W edług powtarzających się co jakiś czas informacji prasowych ustawodawca planuje zastąpienie dotychczas w wielu wypadkach ustanawianego prawa użytkowania wieczystego związanego z gruntem pod budynkami, w których wyodrębniono własność lokali, prawem własności. Treści relacjonowanych kolejnych projektów okazują się nieco zróżnicowane, w szczególności co do przedmiotu i warunków takich przekształceń. Jeżeli jednak kolejna wersja tej koncepcji stanie się prawem i zacznie obowiązywać za kilka lub kilkanaście miesięcy, to nie umniejszy to znaczenia dla praktyki – w dotychczasowych stanach – uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2017 r. o sygnaturze III CZP 11/17. Być może zresztą ustawodawca skorzysta z myśli w niej zawartych, konstruując przepisy regulujące stany przejściowe.

Teza tego orzeczenia brzmi następująco: „Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie”.

Pogląd ten jest doniosły dla obrotu gospodarczego. U jego źródeł leży przekonanie, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, natomiast towarzyszący jej ułamek współwłasności budynku i gruntu bądź też ułamkowa część w prawie własności budynku i taka sama we współużytkowaniu wieczystym – to prawa związane, niejako podporządkowane wyodrębnionemu lokalowi. Z drugiej jednak strony z zapisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147) – dalej: u.g.n. – wynika, że dla właściciela budynku posadowionego na gruncie objętym wieczystym użytkowaniem wygaśnięcie tegoż wieczystego użytkowania jest równoznaczne z ustaniem prawa własności budynku, które mu dotąd służyło, i „przyrośnięciem” budowli, jako trwale z gruntem związanej, do nieruchomości stanowiącej część powierzchni kuli ziemskiej jako jej części składowej (w zamian dotychczasowy uprawniony uzyskuje wynagrodzenie – art. 33 ust. 2 u.g.n.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera natomiast odpowiedzi na niepewność, co się dzieje z wyodrębnionym lokalem, jeżeli dotychczasowa odrębna własność budynku, do której właściciel takiego lokalu miał ułamkowe prawo, „przyrosła” jako część składowa do gruntu i tym samym automatycznie przeszła w zakres uprawnień dominialnych podmiotu publicznego. Więcej nawet: w świetle przepisów ustawy o własności lokali (o czym mowa będzie niżej) nie ma wcale pewności co do tego,  czy prawo ułamkowe w częściach wspólnych budynku istotnie „przyrasta” wtedy do gruntu, czy też – jako prawo akcesoryjne – pozostaje w niezmienionej cząstce przy każdoczesnym właścicielu odrębnego lokalu.

Dotychczasowe orzecznictwo dawało różne rozstrzygnięcia tego problemu, z zauważalną przewagą koncepcji, wedle której w rozważanej tu sytuacji prawo własności lokalu miałoby kończyć swój odrębny od gruntu prawny byt jednocześnie z wygaśnięciem wieczystego użytkowania. Innymi słowy, lokal – wedle tej koncepcji – „przyrastałby” do gruntu tak samo, jak się to dzieje z budynkiem – zatem dotychczasowy właściciel traciłby go. Należy podkreślić, że wobec braku stosownej regulacji dotychczasowy właściciel lokalu miałby poważne trudności w uzyskaniu jakiejkolwiek rekompensaty za utracone prawo. W istocie takie stawianie sprawy oparte było na przekonaniu, że to nie udział w wieczystym użytkowaniu jest prawem akcesoryjnym, a odrębna własność lokalu prawem głównym – lecz odwrotnie.

Uchwała Sądu Najwyższego w  rozszerzonym składzie została podjęta z inicjatywy Rzecznika Praw Obywatelskich, który zwrócił szczególną uwagę na konstytucyjne uprawnienie obywateli do wspierania ich w dążeniu do uzyskania własnego mieszkania, a także na potrzebę jednakowej ochrony prawa własności, niezależnie od tego, czy służy ona władzy publicznej, czy jednostce. Wywiódł również, że aktualnie obowiązujące zapisy art. 3 ust. 1 w związku z  art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej: u.w.l. – nie pozostawiają wątpliwości co do prymatu prawa odrębnej własności lokalu nad koniecznymi uprawnieniami do ułamka w budynku i  w  gruncie. Inaczej jest natomiast z  relacją pomiędzy gruntem oddanym w  wieczyste użytkowanie a budynkiem: w tym wypadku u.g.n. daje pierwszeństwo prawu do gruntu i ono determinuje możliwość trwania odrębnej własności budynku.

Sąd Najwyższy przychylił się do takiego rozumowania, jakie w swym wniosku zaprezentował Rzecznik Praw Obywatelskich.

Omawiane tu orzeczenie zasługuje na obszerną glosę, której niniejsze skrótowe opracowanie, mające z założenia charakter sygnalizacji dla praktyki, nie może zastąpić. Uchwała o sygnaturze III CZP 11/17 doczekała się jak na razie niewielu wzmianek w literaturze fachowej. Przeważa w nich stanowisko aprobujące jej treść ze względów społecznych. Akcentowany jest jednak niedosyt w zakresie wyklarowania pełnego układu stanu własności w trójkącie lokal – budynek – grunt. Problemy prawne zrodzą się w tych warunkach zawsze, i to niezależnie od tego, czy przyjmie się, że w sytuacji wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania ustanowionego w stosownym ułamku dla właściciela lokalu taki sam nabyty przezeń uprzednio ułamek we współwłasności budynku pozostaje przy nim, czy też „przyrasta” do gruntu. Powstaje także problem prawno-ekonomiczny: w jaki sposób na nowo, a przy tym w skali krajowej praktyki jednolicie, określać zobowiązania dotychczasowego właściciela lokalu wobec podmiotu publicznego będącego właścicielem gruntu, z tytułu korzystania z ułamka cudzego prawa.