Artykuły

Cel użytkowania wieczystego a przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w kontekście wyceny na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Cel użytkowania wieczystego stanowi element, który na mocy przepisów prawa powszechnie obowiązującego (rangi rozporządzenia) rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany uwzględnić w procesie wyceny nieruchomości gruntowej na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej. Jednocześnie ustawodawca zobowiązał rzeczoznawcę przepisami ustawowymi do uwzględnienia w procesie wyceny m.in. przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym oraz nakazał dla celów aktualizacji opłaty rocznej zastosowanie podejścia porównawczego. W związku z nieprecyzyjnym ustalaniem celu użytkowania wieczystego zarówno w umowach, jak i decyzjach administracyjnych, na mocy których oddawano nieruchomości w użytkowanie wieczyste, albo nieustalaniem tych celów w ogóle, dochodzi do sporów pomiędzy organem a użytkownikiem wieczystym na tle aktualizacji opłat rocznych. Wartość rynkowa nieruchomości ustalana przez rzeczoznawcę ma bezpośrednie przełożenie na zasadność aktualizacji opłaty rocznej oraz wysokość tej opłaty po aktualizacji. Rozbieżna wykładnia przepisów prawa dotyczących elementów uwzględnianych w wycenie prowadzi do sporów sądowych, a niekiedy do bezpodstawnego wzbogacenia jednej ze stron sięgającego setek tysięcy złotych.Niniejszy artykuł wskazuje na znaczenie celu użytkowania wieczystego jako instytucji prawnej i jako elementu wyceny w procedurze określania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na potrzeby aktualizacji wysokości opłaty rocznej. Konfrontacja celu użytkowania wieczystego i przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znalazła odzwierciedlenie w sprawach rozpatrywanych przed sądami powszechnymi, jednak istota problematyki prawnej dotyczy przede wszystkim podstaw prawnych i metodologicznych zastosowanych w procedurze wyceny.