P roblem nakreślony w pytaniu po raz pierwszy stanął wyraźnie na wokandzie Sądu Najwyższego 22 maja 2013 r. pod sygn. akt III CZP 17/13. Zapadła w składzie trzyosobowym uchwała o treści następującej: „Pełnomocnikiem procesowym w sprawach o dokonanie wpisu w księdze wieczystej może być wyłącznie osoba spełniająca wymagania przewidziane w art. 87 k.p.c., także wtedy, gdy wniosek o wpis został zamieszczony przez notariusza w akcie notarialnym na podstawie art. 92 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 189, poz. 1158 ze zm.)”.

Sens zarówno samej tezy, jak i wywodów uzasadnienia przedstawia się całkiem jasno: oto na notariusza ustawodawca nałożył obowiązek zamieszczenia w treści sporządzanego aktu wniosku o dokonanie stosownej zmiany w księdze wieczystej, a następnie przesłania (wedle obecnej regulacji w terminie trzydniowym) właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu odpisu tego aktu wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Obowiązek taki po stronie notariusza powstaje zawsze wtedy, kiedy akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości. Jednakże notariusz działa w tym zakresie wyłącznie jako „organ pomocniczy” czy też „posłaniec”. W omawianym orzeczeniu wyjaśniono dalej, że jeśli którakolwiek ze stron transakcji jest w niej reprezentowana przez pełnomocnika, to – pomimo oczywistej skuteczności reprezentacji co do samej istoty obrotu – zawarty w końcowej części aktu wniosek o wpis do księgi wieczystej okaże się nieprawidłowy, o ile ów pełnomocnik nie należał do kręgu podmiotów wymienionych w art. 87 k.p.c. Jednak wada ta sama w sobie nie może być podstawą do zwrotu wniosku.

Sąd Najwyższy wskazał, że rozpatrywanie wniosku o wpis – również takiego zawartego w treści aktu – nieodmiennie rządzi się regułami postępowania wieczystoksięgowego zawartymi w Kodeksie postępowania cywilnego.

Omawiana tu uchwała kończy się w części uzasadniającej uwagą, że zgodnie z art. 626⁴ in fine k.p.c. przekazanie przez notariusza aktu zawierającego wniosek o wpis postawiony przez osobę nienależącą do kręgu zakreślonego art. 87 k.p.c. uważa się za złożenie wniosku przez samego uprawnionego. Warto się zastanowić, jaki w takim razie powinien być dalszy, prawidłowy tok czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym – Sąd Najwyższy implicite uznał bowiem za wadliwe rozwiązanie, które było zastosowane przez przewodniczącego sądu rejonowego w sprawie stanowiącej kanwę rozważań, a polegało ono na wezwaniu pełnomocnika strony transakcji do wyjaśnienia, czy spełnia on którykolwiek spośród warunków wymienionych w art. 87 § 1 k.p.c., po bezskutecznym zaś upływie zakreślonego siedmiodniowego terminu – na wydaniu zarządzenia o zwrocie wniosku.

Otrzymanie przez sąd wieczystoksięgowy od notariusza odpisu aktu zawierającego wniosek o wpis postawiony przez osobę niemogącą sprawować funkcji pełnomocnika w (jakiejkolwiek) sprawie cywilnej inicjuje postępowanie sądowe. Jednakże należałoby uznać, że mimo iż zostało ono formalnie wszczęte, to do jego toczenia się brakuje wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Trzeba bowiem pamiętać, że występowanie w sprawie w charakterze pełnomocnika osoby, która nim być nie może, oznacza brak należytego umocowania pełnomocnika i prowadzi zawsze do nieważności postępowania (art. 379 pkt 2 k.p.c.), a czynności takiego „wadliwego” pełnomocnika procesowego nie mogą zostać sanowane przez potwierdzenie dokonane następnie przez jego mocodawcę – co wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. III CZP 32/04, a potwierdził w uchwale podjętej w składzie siedmioosobowym o sygn. III CZP 154/07.

Z powyższego wynika, że właściwym zachowaniem sądu wieczystoksięgowego byłoby zwrócenie się do mocodawcy owego „nieskutecznego” pełnomocnika, czyli samej strony transakcji – o złożenie „od początku” wniosku (zapewne na formularzu). Takie praktyczne (choć nieraz kłopotliwe, o czym za chwilę) rozwiązanie miałoby jednak zasadniczą wadę: oto art. 130 § 1 in principio k.p.c. stanowi, że jeżeli pismo procesowe nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych lub jeżeli od pisma nie uiszczono należnej opłaty, przewodniczący wzywa stronę, pod rygorem zwrócenia pisma, do poprawienia, uzupełnienia lub opłacenia go w terminie tygodniowym. Problem w tym, że logika wywodów wyżej zamieszczonych wskazywałaby na to, że w sensie prawnym nie istnieje pismo, którego braki miałyby podlegać usuwaniu. Tak więc w procedurze cywilnej nie ma, jak się zdaje, mechanizmu, który uprawniałby przewodniczącego do wydania zarządzenia zobowiązującego stronę transakcji do złożenia na nowo wniosku o wpis. Na straży bezpieczeństwa obrotu tkwiłyby zatem w takich wypadkach jedynie przepisy regulujące wprowadzanie wzmianki o wniosku, a także art. 626¹³ k.p.c

Istnieje także druga możliwość – a mianowicie uczynienie „mocniejszego” użytku z treści art. 626⁴ k.p.c. i potraktowanie wniosku zawartego w akcie notarialnym tak, jak gdyby pochodził od samej strony transakcji – czyli rozpoznanie go. Nie ma, jak się wydaje, przeszkód, by taki właśnie wniosek wysnuwać z motywów uchwały III CZP 17/13.

Obydwa wyjścia jednakże spowodują bardzo niewygodne dla praktyki konsekwencje. Mianowicie w obydwu wypadkach sąd wieczystoksięgowy powinien był prowadzić korespondencję wprost ze stroną transakcji – gdy tymczasem może się zdarzyć tak, że nie będzie dysponować jej adresem. O ile bowiem w wypadku podmiotów niebędących  osobami fizycznymi ich identyfikacja w początkowej części aktu notarialnego będzie wystarczająca, o tyle osoby fizyczne reprezentowane w transakcji przez pełnomocnika nie muszą mieć wskazanych danych adresowych – art. 92 § 1 pkt 4 ustawy – Prawo o notariacie nakazuje wszak podanie w akcie notarialnym imion, nazwisk, imion rodziców i miejsc zamieszkania osób fizycznych, nazwy i siedziby osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imion, nazwisk i miejsc zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu.

Jak się wydaje, notariusz powinien zamieszczać w treści aktu PESEL osoby reprezentowanej, co wynikałoby z odpowiedniego stosowania art. 126 § 2 pkt 2 k.p.c. w aktualnym jego brzmieniu, a to umożliwiłoby sądowi wieczystoksięgowemu samodzielne ustalenie adresu zameldowania takiej osoby – o ile takowy ona posiada. W przypadku cudzoziemców odpada nawet i ta, niedoskonała przecież, proteza.

Sąd Najwyższy w wyroku o sygnaturze II CSK 544/09 podkreślił, że niewywiązanie się przez notariusza z obowiązku przesłania do sądu wieczystoksięgowego, w zakreślonym ustawą krótkim terminie, odpisu aktu zawierającego wniosek o wpis rodzi surowo pojmowaną jego odpowiedzialność deliktową za szkodę, o ile takowa z opisanego zaniechania wyniknie.

Jest niezmiernie interesujące, w jaki sposób praktyka notarialna poradzi sobie z zapobieganiem bezskuteczności wniosków składanych do aktów przez osoby nieposiadające żadnej z alternatywnych cech pełnomocnika procesowego. Z treści definicji czynności notarialnych zamieszczonej w art. 1 § 1 ustawy – Prawo o notariacie (są nimi „czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną”) należałoby wnosić, że wniosek o wpis będący konsekwencją czynności prawnej dokonanej przed notariuszem sam w sobie nie wypełnia znamion tej definicji; pośredniego wsparcia takiego stanowiska można byłoby poszukiwać m.in. w treści wyroku SN o sygnaturze I CSK 60/09 (który do czynności notarialnych „zabrania” zaliczać pośrednictwa notariusza w zakresie przekazywania opłaty sądowej). Zatem jeżeli do aktu, który w końcowej części powinien zawierać wniosek o wpis w księdze wieczystej, stanęłaby osoba nienależąca do kręgu podmiotów wymienionych w art. 87 k.p.c., notariusz nie miałby prawa odmówić dokonania czynności notarialnej jako sprzecznej z prawem w rozumieniu art. 81 ustawy – Prawo o notariacie

Szczególnie poważny problem powstanie wówczas, gdy wpis do księgi wieczystej będzie miał charakter konstytutywny. Czynność prawna, której treścią miałoby być ustanowienie użytkowania wieczystego, miałaby szanse na wywołanie zamierzonego skutku prawnego dopiero wówczas, gdyby mocodawca (zastąpiony przy akcie przez osobę niemogącą go reprezentować w postępowaniu wieczystoksięgowym) sam złożył wniosek o dokonanie wpisu do księgi.

Można ze sporym prawdopodobieństwem założyć, że problem rozwiązałaby jedynie ingerencja ustawodawcy. Zważywszy, że przyczyny zastępowania się przez strony czynności notarialnych innymi osobami bywają rozmaite – ingerencja taka powinna nastąpić jak najrychlej.

De lege lata natomiast trudno się oprzeć refleksji, że zreferowana tutaj uchwała wzmacnia pozycję fachowych pełnomocników w szeroko rozumianym obrocie prawnym.