.Por. uchwałę SN (7) z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259; S. Wójcik, Zasiedzenie, s. 154; idem, Z problematyki, s. 815; J. Winiarz, (w:) System, s. 567; idem, Prawo, s. 91; J. Majorowicz, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. Z. Resich, Warszawa 1972, s. 661; E. Janeczko, Zasiedzenie, wyd. 3, Warszawa 2003, s. 40. Jednakże według Z. Truszkiewicza (Użytkowanie, s. 491–508) dopuszczalne są obydwie postaci zasiedzenia użytkowania wieczystego. Z kolei zdaniem C. Woźniaka (Użytkowanie, s. 143, przyp. 2) możliwe jest zasiedzenie użytkowania wieczystego także przeciwko właścicielowi gruntu, a więc uprzednio nieistniejącego prawa, w przypadku jego pozornego ustanowienia – została zawarta umowa i prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej, ale bezpodstawnie (umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego była nieważna). Tymczasem brak jest przepisu wskazującego możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego w jakikolwiek sposób. Przypadki, w których możliwe jest zasiedzenie prawa, są jednoznacznie przewidziane w ustawie (art. 172 k.c., art. 174 k.c., art. 292 k.c., art. 305⁴ k.c. w zw. z art. 292 k.c.).1 Możliwość zasiedzenia służebności przesyłu bywa kwestionowana – por. E. Gniewek, (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 4, red. E. Gniewek, wyd. 3, Warszawa 2012, s. 266.

4. Dopuszczalność zasiedzenia użytkowania wieczystego nie była wolna od zastrzeżeń jeszcze przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego, a więc w czasie obowiązywania ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlachDz.U. z 1961 r. nr 32, poz. 159 ze zm. oraz Prawa rzeczowego.Dekret z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe, Dz.U. z 1946 r. nr 47, poz. 319 ze zm.; dalej: pr. rzecz Zwolennicy takiej możliwości odwoływali się do ogólnego art. 127 pr. rzecz., zgodnie z którym ograniczone prawa rzeczowe mogły być nabyte wskutek zasiedzenia secundum tabulas.Por. A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964, s. 43–48; S. Breyer, Prawo wieczystego użytkowania, PiP 1962, nr 8–9, s. 320; J. Goławska, Zbywanie, obciążanie i wydzierżawianie nieruchomości państwowych, PUG 1962, nr 12, s. 396. Zwolennicy zasiedzenia użytkowania wieczystego secundum tabulas podkreślali jednak, że ten sposób nabycia prawa, związany z koniecznością wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej, miał w praktyce niewielkie zastosowanie (por. J. Winiarz, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970, s. 88). Zasiedzenie praeter oraz contra tabulas było przewidziane tylko dla służebności gruntowych polegających na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 184 pr. rzecz.). Warunkiem zasiedzenia secundum tabulas było jednak zakwalifikowanie użytkowania wieczystego jako ograniczonego prawa rzeczowego.Taki charakter użytkowania wieczystego przyjmowali J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 18–19; A. Kopff, Charakter prawny wieczystego użytkowania, SC 1967, t. IX, s. 35–37; J. Winiarz, Prawo, s. 65; S. Szer, Użytkowanie gruntów państwowych, Warszawa 1962, s. 43. Warunek ten pomijał A. Kunicki (Zasiedzenie, s. 43), dopuszczając zasiedzenie użytkowania wieczystego na podstawie art. 127 pr. rzecz., a jednocześnie odrzucając kwalifikację użytkowania wieczystego jako ograniczonego prawa rzeczowego. Pomimo kontrowersji ostatecznie przewagę zyskało jednak stanowisko, zgodnie z którym prawo to znajduje się w systematyce praw rzeczowych między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi.Por. S. Wójcik, Z problematyki, s. 806; A. Kunicki, Zasiedzenie, s. 43; S. Szer, Użytkowanie wieczyste, PiP 1964, nr 1, s. 9; F. Dorożała, Charakter prawny i istota wieczystego użytkowania terenów państwowych, „Palestra” 1962, nr 12, s. 59–60; S. Rudnicki, Charakter prawny użytkowania wieczystego, NP 1970, nr 12, s. 1776; C. Woźniak, Użytkowanie, s. 186; Z. Truszkiewicz, Użytkowanie, s. 168–169, 170. Po ustaniu obowiązywania powołanych aktów prawnych zasiedzenie użytkowania wieczystego utraciło nawet i tę dyskusyjną podstawę normatywną. Konsekwentnie należałoby zatem uznać, że taki, wyjątkowy przecież, sposób nabycia tego prawa jest wykluczony. Tylko taki pogląd daje się pogodzić z postulatem restryktywnego interpretowania przepisów regulujących zasiedzenie.

5. Sąd Najwyższy nie jest również konsekwentny w swoim wywodzie, powołując się na postanowienie SN z 14 marca 2012 r., II CSK 127/11.Niepubl. W orzeczeniu tym postawiono tezę, zgodnie z którą nie jest możliwe zasiedzenie własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie uznano, że posiadanie samoistne takiego gruntu może doprowadzić najwyżej do zasiedzenia użytkowania wieczystego. Pomijając trafność zakazu zasiedzenia własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,Nie sposób w ramach glosy rozwinąć tego zagadnienia. Można jedynie ograniczyć się do zdania, że bardziej przekonuje stanowisko, w myśl którego możliwe jest zasiedzenie własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Stanowisko takie zajął również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 106. Szerzej na ten temat por. P. Bender, Zasiedzenie prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, „Rejent” 2014, nr 7, s. 29–51; B. Pawlak, Nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, PS 2013, nr 9, s. 30–42; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, red. K. Pietrzykowski, wyd. 7, Warszawa 2013, s. 473. trzeba podkreślić, że w glosowanej uchwale, tak podkreślającej różnicę między posiadaniem samoistnym a posiadaniem w zakresie użytkowania wieczystego, akceptuje się bez zastrzeżeń koncepcję zasiedzenia użytkowania wieczystego, gdy zainteresowany włada rzeczą jak właściciel (posiadacz samoistny), a nie użytkownik wieczysty.

6. Podobieństwo między własnością gruntu a użytkowaniem wieczystym jest fundamentalnym argumentem na rzecz stosowania licznych analogii z przepisów o własności nieruchomości w celu rozwiązania problemów związanych z użytkowaniem wieczystym nie tylko w przypadku wyżej omawianej instytucji zasiedzenia. Stąd analogiczne stosowanie art. 231 § 1 k.c.,Por. wyrok SN z 28 czerwca 1973 r., III CRN 154/73, OSPiKA 1976, nr 4, poz. 87; J. Winiarz, Prawo, s. 99–101; C. Woźniak, Użytkowanie, s. 144–145; Z. Truszkiewicz, Użytkowanie, s. 488–489. mimo że przepis ten wyraźnie stanowi o posiadaniu samoistnym; stąd także dopuszczenie służebności gruntowej (osobistej, przesyłu) na użytkowaniu wieczystym lub na rzecz użytkownika wieczystego, bez względu na sposób powstania służebności – umowny, przymusowy (art. 145 k.c., art. 151 k.c.) albo wskutek zasiedzenia.Por. uchwałę SN z 22 października 1968 r., III CZP 98/68, OSNC 1969, nr 11, poz. 188; uchwałę SN z 29 listopada 1972 r., III CZP 82/72, OSNC 1973, nr 7–8, poz. 125; postanowienie SN z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNC 1974, nr 11, poz. 197; uchwałę SN z 29 maja 1974 r., III CZP 21/74, OSNC 1975, nr 4, poz. 55; wyrok SN z 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, niepubl.; postanowienie SN z 15 października 2008 r., I CSK 135/08, niepubl.; postanowienie SN z 15 maja 2009 r., II CSK 674/08, niepubl. Do niedawna, od wielu lat, uznawano możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego na podstawie analogii z art. 179 k.c., a więc przepisu pozwalającego na zrzeczenie się własności nieruchomości.Por. uchwałę SN z 8 września 1992 r., III CZP 89/92, OSNC 1993, nr 4, poz. 53; wyrok SN z 31 stycznia 2002 r., IV CKN 1325/00, niepubl.; uchwałę SN (7) z 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005, nr 5, poz. 74; postanowienie SN z 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7–8, poz. 125; wyrok SN z 4 listopada 2005 r., V CK 784/04, Biuletyn SN 2006, nr 4, poz. 9; postanowienie SN z 30 czerwca 2006 r., V CSK 131/06, niepubl.; postanowienie SN z 30 czerwca 2006 r., V CSK 133/06, niepubl.; wyrok SN z 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, niepubl.; postanowienie SN z 21 listopada 2007 r., II CSK 305/07, niepubl.; postanowienie SN z 24 lipca 2008 r., IV CSK 133/08, OSNC 2009, nr A, poz. 20; wyrok SN z 16 stycznia 2009 r., V CSK 259/08, OSNC, nr D, poz. 98; uchwałę SN z 23 grudnia 2013 r., III CZP 81/13, niepubl. Po uchyleniu tego przepisu, jako sprzecznego z Konstytucją,Por. wyrok TK z 15 marca 2005 r., K 9/04, OTK-A 2005, nr 3, poz. 24, który uchylił art. 179 k.c. z dniem 15 lipca 2006 r. przyjmuje się możliwość analogicznego stosowania art. 246 k.c., a więc przepisu normującego zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego.Por. uchwałę SN z 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 39; uchwałę SN z 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 81. Niemniej Sąd Najwyższy dopuszcza także analogiczne stosowanie do użytkowania wieczystego przepisów normujących umowę o przekazanie nieruchomości (art. 902¹ –902² k.c.).Por. uchwałę SN z 23 grudnia 2013 r., III CZP 81/13, niepubl.

W takim kontekście orzeczniczym równie dobrze komentowana uchwała mogłaby mieć przeciwną treść i dopuszczać zaliczanie terminu posiadania w zakresie użytkowania wieczystego na poczet czasu posiadania samoistnego wiodącego do zasiedzenia własności nieruchomości. Skoro posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego jest tak podobne do samoistnego posiadania gruntu, o którym stanowi art. 231 § 1 k.c., to dlaczego nie zaliczać czasu posiadania pierwszego rodzaju na poczet drugiego itd. Przywołane przykłady podważają spójność komentowanej uchwały z dorobkiem judykatury Sądu Najwyższego dotyczącym użytkowania wieczystego. Nie stanowi to zarzutu pod jej adresem. Należy powtórzyć, że glosowana uchwała jest trafna. Trudno jednak ją pogodzić z utrwaloną linią orzecznictwa opartą na dyskusyjnej koncepcji wykładni przepisów normujących użytkowanie wieczyste, a więc w głównej mierze przepisów prawa rzeczowego.

Wykładnia ta oparta jest na szczególnym podobieństwie użytkowania wieczystego do własności gruntu. Wyciąga się z niego jednak zbyt daleko idące wnioski, które stoją w opozycji do podstawowej zasady prawa rzeczowego – numerus clausus praw rzeczowych.Rudymentarne znaczenie tej zasady w systemie prawa rzeczowego nie ulega wątpliwości – por. E. Drozd, Numerus clausus praw rzeczowych, (w:) Problemy kodyfikacji prawa cywilnego. Studia i rozprawy. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Zbigniewa Radwańskiego, red. S. Sołtysiński, Poznań 1990, s. 259; S. Wójcik, (w:) System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, t. II, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 15; P. Machnikowski, (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 3, red. E. Gniewek, wyd. 3, Warszawa 2013, s. 40; J. Wilhelm, Sachenrecht, Berlin–New York 2002, s. 5–6; J. T. Füller, Eigenständiges Sachenrecht?, Tübingen 2006, s. 371–372; K. H. Schwab, H. Prütting, Sachenrecht. Ein Studienbuch, München 2003, s. 9–10; F. Baur, J. F. Baur, R. Stürner, Sachenrecht, München 1999, s. 3. Reguła ta głosi, że ilość oraz treść występujących w systemie prawnym praw rzeczowych jest ściśle reglamentowana przez ustawę.Por. S. Wójcik, (w:) System, s. 15–16; E. Drozd, Numerus, s. 267; P. Machnikowski, (w:) System, s. 40–41. Wydawałoby się więc, że metody interpretacji czy wnioskowania prowadzące do naruszenia tej reguły powinny być zaniechane. Niemniej praktykowana od dawna przez judykaturę oraz sporą część piśmiennictwa wykładnia nie realizuje tej zasady konsekwentnie. Owszem, wspomina się o niej, ale jednak w oznaczonych przypadkach interpretacji jakby zapomina. Przykładowo, sprzeczne z zasadą numerus clausus praw rzeczowych jest dopuszczenie, aby użytkowanie wieczyste mogło być obciążane służebnością gruntową wbrew jednoznacznej treści art. 145 k.c., 151 k.c. oraz 285 § 1 k.c.; przedmiot prawa kształtuje bowiem jego treść. Rozszerzenie katalogu przedmiotów, które prawo może obciążać, jest zmianą jego treści. Nie budzi przy tym wątpliwości, że nie jest możliwe w szczególności ustanowienie służebności osobistej na ruchomości lub prawie majątkowym, a jednak konsekwentnie można by nawiązać do wyjątkowego podobieństwa między służebnością osobistą a użytkowaniem i zastosować analogię z tego ostatniego.

Warunkiem zachowania zasady numerus clausus praw rzeczowych jest również przestrzeganie reguły zamkniętego katalogu czynności rozporządzających prawami rzeczowymi (art. 57 § 1 k.c.). W przeciwnym razie zamknięty katalog praw rzeczowych jest fikcją. Swoboda dokonywania takich czynności prowadzi do dowolnej zmiany jakościowej, a przez to ilościowej numerus clausus praw rzeczowych, i w rezultacie do jego zniesienia. Przykładowo, dopuszczenie zrzeczenia się części uprawnień (a nie całego prawa) prawa rzeczowego prowadzi do powstania nowego prawa, nieznanego systemowi. Mogłaby w ten sposób powstać niezbywalna własność albo, po zrzeczeniu się generalnego uprawnienia do pobierania pożytków z rzeczy w ramach użytkowania, prawo używania. Reguły tej więc przestrzega się, ale często tylko werbalnie. Nie do pogodzenia z zasadą numerus clausus czynności rzeczowych była bowiem przyjmowana powszechnie możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego na podstawie analogii z nieobowiązującego już art. 179 k.c. Tak samo należy ocenić analogiczne stosowanie do użytkowania wieczystego art. 246 k.c. Nie wiadomo, jak niegdyś tak zbliżone do własności prawo stało się obecnie na tyle podobne do ograniczonego prawa rzeczowego, że możliwe jest analogiczne stosowanie tego przepisu. Z perspektywy czasu linia orzecznicza Sądu Najwyższego w tej mierze nie może być uznana za stałą i przekonującą.

7. Podsumowując, należy stwierdzić, że komentowane orzeczenie zasługuje na aprobatę. W sposób klarowny i przekonujący przeprowadzono wykładnię stosownych przepisów, zachowując podstawowe reguły prawa rzeczowego. Niemniej uchwała ta po raz kolejny pokazała, że regulacja użytkowania wieczystego jest w wielu miejscach niedostateczna, a przez to jej całokształt nie zasługuje na aprobatę. Skłania to do postulatu, zgłaszanego nie pierwszyZob. K. Zaradkiewicz, Podstawowe założenia dotyczące propozycji regulacji prawa zabudowy, PL 2006, z. 2, s. 53–84; A. Bieranowski, Prawo zabudowy i ciężary realne w pracach nad projektem kodeksu cywilnego – podstawowe założenia konstrukcyjne, „Rejent” 2012, nr 12, s. 22–46. i pewnie nie ostatni raz, aby zastąpić użytkowanie wieczyste prawem zabudowy – instytucją, która lepiej zrealizuje cele, jakie niegdyś postawiono przed użytkowaniem wieczystym.

Wady legislacyjne instytucji użytkowania wieczystego stara się od dziesięcioleci niwelować w ramach swoich kompetencji Sąd Najwyższy, niestety czasem z dyskusyjnym rezultatem. Z powyższych krótkich uwag wynika, że przyjęty przezeń model interpretacji przepisów normujących użytkowanie wieczyste nie koreluje w wielu przypadkach z zasadami prawa rzeczowego (numerus clausus praw rzeczowych i czynności rzeczowych); nie jest także konsekwentny, a przez to wolny od kontrowersji nawet w podstawowych kwestiach.