T eza glosowanej uchwały:

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

1. W glosowanej uchwale z 9 grudnia 2016 r. Sąd Najwyższy odpowiedział pozytywnie na przedstawione do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu zagadnienie prawne: „Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”Uchwała składu 7 sędziów SN z 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16, OSNC 2017, nr 5, poz. 51, podjęta w wyniku postanowienia SN z 6 kwietnia 2016 r., IV CSK 414/15 o przekazaniu powiększonemu składowi SN zagadnienia prawnego do rozstrzygnięcia, LEX nr 2053643..

Powołana uchwała Sądu Najwyższego została podjęta na bazie stanu faktycznego, w którym sąd rejonowy stwierdził zasiedzenie na rzecz wnioskodawców będących posiadaczami samoistnymi własność nieruchomości, której właścicielem był Skarb Państwa, a następnie w wyniku komunalizacji gmina. Objęta wnioskiem o zasiedzenie nieruchomość (stanowiąca wygrodzoną część większych działek ewidencyjnych) została oddana w użytkowanie wieczyste, jednak użytkownik wieczysty nigdy nie objął jej w posiadanie. Wnioskodawcy nie utracili bowiem posiadania wskutek oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Sąd drugiej instancji dokonał odmiennej oceny prawnej, oddalając wniosek o zasiedzenie. Sąd odwoławczy stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, lecz co najwyżej użytkowanie wieczyste. W odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste wszystkie uprawnienia właścicielskie wykonuje użytkownik wieczysty i tylko on występuje w stosunkach prawnorzeczowych z osobami trzecimi.

2. Powołana na wstępie uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r. znalazła aprobatę w późniejszych orzeczeniach Sądu NajwyższegoUchwała SN z 22 marca 2017 r., III CZP 49/16, LEX nr 2252225 oraz postanowienie SN z 4 kwietnia 2017 r., I CSK 299/15, LEX nr 2329033.. Tym niemniej uzasadnienie uchwały nie rozwiewa w dostateczny sposób wątpliwości związanych z dopuszczeniem możliwości zasiedzenia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W szczególności wydaje się, że szerszej analizy wymaga kwestia możliwości ochrony własności po stronie podmiotu publicznego (Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego), który oddał nieruchomość w użytkowanie wieczyste, cedując w ten sposób na użytkownika zasadniczą część uprawnień do nieruchomości, w zakresie zbliżonym do uprawnień właścicielskich. Wydaje się również uzasadnione odmienne traktowanie możliwości zasiedzenia nieruchomości, które stały się przedmiotem posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia jeszcze przed oddaniem w użytkowanie wieczyste, od sytuacji, w której objęcie w samoistne posiadanie nastąpiło już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

3. Instytucja użytkowania wieczystego uregulowana jest w art. 232–243 k.c. oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiDz.U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.. Użytkowanie wieczyste pojawiło się ostatecznie w naszym porządku prawnym w ustawie z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlachDz.U. z 1969 r. nr 27, poz. 216 z późn. zm., a następnie instytucję tę – po znacznym zmodyfikowaniu – przejął Kodeks cywilnySzerzej na ten temat: G. Bieniek, (w:) G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 7, Warszawa: LexisNexis 2013, s. 929–930; J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa: LexisNexis 2012, s. 182–184. .

W przypadku użytkowania wieczystego Kodeks cywilny reguluje wyłącznie zagadnienia cywilnoprawne, natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami – zagadnienia administracyjneK. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–44910, wyd. 7, Warszawa: C. H. Beck 2013, s. 541. .

Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane jako prawo pośrednie łączące w sobie cechy zarówno prawa własności, jak i ograniczonych praw rzeczowych. Cywilnoprawne uregulowania tej instytucji nie są wystarczające, dlatego doktryna i orzecznictwo przyjmują, że do użytkowania wieczystego w drodze analogii należy stosować przepisy normujące bądź własność, bądź ograniczone prawa rzeczowe. Tym niemniej treść użytkowania wieczystego, z uwagi na szeroki zakres uprawnień użytkownika wieczystego, jest o wiele bliższa treści prawa własności niż ograniczonych praw rzeczowychIbidem, s. 545; S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa: LexisNexis 2001, s. 353. . Wysoką rangę użytkowania wieczystego wyeksponował ustawodawca, rezerwując w systematyce Kodeksu cywilnego miejsce dla użytkowania wieczystego po prawie własności, a przed ograniczonymi prawami rzeczowymiG. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa: C. H. Beck 2010, s. 166..

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.). Użytkownik wieczysty może korzystać z oddanego mu w użytkowanie gruntu z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać tym prawem, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę, którą zawarł z właścicielem gruntu (art. 233 k.c.). W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego oraz sposób korzystania z tej nieruchomości (art. 236 i 239 k.c., a ponadto art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Właścicielowi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przysługuje uprawnienie do pobierania opłat, jego obowiązkiem jest zaś znoszenie korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego. Obowiązkiem zaś użytkownika wieczystego jest uiszczanie na rzecz właściciela rocznych opłat oraz wykorzystanie gruntu w sposób określony w umowie (art. 233 i 238 k.c.). Niewywiązywanie się przez użytkownika z obowiązku zagospodarowania nieruchomości zgodnie z umową jest sankcjonowane rozwiązaniem umowy (art. 240 k.c.).

W doktrynie oraz orzecznictwie ugruntował się pogląd, że właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest jej posiadaczem samoistnym, użytkownik wieczysty zaś posiadaczem zależnym, w zakresie przysługującego mu prawaS. Rudnicki, (w:) G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 4, Warszawa: LexisNexis 2007, s. 492; uchwała SN z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7–8, poz. 109; uchwała SN z 28 marca 2014 r., III CZP 8/14, OSNC 2015, nr 1, poz. 6..

4. Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego czasu. Instytucja ta umożliwia w drodze usankcjonowania stanu faktycznego usunięcie długotrwałej niezgodności pomiędzy stanem prawnym a stanem posiadania. Wskutek zasiedzenia posiadacz nabywa ex lege własność rzeczy, po stronie dotychczasowego właściciela następuje zaś utrata własności. Zasiedzenie jest więc pierwotnym sposobem nabycia własnościE. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego. Tom 3. Prawo rzeczowe, wyd. 3, Warszawa: C. H. Beck 2013, s. 633–635; E. Janeczko, Zasiedzenie, wyd. 3, Zielona Góra: Zachodnie Centrum Organizacji 2002, s. 11–14..

Poprzez zasiedzenie można nabyć tylko prawa rzeczowe. Ze względu zaś na to, że podstawą zasiedzenia jest posiadanie, można nabyć w drodze zasiedzenia tylko takie prawa, z którymi łączy się władztwo nad rzecząJ. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, s. 108.. Z ograniczonych praw rzeczowych można zasiedzieć niektóre służebności gruntowe (art. 292 k.c.), jak też służebność przesyłu (art. 292 k.c. w zw. z art. 305⁴ k.c.)K. Gołębiowski, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 6, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa: C. H. Beck 2014, s. 371..

Przedmiotem zasiedzenia mogą być jedynie rzeczy jako obiekty materialne (art. 45 k.c.) stanowiące przedmiot własności i obrotu cywilnoprawnego oraz posiadania. Nie jest możliwe zasiedzenie nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne, ich właścicielami mogą bowiem być wyłącznie Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnegoS. Rudnicki, (w:) G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 7, s. 1156–1157; postanowienie SN z 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10, OSNC 2011, nr 2, poz. 17 oraz postanowienie SN z 17 maja 2012 r., I CSK 408/11, LEX nr 1168865..

5. W orzecznictwie i w doktrynie akceptację zyskał pogląd o dopuszczalności zasiedzenia również użytkowania wieczystego, ale jedynie wówczas, gdy to prawo zostało już wcześniej ustanowione. Podstawę takiego zasiedzenia stanowiły przepisy o zasiedzeniu nieruchomości stosowane w drodze analogiiUchwała składu 7 sędziów SN z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259; S. Rudnicki, (w:) G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 4, s. 937..

Ponadto orzecznictwo przyjmuje stanowisko, że czasu posiadania w zakresie użytkowania wieczystego nie można zaliczyć na poczet posiadania właścicielskiegoUchwała SN z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7–8, poz. 109; uchwała SN z 28 marca 2014 r., III CZP 8/14, OSNC 2015, nr 1, poz. 6.. Natomiast ustanowienie użytkowania wieczystego nie przerywa terminu zasiedzenia własności nieruchomościPostanowienie SN z 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 106; postanowienie SN z 19 lutego 2015 r., III CSK 188/14, LEX nr 1678081 oraz postanowienie SN z 18 marca 2015 r., I CSK 200/14, LEX nr 1710336..

6. Sąd Najwyższy, uzasadniając w powołanej na wstępie uchwale z 9 grudnia 2016 r. pogląd o możliwości zasiedzenia przez posiadacza samoistnego własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, wskazał następujące argumenty.

Poprzez oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste uprawnionym do jego korzystania staje się użytkownik wieczysty. Korzystanie to winno mieć charakter celowy, właściciel może bowiem oczekiwać od użytkownika, że nieruchomość zostanie wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem określonym przy powstawaniu tego prawa. Natomiast postępowanie przez użytkownika z nieruchomością w sposób dowolny, sprzeczny z postanowieniami umowy, zagrożone jest sankcją rozwiązania umowy (art. 240 k.c.). Właściciel nieruchomości, którym jest zawsze podmiot publiczny, powinien zatem korzystać z instrumentów, które pozwolą na zagwarantowanie osiągnięcia celu ustanowienia tego prawa, bądź przy braku takiej możliwości dążyć do jego wygaszenia.

Sąd Najwyższy również wskazał, że właściciel może dochodzić roszczenia petytoryjnego (art. 222 k.c.) przeciwko temu, kto nie jest w stanie przeciwstawić mu własnego prawa do korzystania z nieruchomości, a zatem nie przeciwko użytkownikowi wieczystemu i osobom, które wywodzą własne prawa od użytkownika, lecz przeciwko osobom nielegitymującym się żadnym tytułem do władania nieruchomością. Podobnie w przypadku roszczeń posesoryjnych, które mogą zmierzać do przywrócenia poprzedniego stanu posiadania i do zakazania naruszeń (art. 344 1 k.c.). Właściciel może więc roszczeń petytoryjnych i posesoryjnych dochodzić przeciwko temu, z kim nie łączy go stosunek użytkowania wieczystego, a kto korzysta z nieruchomości w sposób wykraczający poza treść ustanowionego na niej prawa, mogący wskazywać na objęcie nieruchomości w posiadanie samoistne, z którego wyzuty został właściciel. Takie posiadanie nie jest wykonywane przeciwko użytkownikowi wieczystemu, lecz przeciwko właścicielowi.

Podobnie użytkownik wieczysty może korzystać w celu ochrony przysługującego mu prawa zarówno z roszczeń posesoryjnych, jak i petytoryjnych. Zakres ochrony, jaką użytkownik wieczysty może skutecznie uzyskać w postępowaniu posesoryjnym, jest wyznaczony przez właściwy dla niego zakres posiadania nieruchomości, a w postępowaniu petytoryjnym przez treść uprawnień do tej nieruchomości, jakie należą do treści prawa uzyskanego na podstawie umowy z właścicielem.

Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę, że orzecznictwo o dopuszczalności zasiedzenia użytkowania wieczystego ukształtowało się w czasie obowiązywania art. 177 k.c., który wyłączał możliwość nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości państwowych, co miało nieco łagodzić skutki tego zakazuUchwała składu 7 sędziów SN z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259.. Ustawodawca może bowiem przyjąć, że niektóre nieruchomości nie podlegają zasiedzeniu. W stanie prawnym obowiązującym do 1 października 1990 r., tj. do wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilnyDz.U. z 1990 r. nr 55, poz. 321., spod zasiedzenia były wyłączone nieruchomości państwowe.

W ocenie Sądu Najwyższego nie ma podstaw do uznania, że nieruchomości obciążone prawem użytkowania wieczystego mają cechy wyłączające je spod zasiedzenia. Przeznaczenie nieruchomości z zasobu publicznego do ustanowienia na niej użytkowania wieczystego świadczy o tym, że nieruchomość nie jest zagospodarowana na cele wykluczające wprowadzenie na nią użytkownika wieczystego i oddanie mu nieruchomości w posiadanie w warunkach niepewności, czy zrealizuje on cel ustanowienia tego prawa. Właściciel należący do sektora publicznego może, a nawet powinien badać sposób wykorzystania nieruchomości pozostającej w jego zasobie i oddanej w użytkowanie wieczyste, w celu stwierdzenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem i czy korzystający z niej dąży do osiągnięcia celu ustanowienia tego prawa.

Przytoczone wyżej poglądy znajdują potwierdzenie we wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie może stanowić przeszkody do zasiedzenia jego własności. Kodeks cywilny zawiera wyraźne przesłanki zasiedzenia własności, a wśród nich nie ma negatywnej przesłanki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Przyjęcie zaś, że ustanowienie użytkowania wieczystego wyłącza możliwość nabycia przez zasiedzenie własności gruntu, na którym to prawo powstało, byłoby jednoznaczne z wyłączeniem spod zasiedzenia szerszego katalogu nieruchomości niż te, których dotyczyło wyłączenie w stanie obowiązującym do dnia 1 października 1990 r., obejmując także oddane w użytkowanie wieczyste nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego wszystkich szczebliPostanowienie SN z 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008, nr 4, poz. 106; postanowienie SN z 21 czerwca 2013 r., I CSK 175/12, LEX nr 1360165; postanowienie SN z 19 lutego 2015 r., III CSK 188/14, LEX nr 1678081 oraz postanowienie SN z 18 marca 2015 r., I CSK 200/14, LEX nr 1710336..

Dopuszczenie możliwości zasiedzenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nie jest sprzeczne z konstytucyjną zasadą ochrony własności, aby wszelkie wątpliwości co do zasad stosowania instytucji zasiedzenia były tłumaczone na korzyść własnościUzasadnienie wyroku TK z 28 października 2003 r., P 3/03, OTK-A 2003, nr 8, poz. 82. . Stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie po ustaleniu, że zasiadujący spełnił przesłanki ustawowe, nie może być uznane za naruszenie konstytucyjne chronionych wartości, gdyż utrata prawa jest w takim przypadku konsekwencją zaniechania jego wykonywania i tolerowania stanu sprzecznego z nim przez odpowiednio długi czasUchwała składu 7 sędziów SN z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 129..

Reasumując: Sąd Najwyższy – odwołując się do wcześniejszego orzecznictwa – przyjął, że wejście w posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest możliwe tylko wtedy, gdy użytkownik wieczysty dopuścił tę osobę do władania nieruchomością w szerszym zakresie niż przysługujący jemu samemu. Jeżeli zatem nieruchomość obciążona użytkowaniem wieczystym znalazła się w posiadaniu samoistnym zasiadującego, to jego posiadanie skierowane jest nie tylko przeciwko właścicielowi, ale także użytkownikowi wieczystemu. Jest ono możliwe wyłącznie wtedy, gdy użytkownik wieczysty zaniechał korzystania z przedmiotu ustanowionego na jego rzecz prawa w zakresie, w jakim powinien je wykonywać. Zasiedzenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powoduje zatem nie tylko utratę jego własności przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, lecz także wygaśnięcie ustanowionego na nim użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste nie może bowiem obciążać gruntów prywatnychUchwała składu 7 sędziów SN z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, OSNC 2011, nr 7–8, poz. 76..

7. Przytoczona wyżej argumentacja Sądu Najwyższego sprowadza się do wykazania istnienia po stronie właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego) szeregu instrumentów pozwalających na skuteczną ochronę własności, prowadzącą do przerywania biegu terminu zasiedzenia.

Wymagają jednak dostrzeżenia istotne słabe punkty tej argumentacji. We wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie zwracano bowiem uwagę, że z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, iż instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na scedowanie do tego stopnia uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innym przypadku Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałaby na bieżąco śledzić losy oddanej w użytkowanie nieruchomości. Właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma jednak wystarczających instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczystePostanowienie SN z 14 marca 2012 r., II CSK 127/11, LEX nr 1170220 oraz postanowienie SN z 16 października 2014 r., II CSK 299/14, LEX nr 1554585..

Sąd Najwyższy zwraca również uwagę, że użytkownikowi wieczystemu przysługują – bez konieczności ich przenoszenia na właściciela gruntu – roszczenia o naprawienie szkody powstałej przed ustanowieniem tego prawa przeciwko osobie trzeciej, która bezprawnym działaniem lub zaniechaniem doprowadziła do degradacji gruntu stanowiącego przedmiot użytkowania wieczystego w sposób uniemożliwiający jego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto to użytkownik wieczysty, a nie właściciel, jest legitymowany do dochodzenia roszczenia o zakazanie wykonywania służebności drogowych, jak również ich zniesienieUchwała SN z 20 czerwca 1984 r., III CZP 26/84, OSP 1985, nr 10, poz. 195 oraz uchwała SN z 22 października 1968 r., III CZP 98/68, OSNC 1969, nr 11, poz. 188..

Nie przekonuje także argumentacja Sądu Najwyższego, że gdyby ustawodawca chciał wyłączyć możliwości nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, to uczyniłby to wprost, podobnie jak miało to miejsce w art. 177 k.c., który wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Polemizując z tym stanowiskiem, można w drodze analogii odwołać się do prezentowanych w orzecznictwie poglądów co do możliwości zasiedzenia nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną.

Stosownie do treści art. 2a w zw. z. art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznychDz.U. z 2017 r. poz. 2222, z późn. zm. drogi publiczne w zależności od przypisania do odpowiedniej kategorii (krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne) stanowią własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Należy również zauważyć, że obecnie brak jest przepisów, które wyłączałyby expressis verbis, tak jak to stanowił uchylony art. 177 k.c. w odniesieniu do nieruchomości państwowych, możliwość zasiedzenia nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Natomiast brak możliwości zasiedzenia tych nieruchomości wyprowadzany jest w drodze uznania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne za rzeczy wyłączone z obrotu cywilnoprawnego (res extra commercium).

W kwestii możliwości zasiedzenia dróg publicznych w judykaturze zarysowały się różne stanowiska. Wydaje się, że najdalej idąca koncepcja została przedstawiona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., w którym jednoznacznie wykluczono możliwość zasiedzenia nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. Posiadanie tego rodzaju nieruchomości (nawet samoistne) nie może prowadzić do zasiedzeniaPostanowienie SN z 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10, OSNC 2011, nr 2, poz. 17 z glosą E. Klat-Górskiej, LEX nr 602303. . Tym niemniej w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje podgląd mniej kategoryczny. Przyjmuje się, że możliwe jest posiadanie samoistne nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, prowadzące do zasiedzenia. Jednak do zasiedzenia może dojść jedynie wówczas, gdy na danej nieruchomości, mimo jej wyodrębnienia jako drogi i wpisania do ewidencji gruntów, faktycznie ani prawnie droga nie została utworzonaPostanowienie SN z 15 lutego 2012 r., I CSK 293/11, OSNC 2012, nr 9, poz. 104; postanowienie SN z 14 marca 2014 r., III CSK 103/13, LEX nr 1463865; postanowienie SN z 22 maja 2014 r., IV CSK 556/13, LEX nr 1475237 oraz postanowienie SN z 6 maja 2015 r., III CSK 196/14, LEX nr 1666022..

Przenosząc przedstawioną wyżej argumentację w zakresie możliwości zasiedzenia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na obszar rozważań co do możliwości zasiedzenia gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, można doszukać się pewnych analogii. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste również nie ma regulacji, która – po uchyleniu art. 177 k.c. – expressis verbis wyłączałaby możliwość nabycia własności tych nieruchomości w drodze zasiedzenia. Ponadto z treści art. 232 k.c. wprost wynika, że oddane w użytkowanie wieczyste grunty mogą stanowić wyłącznie własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Zarówno w przypadku nieruchomości drogowych, jak i tych oddanych w użytkowanie wieczyste, możliwe jest objęcie ich w samoistne posiadanie przez podmiot inny niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W przypadku nieruchomości drogowych elementem wyłączającym je spod zasiedzenia jest ich uznanie za drogi publiczne w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych. Natomiast w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste ograniczeń w możliwości ich zasiedzenia można doszukiwać się w naturze ustanowionego na tych nieruchomościach prawa, które może istnieć tylko na gruncie Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków. Wydaje się również, że należałoby różnicować przypadki, w których do objęcia w samoistne posiadanie dochodzi przed ustanowieniem użytkowania wieczystego, od sytuacji, w której takie objęcie następuje już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

8. Podsumowując: do możliwości zasiedzenia nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste należy podchodzić z dużą uwagą i z pewnością nie można automatycznie rozszerzać poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy na wszystkie przypadki samoistnego posiadania tych nieruchomości. Wydaje się, że do zaakceptowania jest stanowisko o możliwości zasiedzenia nieruchomości, które stały się przedmiotem posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia jeszcze przed oddaniem ich w użytkowanie wieczyste. Chodzi więc o sytuację, w której właściciel toleruje posiadanie samoistne jeszcze przed oddaniem gruntu w użytkowanie, a więc kiedy jego władztwo nad rzeczą nie zostało ograniczone przez ustanowienie użytkowania wieczystego. Decydując się na oddanie nieruchomości w takim stanie w użytkowanie wieczyste, właściciel musi liczyć się z dalszymi konsekwencjami, w tym z utratą jej własności wskutek zasiedzenia.

Natomiast niezwykle ostrożnie należałoby podejść do sytuacji, w której objęcie w samoistne posiadanie następuje już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W tym przypadku właściciel gruntu może nie dysponować wystarczającymi instrumentami prawnymi, pozwalającymi mu na ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego, z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia, zwłaszcza w sytuacji, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Realizacja (bądź proces realizacji) przez użytkownika wieczystego prawa do nieruchomości winna wykluczać możliwość zasiedzenia własności tej nieruchomości. W tym przypadku proces zasiedzenia winien ograniczać się jedynie do prawa użytkowania wieczystego, zmierzający bowiem do zasiedzenia posiadacz samoistny w istocie doprowadza do wyłączenia z posiadania użytkownika wieczystego.