P omimo kategorycznego brzmienia art. 241 Kodeksu cywilnego – nienowelizowanego nigdy i przetrwałego w niezmiennej formie od momentu wejścia Kodeksu w życie – reguła w nim ustanowiona doznaje wyjątków. Wyjątki te wynikają wprost z przepisów prawa bądź z sankcjonowanych w orzecznictwie analogii.

Zasada wynikająca z dyspozycji art. 241 k.c. brzmi następująco: wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Należy w tym miejscu dodać, że w wypadku gdy na prawie wieczystego użytkowania ciążyły przed jego wygaśnięciem hipoteki, art. 101 u.k.w.h. przyznaje wierzycielom hipotecznym, którzy je utracili, ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości, przy czym o pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego.

Trzeba też z mocą podkreślić, że dopóki istnieje wieczyste użytkowanie, wszelkie ustanowione na nim obciążenia (prawnorzeczowe, ale i zobowiązaniowe) obciążają to właśnie prawo, nie zaś samą nieruchomość; stąd właśnie płynie konieczność uregulowania losu owych obciążeń na wypadek, kiedy wieczyste użytkowanie przestaje istnieć dla danego immobilium. W literaturze sygnalizowana jest kontrowersja w odniesieniu do tego, jak należy traktować uprawnienia obligacyjne nieujawnione w księdze wieczystej w wypadku ziszczenia się dyspozycji art. 241 k.c. – część autorów opowiada się za tym, by uznawać, że okoliczność wpisania ich w księdze pozostaje bez znaczenia, niektórzy zaś stoją na stanowisku, iż obciążenia w księdze wieczystej nieujawnione nie gasną.

Wygaśnięcie wieczystego użytkowania może być skutkiem różnorakich zdarzeń prawnych. Jako najbardziej oczywiste spośród nich jawi się upływ terminu, na jaki prawo to było ustanowione – o ile nie uległ on umownemu przedłużeniu. Prawnie nieskomplikowany z punktu widzenia skutku w postaci wygaśnięcia prawa jest również przypadek rozwiązania umowy wieczystego użytkowania, czy to przez same strony, czy też na mocy orzeczenia sądowego, a także przypadek zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez uprawniony podmiot. Dalej wskazać należy także możliwość konfuzji.

Zupełnie szczególny przypadek wygaśnięcia wieczystego użytkowania zachodzi wówczas, gdy dojdzie do zasiedzenia własności nieruchomości na rzecz podmiotu innego aniżeli dotychczasowy wieczysty użytkownik. Dopuszczalność takiej konstrukcji przesądził  niedawno Sąd Najwyższy w podjętej w siedmioosobowym składzie uchwale o sygnaturze III CZP 57/16.Istota tej uchwały została omówiona w numerze 7–8 „Palestry” przez autorkę niniejszego tekstu w opracowaniu zatytułowanym: Czy prawnie dopuszczalne jest zasiedzenie własności nieruchomości, na której ustanowione zostało prawo wieczystego użytkowania na rzecz innego podmiotu aniżeli zasiadujący?

Wreszcie osobna regulacja znalazła się w art. 3 ust. 3 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm. Przepis ten stanowi, że decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich, co oznacza, że w mocy pozostają wszystkie dotychczasowe obciążenia wpisane w księdze wieczystej i po przekształceniu obciążą one prawo własności. Regulacja zawarta w art. 3 ust. 3 u.p.u.w. jest zatem przepisem szczególnym w stosunku do art. 241 k.c.

Dotychczasowy wieczysty użytkownik może uzyskać mocniejsze prawo do tej samej nieruchomości bądź w wyniku przekształcenia dokonywanego w oparciu o wyżej wskazaną ustawę, bądź też poprzez zawarcie z właścicielem nieruchomości umowy przewidzianej art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten z kolei przepis stanowi, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Inaczej aniżeli przy wyżej wskazanej konstrukcji przekształcenia, wieczystemu użytkownikowi nie przyznano tu roszczenia o wykup, zatem zrealizowanie takiej prawnej możliwości jest zależne od zgodnej woli obydwu stron. Niemniej jednak również i w tym wypadku ustanowiony został wyraźny ustawowy wyjątek od zasady z art. 241 k.c., co wprost wynika z dyspozycji art. 32 ust. 3 u.g.n. („Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się”.).

Stosując analogię z ustawy, Sąd Najwyższy wywiódł – w postanowieniu z 23 stycznia 2014 r., II CSK 205/13 – że taki sam wyjątek jak ustanowiony w treści normy prawnej wynikającej z art. 32 ust. 3 u.g.n. należy zastosować również wtedy, gdy doszło do nieodpłatnego i niejako automatycznego nabycia własności nieruchomości przez gminę – dotychczasowego wieczystego użytkownika gruntów państwowych – drogą komunalizacji, w oparciu o przepisy art. 18 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 4 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. nr 32, poz. 191). Doktryna jednogłośnie zaakceptowała słuszność skorzystania w tej szczególnej sytuacji przez orzecznictwo z instytucji analogia legis, albowiem mamy tu do czynienia z luką w prawie.

Jak się wydaje, podobne do powyższego stanowisko należałoby zająć, gdyby na wokandę trafił spór o dalsze trwanie obciążeń na własności nabytej z mocy samego prawa – tak samo jak w wypadku komunalizacji stwierdzanego deklaratoryjną decyzją wojewody – przez publiczną uczelnię, której wcześniej przysługiwał do danej nieruchomości status wieczystego użytkownika. Konstrukcję taką zastosowano w jednym z przepisów przejściowych (art. 256) ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1842 ze zm.).

Przepisem szczególnym wyraźnie wyłączającym stosowanie art. 241 k.c. jest art. 17b ust. 4a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa, tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 1491 ze zm.). Przepis ten wykazuje znaczne podobieństwo do wyżej omawianej normy art. 32 ust. 3 u.g.n. i stanowi, że w wypadku sprzedaży będącej przedmiotem użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej Skarbu Państwa jej użytkownikowi wieczystemu uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem zawarcia umowy sprzedaży, jednakże art. 241 k.c. nie stosuje się.

Na koniec trzeba zauważyć, że większość ustawowych wyjątków od kodeksowej reguły charakteryzuje pewna nieprecyzyjność konstrukcji, przynajmniej w warstwie leksykalnej. Skoro bowiem wyłomy spod ogólnej zasady mają polegać na niegaśnięciu obciążeń ustanowionych na prawie na rzeczy cudzej, to w istocie dochodzi niejako w zamian do obarczenia owymi obciążeniami samej nieruchomości – nie zaś prawa własności do niej. I choć powyższe nie ma znaczenia dla sprawności cywilnoprawnego obrotu, to jednak spośród wszystkich sformułowań użytych przez ustawodawcę we wspomnianych wyżej regulacjach należałoby pozytywnie wyróżnić art. 3 ust. 3 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, który operuje niebudzącą zastrzeżeń formułą „nienaruszania uprawnień osób trzecich”.