Poprzedni artykuł w numerze
K olejne roczniki studentów prawa, a także aplikantów, potykały się dotąd na sprawdzianach o rozbieżność w podejściu judykatury do możliwości przedawniania się roszczeń ujętych w art. 231 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przypomnijmy, pierwszy z tych przepisów stanowi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Paragraf drugi nie stanowi zwierciadlanego odbicia zacytowanego przepisu, bo choć przyznaje właścicielowi zajętego gruntu roszczenie polegające na domaganiu się od posiadacza, aby wykupił odeń grunt przy określonej relacji wartości, to jednak pomija element samoistności posiadania „intruza” i jego dobrej wiary, co oznacza, że ustanawia dla właściciela przy realizacji jego praw łagodniejsze wymogi, jednocześnie zaś stanowi, iż żądanie ma być kierowane do „tego, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie”. Jak się wydaje, rozumienie tej ostatniej przesłanki przez orzecznictwo i doktrynę zmierza konsekwentnie w kierunku przyznawania, przy stosowaniu art. 231 § 2, biernej legitymacji także podmiotom, które są następcami prawnymi „intruzów”, tak pod tytułem ogólnym, jak szczególnym – zob. w szczególności wyrok SN z 21.09.2011 r. (ICSK 721/10), teza i motywy oraz wyrok SN z 13.01.1995 r. (III CZP 169/94).
Najmocniej wszakże brak symetrii w stosowaniu obydwu paragrafów manifestował się do tej pory w podejściu do kwestii przedawnienia. O ile roszczeniu samoistnego posiadacza w dobrej wierze bez większych wątpliwości przypisywało się na ogół przymiot nieprzedawnialności, o tyle wobec właściciela stosowano najczęściej inną miarę – to znaczy twierdzono, że skoro dysponuje on szerszą gamą uprawnień petytoryjnych, a decyduje się na wybór akurat uprawnienia z art. 231 § 2 k.c., powinien się zmieścić przy jego stosowaniu w ramach ogólnych terminów przedawnienia roszczeń.
Uchwała Sądu Najwyższego z 16.05.2019 r. (III CZP 109/18), podjęta w trzyosobowym składzie, przełamuje ten dotychczas ustalony trend. Teza jej brzmi następująco: „Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu”.
Argumentacja Sądu Najwyższego, który tym samym wyraźnie wskazał, że nie podziela poglądów o przedawnianiu się roszczenia wynikającego z art. 231 § 2 k.c. prezentowanych w większości wyroków, których przedmiotem było to zagadnienie – w szczególności w wyroku SN z 13.12.2007 r. (I CSK 364/07) i w wyroku SN z 9.05.2012 r. (V CSK 236/11), zasługuje na najwyższą uwagę.
Punktem wyjścia tej argumentacji stała się treść uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 20.02.2013 r. (III CZP 101/12), w której wyjaśniono, że nie ulega przedawnieniu roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu przewidziane w art. 3052 § 1 k.c. – a to dlatego, iż szczególna cecha takiego roszczenia, związana z prawem własności, i ścisły związek z trwałą sytuacją faktyczną nieruchomości nakazują przyjąć, że trwa ono tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan pozwalający na żądanie ustanowienia służebności przesyłu.
Dalej, odnosząc się już bezpośrednio do przedmiotu podejmowanej uchwaływ sprawie III CZP 109/18, wskazano w jej motywach, że powszechnie przyjmowany jest trafny pogląd o tym, iż roszczenia zapisane w obydwu paragrafach art. 231 k.c. mają charakter obligacji realnej. Źródłem ich powstawania jest istota uprawnień właścicielskich, sprowadzająca się – od rzymskich czasów – do triady: utendi, fruendi, disponendi. Uprawnień – a nie obowiązków! Właścicielowi „wolno” zatem ścierpieć stan polegający na istnieniu na jego gruncie cudzej budowli, gdyż mieści się to w ramach przysługującego mu prawa do dysponowania nieruchomością. Z uprawnienia tego nie da się natomiast wyprowadzić obowiązku właściciela podejmowania akcji zaczepnych przeciwko „intruzowi”. Nadto, zdaniem składu orzekającego, skoro właściciel, który nie korzysta z uprawnienia przyznanego mu w treści art. 231 § 2 k.c., zachowuje nieulegające przedawnieniu roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2), to mijałoby się z celem instytucji uregulowanej w art. 231 limitowanie jej stosowania przedawnieniem, bo przecież wprowadzono ją do Kodeksu po to, aby dać narzędzie pozwalające na unikanie rozwiązań drastycznych zawsze wtedy, kiedy wymagają tego względy ekonomiczne; zwłaszcza że skorzystanie z instrumentu jeszcze dalej idącego, to znaczy roszczenia windykacyjnego, mogłoby napotkać na skuteczny zarzut nadużycia przez właściciela prawa podmiotowego. Sąd Najwyższy zauważył również, że art. 231 § 2 k.c. nie tyle stoi w opozycji do uprawnień negatoryjnych, ile raczej je uzupełnia – choć koniecznie należy dodać, że powództwo wytoczone w oparciu o art. 231 § 2 zmierza do ukształtowania nowego stanu prawnego (istotą żądania jest wszak zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli).
Skład podejmujący omawianą tu w skrócie uchwałę podkreślił także, że również względy celowościowe nakazują jednolite traktowanie obu instytucji uregulowanych w dwóch paragrafach składających się na treść art. 231, usytuowanego wszak w grupie przepisów poświęconych ochronie własności. Jak się wydaje, ten ostatni argument, niewątpliwie trafny, mógłby ulec rozbudowaniu o konstatację, że skoro uprawnieniu o wykup gruntu zapisanemu w prawie sąsiedzkim pod numerem artykułu 151 przypisuje się w doktrynie przymiot nieprzedawnialności, to tym bardziej, „mocniejsze” z punktu widzenia przesłanek uprawnienie właściciela z art. 231 § 2 przedawniać się nie powinno.
Uchwałę należy ocenić jako trafną.
Warto przy tym dodać, że kanwą sprawy był spór o wykup działki, która stała się praktycznie w całości bezużyteczna dla jej właściciela z powodu wybudowania na niej odcinka infrastruktury przesyłowej. Procesy wytaczane w oparciu o art. 231 § 2 k.c. bywają bowiem jedną z prawnych dróg obieranych przez właścicieli dla ubiegania się o uregulowanie spraw związanych z gruntami, na których bez podstawy prawnej usytuowano urządzenia przesyłowe. Trzeba jednak pamiętać, że – choć w odróżnieniu od dokładniejszego sformułowania art. 151, art. 231 k.c. nie definiuje wprost, czy chodzi w nim o wykup całej działki, czy tylko jej fragmentu – przyjmuje się, tak w orzecznictwie jak w doktrynie, że zarówno w przypadku § 1, jak i § 2 przedmiotem wykupu powinna być część gruntu zajęta pod budowlę, a całość – jedynie wyjątkowo, to znaczy wtedy, gdy gospodarcza wartość reszty okazywałaby się znikoma.