T eza glosowanego postanowienia brzmi:

1. Samo stwierdzenie wygaśnięcia umocowania do dokonania w imieniu uprawnionego rzeczowo czynności prawnej będącej podstawą wpisu w księdze wieczystej nie prowadzi do nieważności tej czynności i nie może być podstawą odmowy wpisu na rzecz nabywcy prawa będącego przedmiotem tej czynności. Podstawę takiej odmowy mogłoby stanowić dopiero ustalenie faktyczne, że druga strona wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć o wygaśnięciu umocowania.

2. Jeżeli treść i forma dokumentu stwierdzającego dokonanie czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu, załączone do wniosku dokumenty nie nasuwają wątpliwości i gdy wniosek nie zawiera braków formalnych, sąd obowiązany jest dokonać wpisu zgodnie z wnioskiem. Nie zamyka to drogi do podważania w trybie procesu ważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu i domagania się usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).Legalis.

Przytoczone tezy stanowiły podstawę uchylenia przez Sąd Najwyższy zaskarżonego przez wnioskodawców skargą kasacyjną postanowienia i przekazania sprawy o wpis prawa własności Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania. Niniejsze rozstrzygnięcie zapadło na kanwie następującego stanu faktycznego.

W dniu 27 maja 2004 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek Barbary i Jana B. o dokonanie w księdze wieczystej wpisu prawa współwłasności na ich rzecz. W uzasadnieniu orzeczenia stwierdzono, że wnioskodawcy nabyli udział w prawie własności rzeczonej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 19 grudnia 2002 r. W imieniu zbywcy Abrahama H. działała jego córka, która przedstawiła pełnomocnictwo z 21 stycznia 1996 r., zapewniając, że pełnomocnictwo nie zostało odwołane ani też nie wygasło. Sąd Rejonowy powziął jednak wątpliwość, czy w dacie sporządzenia aktu notarialnego  zbywca, urodzony 17 stycznia 1910 r., pozostawał nadal przy życiu. Z tego powodu zobowiązał wnioskodawców do przedłożenia na tę okoliczność oświadczenia pełnomocniczki zbywcy. W braku takiej aktywności Sąd oddalił wniosek wieczystoksięgowyPatrz: uzasadnienie glosowanego postanowienia..

Od postanowienia Sądu Rejonowego wnioskodawcy wnieśli apelację, której odpis zarządzono doręczyć uczestnikowi Abrahamowi H. bezpośrednio na adres w Izraelu. Z uwagi na poczynioną przez doręczyciela adnotację na zwrotce „adresat nie żyje” postępowanie w sprawie zawieszono, a następnie podjęto z udziałem następcy prawnego zbywcy. Postanowieniem z 25 listopada 2009 r. oddalono apelację wnioskodawców. Zdaniem Sądu Okręgowego śmierć mocodawcy powoduje bowiem ex lege wygaśnięcie pełnomocnictwa, chyba że w ramach pełnomocnictwa inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego stanowiącego podstawę pełnomocnictwa. Ustalono, że Abraham H. nie żył w dacie sporządzania aktu notarialnego, w treści umocowania brak było zaś klauzuli, że pełnomocnictwo nie wygasa z jego śmierciąTamże..

W skardze kasacyjnej wnioskodawcy zarzucili naruszenie: art. 626⁸ § 2, art. 626⁹ , art. 234 i art. 385 k.p.c., a także art. 105 w zw. z art. 7 k.c., wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, ewentualnie o wydanie orzeczenia reformatoryjnegoTamże..

Podzielając trafność rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie kasacyjnej o sygn. III CSK 84/10, glosator chciałby zwrócić uwagę na pewną ważką kwestię oscylującą przy argumentacji Sądu Najwyższego ukazanej w treści uzasadnienia glosowanego orzeczenia oraz zgłosić wynikający z niej postulat o charakterze de lege ferenda, ściśle dotyczący przebiegu postępowania wieczystoksięgowego.

Na wstępie jednak wypada choćby pokrótce przedstawić rozumowanie Sądu Najwyższego, któremu dano wyraz na gruncie rozpoznawanej sprawy, a które dotyka niezwykle istotnej materii, jaką jest ustawowe ograniczenie kognicji sądu wieczystoksięgowego.

Otóż zgodnie z powołanym przez sąd kasacyjny przepisem art. 626⁸ § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Wskazana regulacja wyznacza dość precyzyjne granice kompetencji sądu w postępowaniu nieprocesowym w sprawach wieczystoksięgowychPor. moje rozważania na temat związania sądu wieczystoksięgowego treścią księgi wieczystej, przedstawione w Glosie do uchwały SN z 7 VII 2010, III CZP 45/10, OSP 2011, nr 10, s. 758.. Trafnie jednak Sąd Najwyższy zauważył, że cyt. przepis nie oznacza bynajmniej, iż w tego typu sprawach sąd jest pozbawiony możliwości badania czynności pod względem jej skuteczności materialnoprawnej. Wręcz przeciwnie, w orzecznictwie ugruntowało się stanowisko, według którego czynność materialna mająca stanowić podstawę wpisu winna być zbadana przez sąd nie tylko z formalnoprawnego punktu widzenia, lecz także pod względem jej skuteczności materialnejZob. orzeczenia SN: z 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36; z 18 listopada 1971 r., III CRN 338/71, OSNCP 1972, nr 6, poz. 110 z glosą S. Breyera, OSPiKA 1973, nr 1, poz. 5 oraz z 10 listopada 1995 r., III CZP 158/95, OSNC 1995, nr 4, poz. 47.. Przedstawione zapatrywanie nie powinno budzić żadnych wątpliwości, gdyż mimo ograniczonych możliwości badawczych, wynikających z ograniczonej kognicji, sąd wieczystoksięgowy nie może być „ubezwłasnowolniany” w sferze weryfikacji materialnych podstaw wpisu. W sytuacji więc, gdyby sąd wieczystoksięgowy stwierdził nieważność, ale także i bezskuteczność danej czynności prawnej, winien odmówić uwzględnienia wniosku.

O takiej sytuacji nie może być jednak mowy na tle analizowanej sprawy. Skoro bowiem podstawę wpisu w dziale II księgi miał stanowić akt notarialny – umowa sprzedaży zawarta między pełnomocnikiem zbywcy a osobami nabywającymi udział w prawie współwłasności nieruchomości, w treści którego podmiot reprezentujący swojego mandanta złożył przed funkcjonariuszem publicznym w osobie rejenta oświadczenie, że udzielone mu pełnomocnictwo nie wygasło ani też nie zostało odwołane – brak było podstaw do dalszego badania takiej czynności pod kątem materialnoprawnym. Poza tym wydaje się, że Sąd Rejonowy nie zauważył przepisu art. 105 k.c., co trafnie zostało wytknięte przez Sąd Najwyższy. Oczywiście zupełnie inaczej byłoby w sytuacji, gdyby np. z treści przedłożonego sądowi umocowania wynikało, że współwłaściciel ustanowił pełnomocnika np. w celu obciążenia jego nieruchomości służebnością przesyłu, a ten nierzetelnie próbował ją zbyć podmiotom trzecim. Wówczas bezspornie należałoby oddalić wniosek o ujawnienie rzekomych nabywców w księdze wieczystej.

W okolicznościach rozważanego stanu faktycznego na dezaprobatę zasługuje nie tylko wyjście Sądu Rejonowego poza ustawą zakreślone granice kompetencji, ale także sposób procedowania w pierwszej instancji, a konkretnie wezwanie wnioskodawców do przedłożenia oświadczenia zbywcy na okoliczność braku wygaśnięcia umocowania, w wyznaczonym terminie, pod rygorem oddalenia wniosku. Trzeba bowiem podkreślić, że w obecnym stanie prawnym nie ma odpowiednich mechanizmów proceduralnych, które uzasadniałyby takie zachowanie. Aktualny „kształt” Kodeksu postępowania cywilnego różni się w tym zakresie wyraźnie od poprzednio obowiązujących przepisów proceduralnych, zawartych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie bowiem z dawnym przepisem art. 48 ust. 2 u.k.w.h. w brzmieniu ustalonym przez art. 24 pkt 11 ustawy z 14 lutego 1991 r. – przepisy wprowadzające ustawę Prawo o notariacie oraz o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystychDz.U. nr 22, poz. 92., w razie istnienia przeszkody do wpisu sąd rejonowy mógł wyznaczyć wnioskodawcy odpowiedni termin do jej usunięcia, a nadto – z ważnych powodów termin ten mógł być przedłużony. Równocześnie w piśmiennictwie podkreślano, że wezwanie wnioskodawcy do usunięcia przeszkody do wpisu było uzasadnione jedynie wówczas, gdy określona przeszkoda faktycznie w zakreślonym przez sąd terminie mogła zostać usuniętaK. Piasecki, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Bydgoszcz 1996, s. 128.. Podobnie w ówczesnej judykaturze konstatowano, że stosowanie opisywanej regulacji prawnej uzależnione było od jej celowości, tzn. wystąpienia braków dających się usunąć bez naruszenia interesów podmiotów zainteresowanychOrzeczenie SN z 14 listopada 1950 r., C 287/50, ZO 1952, poz. 64..

Z zestawienia dwóch wymienionych regulacji prawnych, uprzedniej – ustawowej i aktualnej – kodeksowej, wynika wprost, że obecny ustawodawca, chcąc przyśpieszyć postępowania wieczystoksięgowe, nie przeniósł z ustawy o księgach wieczystych i hipotece przepisu art. 48 ust. 2, eliminując tym samym z katalogu dozwolonych zachowań  sądu specjalny tryb wzywania wnioskodawcy do usunięcia przeszkody do wpisu. Próba przełamania tego zakazu, z braku stosownej regulacji kodeksowej, musiała zakończyć się fiaskiem.

Nie dezawuując dotychczasowych wywodów, glosator zgłasza postulat przywrócenia poprzedniej instytucji proceduralnej, regulującej tryb usuwania przeszkód do pozytywnego rozpoznania wniosku wieczystoksięgowego. Brak jakiegokolwiek pola manewru ze strony sądu w tym zakresie, świadcząc o jego legislacyjnym „ubezwłasnowolnianiu”, zasługuje na dezaprobatę. Ponadto, wbrew zamierzeniom prawodawcy, całkowite wykluczenie z postępowania wieczystoksięgowego mechanizmu regulowanego uchylonym przepisem art. 48 ust. 2 u.k.w.h. wcale nie przyśpieszyło rozpoznawania tego rodzaju spraw. Praktyka wskazuje bowiem, że stwierdziwszy usuwalną przeszkodę do wpisu, sądy albo decydują się na stosowanie opisanego, nieistniejącego dziś, a zatem pozakodeksowego trybu wzywania wnioskodawcy, albo też – co wcale nierzadkie – „odkładają sprawę na półkę”, licząc, że wnioskodawca zaniepokojony brakiem rozpoznania jego wniosku sam zgłosi się do sądu, gdzie zostanie poinformowany, jakie czynności winien podjąć, aby usunąć przeszkodę do wpisu.

W celu uwolnienia sądu od podobnych rozterek proceduralnych należałoby przywrócić tryb ustawowy, o którym mowa wyżej. Zdaniem glosatora o wiele bardziej stosowne byłoby jednak, gdyby rzeczone wezwania przybrały formę niezaskarżalnych zarządzeń sędziego lub referendarza sądowego, a nie postanowień sądu zaskarżalnych zażaleniem.

Wracając jednak do oceny rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego zapadłego w sprawie o sygn. III CSK 84/10, glosator raz jeszcze wyraża aprobatę dla podjętej decyzji kasacyjnej.