ABSTRAKT

Artykuł jest analizą przepisów ustawy z dnia 25.07.2025 r. wprowadzających m.in. uproszczoną procedurę przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa. Wydawana jest jedna zespolona decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji strategicznej w miejsce kilku rozstrzygnięć administracyjnych wymaganych w normalnej procedurze inwestycyjnej. Inwestorem strategicznej inwestycji może być jednostka Ministra Obrony Narodowej, Służba Kontrwywiadu Wojskowego lub Służba Wywiadu Wojskowego. Nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja strategiczna, przechodzą z mocy samego prawa na własność Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd inwestora strategicznego, który zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

WSTĘP – RATIO LEGIS USTAWY

Wojna rosyjsko-ukraińska, aneksja Krymu, inwazja Rosji na Ukrainę 24.02.2022 r., postępująca agresywna polityka Rosji w działaniach geopolitycznych, w tym wobec krajów NATO, wymusza po ich stronie przygotowania obronne. Również Polska intensyfikuje działania mające na celu zwiększenie swojej obronności i zabezpieczenia granic przed zagrożeniami militarnymi oraz hybrydowymi, jak cyberataki czy dezinformacjahttps://spidersweb.pl/2024/02/ile-lat-mamy-do-wojny-w-polsce.html; https://wiadomosci.onet.pl/kraj/gen-andrzejczak-jasno-na-temat-mozliwej-wojny-trzeba-sie-szykowac/j27z197; https://gazetalochowska.pl/wojna-w-polsce-aktualne-zagrozenia-i-przygotowania-do-obrony . Jednym z przejawów tej działalności jest ustawowe uregulowanie procedury realizacji strategicznych inwestycji koniecznych w celu poprawy obronności państwa oraz realizacji zobowiązań sojuszniczych wynikających z Traktatu Północnoatlantyckiego  Traktat Północnoatlantycki sporządzony w Waszyngtonie dnia 4.04.1949 r. (Dz.U. z 2000 r. nr 87 poz. 970)..  Głównym celem wprowadzenia rozwiązań zawartych w ustawie z dnia 25.07.2025 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego oraz ustanawiania stref ochronnych terenów zamkniętychDz.U. z 2025 r. poz. 1080., obowiązującej od 7.09.2025 r., jest„uproszczenie zasad przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa, w tym inwestycji kluczowychUzasadnienie rządowego projektu ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego oraz ustanawiania stref ochronnych terenów zamkniętych; numer projektu UD136.”. Rozwiązania przedmiotowej ustawy opierają się w dużej mierze na istniejących już przepisach odnoszących się do szczególnych zasad realizacji inwestycji, takich jak: drogi publiczneUstawa z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311)., budowle przeciwpowodzioweUstawa z dnia 8.07.2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 274)., strategiczne inwestycje w zakresie sieci przesyłowychUstawa z dnia 24.07.2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1199). czy lotniska użytku publicznegoUstawa z dnia 12.02.2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1464).. Ustawa wprowadza, zmodyfikowane w stosunku do ogólnych zasad prawa budowlanegoUstawa z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)., przepisy regulujące proces poprzedzający rozpoczęcie robót budowlanych inwestycji strategicznej. Modyfikacja ma za zadanie przyspieszyć realizację inwestycji strategicznej od strony formalno-prawnej. Sprowadza się do wydania jednej zespolonej decyzji administracyjnej – decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa, stanowiącej podstawę do rozpoczęcia robót budowlanych, w miejsce kilku rozstrzygnięć administracyjnych w zakresie: ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, zatwierdzenia podziału nieruchomości, nabywania nieruchomości pod inwestycję w zakresie potrzeb obronności państwa, udzielania pozwolenia na budowę oraz zatwierdzenia projektu budowlanego.

INWESTYCJA STRATEGICZNA W ZAKRESIE POTRZEB OBRONNOŚCI PAŃSTWA

Inwestycją strategiczną w zakresie potrzeb obronności państwa jest inwestycja celu publicznego realizowana na potrzeby obronności państwa lub ze względu na zobowiązania sojusznicze wynikające z Traktatu PółnocnoatlantyckiegoDefinicja z art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 25.07.2025 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego oraz ustanawiania stref ochronnych terenów zamkniętych (Dz.U. z 2025 r. poz. 1080), dalej też: ustawa z dnia 25.07.2025 r. lub ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa.. Przepis art. 2 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa wprost wskazuje, że inwestycje strategiczne w zakresie potrzeb obronności państwa są celami publicznymi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościamiUstawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), dalej: u.g.n. , co było konieczne wobec tego, że art. 6 u.g.n. zawiera zamknięty katalog celów publicznych, niedopuszczalne jest więc jego poszerzanie w drodze wykładniPor. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15.05.2008 r. (sygn. II OSK 548/07), LEX nr 503449., zaś cele publiczne niewymienione w treści art. 6 ust. 1–9 u.g.n., stosownie do brzmienia art. 6 ust. 10 u.g.n. – powinny zostać określone w innych ustawachPor. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8.03.2023 r. (sygn. I CSK 3100/22), LEX nr 3557884.,Tak też E. Bończak-Kucharczyk (w:) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 6.. Jak bowiem wskazano w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2003 r. – co nie zostało wskazane w żadnej z ustaw jako cel publiczny, celem publicznym nie jestUchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2003 r. (sygn. III CZP 46/03), OSNC 2004/10, poz. 153, LEX nr 81521. .   Konieczność precyzyjnego określenia, co jest celem publicznym, wynika z tego, że takie zakwalifikowanie powoduje istotne konsekwencje prawne oddziałujące na sferę praw i obowiązków określonych podmiotówPor. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25.05.2009 r. (II OSK 1900/08), LEX nr 534648.. Art. 21 ust. 2 Konstytucji RPDz.U. z 1997 r. nr 78 poz. 483. dopuszcza ingerencję władzy publicznej, skutkującą naruszeniem istoty prawa własności, któremu towarzyszy formalne odjęcie tego prawaP. Tuleja (w:) P. Czarny, M. Florczak-Wątor, B. Naleziński, P. Radziewicz, P. Tuleja, Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2023, art. 21., czyli wywłaszczenie, jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Z uwagi na to, że z tej szczególnej kwalifikacji wynikają daleko idące skutki prawne, instytucja celu publicznego nie powinna być nadużywana Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3.03.2015 r. (II OSK 1865/13), LEX nr 1775444.. Ponadto inwestycja celu publicznego powinna być ukierunkowana na urzeczywistnienie interesu publicznego istotnego dla zbiorowościE. Klat-Górska, A. Nikiforów (w:) A. Bródka, J. Wilk, E. Klat-Górska, A. Nikiforów, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 6.,W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22.01.2020 r. (II OSK 567/18), LEX nr 2775273, wskazano, że inwestor powołujący się na cel publiczny powinien każdorazowo wykazać w złożonej dokumentacji, że jego realizacja nie stanowi tylko zaspokojenia interesu prywatnego (indywidualnego bądź grupowego). . Niewątpliwie leży w zbiorowym interesie publicznym realizacja celu publicznego, jaki stanowią inwestycje strategiczne w zakresie potrzeb obronności państwa, odnoszące się do budowy lub przebudowy infrastruktury, istotnych z punktu widzenia obronności państwa oraz zobowiązań sojuszniczych NATO.

WYŁĄCZENIE STOSOWANIA INNYCH PRZEPISÓW

W celu usprawnienia realizacji strategicznych inwestycji, ustawa z dnia 25.07.2025 r. wprost wyłącza stosowanie przepisów ustawy o udostępnianiu informacji o środowiskuDziały III i IV ustawy z dnia 3.10.2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach odziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1112). , Prawa wodnegoDział IX ustawy z dnia 20.07.2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 960). oraz częściowo ustawy Prawo zamówień publicznychUstawa z dnia 11.09.2019 r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1320), w zakresie zamówień związanych z zakupem bezzałogowych statków powietrznych i bezzałogowych systemów uzbrojenia oraz środków do ich zwalczania.. Ponadto w sprawach wydania decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji wyłączone jest stosowanie przepisów k.p.a.Ustawa z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572), dalej: k.p.a. dotyczących: wyznaczenia kuratora Art. 30 § 5 k.p.a., przedstawiciela dla osoby nieobecnej lub niezdolnej do czynności prawnychArt. 34 k.p.a.,W przypadkach określonych w art. 30 § 5 i art. 34 k.p.a. odpowiednio wojewoda lub organ wyższego stopnia wyznacza z urzędu przedstawiciela uprawnionego do działania w postępowaniu, jeżeli jest to konieczne do przeprowadzenia postępowania., obligatoryjnego zawieszenia postępowania z powodu śmierci strony lub jej przedstawiciela ustawowego, utraty przez stronę lub jej przedstawiciela ustawowego zdolności do czynności prawnych oraz wygaśnięcia zarządu sukcesyjnegoArt. 97 § 1 pkt 1–3a k.p.a., wstrzymania natychmiastowego wykonania decyzji przez organ odwoławczyArt. 135 k.p.a. oraz wstrzymania wykonania decyzji w postępowaniu nieważnościowymArt. 159 k.p.a.. Jeżeli strategiczna inwestycja dotyczy potrzeb obronności państwa związanych z zabezpieczeniem medycznym Sił Zbrojnych RP i sił sojuszniczych – nie stosuje się przepisów dotyczących krajowych i wojewódzkich planów transformacji oraz wydawania opinii o celowości inwestycjiChodzi o przepisy ustawy z dnia 27.08.2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 146) i przepisy ustawy z dnia 15.04.2011 r. o działalności leczniczej (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 450. W sprawach dotyczących zezwolenia na realizację strategicznej inwestycji nie stosuje się również przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymUstawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130).  oraz o rewitalizacjiUstawa z dnia 9.10.2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 278).. Ponadto do wydania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznejO których mowa w art. 7 ust. 3a ustawy z dnia 10.04.1997 r. Prawo energetyczne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 266). lub sieci wodociągowo-kanalizacyjnej nie jest wymagane posiadanie przez inwestora strategicznej inwestycji tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości, do których mają być dostarczane paliwa gazowe, wodór lub energia albo przyłączona sieć wodociągowo-kanalizacyjna. Do strategicznej inwestycji nie stosuje się przepisów odrębnych ustaw w zakresie, w jakim uzależniają one przygotowanie lub realizację inwestycji od uzyskania decyzji administracyjnej lub innego rozstrzygnięciaChyba że inwestor strategiczny wystąpi o ich wydanie – tak art. 11 ust. 8 ustawy z dnia 25.07.2025 r.. Także zmiana oznaczenia nieruchomości objętych inwestycją strategiczną w ewidencji gruntów i budynków, dokonana po wydaniu decyzji, w szczególności wynikająca z podziału czy scalenia nieruchomości, nie stanowi przeszkody do realizacji robót budowlanych. Co więcej, do gruntów rolnych i leśnych objętych decyzją o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnychUstawa z dnia 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82). oraz ustawy o ochronie przyrodyUstawa z dnia 16.04.2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1478). w zakresie obowiązku uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości objętej decyzją inwestycyjną. Ponadto Lasy Państwowe zarządzające nieruchomością objętą decyzją o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji mają obowiązek dokonać wycinki drzew i krzewów oraz ich uprzątnięciaW tym zakresie inwestor i Lasy Państwowe zawierają odrębne porozumienie w terminie 14 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku o jego zawarcie, zaś do wycinki i uprzątnięcia drzew i krzewów powinno dojść w okresie nie dłuższym niż 30 dni od dnia zawarcia porozumienia. Koszty wycinki drzew i krzewów w wieku powyżej 20 lat ponoszą Lasy Państwowe, a drzew i krzewów do 20 lat – inwestor, zaś drewno pozyskane z wycinki staje się własnością Lasów Państwowych – tak art. 12 ust. 2–4 ustawy z dnia 25.07.2025 r.. W sprawach dotyczących zezwolenia na realizację strategicznej inwestycji nieuregulowanych w ustawie z dnia 25.07.2025 r. stosuje się odpowiednio przepisy prawa budowlanegoUstawa z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)., a ostateczna decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stanowi podstawę do rozpoczęcia robót budowlanych i uprawnia do wydania dziennika budowy przez właściwy organ nadzoru budowlanego, przy czym wyłączona jest konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania wybudowanego obiektuStosownie do wymogu art. 55 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)..

PROCEDURA REALIZACJI INWESTYCJI STRATEGICZNEJ

Organem właściwym w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa jest wojewoda właściwy miejscowo dla realizowanej inwestycjiW przypadku realizacji strategicznej inwestycji na obszarze dwóch lub większej liczby województw właściwy jest wojewoda, na którego obszarze właściwości znajduje się większy obszar terenu inwestycji., a organem wyższego stopnia – minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.  Przechodząc do omówienia szczególnej procedury przygotowania realizacji inwestycji strategicznej, to wszczynana jest ona wnioskiem o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację, który składa inwestor. Inwestorem strategicznej inwestycji może być jednostka podległa lub nadzorowana przez Ministra Obrony NarodowejZ wyłączeniem Agencji Mienia Wojskowego i Zakładu Inwestycji Organizacji Traktatu Północnoatlantyckiego., Służba Kontrwywiadu Wojskowego lub Służba Wywiadu Wojskowego. Wniosek powinien zawierać pisemne potwierdzenie Ministra Obrony Narodowej o uznaniu danego zadania inwestycyjnego jako strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb bezpieczeństwa państwa. Powinien też określać przedstawione na mapie zasadniczejZgodnie z definicją mapy zasadniczej z art. 2 ust. 7 ustawy z dnia 17.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1151). granice terenu objętego przedmiotową inwestycją oraz granice obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać. Kolejnym wymogiem wniosku jest wskazanie informacji niezbędnych dla ustanowienia strefy ochronnej terenu zamkniętegoZgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 7 w zw. z art. 38 ustawy z dnia 25.07.2025 r. strefą ochronną terenu zamkniętego jest obszar poza granicami terenu zamkniętego ustalonego przez MON, wyznaczony przez wojewodę, na którym obowiązują zakazy i ograniczenia w zakresie: zagospodarowania terenu, w tym budowy obiektów budowlanych wraz z urządzeniami technicznymi, lokalizacji urządzeń i instalacji przesyłowych, wytwarzania, przechowywania lub składowania materiałów łatwopalnych i wybuchowych, lokalizowania urządzeń emitujących promienie elektromagnetyczne, składowania odpadów, urządzania lasów oraz dokonywania likwidacji zadrzewień, ochrony ujęć wody oraz wód podziemnych. . Następnie wniosek o wydanie decyzji powinien zawierać określenie zmian w dotychczasowej infrastrukturze zagospodarowania terenu. W przypadku konieczności zatwierdzenia planu podziału nieruchomości, do wniosku powinny być również załączone mapy zawierające projekty tego podziału. Wniosek powinien też wskazywać nieruchomości planowane do nabycia na własność Skarbu Państwa – w trwały zarząd lub użytkowanie wieczyste inwestora. Załącznik do wniosku stanowi projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Następnie załącznikami są również opinie organów współdziałających w zależności od rodzaju planowanej inwestycjiStosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 14 lit a–y ustawy z dnia 25.07.2025 r. chodzi m.in. o opinie: ministra właściwego do spraw zdrowia, ministra właściwego do spraw środowiska, Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego, ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, konserwatora zabytków, dyrektora RCB, właściwego organu nadzoru górniczego, właściwego zarządcy drogi, itd. . Organy te zobowiązane są do wydania opinii w terminie 21 dni, a niedotrzymanie terminu traktuje się jak brak zastrzeżeń do wniosku o wydanie decyzji inwestycyjnej. Opinie organów współdziałających zastępują wszelkie uzgodnienia, pozwolenia, opinie, zgody lub stanowiska właściwych organów lub podmiotów wymagane odrębnymi przepisami dla danej inwestycji. W przypadku stwierdzenia przez właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska, że planowana strategiczna inwestycja może potencjalnie znacząco negatywnie oddziaływać na środowiskoChodzi o cele ochrony obszaru Natura 2000 lub obszaru z listy proponowanych obszarów mających znaczenie dla Wspólnoty UE stosownie do art. 27 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16.04.2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1478). , w opinii tego organu, we współpracy z inwestorem, określa się działania minimalizujące negatywne oddziaływania lub rozwiązania alternatywne, a jeśli to nie jest możliwe – termin i sposób wykonania kompensacji przyrodniczej.   Jeżeli przy sporządzeniu wniosku o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji konieczne jest wejście na teren cudzej nieruchomości celem wykonania pomiarów, badańJak w szczególności badania architektoniczne, geologiczne, hydrogeologiczne. lub innych niezbędnych prac, inwestor powinien w pierwszej kolejności wystąpić o zgodę na takie wejście do właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w przypadku jej nieuzyskania – może wystąpić do wojewody o wydanie decyzji o zezwoleniu na wejście na teren cudzej nieruchomości. Decyzja o zezwoleniu na wejście powinna określać sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości. Wydawana jest na czas określony nie dłuższy niż 12 miesięcy.   Po zakończeniu pomiarów, badań lub innych prac inwestor zobowiązany jest przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego, a jeżeli to nie jest możliwe – właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje od inwestora odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód.     O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji wojewoda zawiadamia pisemnie: wnioskodawcę, właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych wnioskiemJeżeli po dokonaniu zawiadomienia nastąpi zbycie lub inne przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego, nabywca i zbywca są obowiązani do zgłoszenia wojewodzie danych nowego właściciela lub użytkownika wieczystego; niedokonanie tego zgłoszenia i prowadzenie postępowania bez udziału nowego właściciela lub użytkownika wieczystego nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania. , organ i podmioty opiniujące, a pozostałe strony – obwieszczeniemObwieszczenie powinno ukazać się w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na stronach internetowych urzędu wojewódzkiego i urzędów gmin właściwych ze względu na realizację strategicznej inwestycji..

Od dnia doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania do dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna, objęte wnioskiem nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie mogą być przedmiotem obrotu, a czynność prawna dokonana z naruszeniem tego zakazu jest nieważna. W tym samym terminie w odniesieniu do nieruchomości objętych wnioskiem nie wydaje się decyzji o pozwoleniu na budowę, a toczące się w tym przedmiocie postępowania ulegają zawieszeniu z mocy prawa. Analogicznie, zawieszeniu z mocy prawa ulegają postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenuW rozumieniu ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130). . Decyzję o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji wojewoda wydaje w terminie 90 dniDo tego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie określonych czynności, terminów zawieszenia postępowania ani okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. od dnia złożenia wniosku.  Przepis art. 9 ustawy z dnia 25.07.2025 r. precyzuje obligatoryjne elementy decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa. Oprócz wymaganych elementów stałych wynikających z art. 107 k.p.aZgodnie z art. 107 k.p.a. są to: oznaczenie organu administracji publicznej, data wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie oraz o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania oraz podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji.. decyzja wojewody powinna zawierać określenie granic terenu inwestycji z podziałem na teren inwestycji, teren podlegający ograniczeniu w korzystaniuChodzi o ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości dla realizacji obowiązków: budowy i użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz tymczasowych obiektów budowlanych, budowy lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, urządzeń wodnych, dróg publicznych oraz zjazdów – stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 1 b) w zw. z art. 9 ust. 1 pkt 10 lit. i w zw. z art. 9 ust. 1 pkt 10 lit. b, c oraz e–h ustawy z dnia 25.07.2025 r. oraz granice obszaru, stosownie do którego realizacja inwestycji wymaga czasowego nieodpłatnego zajęcia gruntów Skarbu Państwa pokrytych wodami, stanowiących pas drogi publicznej lub obszary kolejowe. Po drugie, decyzja określa wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Kolejnym elementem decyzji jest zatwierdzenie podziału nieruchomości. Następnie w decyzji wskazuje się wywłaszczone nieruchomości lub ich części, które stają się własnością Skarbu Państwa w trwałym zarządzieZgodnie z definicją trwałego zarządu zawartą w art. 43 i nast. ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), dalej: u.g.n. lub użytkowaniu wieczystymZgodnie z definicją użytkowania wieczystego zawartą w art. 232 i nast. ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071), dalej: k.c.  inwestora, ze wskazaniem tego inwestoraInwestor strategicznej inwestycji otrzymuje trwały zarząd nieruchomości z mocy samego prawa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna. Z tym samym dniem wygasa z mocy samego prawa trwały zarząd lub użytkowanie wieczyste ustanowione przed dniem wydania decyzji inwestycyjnej..

Decyzja powinna również zawierać zatwierdzenie projektu budowlanego. Oprócz tego decyzja może w razie potrzeby zawierać inne ustalenia, jak w szczególności: określenie szczególnych warunków zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót, w tym w zakresie ochrony środowiska, obowiązku budowy i okresu użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, obowiązku i terminów rozbiórki obiektów istniejących oraz tymczasowych, szczegółowych wymagań odnoszących się do nadzoru na budowie, obowiązku budowy lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, urządzeń wodnych, dróg publicznych, zjazdów, działań, rozwiązań i obowiązków związanych z ograniczeniem potencjalnego negatywnego oddziaływania inwestycji na środowisko. Art. 9 pkt 12 ustawy z dnia 25.07.2025 r. stanowi, że „nie można uzależniać wydania decyzji (…) od spełnienia świadczeń lub warunków nieprzewidzianych odrębnymi przepisami”. Decyzję o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji doręcza się wnioskodawcy, właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych decyzją. Z kolei właściwe miejscowo jednostki samorządu terytorialnego objęte decyzją wojewoda zawiadamia o wydaniu decyzji. Pozostałe strony o decyzji zawiadamiane są obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej i na stronach urzędu wojewódzkiego oraz urzędów gmin właściwych ze względu na realizację inwestycji. Obwieszczenie powinno zawierać informację o miejscu i terminie, w których strony mogą się zapoznać z treścią decyzji, a także pouczenie o terminie do wniesienia odwołania. Obwieszczenie uważa się za skuteczne po upływie 14 dni od dnia, w którym nastąpiło obwieszczenie w urzędzie wojewódzkimAnalogiczny tryb doręczeń stosuje się do zawiadomień stron w postępowaniach: w sprawie uchylenia lub zmiany decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji (do zmiany decyzji stosuje się odpowiednio art. 155 k.p.a., z tym że zgodę wyraża wyłącznie strona, która złożyła wniosek o wydanie decyzji), wznowienia postępowania, stwierdzenia nieważności decyzji czy stwierdzenia wygaśnięcia tej decyzji.. Na wniosek inwestora uzasadniony interesem publicznym, decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja inwestycyjna zaopatrzona w rygor natychmiastowej wykonalności stanowi podstawę do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali lub innych pomieszczeń, uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez inwestora, rozpoczęcia robót budowlanych w oparciu o wydany przez właściwy organ dziennik budowy.

Ustawa z dnia 25.07.2025 r. przewiduje szczególny tryb odwoławczy od decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji. Po pierwsze, skrócony został, w stosunku do „zwykłego” kodeksowego terminuZgodnie z art. 129 § 2 k.p.a. termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji., termin na wniesienie odwołania, który wynosi 7 dni od dnia doręczenia decyzji. Z tym że ustawa przewiduje jednak termin 14-dniowy na wniesienie odwołania w przypadku stron, którym decyzja została doręczona zawiadomieniem lub w drodze obwieszczenia. Przepisy zaostrzają również wymogi odwołania, w stosunku do standardowej treści odwołania określonej w art. 128 k.p.a.Zgodnie z art. 128 k.p.a. odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia, wystarczy, że wynika z niego, że strona jest niezadowolona z wydanej decyzji. , przewidując, iż odwołanie powinno zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać na dowody uzasadniające żądanieAnalogiczne obostrzenia w stosunku do wymogów odwołania przewiduje m.in. art. 222 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111).. Organ wyższego stopnia ma termin 30 dni na rozpatrzenie odwołaniaPodobnie jak w przypadku terminu na wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji, do tego terminu rozpatrzenia odwołania nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie określonych czynności, terminów zawieszenia postępowania ani okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.. Ani w postępowaniu odwoławczym, ani przed sądem administracyjnym nie można uchylić lub stwierdzić nieważności decyzji w całości, jeśli wadą dotknięta jest tylko jej część. Ponadto nie jest również dopuszczalne stwierdzenie nieważności decyzji, jeżeli wniosek w tym zakresie został złożony po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a jednocześnie inwestor rozpoczął już budowę inwestycji strategicznej. W takiej sytuacji możliwe jest ewentualnie jedynie stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawaW trybie art. 158 § 2 k.p.a.. Od decyzji organu drugiej instancji przysługuje skarga do sądu administracyjnegoZgodnie z przepisami ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej: p.p.s.a., z tym że wyłączona jest możliwość wydania przez sąd postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzjiNa podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a. . Jednocześnie przepisy ustawy z dnia 25.07.2025 r. przewidują, że przekazanie sądowi akt postępowania, skargi i odpowiedzi na skargę powinno nastąpić w terminie 15 dni od dnia otrzymania skargi, zaś sąd ma dwa miesiące na rozpoznanie skargi. W przypadku uwzględnienia skargi po upływie 30 dni od dnia rozpoczęcia budowy, sąd administracyjny może jedynie stwierdzić, że decyzja narusza prawo z przyczyn wznowieniowych lub nieważnościowychCzyli z przyczyn, o których mowa w art. 145 i art. 156 k.p.a..

SZCZEGÓLNY TRYB NABYWANIA NIERUCHOMOŚCI NIEZBĘDNYCH DO REALIZACJI STRATEGICZNEJ INWESTYCJI – WYWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI

Jak już wskazano powyżej, jeden z elementów wniosku o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stanowił wniosek o zatwierdzenie planu podziału nieruchomości z załączonymi mapami zawierającymi projekt podziału. Z dniem, w którym decyzja o realizacji strategicznej inwestycji staje się ostateczna, dochodzi do zatwierdzenia tego planu podziału, a ostateczna decyzja jest podstawą do dokonania odnośnych wpisów zarówno w ewidencji gruntów i budynków, jak i w księgach wieczystychZgodnie z art. 21 ust. 4 ustawy z dnia 25.07.2025 r. wniosek o wpis w księdze wieczystej jest wolny od opłat sądowych. . Wpis w księdze wieczystej obejmuje też wykreślenie praw, roszczeń, obciążeń, ostrzeżeń i innych wpisów na rzecz osób i podmiotów trzecich.  Wniosek o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji wskazywał też nieruchomości planowane do nabycia na własność Skarbu Państwa – w trwały zarząd lub użytkowanie wieczyste inwestora. Na mocy ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji nieruchomości te stają się z mocy samego prawa własnością Skarbu Państwa w trwałym zarządzie albo właściwej jednostki organizacyjnej podległej MON, albo Służby Kontrwywiadu, albo Służby Wywiadu Wojskowego lub stają się własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym jednostek organizacyjnych podległych MON. Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna, wygasają wszelkie ustanowione na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, z wyłączeniem służebności przesyłu. Z tym samym dniem wygasa użytkowanie wieczyste ustanowione na nieruchomości przeznaczonej na strategiczną inwestycję. Ponadto z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna lub nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor ma prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie wskazywanym we wniosku. Właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, na rzecz których ustanowione były ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, przysługuje prawo do odszkodowania za nieruchomości przejęte na potrzeby realizacji strategicznej inwestycji.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje ten sam wojewoda, który wydał decyzję inwestycyjną. Organ ten ma obowiązek wydać decyzję odszkodowawczą w terminie 30 dni od dnia ostateczności decyzji zezwalającej na realizację strategicznej inwestycji lub ewentualnie w terminie 60 dni od dnia nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania jest inwestor realizujący strategiczną inwestycję. W sytuacji, gdy przemawia za tym interes publiczny lub gospodarczy, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego mogą zrzec się odszkodowania w całości lub w części, składając do właściwego wojewody odnośne oświadczenieOświadczenie składane jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności.,Zrzeczenie się odszkodowania przed wszczęciem postępowania ustalającego jego wysokość powoduje, że tego postępowania nie wszczyna się; w trakcie postępowania – postępowanie umarza się, po wydaniu decyzji odszkodowawczej – decyzja ta wygasa. .   Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania w pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy nieruchomości opracowuje inwestor strategicznej inwestycji i przekazuje go właściwemu wojewodzie w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja inwestycyjna stała się ostateczna lub został jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Jeżeli na nieruchomości ustanowione były ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania za nieruchomość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tych prawKwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom lub podmiotom, którym prawa te przysługiwały. . Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu oraz odszkodowań przysługujących osobom, na rzecz których ustanowione były ograniczone prawa rzeczowe lub inne prawa do nieruchomości, nie może przekroczyć wartości nieruchomości. A jeżeli nieruchomość była obciążona hipoteką, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz odsetekWierzyciel, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona, ma obowiązek udzielenia informacji o wysokości świadczenia głównego i odsetek zabezpieczonych hipoteką na żądanie właściwego wojewody.. Odszkodowanie to zalicza się na spłatę świadczenia głównego zabezpieczonego hipotecznie wraz z odsetkami.

Odszkodowanie zostanie powiększone o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, jeżeli jej dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty wyda nieruchomość, opróżni lokal lub inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia ostateczności lub nadania rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji zezwalającej na realizację strategicznej inwestycji. Jeżeli przejmowana na potrzeby strategicznej inwestycji nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, wysokość odszkodowania powiększa się dodatkowo o kwotę 10 000 zł na pokrycie kosztów przeprowadzki.   Do egzekucji obowiązków wynikających z decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji w zakresie wydania nieruchomości, opróżnienia lokalu lub innych pomieszczeń zastosowanie mają przepisy o egzekucji administracyjnejPrzepisy art. 141–147 ustawy z dnia 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 132). , z tym że termin wydania nie może być krótszy niż 120 dni od ostateczności decyzji inwestycyjnej, a egzekucję przeprowadza się w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku od inwestora.   Może też mieć miejsce sytuacja, kiedy decyzja inwestycyjna dotyczy nieruchomości, co do których jest lub była wykorzystana operacja z wykorzystaniem środków publicznychŚrodki publiczne w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27.08.2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1530)., a wywłaszczenie uniemożliwi jej dalszą realizację, osiągnięcie celu lub zachowanie okresu operacji. Wówczas ustalana decyzją wysokość odszkodowania powinna uwzględniać wysokość dofinansowania przypadającego do zwrotu wraz z odsetkamiLiczone są jak dla zaległości podatkowych wynikających z nałożonych przez właściwą instytucję korekt finansowych wobec beneficjenta programu. oraz wysokość nakładów finansowych ze środków własnych beneficjenta niezbędnych do realizacji operacji. W takim przypadku, przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wojewoda zasięga opinii odpowiedniej instytucji zarządzającej funduszami europejskimi lub instytucji pośredniczącej zawierającej umowy o dofinansowanie w celu uwzględnienia w kwocie odszkodowania wysokości dofinansowania do zwrotu.

W pozostałym zakresie do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamiT.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145., z wyłączeniem sytuacji, kiedy odszkodowanie należne jest za nieruchomość, na której znajduje się rodzinny ogród działkowy, bo wówczas do nabycia praw do tej nieruchomości oraz ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania na rzecz stowarzyszenia ogrodowego i działkowców stosuje się przepisy ustawy z dnia 13.12.2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowychT.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1073; art. 18 ustawy z dnia 13.12.2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. dotyczące likwidacji rodzinnego ogrodu działkowego na cel publiczny.    W terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna, właścicielowi nieruchomości, której część została wywłaszczona na potrzeby inwestycji, a pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, przysługuje w stosunku do inwestora roszczenie o nabycie tej pozostałej części nieruchomości. Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 25.07.2025 r. inwestor ma wówczas obowiązek nabycia tej części nieruchomości.   Ostateczna decyzja inwestycyjna stanowi podstawę do wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umów dotyczących nieruchomości przeznaczonej na strategiczną inwestycję, w szczególności umów dzierżawy, najmu czy użyczenia. W tym zakresie przysługuje odszkodowanie od inwestora strategicznej inwestycji w zakresie szkody rzeczywistejOdszkodowanie ustalane jest na zasadach ogólnych wynikających z k.c.. Jeżeli realizacja inwestycji strategicznej wymaga przejścia przez grunty Skarbu Państwa pokryte wodami, stanowiące pas drogi publicznej lub obszar kolejowy, inwestor strategicznej inwestycji uprawniony jest do nieodpłatnego zajęcia tych gruntów na czas realizacji inwestycji. W terminie 30 dni przed dniem planowanego przejęcia gruntów lub niezwłocznie, jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor uzgadnia w pisemnym porozumieniu z Wodami Polskimi, zarządcą drogi lub zarządcą infrastruktury kolejowej zakres, warunki i termin zajęcia tych gruntów. W sytuacji niezawarcia porozumienia w terminie 21 dni od dnia złożenia odnośnego wniosku przez inwestora jest on uprawniony do wystąpienia do wojewody o wydanie decyzji określającej warunki wykonywania tych praw. Stronami postępowania o wydanie tej decyzji są wyłącznie inwestor strategiczny i odpowiednio właściwy podmiot zarządzający gruntami. Warunki zajęcia gruntów wodnych, drogowych lub kolejowych zawarte w porozumieniu lub decyzji nie mogą powodować zagrożenia ani wstrzymania ruchu drogowego, kolejowego lub lotniczego, zamknięcia dróg publicznychChyba że istnieje możliwość zorganizowania objazdów. lub śródlądowych dróg wodnych ani mieć negatywnego wpływu na działanie urządzeń wodnych. W przypadku zawarcia porozumienia lub wydania decyzji o zajęciu gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa pokrytych wodami nie stosuje się przepisów prawa wodnego o oddaniu w odpłatne użytkowanie gruntów wodnych niezbędnych do prowadzenia przedsięwzięć związanych z energetyką wodną, transportem wodnym, wydobywaniem kamienia, żwiru, piasku lub innych materiałów, infrastrukturą transportową, przesyłową, przemysłową, komunalną, rolną oraz w inny sposóbArt. 261 ust. 1 ustawy z dnia 20.07.2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 960).. Inwestor inwestycji strategicznej ma obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody rzeczywiste poniesione na skutek zajęcia gruntówOdszkodowanie ustalane jest na zasadach ogólnych wynikających z k.c..

PODSUMOWANIE

Przepisy ustawy z dnia 25.07.2025 r. wprowadzają m.in. uproszczoną procedurę przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa. Wydawana jest jedna zespolona decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji strategicznej w miejsce kilku rozstrzygnięć administracyjnych wymaganych w normalnej procedurze inwestycyjnej. Skrócone są terminy etapów tej procedury. Inwestorem strategicznej inwestycji może być jednostka nadzorowana lub podległa Ministrowi Obrony Narodowej, Służba Kontrwywiadu Wojskowego lub Służba Wywiadu Wojskowego. Nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja strategiczna, przechodzą z mocy samego prawa na własność Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd inwestora strategicznego, który zobowiązany jest do wypłaty z tego tytułu odszkodowania.