* Niepubl.

T eza glosowanej uchwały brzmi:

Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

I. Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują wymienione w tym przepisie osoby. Instytucja ta pozwala na wstąpienie tym osobom w stosunek najmu niezależnie od tego, czy osoby te są spadkobiercami najemcy z mocy prawa (ex lege)Por. wyrok SN z 18 września 2002 r., III CKN 937/00, niepubl.. Wstąpienie w stosunek najmu tych osób następuje bowiem poza porządkiem wyznaczonym przez przepisy prawa spadkowego. Artykuł 691 § 1 k.c. stanowi o najmie lokalu mieszkalnego, nie precyzując, o jaki rodzaj lokalu chodzi. Rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy zagadnienie prawne sprowadza się do pytania, czy pojęcie lokalu mieszkalnego zawarte w art. 691 § 1 k.c. obejmuje także lokal socjalny. Sąd Najwyższy udzielił na nie odpowiedzi negatywnej, a w obszernym i interesującym uzasadnieniu starał się przekonać do zajętego stanowiska. Trzeba przyznać, że siła i liczba argumentów zawartych w uzasadnieniu zasługują na podkreślenie. Mimo wszystko bogate dzieje omawianej instytucji oraz treść stosownych przepisów pozwalają bronić także przeciwnego zapatrywania.

II. Stan prawny w kwestii nabycia najmu lokalu po zmarłym najemcy ulegał w polskim systemie prawnym wielokrotnym zmianom. Wedle art. 391 § 2 k.z. w razie śmierci najemcy mieszkania jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale razem aż do chwili jego śmierci, wstępują w umowę najmu. Jednak osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Z dniem 12 lutego 1959 r. przepis ten został zastąpiony w myśl art. 92 ust. 1 pkt 4 ustawy z 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe Tekst jedn. Dz.U. z 1962 r. nr 47, poz. 227., w odniesieniu do najmu budynków i lokali podlegających przepisom tej ustawy, art. 17 ust. 2. W myśl tego przepisu  w azie śmierci najemcy jego małżonek i inni członkowie rodziny mieszkający z nim stale do chwili śmierci wstępują w stosunek najmu. Wskazany art. 92 ust. 1 pkt 4 ustawy z 1959 r. nie uchylał więc w pełni art. 391 § 2 k.z. O możliwości stosowania art. 17 ust. 2 ustawy z 1959 r. oraz art. 391 § 2 k.z. opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 10 października 1964 r. (III CO 53/64) OSNC 1965, nr 6, poz. 94.. Z zestawienia art. 391 § 2 k.z. oraz art. 17 ust. 2 ustawy z 1959 r. wynika, że ostatni przepis wyraźnie rozszerza katalog osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, jednakże tylko w przypadkach najmu lokalu lub budynku uregulowanego przez ustawę. A contrario pozostałe przypadki najmu lokalu podlegały Kodeksowi zobowiązań. Zważywszy jednak na treść art. 1 ust. 1 ustawy z 1959 r., że ustawa ta miała na celu unormowanie korzystania z lokali mieszkalnych i użytkowych w sposób uwzględniający konieczne warunki bytowe ludności oraz zapewniający ochronę i utrzymywanie w należytym stanie zasobu lokali mieszkalnych i użytkowych, należy stwierdzić, że art. 391 § 2 k.z. nie miał w praktyce zastosowania.

Z dniem wejścia w życie Kodeksu cywilnego art. 391 § 2 k.z. został zastąpiony przez art. 691 k.c. w pierwotnym brzmieniu, wedle którego w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Jednocześnie wciąż obowiązywał art. 17 ust. 2 ustawy z 1959 r. Krąg osób określony przez art. 17 ust. 2 ustawy z 1959 r. był węższy („małżonek i członkowie rodziny”) od wskazanego przez art. 691 k.c. („osoby bliskie”). Ponadto termin wypowiedzenia najmu w myśl regulacji z 1959 r. zawsze wynosił trzy miesiące. Ten stan prawny trafnie był oceniany w literaturze negatywniePor. Z. Radwański, Najem, dzierżawa, użyczenie, Warszawa 1966, s. 41; S. Buczkowski, (w:) Z. Resich (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 1972, s. 1487. .

Artykuł 17 ust. 2 ustawy z 1959 r. został uchylony z dniem 1 sierpnia 1974 r. w myśl art. 65 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe Tekst jedn. Dz.U. z 1987 r. nr 30, poz. 165 ze zm.. Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy normował od tej chwili jedynie art. 691 k.c. w pierwotnym brzmieniu. W myśl art. 1 ustawy z 1974 r. ustawa ta określała ogólne zasady zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności i wraz z przepisami Kodeksu cywilnego w zakresie najmu – reguluje stosunki prawne związane z zajmowaniem i używaniem lokali oraz budynków. Z przepisu tego wynikało, że art. 691 k.c. ma zastosowanie także do lokali objętych Prawem lokalowym z 1974 r.; wyjątek od tej zasady stanowił art. 38 ust. 1 oraz 2 ustawy z 1974 r. Art. 38. 1. Jeżeli najemca utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego, terenowy organ administracji państwowej może przekwaterować do pomieszczenia zastępczego nie tylko najemcę, ale również osoby, które z nim zamieszkują. 2. Przepis ust. 1 stosuje się również do osób pozostałych w lokalu po śmierci najemcy, jeżeli osoby te nie wstąpiły w stosunek najmu. Przepis ten zmieniał się jednak wielokrotnie. W ostatecznej wersji z 1990 r. stanowił, że terenowy organ administracji państwowej może orzec o utracie ważności decyzji o przydziale, jeżeli przydzielony lokal nie zostanie zajęty z winy najemcy w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.Do art. 691 k.c. nawiązywał także wyraźnie art. 9 ust. 1 i 2 ustawy  z 1974 r., który definiował precyzyjnie pojęcie osoby bliskiej, zawarte w art. 691 k.c. Stanowisko, w myśl którego art. 691 k.c. dotyczy także najmu lokali regulowanego przez ustawę z 1974 r., reprezentowane było w piśmiennictwiePor. L. Stecki, (w:) Kodeks cywilny z komentarzem, red. J. Winiarz, Warszawa 1980, s. 643.. Opowiedział się za nim także Sąd Najwyższy w wyroku z 31 marca 1989 r. (III CRN 51/89) OSN 1989, nr 12, poz. 210.oraz uchwale siedmiu sędziów z 13 maja 1992 r. (III CZP 27/92) OSN 1992, nr 10, poz. 171.. Według tego poglądu osoby bliskie z art. 691 k.c., które mają wstąpić w stosunek najmu uregulowanego przez Prawo lokalowe z 1974 r., to jedynie te, które wymienia art. 9 Prawa lokalowego z 1974 r. W pozostałych przypadkach najmu nieobjętego Prawem lokalowym z 1974 r. za osoby bliskie można było uznać także inne osobyPor. uchwałę SN z 4 stycznia 1979 r., III CZP 86/78, OSN 1979, nr 7–8, poz. 138. . Wedle odmiennego, ale i odosobnionego zapatrywania, bez względu na to, czy najem lokalu mieszkalnego podlegał regulacji Prawa lokalowego z 1974 r., art. 9 tej ustawy wskazywał jedynie minimalną liczbę osób, które mogą być uważane za osoby bliskie zmarłemu najemcyPor. J. Skąpski, Wstąpienie w najem po śmierci najemcy, (w:) Studia z prawa cywilnego. Księga pamiątkowa dla uczczenia pięćdziesięciolecia pracy naukowej Prof. Adama Szpunara, Warszawa–Łódź 1983, s. 208–210.. Omówione poglądy mają charakter historyczny, jednakże jednoznacznie wskazują na relację dawnego art. 691 k.c. do najmu regulowanego przez szczególną ustawę z 1974 r.

Artykuł 691 k.c. w pierwotnym brzmieniu został uchylony z dniem 12 listopada 1994 r. na podstawie art. 47 pkt 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych  Tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej: onl 1994.oraz zastąpiony przez art. 8 tej ustawy. Wedle tego przepisu w pierwotnej wersji w razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego.

W okresie pomiędzy 12 listopada 1994 r. a 24 października 1997 r. istniał zatem stan prawnyPor. K. Pietrzykowski, (w:) K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, wyd. 5, Warszawa 2009, s. 480; Z. Bidziński, Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, PS 1995, nr 3, s. 21–22., wedle którego w razie śmierci najemcy lokalu podlegającego Kodeksowi cywilnemu prawo najmu na zasadach ogólnych należało do spadku. Z kolei w razie śmierci najemcy lokalu podlegającego onl 1994 prawo najmu należało do spadku wtedy, gdy żadna z wymienionych w art. 8 onl 1994 osób nie wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmuPor. uchwałę SN z 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, OSN 1996, nr 7–8, poz. 104; wyrok SN z 28 listopada 2001 r., IV CKN 522/00, niepubl.; wyrok SN z 19 lutego 2002 r., IV CKN 769/00, OSN 2003, nr 1, poz. 13..

W myśl art. 1 pkt 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1997 r. nr 111, poz. 723) z dniem 24 października 1997 r. dokonano zmiany treści art. 8 przez dodanie do niego ustępu 2 o treści: „w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub w razie zrzeczenia się przez nie tego prawa stosunek najmu lokalu wygasa”. Po tej zmianie nie ulegało już wątpliwości, że w razie śmierci  najemcy i braku osób wymienionych w art. 8 ust. 1 onl 1994 najem wygasał, a nie stawał się przedmiotem wchodzącym w skład spadkuPor. K. Pietrzykowski, (w:) K. Pietrzykowski (red.), Kodeks, s. 480..

Ustawa z 1994 r. zgodnie z art. 1 ust. 1 regulowała najem samodzielnych lokali mieszkalnych przeznaczonych w całości przez wynajmującego do wynajmowania oraz zasady przyznawania dodatków mieszkaniowych. Natomiast w myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy w zakresie nieuregulowanym ustawą do najmu lokali mieszkalnych stosowało się przepisy Kodeksu cywilnego.

Artykuł 8 onl 1994 był jedynym przepisem, który regulował wstąpienie w stosunek najmu określonych osób po śmierci najemcy ex legePor. uchwałę SN z 15 września 1995 r., III CZP 113/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 178., bez względu na to, czy są one jego spadkobiercami. Był odpowiednikiem obecnego art. 691 § 1 k.c. Lege non distinguente dotyczył on wszelkiego rodzaju najmu lokali mieszkalnych, w tym lokali socjalnych. Ustawa z 1994 r. zawierała bowiem także kompleksową regulację tego rodzaju najmu (art. 5, 27–30).

Z dniem 10 lipca 2001 r. art. 8 onl 1994 został uchylony przez art. 39 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733 ze zm., dalej: opl 2001. oraz zastąpiony w myśl art. 26 pkt 12 tej ustawy nowym, obecnie obowiązującym art. 691 k.c. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (§ 1). Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (§ 2).

III. W obecnym stanie prawnym ustawa opl 2001 reguluje kompleksowo najem lokali, w szczególności najem lokali socjalnych, jednakże przepis normujący wstąpienie w stosunek najmu oznaczonych osób po śmierci najemcy, niezależnie od reżimu art. 922 § 2 k.c., znajduje się w Kodeksie cywilnym (art. 691). W uzasadnieniu do ustawy opl 2001 czytamy, że ustawa ta jedynie „przywraca” do Kodeksu cywilnego art. 691 k.c.Por. uzasadnienie projektu ustawy opl 2001, druk sejmowy z 12 października 1999 r., nr 1431, s. 2.

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Wykonuje te zadania, wykorzystując w szczególności mieszkaniowy zasób gminy (art. 4 ust. 1–3). Do zasobu tego należą, między innymi, lokale socjalne (art. 20 ust. 2 oraz 22). Lokal socjalny może być jednak wynajęty tylko dwóm kategoriom osób, które spełniają ściśle określone przez ustawę wymaganiaPor. J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów, wyd. 2, Warszawa 2009, s. 150.. Po pierwsze, jest to osoba, której sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 1. Po drugie, lokal socjalny może być wynajęty osobie, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy opl 2001 (art. 23 ust. 1). Ponadto umowę taką można zawrzeć jedynie na czas oznaczony (art. 23 ust. 1). Po upływie oznaczonego terminu stosunek najmu można przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy (art. 23 ust. 3 zd. 1).

IV. Wskazane przesłanki najmu lokalu socjalnego pozwalają postawić tezę, że art. 691 § 1 k.c. nie może mieć automatycznego zastosowania wobec osób, które mieszkały wspólnie ze zmarłym najemcą. Wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego obwarowane jest bowiem wieloma przesłankami, które niekoniecznie musi spełniać osoba należąca do kategorii osób określonej przez art. 691 § 1 k.c. Co więcej, przepis ten znajduje się poza ustawą opl 2001, w przeciwieństwie do dawnego art. 8 ustawy onl 1994. Można stąd wnioskować, że prawodawca, decydując się na wyłączenie tej regulacji z ustawy o ochronie praw lokatorów i przeniesienie jej do Kodeksu cywilnego, chciał podkreślić odrębność i wyjątkowość instytucji uregulowanych w ustawie opl 2001, do których przepisy Kodeksu nie mają automatycznego zastosowania, w szczególności art. 691 § 1 k.c. Innymi słowy, pojęcie lokalu mieszkalnego zawarte w tym przepisie nie obejmuje pojęcia lokalu socjalnego. Według Sądu Najwyższego przemawia za tym wykładnia nie tylko językowa i systemowa, ale również funkcjonalna. Lokal socjalny, w przeciwieństwie do typowego lokalu mieszkalnego, nie jest lokalem „pełnowartościowym”. Sąd Najwyższy stwierdził również, że przyznanie najbliższym zmarłego najemcy lokalu socjalnego możliwości skorzystania z art. 691 § 1 k.c. naruszałoby interes publiczny. Podmioty, które nie spełniają kryteriów wymaganych od najemcy lokalu socjalnego, wykorzystywałyby bezpodstawnie i tak ograniczone zasoby mieszkaniowe gmin przeznaczone dla najbardziej potrzebujących.

Powyższa argumentacja może budzić wątpliwości. Po pierwsze, położenie art. 691 § 1 k.c. nie może uzasadniać twierdzenia, że dotyczy on jedynie najmu uregulowanego w Kodeksie cywilnym. Przeczy temu, omówiona wyżej, historia tej instytucji, która wskazuje na jej generalny charakter, obejmujący wszystkie rodzaje najmu lokalu mieszkalnego. To właśnie art. 39 ust. 1 ustawy opl 2001 uchylił art. 8 ustawy onl 1994, natomiast w jego miejsce art. 26 pkt 12 ustawy opl 2001 wprowadził do Kodeksu cywilnego art. 691 § 1 k.c. W piśmiennictwie twierdzi się wprost, że art. 691 § 1 k.c. ma zastosowanie lege non distinguente także do najmu lokali objętych ustawą z 2001 r. o ochronie lokatorów, a więc w szczególności do lokali socjalnychPor. K. Pietrzykowski, (w:) K. Pietrzykowski (red.), Kodeks, s. 481; J. Jezioro, (w:) E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 3, Warszawa 2008, s. 1149–1150; J. Panowicz-Lipska, (w:) J. Panowicz-Lipska (red.), System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, t. VIII, Warszawa 2004, s. 87; J. Chaciński, Ochrona, s. 155 i n.. Z językowego punktu widzenia nie ma powodów do twierdzenia, że lokal socjalny nie jest lokalem w ujęciu art. 691 k.c. Po drugie, nie przekonuje stwierdzenie, że lokal socjalny nie jest lokalem mieszkalnym ze względu na zaniżony w stosunku do średniej standardu lokalu mieszkalnego. Lokal przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowym człowieka jest lokalem mieszkalnym. Po trzecie, wejście w stosunek najmu lokalu socjalnego na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie narusza w żaden sposób reguł określających szczególne wymagania stawiane najemcy takiego lokalu, a tym samym interesu publicznego. Jeżeli bowiem osoba taka ma jakikolwiek tytuł prawny do innego lokalu i może go używać, gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, podobnie jak wobec  pierwotnego najemcy (art. 25). Z kolei jeżeli dochody gospodarstwa domowego takiej osoby przekraczają wysokość określoną w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1, zastosowanie ma art. 18 ust. 1 oraz 2 ustawy. Argument odwołujący się do interesu publicznego naruszanego przez nieuczciwych bliskich zmarłego najemcy lokalu socjalnego jest w pewnym zakresie niespójny ze stwierdzeniem, że lokal socjalny nie jest lokalem mieszkalnym, ponieważ jest „niepełnowartościowy”. Z reguły osoby, które nie spełniają wymagań stawianych najemcy lokalu socjalnego, a więc takie, które mogą na zasadach rynkowych zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na normalnym poziomie, nie uciekają się do zajmowania lokalu o niskim standardzie. Albo zatem lokale socjalne nie mają tak niskich standardów, że nie sposób ich nazwać lokalami mieszkalnymi, albo osoby bliskie zmarłego najemcy, chcące skorzystać z instytucji art. 691 § 1 k.c., co do zasady spełniają wymagania stawiane najemcy lokalu socjalnego i nie uszczuplają bezpodstawnie zasobu mieszkaniowego gmin, nie naruszając tym samym interesu publicznego. Po czwarte, za stosowaniem art. 691 § 1 k.c. do lokali socjalnych przemawia także argumentum a contrario z art. 11 ust. 12 ustawy opl 2001, w myśl którego jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie art. 11 ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w art. 11 ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. Wnioskując z przeciwieństwa należy przyjąć, że w pozostałych przypadkach najmu, regulowanych ustawą opl 2001, art. 691 § 1 i 2 k.c. ma pełne zastosowanie, a więc także do najmu lokali socjalnych. 

Biorąc pod uwagę wyniki wykładni językowej, systemowej, funkcjonalnej oraz historycznej, można stwierdzić, że stosowanie art. 691 § 1 k.c. do lokalu socjalnego jest uzasadnione.